南昌住宅项目研究报告.docx
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南昌住宅项目研究报告
南昌市房地产住宅项目研究报告
第一部分市场分样研究
第一节、南昌市房地产宏观环境分析………………………
一、南昌市房地产宏观环境分析………………………………………………………………………..
第二节、南昌市房地产市场分析
一、南昌市整体市场概况………………………………………………………..
二、南昌市房地产市房地产市场发展现状分析………………………………………………..
三、南昌市房地产未来展望………………………………………………………………………………..
第三节、南昌市板块市场分析…………………………………..
第四节、南昌市消费者行为分析……………………………………….
一、消费者特征分析………………………………………………………………………………………
二、消费者心理习惯特征………………………………………………….
三、买方市场需求特征………………………………………………………………………..
第五节、综合评述……………………………………………………..
第二部分产品与价格研究
第一节、产品分析…………………………………………………………………….
第一节、价格分析……………………………………………………….
第一部分市场分样研究
第一节、宏观环境研究
一、南昌市房地产市场环境分析
人文环境
人口环境分析：
至2003末，全市常住人口为470多人，其中城区人口174.68万人，郊县人口265.48万人，东湖、西湖等老城区人口密度过大。
南昌城市规划到2010年，城区常住人口达到300万人，每年增加15万人。
南昌市人口状况一览表
区县
面积（公里）
人口
人口密度
文化环境分析
南昌，是全省的科技教育文化中心，市内拥有包括全国重点大学--南昌大学在内的20余所高等院校，2000年毕业的大学生、研究生达到1.3万人，81所中等专业学校和职业技工学校，每年可为企业提供3万余名高素质的技术工人南昌有省、市级以上科研院所62家，各类专业人才7.33万人，中级职称以上人员占全市人口的3％。
全市共有公共图书馆、博物馆22家，专业艺术演出团体12个。
广播电台3座，电视台4座。
全年出版报纸3.8亿份，杂志0.91亿份，各类图书2.03亿册。
各类医院79所。
1986年，国务院命名南昌市为历史文化名城。
有以江西名楼滕王阁和明末清初著名画家八大山人纪念馆为代表的名胜旅游；有以八一起义纪念馆等为代表的近现代革命传统的红色旅游；有以百花洲、象山森林公园等为代表的绿色旅游，城北的西山和梅岭，素有“小庐山”的美誉。
行业环境
城市房地产行业采取开放式管理方式，各种地产政策都有利于行业发展。
今年将会出台《南昌市市区居民购买经济适用住房暂行规定》、《南昌市城市廉租住房制度实施细则》、《房屋拆迁货币补偿办法》等政策，和已经出台的《进一步搞活房地产市场的若干意见》这些政策的出台将对南昌市的房地产市场起到规范和促进作用。
加大经济适用房的建设力度，推行经济适用房购买办法，更好的解决了中低收入家庭的住房问题，新的办法中将明确其购买对象、并对购买程序及购买面积标准等问题都做了详细的规定；实施廉租住房制度，该制度为的是解决最低收入家庭的住房问题；房屋拆迁货币补偿办法的出台，将对原来在拆迁过程中遇到的诸如拆迁户的安置成本、拆迁户的利益如何均衡等问题都会得到很好的解决，政策的实施不仅可以降低拆迁成本，缩短拆迁周期，这一切都将起到活跃房地产市场作用。
经济环境
南昌在全国城市经济综合实力50强中，名列26强；2002年在全国27个省会城市中，南昌GDP总量位居第14位。
南昌是江西省最大的工业城市。
新中国的第一架飞机，第一辆轮式拖拉机，第一辆摩托车和第一枚海防导弹都是从这里诞生。
改革开放以来，南昌的工业经济有了飞速的发展，形成飞机制造、汽车制造、冶金、机电、纺织、化工、医药等现代化工业体系，以电子信息、生物工程、新材料等为代表的新兴高新技术产业。
经济环境：
（一）经济发展持续加快，经济景气继续上行。
总体上看，今年以来我市经济“高开”态势十分明显。
据测算，一季度全市实现生产总值172.52亿元，同比增长16.1%，比上年同期提高2个百分点，增速创8年来同期新高。
分三次产业看：
