类住宅的研究报告1-5.docx
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类住宅项目的研究报告
类住宅的研究报告
一、我司项目类住宅的定位
1、项目的市场定位
目标客群：
南城居民，投资客户为主
通过对亦庄区域同类型项目客户群体的调研，主要客户群体是投资客户，也有少量的办公SOHO群体以及刚步入社会的年轻一族，其中投资客户占总客户群体的80%左右。
特别典型的项目：
VITA国际，该项目与我司项目不论在地理位置上还是产品类型上都非常相似，它的客户群体对我司项目的目标客户群体有很直接的影射作用。
鉴于该项目的客户群体是南城的投资客，所以我司类住宅项目的目标客户群也可以定位于投资客户。
2、项目的产品定位：
小户型、中等精装修
我司项目的目标客户群定位于投资客户，所以在产品的定位上主要以投资价值为主，以投资客的投资回报率为第一位。
所以在产品定位上以小户型、中等精装修为主。
Ø建筑结构：
框架结构。
由于框架结构的水平空间的组合非常灵活，这样可以按照投资客户的要求灵活销售面积。
Ø外立面设计：
强调简约、现代的风格。
类住宅在报建、报规的环节中还是属于商业用房的范畴，所以尽量面与园区的独栋、办公楼在外立面上保持一致的风格，突出其简约、办公的建筑氛围。
而且产品的客户是投资客，需要突出其投资价值，在外立面简单、经济实用即可。
Ø装修标准：
中档次的精装修，其建筑公共部分和室内都精装修。
装修标准在1000—1500元/㎡之间。
Ø户型面积：
以40-60㎡的零居室为主。
设计的户型只有一厅一卫的功能区域划分。
其中强调厅的采光，对于户型面积的实用率大于70%，这样的户型设计往往是投资客户所追求的，他们的关注点往往只在产品的经济效应上。
Ø进深：
15-20M
Ø层数设计：
D1:
2栋17层、2栋16层；D2：
1栋17层，1栋10层。
按照楼的进深设计15-20m，塔楼的单层面积在1000㎡左右，而D1地块的类住宅面积是6.6万㎡，根据单层面积1000㎡来计算，在D1地块上可以设计4栋塔楼，2栋17层、2栋16层；D2地块的类住宅面积1.77万㎡，按照单层面积来计算，D2地块的类住宅可以设计1栋17层的塔楼；C12地块可以设计1栋10层的塔楼。
Ø梯户比例设计：
根据对VITA国际等项目的研究发现，类住宅塔楼的梯户比例设计是在2梯14户左右，而且对我司类住宅的户型面积设计是在40-60㎡之间，每层面积在1000㎡左右，故每层的住户量有16-25户左右，这样我司的梯户比例可以设计成3梯16户至25户。
Ø停车位以及车位比：
类住宅的客户群体是转手出租的投资客户，还有小比例的soho办公群。
最终的租客和办公者他们对于公共交通工具的依赖非常大，而我司项目是属于地铁业务，在公共交通上已经很好的解决了这些群体的需求，所以在停车位的设计上不予考虑过多，只需设计地上停车位即可。
Ø园林的设计上：
我司类住宅的目标客户群体是投资客户，没有自居型客户，所以在园区内的设计不需要营造居住的氛围，相对而言，园林的设计只起到点缀园区的效果即可，不需要考虑太多。
而且要与同一地块住宅产品的园林隔离开来，与住宅相互错开。
3、项目的销售策略
通过对同区域内类住宅项目的研究，我司类住宅的产品销售策略可以采用以下几点：
Ø销售顺序上：
2011年同步销售独栋、类住宅。
类住宅产品可以最快速度的实现资金回流，结合我司项目的开发顺序，在2011年开发并且销售的是C12地块的独栋办公楼，但是为了缓解第一年的资金回流压力可以考虑同年预售类住宅产品。
于2011年同步销售类住宅、独栋办公楼。
Ø销售策略上：
集中续客、集中销售，整体打包给代理机构。
