价值管理重庆龙湖某楼盘价值梳理.docx

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价值管理重庆龙湖某楼盘价值梳理

（价值管理）重庆龙湖某楼盘价值梳理

悠山郡价值梳理（初稿）

一、别墅，首选是对稀缺资源的占有

1.浅丘地貌，高端别墅的血脉

●坡地别墅和平地别墅的比较，不于于别墅建筑本身，而于于地形赋予的自然起伏和层次错落；早于中世纪，浅丘地貌就已成为欧洲别墅的第壹选择，这也充分映衬了别墅追求自然和谐的建筑观；伴随历史的沉淀，浅丘地貌也成为了公认的高端别墅建筑的肌理和血统。

●为什么说浅丘地貌是最适合做高端别墅的地形？

微微起伏的丘陵形成了壹个个相互交错的山脊和山谷。

只有这样地形上才能将别墅完美的表达出来，形成高差错落之感，能够使别墅于占有自然资源的同时，拥有开阔而独特的视野。

●悠山郡地块是典型的浅丘地貌，北高南低，南北纵向高差达30多米。

所以使每壹栋房子基本上均于不同的平面上，这样不但使整个小区就错落有致，而且景观的层次性和私密性会非常的好，每壹套别墅均会拥有自己独特的视野和景观。

悠山郡借用自然高差做了壹个180多米长的中庭水系贯穿整个小区，让园区拥有最自然的跌落水景。

2.壹江三公园

●别墅和水也是密不可分的，悠山郡依江傍水，不但靠近嘉陵江，而且紧邻龙塘湖公园，于为小区业主提供不可多得的休闲场所，更提供了不可多得的水资源和湿地气候。

众所周知有水的地方，就会增加周边地区空气的湿度和富含负氧离子含量，降低温度。

所以悠山郡拥有不可多得的双重水资源，能为生活带来更高的舒适度。

二、每壹次，我们均比城市的发展领先壹步

1.香樟林、蓝湖郡就是最好的例证

●香樟林、蓝湖郡销售当时于大多数人的心目中均认为是很远的别墅，可是当下成为认可度最高的高端别墅，其所于的区域已经成为重庆高档住宅最为集中的富人区。

另外，香樟林和蓝湖郡也为当时购买的业主带来了足够的收益，其二手房转让价格早已翻番，部分位置甚至达到增值俩到三倍的水平。

相信，属于同样规划方式的悠山郡的发展也不会例外，过俩年它将成为受人仰望的第三个龙湖的高端别墅社区；

2.北部新区将成为第三个国家级新区

●奥运会后有望出台中央支持重庆统筹城乡综合改革试验区建设的系列优惠政策，其中有壹项重要内容就是要把北部新区提档升级，比照上海浦东、天津滨海俩大新区，将其打造成中国第三新区，带动重庆，乃至西部经济社会发展，缩短东西差距。

北部新区之所以被委以重任，主要得益于其于重庆独特的区域优势，它是中国内陆最大的水、陆、空综合运输纽枢，能够充当重庆经济社会发展的发动机。

壹旦重庆崛起，这个承东启西的城市就可带动周边省区，乃至整个西部发展。

于这方面，上海浦东带动长三角，天津滨海带动环渤海，以及先期发展的广东深圳带动珠三角，均有先例于前；

●城市向北发展

03年开始重庆市政府提出城市向北的口号。

为什么向北，首先是因为北部拥有老城区没有的平原地貌，纵观重庆的整个地势，70%为丘陵地貌，而只有30%是平原，现目前有的几大主城区基本是规划于丘陵地势之上，如南山，歌乐山等几条大的山脉于壹定程度上限制了南部西部东部的城市发展。

而只有北部才是我们的最佳出口，因为其拥有壹马平川的地理环境和独特生态环境。

这样壹块珍贵的土地于重庆这样的丘陵地区，是稀缺而难以被复制的，所以政府提出重庆向北发展的口号，吸引了大量的知名企业来到这块土地上进行开发建设，新的区域注定了北部新区将是重庆重要的均市风貌展示区。

交通上，长江上游最大的集装箱码头和重庆新火车站均建于区内，现代空港新城也将纳入新区统壹规划。

穿越重庆、贯达四方的五条高速公路于北部新区交汇。

水港、空港、陆港构成了西部少有的立体综合交通优势。

另外，区内道路四通八达，“开山通海兴渝州”七条主干道的修建、轻轨3号线和6号线的陆续动工，网状的交通线路将北部新区便捷地连接到主城各区，它正于改变着重庆老的交通格局和方式。

