产业新城项目PPP合作方案.docx
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产业新城项目PPP合作方案
产业新城项目PPP合作方案
实
施
方
案
PPP项目推进中心
投资控股（集团）有限公司
2015年4月
第一章项目基本情况
一、项目背景
二、必要性和可行性
该项目建设周期长，投资规模大，项目业主依靠自身全额筹集项目建设资金有一定困难。
通过采取政府和社会资本合作模式运作，可有效解决项目建设资金，缓解地方政府财政压力。
同时，该项目本身投资收益能够实现覆盖，吸引了社会资本进入有一定可行性。
三、项目运作目标
通过引入社会资本与政府共同投资合作，通过市场化运作完成，最终实现政府企业共赢的局面。
四、经济技术指标
1、规划设计。
2、建设内容及投资。
本项目估算总投资万元，主要包括城市道路建设。
（1）城市道路。
表1道路建设明细表
序号
项目名称
建设内容
总投资
其中
已完成投资
其中
形象进度
工程投资
拆迁投资
工程投资
拆迁投资
1
2
3
4
5
6
合计
。
序号
1
2
地块
A
E
新增
达到出让条件的土地进行出让，在5年内出让完毕。
根据需求状况以及地块性质的增值区间，土地开发量拟定为每年不低于600亩左右进行出让。
3、出让收入收益。
参照近年来广元市城区土地出让价格，按照审慎性原则，对所整理土地定价相对保守，通过分析计算能够保证收益的有效性和可靠性，经测算项目可实现土地出让收益378025万元。
表5项目土地收益测算表
序号
土地收益项目类别
计算指标
计算量（亩）
估算单价（万元/亩）
合价（万元）
备注
1
商住
亩数
1813
150
271950
平均居住用地容积率2.4
2
商业
亩数
244
250
61000
平均商业用地容积率2.2
3
工业
亩数
1050
30
31500
4
物流
亩数
51
50
2550
5
划拨
亩数
245
45
11025
总计
3403
378025
4、分期出让计划及收益。
本项目土地拍卖期计划从2016年至2020年分四期逐步出让。
其中2016年出让第一期，出让土地646亩，实现土地收益101900万元；2017年出让第二期，出让土地1028亩，实现土地收益85720万元；2018年出让第三期，出让土地884亩（含文化教育卫生及公共服务用地245亩），实现土地收益76615万元；2019年出让第四期，出让土地845亩，实现土地收益113790万元。
土地出让收益预计分两期在出让后一年内收清。
图1土地分期出让计划图
表5出让收益到位计划表
年度
预计到位金额
备注
2016
50950
一期出让收入50%
2017
93810
一期出让收入50%，二期出让收入50%
2018
81168
二期出让收入50%，三期出让收入50%
2019
95202
三期出让收入50%，四期出让收入50%
2020
56895
四期出让收入50%，
总计
378025
表6分期土地出让收益测算表
一期出让收益测算
序号
土地收益项目类别
计算指标
计算量（亩）
估算单价（万元/亩）
合价（万元）
备注
1
商住
亩数
596
150
89400
2
商业
亩数
50
250
12500
合计
646
101900
出让地块：
A地块02、04、06、07、08、09、10、11、14、15、16、21、23、24、25；D地块03、06、07。
二期出让收益测算
序号
土地收益项目类别
计算指标
计算量（亩）
估算单价（万元/亩）
合价（万元）
备注
1
居住
亩数
326
150
48900
3
商业
亩数
67
250
16750
4
工业
亩数
584
30
17520
6
物流
亩数
51
50
2550
合计
1028
85720
出让地块：
D地块05、15、16、17、18、19、20、21、22、23；新增工业用地。
三期出让收益测算
序号
土地收益项目类别
计算指标
计算量（亩）
估算单价（万元/亩）
合价（万元）
备注
1
商住
亩数
286
150
42900
2
商业
亩数
55
250
13750
3
工业
亩数
298
30
8940
4
划拨
亩数
245
45
11025
总计
884
76615
出让地块：
B地块01、02、04、08；C地块02、03、05、06、07；D地块24、25、26；E地块01。
四期出让收益测算
序号
土地收益项目类别
计算指标
计算量（亩）
估算单价（万元/亩）
合价（万元）
备注
1
商住
亩数
605
150
90750
2
商业
亩数
72
250
18000
3
工业
亩数
168
30
5040
总计
845
113790
出让地块：
B地块05、09；C地块10、11、12、13、14、15、16、17、18、19；D地块01、02、04、09、12、13、14；E地块03、04、05、07。
5、项目现金流量分析。