通过对区域内类住宅项目的研究，类住宅的销售速度集中在1、2个月中，所以我司的类住宅产品可以采用集中续客和集中销售的策略，结合我司的整体规模来看，我司的类住宅产品占整体规模比例很小，为了更好地集中公司资源来销售独栋、商务办公楼，可以考虑将类住宅整体打包给代理机构来进行集中销售。
在销售的过程中，有意识地采取商、住相互促进的销售手段。
Ø定价策略：
15000元/㎡
从产品定位上看，我司项目属于中等精装修的小户型项目，而区域内与我司项目在装修标准以及户型面积上最接近的项目有：
合生世界村、VITA国际，这两个项目的售价在1300—1400元/㎡。
比较我司项目，我司项目靠近地铁，属于真正意义上的地铁物业，对比该两个项目在地理位置和交通上有很大优势，故我司项目的售价较该两个项目高，定价在15000元/㎡。
Ø投资客户的投资回报分析
l10年后我司类住宅项目的投资回报分析
按照均价在15000元来计算，我司类住宅的总房款是60-90万元，平均总房款是75万。
根据调研得知，投资客户的付款方式多数是一次性付款，则无需考虑贷款利息。
按照精装修类住宅的平均租金水平——2500元/月，并且每年租金上涨水平在10%左右来计算，10年后投资客户的总回报是40.5万元；按照地铁物业每年10%-15%的升值规律来计算，10年后我司类住宅项目的出售价格是176.25万元；总计租售的回报额是216.75万元，投资客投资额是75万元，则10年后的净利润达到141.75万元。
l10年后存款利息分析
若投资客户选择将75万元以10年定期存款存入银行，根据存款利率4.55%来计算，10年后的本息合计是113.007万元，减去存款额得到的净利润是38.007万元。
通过以上分析，根据我司类住宅的定价15000元/㎡为基础，再按照类住宅的升值空间和投资客户存款的汇报额来计算，投资客户若选择定期存款而不是投资我司类住宅的机会成本是103.74万元。
二、类住宅的政策分析
1、住宅产品的政策
Ø限购令政策
北京市住房公积金管理中心11月29日发布关于落实《关于规范北京住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》的通知，规定个人购买首套自住住房的，房屋套型建筑面积在90平方米（含）以下的，首付款比例不得低于20%；90平方米以上的，首付款比例不得低于30%。
其中，居民购买二套房首付款不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍，而第二套住房为公寓、别墅及其他高档住宅的以及所购房屋为第三套住房的，不予发放公积金个人贷款。
Ø境外个人在境内购房的限购政策
中央银行和银行监督管理委员会于9月29日联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，规定对于不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
2010年11月15日，住房城乡建设部和国家外汇管理局近日发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。
根据通知，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
法律法规另有规定的除外。
Ø银监会和央行的调息政策
中国人民银行于2010年10月20日发布《央行上调人民币存贷款基准利率》，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。
2、类住宅产品的政策：
商业用房的房贷政策
2007年9月底，9月底央行公布的“房贷新政”中特别对商业用房作了详细规定：