第一产业增长4.0%；第二产业增长19.6%，拉动经济增长10.6个百分点，是推动经济增长的主导力量；第三产业增长12.9%。
三次产业之比由去年同期的5.6:
51.3:
43.1调整为4.0:
53.6:
42.4。
宏观经济景气继续上行。
企业景气调查资料显示，企业宏观走势看强，企业家信心倍增。
一季度我市企业家信心指数和企业景气指数分别达149.8和133.6，与上年同期相比分别上升16.9和6.7个百分点，其中，企业家信心指数创历史新高。
（二）农业生产稳步发展 粮食种植面积恢复性增长
一季度全市实现农林牧渔业总产值同比增长1.7%。
粮食种植面积明显回升。
全年初步安排粮食种植面积457.21万亩，比上年增加49.74万亩，增长12.2%。
其中：
早稻173.58万亩，增长15.2%；二晚192.26万亩，增长22.3%。
畜牧、水产品稳步发展。
一季度全市肉猪出栏63.31万头，与上年同期基本持平；水产品产量5.16万吨，增长4.7%。
受禽流感疫情影响，家禽存、出笼数下降明显。
家禽出笼数767.04万只，下降19.2%；家禽存笼数1683.89万只，下降24.5%。
（三）工业生产快速增长 经济效益明显好转
一季度全市规模以上工业企业实现增加值38.64亿元，同比增长30.2%，工业经济运行呈现以下特点：
制造业拉动作用明显。
一季度，全市规模以上工业中制造业完成增加值36.86亿元，占规模以上工业的95.4%。
分行业看，交通运输设备制造业、医药制造业、黑色金属冶炼及压延加工业、通信及其他电子设备制造业、纺织业和烟草制造业6大支柱行业完成增加值24.61亿元，占规模以上工业增加值的63.7%，是构成我市制造业快速增长的中坚力量。
轻工业增长快于重工业。
一季度，轻工业实现增加值19.6亿元，同比增长30.9%，增速比重工业快1.5个百分点，总量占全市规模以上工业的50.8%，一改上年重工业快于轻工业的发展态势。
县（区）工业增长势头强劲。
一季度，高于30%增长速度的县（区）依次为：
青山湖区增长137.8%、东湖区增长83.8%、南昌经济技术开发区增长76.9%、新建县增长46.1%、安义县增长43.8%、南昌县增长42.3%、湾里区增长32%，呈现一片喜人的发展势头。
产销衔接保持良好。
一季度，工业产品产销率达97.9%，比上年同期提高0.5个百分点。
其中：
重工业产品产销率与上年同期相比上涨幅度较大，提高了3.2个百分点。
政策环境
2002年，我国房地产业发展迅速，一年当中，出台了许多重要政策，可概括为：
方向性宏观调控，整顿为主调，规范是趋势，金融做重点，政策更细致。
在2002年，政府部门加大了对房地产行业的宏观调控，中央和地方对房地产行业的发展重点都有比较明确的思路。
2月4日，国家建设部在沪召开的2002年全国住宅与房地产工作会议指出：
今年全国住宅与房地产市场要紧紧围绕住房消费中心，以满足广大中低收入居民家庭住房需求为出发点。
政府部门制订住房发展目标和政策时，应面向中低收入居民，以保障广大人民群众的根本利益。
落实住房分配货币化、改善住房供应、扩大个人住房贷款、搞活和规范市场、发展物业管理、推进住宅产业现代化，被确定为2002年住宅与房地产市场发展的重要内容。
2月8日，建设部、国家计委、财政部、国土资源部、人民银行和国家税务总局联合发文，提出九条具体意见，加强对房地产市场的宏观调控。
5月13日，国务院发布关于进一步加强住房公积金管理的通知，通知主要包括六方面的内容：
调整和完善住房公积金决策体系；规范住房公积金管理机构设置；规范住房公积金银行专户和个人账户管理；强化住房公积金归集，加大个人贷款发放力度；健全和完善住房公积金监督体系；加强组织领导，严肃法纪，切实维护住房公积金缴存人的合法权益。
2月21日，中国人民银行发出通知，公积金贷款利率下调。
3月，国务院公布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》。
5月8日，中国建设银行行长张恩照在上海出席亚洲开发银行上海年会有关研讨会时透露，建设银行的资产证券化项目进展顺利，预计将在年内正式启动。
央行在第三季度货币政策执行报告中，提醒各商业银行要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现，并重申严禁发放“零首付”个人住房贷款。