●三区合壹

07年12月起，北部新区、高新区、经开区实行了“三区合壹”管理体制，目的是为了打造“增长极中的增长极”。

“三区合壹”有利于整合资源、统壹规划、优化开发区各项功能，集约利用土地。

因此，“三区合壹”不仅能实现开发区更好更快发展，仍消除了发展中的制度障碍。

三区合壹之后，北部新区将统壹推进招商引资。

3.礼嘉是三北区域的核心，龙塘湖区域将是礼嘉的中心

●礼嘉将会成为北部新区的商业核心

连续七年分三个区域独立管理的方式让三区合壹后的北部新区面临壹个问题：

北部新区缺乏壹个集中的商业核心。

经开区和高新区均是以高新技术企业为主的工业区，金开大道是以高端住宅为主的居住区，鸳鸯和人和均已开发得比较成熟。

而被定位为“重庆均市风貌展示区”的礼嘉，拥有便捷的交通和大量可供开发的平坦的土地，自然成为了北部新区商业核心的理想区域。

北部新区政府聘请了新加坡知名的城市设计XX公司来为礼嘉区域进行了城市形象设计，根据规划，以龙塘湖公园为中心的区域将会成为集高档住宅和商业中心为壹体的成熟均市风貌展示区，这里将会是礼嘉的中心。

其中，于龙塘湖的南面，将会形成大体量的商业，这里将会成为北部新区的商业核心；龙塘湖的北面，将会以高端住宅为主。

悠山郡，正好处于龙塘湖区域的核心地段，龙湖于这里将会建造壹个景观宜人的高端居住社区。

●日益完善的周边配套

礼嘉位于北部新区的西北部，这里将会成为北部新区重要的商业核心。

经济上，目前已有美国普洛斯物流、特星鞋业、顶新国际、依维柯等著名企业入住礼嘉片区。

新加坡已有意于此投资70亿美元建设新加坡工业园，这里会成为北部新区重要的增长极。

教育上，经开区政府引入了知名的教育机构-----耀中国际学校，重庆壹中也于这里设立了国际学校部，再加上巴蜀小学、南坪实验幼儿园等著名学校的引入，提高了整个区域的整体教学质量；

医疗上，重医附壹院VIP部、重庆儿童医院等医疗机构，为礼嘉区域内的居民提供了优质的医疗保障。

三、别墅的品质于于内外兼修以及对细节的苛刻追求

龙湖别墅有着13年的建造历史，龙湖的别墅不仅仅是壹件艺术品，更是居住舒适性的体现。

1.合理的功能分区

●我们为什么要做独院别墅，"独"体当下哪壹方面？

蓝湖郡，同样的壹个地块，我们把别墅放于了地块的中央，凸显独立于花园中的感觉，忽略了于实际使用中，花园被分割为4块，分散了花园，侧花园基本无法使用。

悠山郡，同样的地块，我们选择把房子放于地块的壹侧，让花园集中于后场，更为集中的私家花园，给业主带来更多的使用空间。

山墙面的设计（强调我们于三面开窗的情况下，同样每间房基本均能做到俩面采光），让整套房子的侧面不会再有对视，同样的间隔，较其他独立别墅相比，我们却把私密性做到极致。

集中的私家花园正对另外壹户的山墙面，相互之间互不干扰，花园不再是毫无私密性的地方，真正的属于自己的独立花园，真正的独院别墅。

●入户门为什么要做到侧面？

拥有大气的入户门是壹个别墅应有的，可是如何于私密性和奢华中取舍？

以前入户门的设计均是直接正对马路，私密性基本靠植物的遮挡，效果比较差，打开门的时候，或许已能够从外部见到房间的内饰。

悠山郡的入户门设计于侧面，通过壹道回廊，即转入大气的入户前庭，实木双开门的设计，通显大气，别墅的尊贵感从入户便已有体验，而私密性就于这壹转中得到了保障。

●为什么是4层楼的设计？

当下的别墅壹般均是2-3代人的居住，非常需要壹个合理的功能分区。

让家人于拥有温馨亲情的时候，又有自己的私人空间，享受于同壹栋房子中的亲密感，却又能做到互不干扰。

4层楼的设计

负壹层的自由空间，就像独立和他人的壹个自由世界，能够选择于这里做酒吧做视听室，也能够做自己的工作室，总之，就像和外界互不干扰的独立空间，随心随性的享受自己想要的生活。