包括贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次利率的1.1倍等。
类住宅产品，由于其具有商住两用的性质，地产开发商们将其报建为商业房，故类住宅属于商业用房的范畴。
3、政策对类住宅产品的影响
Ø有利影响：
限购令等政策对住宅产品的市场打击使得类住宅产品的市场趋于乐观形势
近观这一年来，全国限购令的政策以及央行对房贷的连续加息政策，使得整个住宅市场遭受重创。
无论是行政政策还是金融政策，其针对的对象都是房地产市场的投资商们，最直接的结果就是这些投资商在住宅市场里面临很大的资金压力。
而类住宅产品在打擦边球效应，隶属于商业楼的范畴，规避了政策的影响，其市场在政策的“庇护下”对投资商而言充满了商机的诱惑。
从以上分析上看，住宅的限购令政策和加息政策，使得类住宅市场面临较大的机会。
Ø弊端影响：
类住宅的贷款政策挤走了一部分投资客户。
央行在07年9月底发布的商业用楼房贷政策规定首付不得低于总房贷的50%等规定，使得类住宅的投资门槛很高，从而对于资金不足的投资客户产生了较大的挤出效应。
三、区域类住宅的分析
1、我司项目地块的分析
Ø项目地理位置
我司项目地块位于亦庄新城的路东区，京津塘高速公里以东，整个项目分为C12、C13、D1、D2、C14、D3六个地块（其中C14、D3不确定为我司项目地块），六个地块东边临城市主干道经海一路、西边临经海路、北面靠科创十一街、南面靠科创十三街。
科创十二街贯穿我司项目地块之间。
L2城轨的经海路站设在我司项目附近，离我司项目D2地块最近距离大概在200—300m之间。
地铁站台：
经海路站
科创十三街
科创十一街
科创十二街
经海四路
经海路
经海一路
经海三路
从位置来看，我司项目属于典型的地铁物业，而且可以说是与轨道交通相连的物业。
Ø我司项目周边环境分析
优势：
城轨的高速带动，拉近了我司项目与核心区商业配套的距离。
l我司项目位于亦庄路东区，虽然路东区域是以发展工业为主，但是我司项目靠近城轨经海路站，与核心区的荣昌东街站只有两个站的距离，对于后续类住宅的住户的生活方面有很大的支撑作用。
l我司项目的东南角是VITA国际，该项目的类住宅已经于我司项目之前开盘，为我司的类住宅项目的开盘奠定了人气。
劣势：
项目地的生活办公便利性很差，周边状况相当不成熟。
l项目地不容易被找到，叫车非常困难，在短时间内难以改观的现况下，商务便利性很差。
l没有市区公交车到达，员工上班除班车、自驾和轻轨外，出行便利性很差。
周边没有成熟的餐饮、居住、娱乐等配套，生活便利性也很差。
Ø我司项目地块类住宅产品介绍
C13-F3
类住宅：
1万㎡
C12-F1
C12-M1
目前我司项目确定的地块有C12、C13、D1、D2这四个地块，占地面积是37.94万㎡。
根据政府对地块性质的划分，我司地块进一步划分成8个：
C12—M1地块、C12—F1地块、C13—F3地块、C13—C2地块、D1—C2地块、D1—F2地块、D2—C2地块、D2—F1地块。
根据地块的划分，我司项目包含了独栋办公楼、商务办公楼、商业、住宅、类住宅等业态形式，总体规划建筑面积是77.57万㎡。
其中类住宅产品的建筑面积是9.37万㎡，占总规模的12.09%。
类住宅产品具体分别建于地块：
C12-F1、D1-F2、D2-F1。
我司项目的地块划分示意图：
类住宅：
1.77万㎡
类住宅：
6.6万㎡
D1-F2
D2-F1
D2-C2
D1-C2
C13-C2
2、其它类住宅项目地块的分析
Ø地理位置上：
沿亦庄轻轨分布
从区域的7个类住宅项目的地理位置来看，大体上是沿亦庄轻轨线而排开，其中林肯公园北门离亦庄文化园站300M，国际企业大道离荣昌街站270M，VITA国际离经海路站600M，宾仕国际离荣京西街站1.5公里，而国际E莊、合生世界村以及IN北京项目离亦庄轻轨较远。