我国第一部专门管理城市规划区内经济适用房价格的法规——《经济适用住房价格管理办法》已由国家计委、建设部制定完毕，明年起正式实施。
江西省房地产发展：
江西省建设厅住宅与房地产业处处长黄隆规认为,江西省房地产业呈现健康、持续的发展势头主要源于江西省房地产业起步晚、发展潜力大，房产政策扶持力度大：
一是2000年我省实行住房制度改革，房地产业真正开始了市场化运作，比沿海发达地区整整晚了8年。
近两年来，省委省政府要将江西建设为沿海和经济发达地区的“三个基地、一个后花园”，将建成南昌市现代文明花园城市和区域经济中心城市，这一目标的确定都预示着江西省房地产的发展即将步入快车道；
二是城市化进程的加快和城市规模的扩大为房地产的持续发展提供了巨大的潜在市场需求，南昌城市人口2010年要达到260万人，城市化水平要达到60%，在南昌市新的“十年发展战略”中，每年要增加人口1.8万人左右，按人均住房建筑面积25平方米计算，这样每年就要新增商品房需求170万平方米。
随着人们生活水平的提高，换房、提前消费等观念也愈受到老百姓的认同，从而增加住房需求。
老城区今年要拆迁改造100万平方米，那么拆迁人员的安置也将促进住房需求。
事实表明，2000年南昌市的商品房销售面积为79.32万平方米，2001年117.9万平方米，2002年商品房预销售达到了200.19万平方米，如此可以看出我省商品房销售面积呈直线上涨,且商品房销售面积大于同期竣工面积,房地产业需求潜力巨大;
三是全省全力扶持与鼓励房地产业的开发建设,城市面貌变了,让投资者看有了信心,吸引了众多外来人口来江西落户.比如南昌市,该市户籍制度的松动,使得市民购买商品房、房改房建筑面积在70平方米以上即可办理户口。
而且为了加快启动房地产市场，激活住房二、三级市场，南昌市房管局通过降低二手房入市的门槛，实行税肥减免，简化办事程序，使房地产市场进入多级联动的良性发展轨道。
以及近来推行的〈若干意见〉，对放开公有住房的出售范围，允许私有住房使用权的转让，住房分配货币化的施行，鼓励房屋拆迁货币化，这些措施实行都将促进房地产业的快速发展。
朝阳：
以远东世纪花园为代表，由多层开发到高层开发，由小型住宅区到大规模社区的打造，带动了朝阳洲板块高尚生活社区的开发，引起了南昌市民及业内人士的极大关注。
而今朝阳洲成熟区域板块已经形成，居住需求开始向周边扩散。
按地段位置，该板块已明显划分为三个梯度消费：
中山桥至抚河桥为第一梯度，抚河桥至司马庙立交桥为第二梯度，司马庙立交桥至建设桥为第三梯度，政府在朝阳洲三大梯度间出让的土地已经不多。
其间在建及即将推出的楼盘体量不大，相对于市中心恒茂国际华城等几个大盘的崛起，朝阳洲板块的楼盘开发对未来南昌楼市的影响将不明显。
而且“改造旧城区，限制朝阳区，发展新城区”——2002年，南昌城市区域规划对连接中心老城区与红谷滩新区的朝阳洲板块，提出了限制口号。
政府在2002~2004年间对朝阳洲土地采取储存控制手段。
2002、8、12朝阳板块最后一块土地的的拍卖，并不意味着朝阳洲已经没有了可供开发的土地。
据悉，朝阳洲存储的土地仍有数千亩，，如果按每年3000亩土地开发量计算，2005年朝阳洲土地出让解冻后，仍有2~3年的发展空间，因其位处赣江与抚河之间，凝聚繁华与宁静不可复制地段的独特地位，其升值潜力无可限量。
市场前沿动态：
近年来,随着南昌新都市框架的初步构架,花园城市建设的深入推进,旧城改造的持续进行,红谷滩新区的全力开发,为房地产业创造了巨大的发展空间。
2002年，江西省完成房地产开发投资达95.3亿元，比上年增长73.7%，增幅位居全国第一。
而南昌市作为江西省的省会中心城市，2002年共完成房地产开发投资34.67亿元，较上年增长69.12%。
2003年的南昌楼市依然保持了高开高走的良好发展势头，一季度业绩不菲，3月11日颁布的关于进一步搞活房地产市场的若干意见更是起到了显而易见的推动作用，使南昌楼市在未来发展的日子里前景愈加灿烂。
今年一季度，江西省完成商品房投资219.047万元，商品房销售额70.511万元，商品房新开工面积345.5万㎡，商品房竣工面积67万㎡，商品房销售面积71.17万㎡。
南昌市共完成房地产开发投资8.03亿元，较上年同期增长68%；商品房销售大幅增长，全市预销商品房36.27万平方米，销售金额9.63亿元，分别较上年同期增长82%和144%。