壹层是公共活动区间，客厅以及餐厅。

从居住的角度考虑，活动最频繁的2个区域，安排于壹层，离入户最近的地方，减少房间内部的距离感。

3米的层高，从舒适的角度上来说已经足够，可是壹般别墅客户于装修时，客厅壹般会选择吊灯，而我们的客厅做了4步台阶的下错，0.6米，刚好是壹个吊灯的高度。

二层有别和壹层，于楼梯转入二层时，已经从壹个动态区跨入到壹个静态区域——休息区。

老人小孩均拥有自己私密独立的空间。

也许是不同的作息时间，依然能够得到很好的休息。

顶层是壹个纯粹的主人空间，整层均作为主人房，张显出别墅的空间感，私密性也得到了保证。

于享受亲情中，依然拥有自己的独立空间。

●楼梯间为什么要放于中间？

我们的楼梯间设计有俩个特点

楼梯间被设计于房子中间，为整套房子做了自然分割，就像餐厅和客厅，进门后壹左壹右，简洁的布局，减少了过道等浪费面积，却又把每壹个空间均区分开来。

（针对独院）楼梯间的设计壹直是壹个难点，设计大了浪费面积，设计小了又会觉得房子不够大气。

悠山郡的楼梯宽度设计于1.2米，于人体工学上是非常舒适，且不会浪费面积。

而悠山郡的楼梯间最独特的设计于于，正对的超大采光面，楼梯间不再是简单的过渡空间，明亮的楼梯间空间得到自然延伸，体现出别墅的奢华。

2.每壹个房间均能和自然合理的交互（针对独院户型）

●每壹个房间均能走出去，呼吸大自然的新鲜空气，欣赏大自然的美景；

●私家花园上空的利用，空间上的自然交互；

3.大量的赠送空间

●双车库（双车位）；

●露台阳台的大面积赠送；

●灰空间的赠送；

●花园面积的赠送；

●空调、热水锅炉、新风系统的赠送

4.细节的处理体现品质

●转角砖：

重点：

专业模具、细节的处理、应用后达到的目的（说辞：

老师您觉得我们的房屋外立面是不是见起来非常有立体感，其实你能够摸壹下我们的房屋的转角处，是不是感觉很平滑？

你之前于其他的房屋所见到的房屋转角处的处理是用俩块砖拼接到壹起的，这样的处理会让房屋的转角处有壹条接缝，可是我们不是这样做的，我们的转角处的均使用了转角砖，转角砖且不是于市场上能够随便购买到的，我们转角砖的制作必须有专用的模具，而我们XX公司的研发部门就是走访了大量的模具制作XX公司才开发出了最适合我们产品的专用模具。

这样的细节我们没有告诉你，你可能不会注意到，可是这就是体现了我们龙湖对产品开发的专业，也是希望通过我们的努力能为您提供更加优质的产品。

）

●井盖：

说辞：

这个是每个小区均会有的检查井的井盖，可能和您平时所见的井盖不同。

以前我们的小区，比如蓝湖郡弗莱明戈，井盖是黑色的圆形铁板或者是绿色的圆形塑料板，这种井盖有可能会让人觉得有点突兀，和周边的建筑不是很协调。

因此于设计悠山郡别墅的时候，我们的研发设计师精心设计，且专门找供应商定制了关联的模具来进行制作，光是定做模具均花了很多钱，目的是为了让井盖和周边的地面和建筑更加协调。

当时我见到研发部同事于费力地做这件事的时候，觉得这个设计非常的好，但我们研发部的同事均没有意识到他们做得很出彩。

也许壹个小小的井盖对您的生活不会有太大的影响，但龙湖这种对细节的苛刻要求，就是为了给客户提供壹个高品质的生活社区

四、悠山郡的景观价值

1.交房即成熟园区

●传统的居住社区，即使是最高端的别墅，也很难于入住时就为业主呈现成熟精美的园林景观。

第壹批业主往往要陪伴社区成长10年左右，才能开始享受高品质的自然生活，更多的业主可能早已于这些年间更换居所。

而龙湖多年来所追求的，不止是给客户壹栋好房子，更希望让客户拥有融入自然、亲近生命的生活品质，实现客户精神世界的满足和升华。

凭借雄厚的景观实力，悠山郡为业主打造了交房即成熟的园区，无需长年等待，业主即可于每天的生活中享用到成熟、丰富和精致的园林景观，生命的宽度得到拓展，有价的物质换取了无价的时间价值。

对于投资的客户来说，成熟的社区是高投资回报的重要保证。

纵观许多高端项目社区，虽然它们的建筑再逐步退化、过时，导致建筑本身的价值有下降的趋势，但10年后更加成熟和生机盎然的园林景观，完全足以支撑社区继续维持很高的价值；

2.成熟景观下的成本和时间价值

●长期以来，开发商和客户关注的重点，往往局限于建筑上。

别墅社区自然环境的优越，多是得益于其建筑形式带来的更大的绿化面积、花园面积，于此基础上能够栽种更多的植物。

但别墅是对稀缺土地资源的占有，如何能够发挥这些土地最大的价值，于更大绿化面积的基础上，如何去营造更精美的景观，壹直均是龙湖关注的重点。

所以于提供优质美观建筑的同时，龙湖的社区会对园林倾注更大的心血，栽种植物不是简单的绿化，而是景观的营造，是为建筑打造新的外立面；建筑不是园区的主体，而是作为壹个景点融入了整个园林。

这其中所包含的成本以及蕴含的技术含量，远非单壹的建筑能够相比；有意愿或是有能力投入巨大成本，营造精美园林的开发商，更是很难得的。

于十几年的发展中，龙湖不断历练自己的景观实力，且培养出追求完美、最大限度提升生活品质的精神。

尤其是于如今别墅用地限制加大，别墅社区可供园林设计的土地比例不断下降的情况下，于局限的土地上做出高品质景观，更彰显出悠山郡的珍贵之处。

●随着时间的推移，建筑的生命力会成衰弱的态势，建筑风格会逐渐过时，唯有园林会不断的成熟，整个社区的园林价值无疑会不断提升，具有极强的发展潜力。

于经历时间洗礼后，悠山郡将越发体现出它无可比拟的生命价值，置身悠山郡，将充分享受生活的意境。

所以拥有悠山郡，不仅是于当下拥有了高品质的建筑和园林，更是壹生和自然相融合的生活起点。