我司项目也依附于轻轨经海路站旁，最近距离只有300M。
从以上分析看，虽然在亦庄区域内的类住宅项目基本集中于亦庄轻轨线，但真正隶属于地铁物业的项目却只有：
企业大道、林肯公园、我司项目。
35
国际E莊
林肯公园
我司项目
VITA国际
国际企业大道
宾仕国际
IN北京
合生·世界村
商城站
荣京西街站
荣昌街站
经海路站
Ø区域上：
分布于核心区、路东区、马驹桥生活组团
本次调研的7个类住宅项目分别分布于核心区、路东区、马驹桥生活组团，其中核心区的项目有：
林肯公园、国际企业大道、宾仕国际；路东区的项目有：
VITA国际、国际E莊，马驹桥生活组团项目有：
合生世界村、IN北京。
各项目的区域分析见下表所示：
项目区域
亦庄核心区
亦庄路东区
马驹桥生活组团
项目名称
林肯公园
宾仕国际
BDA国际企业大道
国际E莊
VITA国际
合生·世界村
IN北京
区域优势
1.位于BDA出入口，南五环和京津塘高速汇聚于此，成为了BDA和CBD的交通枢纽；
1.北靠亦庄核心区的居住生活区，人气较旺，有利于楼盘的销售；
1.由市政主干道荣昌西街、荣昌东街、荣华南路围绕而成，促使项目地段出于中心位置，视野开阔；
1.靠近京津塘高速、南五环，交通便利；北靠三羊居住区，人气较旺；
1.南靠凉水河、亦庄湿地公园，良好生态环境的依托为项目打造了一个生态、环保的主题；
位于生活组团内，有成熟的配套、区域也非常成熟，已经稳固了一定的人气基础。
2.北临国际企业文化园，项目依托于4000亩的生态公园给入住者提供了一个舒适的居住环境；
2.周围工厂和办公区较密集，有利于吸引周围上班族的青睐。
2.开发区公交总站、亦庄轻轨站都设立于项目旁边，交通非常方便，宜居住。
2.中国远洋地产以地王价格拍下了附近的F地块，使项目的后续开盘有很大的升值空间。
2.科创十三街、经海路的交汇，交通便利。
3.周边商业配套齐全：
大雄商业城、汽展中心、社区体育中心、实验学校、幼儿园、酒店等。
区域劣势
——
——
该区域不属于居住核心区，人气不足。
不属于地铁物业，对于北京居民对地铁的依赖程度而言，该项目的交通不利。
同我司项目
地理位置较偏，位于六环以外，地铁没有开通，交通成本很大，市区上班族往往不会考虑这么远的居住。
四、区域类住宅的客户群体分析
1、具体的客户群体
Ø国际E莊：
整个项目以投资客户居多，所占比重为50%左右。
l自住：
购买者大多以外地人为主，父母为刚入社会的年轻人购买用作过渡性的居住。
l办公：
较少，主要是处在创业起步阶段的创业团队。
l投资：
外地投资客户居多，其中温州炒房团比较显著，香港投资客户也有。
有温州客户在开盘期购买了1层至15层朝北的一室一厅的最小户型。
ØBDA国际企业大道：
园区内办公企业主购买居多
l园区内的企业中、高层管理者以及公司老板购买较多。
l经开投资商的员工
l亦庄开发区的投资客户
l开发区的政府、事业单位的公务员
l开发区内长期居住性人口
ØVITA国际：
南城客户居多
l南城的居民，大兴区、通州区、亦庄开发区内的居民购买较多。
l少量企业主购买
购买用途：
l作为投资，主要购买用来出租。
l少量企业主购买用作办公SOHO。
2、客户购买的用途
Ø国际E莊
l过渡性居住
l投资，先持有等升值了再转售。
l用作办公SOHO
ØBDA国际企业大道
l园区内的企业主用来购买作为中、高层管理者的员工福利，或者作为公司接待、员工过渡性居住等的公司住宅配套。
l个人购买主要用作投资。
l作为过渡性的居住。
ØVITA国际
l作为投资，主要购买用来出租。
l少量企业主购买用作办公SOHO。