商品房空置面积12.18万平方米，其中商品住宅空置量9.99万平方米，分别比上年年底下降了49%和45%。
从这些数据可以看出，今年江西房地产上升势头依然不减，各项指标增幅较大，商品房新开工面积、竣工面积、住宅销售面积超过了100%。
南昌楼市持续走旺。
楼市火旺，板块竞争格局大变动，红谷滩、青山湖板块异军突起，位居南昌楼市一线。
红谷滩板块楼市在经过较长一段是的沉默之后，终于在本年度全面“爆发”。
红谷滩新区作为市政府着力建设的重点板块，将集中展现未来南昌的发展面貌。
而作为其发展的标志之一——地产业在红谷滩新区无疑走到了南昌楼市的最前面，其潜力无比巨大，继上海绿地——滨江豪园打响了红谷滩楼市的第一炮后，鹿景名居、理想家园、洪城时代广场、江信国际花园也不甘示弱纷纷响应，掀起了购房热潮，特别引人注目的是今年4月南昌规模最大的楼盘总建达到100万平方米的万达星城隆重开幕，强势推出。
这些楼盘大多以高层为主，形成了气势磅礴的新的景观性建筑集群。
青山湖凭其风景优美的环境优势、便捷的交通、周边良好的生活配套被评为消费者最喜欢的人居板块之一。
五一房展上，青山湖一个个楼盘精彩亮相，金色水岸、碧海云天、中富新城、丰源宜合、白金翰水景花园相继与市民见面……从高层到多层，在到高层别墅，青山湖周边楼盘开发趋于多元化，逐渐形成一个高尚住宅区，也必将与红谷滩一齐成为今年下半年南昌楼市中最热点的板块。
此外，在今年的楼市中，不再形成一个楼盘独领风骚的单一局面，而是同众多高品质的楼盘共同争夺市场的多种格局。
总而言之，一句话，2003年板块竞争将更加激烈。
繁荣的市场背后必然有着政策的支持与促动。
3月中旬出台的《关于进一步搞活房地产市场的若干意见》，其中，解决历史遗留下来的几万套住房的发证问题，一方面可为群众排忧解难，另一方面也将加大住房的上市量，使南昌这块“蛋糕”越做越大；而放宽公有住房出售范围、允许公有住房使用权有偿转让、实行住房分配货币化、鼓励房屋拆迁货币化安置、降低房屋入市门槛，简化办事程序，减轻购房者税费负担等一系列举措，将进一步扩大住房消费主体，极大的增加住房有效需求。
这些政策的出台将对南昌市的房地产市场起到规范、促进作用。
推出多项新举措进一步激活房地产市场。
项目
月份
住 宅
非 住 宅
合 计
销售
数量（套）
同 比
增 长
（％）
建筑
面积
万㎡
同 比
增 长
（％）
金 额
（万元）
同 比
增 长
（％）
均 价
元／㎡
同比上涨（％）
销售
数量
（套）
同 比
增 长
（％）
建筑
同 比
金 额
同 比
均 价
元／㎡
同 比上涨（％）
建筑
面积
万㎡
同比
增长％
金 额
（万元）
同比
增长％
均 价
元／㎡
同比上涨 ％
面积
增 长
（％）
（万元）
增 长
（％）
万㎡
1
月份
2004
年
1058
76．33
13．34
81．74
34161．47
96．04
2560．83
7．86
156
-26．07
1．52
34．51
4632．51
61．23
3047．70
19．86
14．86
75．44
38793．98
91．11
2610．63
8．93
2003
年
600
7．34
71425．99
2374．11
211
1．13
2873．29
2542．73
8．47
20299．28
2396．61
2
月
份
2004
年
1959
340．22
23．62
306．54
62996．64
386．99
2667．09
19．79
330
522．64
4．10
217．83
17927．13
4372．47
-27．03
27．72
290．4
80923．77
291．5
2919．33
0．30
131．93
2003
年
445
5．81
12935．98
2226．50
53
1．29
7729．45
5991．82
7．10
20665．43
2910．62
3月份
2004年
1747
36．27
22．04
34．31
58113．81
31．76
2636．74
-1．90
249
36．07
2．64
-38．46
11117．14
4211．04
60．53
24．68
19．23
69230．95
25．05
2805．14
4．89
-1．21
2003年
1282
16．41
44107．27
2687．83