从以上分析来看，区域内类住宅的客户群体主要还是以投资客户为主，而且以亦庄、大兴区、通州区的居住人口居多。
另外，小型企业购买用作办公SOHO也占有一定的比例。
五、产品分析
1、类住宅项目的基本信息分析
项目名称
VITA国际
国际E莊
宾仕国际
林肯公园
合生·世界村
企业大道LOFT公寓
IN北京
项目整体规划
项目地址
亦庄经济开发区路东区经海路与科创十四街的交汇处
亦庄经济开发区路东区经海四路与科创二街的交汇处
亦庄经济开发区荣京西街
亦庄经济开发区北环西路
北京通州区中关村科技园区马驹桥1号桥南500米
亦庄经济开发区景园北街，荣昌西街与荣昌东街的交汇处
北京通州区马驹桥镇兴贸一街
占地面积
7.07万㎡
4.2万㎡
13.7万㎡
26.04万㎡
5.4万㎡
14.5万㎡
总建筑面积
16万㎡
74.74万㎡
19.6万㎡
50万㎡
61.3万㎡
19万㎡
25.9万㎡
用地性质及产权年限
工业用地、多功能用地，50年产权
工业用地、50年产权
工业用地、50年产权
公建用地，50年办公、40年商业
50年办公、40年商业
工业用地、50年产权
工业用地、50年产权
容积率
1.92
1.89
2.63
2.8
3.66
2.5
2.2
绿化率
35%
24%
30%
30%
35%
﹤30%
30%
产品类型
15-19层商住公寓，塔楼
2栋15层塔楼、2栋9层板楼
11-17层塔楼
12栋24层塔楼
15-17层塔楼
2栋12层的板楼、1栋14层的塔楼
9-11层围合板楼
层高
标准层：
3m
3m
——
——
5.49M挑高
5.5Mloft
5.5Mloft
主力户型面积
28-66㎡
一居室：
58-67㎡，二居室：
66-94㎡，三居室：
117㎡
二居室：
103-114㎡，三居室：
139-170㎡，五居室：
223㎡
一居室：
36-56㎡，二居室：
69-91㎡，三居室：
147㎡、154㎡，四居室：
218㎡，五居室：
249㎡
100-150㎡
36-90㎡
55-80㎡平层，70-120㎡loft
装修标准
精装修，1500元/㎡
毛坯交房
精装修，6000元/㎡
精装，2700元/㎡
精装，1700元/㎡
毛坯交房
毛坯交房
物业费用
待定
2.6元/㎡/月
待定
板楼：
2.96元/㎡/月，塔楼：
2.8元/㎡/月
平层：
2.48元/㎡/月，loft：
3.48元/㎡/月
——
平层：
2.8元/㎡/月，loft：
3.92元/㎡/月
通过以上表格分析，发现这些类住宅项目有以下相似的特点：
Ø用地性质上，基本山是属于50年的多功能用地，其中只有合生世界村和林肯公园有40年的商业用地；
Ø绿化率在30%左右，其中绿化率最高的是VITA国际、合生世界村,绿化率达到35%。
Ø在层高上，其中拿地较早的楼盘BDA国际企业大道、合生·世界村、IN北京主要建成5.5M层高的loft公寓，而后续推出的楼盘：
VITA国际、宾仕国际等层高均在3M。
原因主要是：
后续政策禁止工业用地建设loft产品。
2、类住宅项目的特色分析
a）VITA国际
l整个园区建筑物的外立面都采用了“学院红”的大红色，欧洲风格的建筑物类型，拉升了建筑物的品质。
l园区的独栋办公楼分成六个组团，每个组团由四个建筑物围合而成，这种格局使整个园区显得紧凑。
不足：
围合的建筑物屋顶不宜是平的，影响建筑物的采光。
l园区的独栋区和类住宅区之间设有3万㎡的中庭景观，配有围水，达到整个园区静中有动、动静结合的效果。
b）国际E莊
l立面设计：
立面主要以横竖线条分割，粗细分割，相互搭配，显得粗中有细，细中含粗的设计韵味。
l细节处理：
建筑虽然以横平竖直的线条处理，但是在虚实对比中尽显细节，运用穿插、重叠、凹凸等手法显得立面丰富饱满。