183
4．29
11253．32
2623．15
20．70
55360．59
2674．42
4
月
份
2004年
1472
65．77
18．76
52687．52
87．22
2808．50
18．26
226
49．67
2．00
177．78
8535．96
4267．98
20．76
65．16
61223．48
80．01
2949．11
5．89
58．31
45．43
-47．65
2003年
888
11．85
28142．33
2374．88
151
0．72
5869．33
8151．85
12．57
34011．66
2705．78
5月份
2004年4月南昌市市区预、销售商品房情况表
预、销售
情 况
面 积（㎡）
数 量
金 额（万 元）
住 宅
非住宅（共20024．53）
合 计
住宅（套）
非住宅（宗）
住 宅
非住宅（共8535．96）
合 计
187569．92
商业用房
写字楼
其 它
207594．45
1472
226
52687．52
商业用房
写字楼
其它
61223．49
12624．27
7151．16
249．10
6719．44
1771．59
44．92
住宅按单套
面积划分
200㎡以上
所 占
比 例
（％）
150-200㎡
所 占
比 例
120-150㎡
所 占
比 例
95-120㎡
所 占
80-95㎡
所 占
比 例
80㎡以下
所 占
比 例
（％）
套数
（套）
面积
（㎡）
套 数
（套）
面 积
套 数
面 积
套 数
面 积
比 例
套 数
面 积
套 数
面 积
（㎡）
（％）
（套）
（㎡）
（％）
（套）
（㎡）
（％）
（套）
（㎡）
（％）
（套）
（㎡）
62
14937．49
7．96
298
49749．13
26．52
501
68189．68
36．35
245
26086．83
13．91
101
9059．87
4．83
265
19546．92
10．42
住宅按单价
划 分
3500元／㎡以上
所 占
3000-3500元／㎡
所 占
比 例
（％）
2500-3000元／㎡
2000-2500元／㎡
所 占
比 例
（％）
1500-2000元／㎡
所 占
比 例
（％）
1500元
／㎡以下
所 占
比 例
（％）
所 占
比 例
（％）
套 数
（套）
面 积
（㎡）
比 例
（％）
套 数
（套）
面 积
（㎡）
套数
（套）
面积
（㎡）
套数
（套）
面积
（㎡）
套数
（套）
面积
（㎡）
套数
（套）
面积
（㎡）
254
27132．26
14．47
295
40395．5
21．54
551
71321．84
38．02
175
22776．06
12．14
75
10458．55
5．58
122
15485．71
8．26
住宅按单套
价格
划分
50万元以上
所 占
比 例
（％）
40-50万元
所 占
比 例
（％）
30-40万元
所 占
比 例
（％）
20-30万元
所 占
比 例
（％）
15-20万元
所 占
比 例
（％）
15万元以下
所 占
比 例
（％）
套数
（套）
面积
（㎡）
套数
（套）
面积
（㎡）
套数
（套）
面积
（㎡）
套数
（套）
面积
（㎡）
套数
面积
套数
（套）
面积
（㎡）
（套）
（㎡）
206
37133．05
19．80
299
44382．37
23．66
392
50852．65
27．11
368
36770．84
19．60
105
7882．78
4．20
102
10548．23
5．62
住宅按户型
划分
四室二厅以上
（含复式、别墅）
所 占
比 例
（％）
三室二厅
所 占
比 例
（％）
三室一厅
所 占
比 例
（％）
二室二厅
所 占
比 例
（％）
二室一厅
所 占
比 例
（％）
二室一厅以下
所 占
比 例
（％）
套数
（套）
面积
（㎡）
套数
（套）
面积
（㎡）
套数
（套）
面积
（㎡）
套数
（套）
面积
（㎡）
套数
（套）
面积
（㎡）
套数
（套）
面积
（㎡）
330
53771．16
28．67
677
94684．57
50．48
7
787．26
0．42
310
30933．73
16．49
17
1403．27
0．75
131
5989．93
3．19
升级会员 