l园林规划：
寓建筑于环境中——全方位绿化，中庭广场绿化。
u项目周围以绿化围合，将建筑置于生态园中，让建筑与环境融合，亲近大自然。
u中庭广场绿化：
中庭设置广场、水榭、喷泉、小道、绿地等，绿化与建筑小品相互配合，相互映衬，在动态的同时蕴含静景，层次层层叠置，虽然没有果岭的空间韵律，但也清晰明了。
c）合生世界村
l塔楼的屋顶处理：
采用拱形的窗户与白色的外立面相结合，欧式风格，使得塔楼不再单调，反而多了几分美感。
l板楼：
外观的线条非常明朗，使整个建筑物高大挺拔，而黄色的外立面与蓝色的玻璃幕墙相结合，又给硬朗的建筑物增添了几分柔美，使得整个建筑物刚柔结合。
l建筑物的首层外围采用大圆形拱门的走廊，突破了中国建筑传统走廊的特点，彰显了地中海的建筑风格。
l园区的过道旁设有红黄色假野花，丰富的颜色给萧条的冬天增添了生机，适合北京的冬天。
d）林肯公园
l外立面采用银白色，用色非常大胆。
l建筑物的外观线条直线和曲线相结合，建筑物有动感。
e）IN北京
l整体布局：
采用大围合和小围合相结合的围合布局，园区中央设有中庭景观。
从整体效果上看，气势宏伟、整齐又不显呆板。
l中庭广场：
跟以往下沉式广场不同，IN北京的中庭广场是空中悬浮式的广场，这样既合理利用了空间，又彰显了整个园区的宏伟气势。
l建筑物的外立面主要是采用了曲线设计，突显了建筑物动态的韵律和美感。
f）BDA国际企业大道
l建筑挺拔、沉稳。
建筑外立面由玻璃幕墙与干挂石材相结合，通过不规则的竖条状结构与简约的数字流风格调和，彰显出沉稳、大气的形象。
3、类住宅项目的交房标准分析
通过对区域内类住宅项目的调研发现，其中毛坯交房和精装修交房的比例各占一半。
a）精装修
lVITA国际的装修标准：
1500元/㎡
²客厅
颜色：
整个客厅的颜色呈现出米黄色，不管从地板还是墙纸的颜色上，都是米黄色的色调，该种颜色能给整个空间提亮，也能在视觉上开阔空间。
家具摆设：
客厅的家具都是依附墙而成列，厅中间位置预留很大空间，假象空间比较大。
²厨房：
入室两边分别是厨房和卫生间，都依附墙体而设立，节省空间。
²卫生间：
卫生间的墙壁用的是木质墙，颜色呈淡黄色，与地板颜色相呼应。
使用的是居家型马桶，洗脸盆的储物柜是木质的。
整个格局呈现的是经济适用型的，有居家的氛围。
²装饰灯：
客厅的吊顶由外围的孔灯和一个中央水晶装饰灯而构成，比较典雅。
l宾仕国际的装修标准：
6000元/㎡
²客厅和餐厅：
客厅的两面都有窗户，采光很好。
客厅和餐厅占据一个空间，分别由餐桌和沙发各自围合而成两个独立体，两个空间相互依存又相互独立。
餐厅
²卧室：
落地窗户、欧式布局，椭圆形的墙镜与红颜色木质储物柜，床灯和沙发以及床都彰显了欧式的风格。
²客厅的装饰灯：
客厅的吊顶灯是水晶吊灯。
宾仕国际在卧室和书房均用了水晶吊灯来装饰吊顶装饰。
²卫生间洗漱台：
洗漱台使用的是水磨大理石。
²厨房：
厨房的布局采用半围合式的，上下均是红褐色的吊柜和地柜。
该项目可以接入天然气，居住功能完善。
l林肯公园的装修标准：
2700元/㎡
林肯公园的类住宅的用水用电均是民水民电，其中一居室无天然气，二居室有天然气入户。
以下是林肯公园的精装修样板房示意图：
²客厅：
采用墙纸和木地板的客厅装修
²餐厅：
四人餐桌构成，设立在客厅的一个角落。
飘窗
²卧室：
黄色壁纸和黑色的踢脚，颜色有很大的反差，给整个空间提亮很多。
卧室设有飘窗，面积利用率高。
²卫生间：
洗漱台采用大理石面，设有壁灯，墙面贴砖。
²厨房：
白色贴砖的台面，红色木质吊柜和立柜。
l合生世界村的装修标准：
1700
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