本项目建设周期5年，估算总投资329391万元，预期取得土地收益378025万元，计划自2014年到2018年按项目推进计划分年度投入，其中：
2014年已完成投资46466万元，拨付25400万元；
2015年计划投资57735万元，拨付48222万元；
2016年计划投资103815万元，拨付91283万元，取得土地收益50950万元；
2017年计划投资79366万元，拨付70089万元，取得土地收益93810万元；
2018年计划投资42009万元，拨付66158万元，取得土地收益81168万元；
2019年拨付59182万元，取得土地收益95202万元；
2020年取得土地收益56895万元。
自2017年开始，项目即可完全依靠土地出让收益实现滚动投资开发，项目实际资金投入约12亿元左右，资金综合使用年限约4年。
表7项目资金使用计划表
类别
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
合计
已完成投资
已拨付
投资
实际拨付（80%）
投资
实际拨付（80%）
土地出让收入
投资
实际拨付（80%）
土地出让收入
投资
实际拨付（80%+15、16年20%）
土地出让收入
实际拨付（尾款）
土地出让收入
土地出让收入
总土地出让收益
总投资
城市道路
24791
25400
9950
7960
15859
12687
50950
11800
9440
93810
3100
7642
81168
27771
95202
56895
378025
65500
安置房
21675
36814
29451
46000
36800
32935
26348
5150
20683
29292
142574
配套基础设施
800
640
800
640
1650
1320
8944
7475
2119
12194
土地整理
10171
10171
41156
41156
32981
32981
24815
24815
109123
合计
46466
25400
57735
48222
103815
91283
50950
79366
70089
93810
42009
60615
81168
59182
95202
56895
378025
329391
表8项目投资及形象进度计划表
类别
序号
项目名称
总投资
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
合计
已完成投资
形象进度
投资
形象进度
投资
形象进度
投资
形象进度
投资
形象进度
城市道路
1
科技大道
18000
12541
路面工程施工
1000
北段工程完工
4459
南段工程完工
18000
2
生活大道
14500
12050
路基工程施工
2450
生活大道完工
14500
3
雪莲大道
11500
100
勘察设计招标
4000
中段路基完工
5000
中段完工，东西段路基完工
2400
竣工
11500
4
天源路
6500
50
方案设计
2000
西段工开
3000
中段、东段开工，西段完工
1450
工程
6500
5
城市支路
7500
50
500
完成前期工作
3000
开工
3950
竣工
7500
6
园区道路
7500
400
完成前期工作
4000
开工
3100
竣工
7500
分计
65500
24791
9950
15859
11800
3100
65500
安置房
1
1号安置点1、2标段
58380
13836
正在基施工
15849
1、2主体工程完成60%
20000
主体工程及砌体工程全部完工
8695
竣工
58380
2
1号安置点3标段
30450
300
正在征地拆迁
10000
开工
8000
主体工程完成60%
7000
完成安装工程50%
5150
竣工
30450
3
2号安置点
45224
7539
正在基础施工
10965
主体工程完成60%
15000
主体工程完工
11720
竣工
45224
4
1号安置点独立商业
8520
正在征地拆迁
3000
开工
5520
工程竣工
8520
分计
150000
21675
36814
45000
40811
5700
150000
基础配套设施
1
社区卫生服务中心
1496
100
完成拆迁，并开工建设
1396
完工并投入使用
1496
2
社区活动中心
1445
50
完成拆迁，并开工建设
1395
完工并投入使用
1445
3
街道办事处
611
50
完成拆迁，并开工建设
561
完工并投入使用
611
4
派出所
682
50
完成拆迁，并开工建设
632
完工并投入使用
682
5
消防站
960
100
完成拆迁，并开工建设
860
完工并投入使用
960
6
电力通道
3000
800
完成科技大道北段及生活大道电力通道建设
800
完成雪莲大道及天源路西段电力通道建设
800
完成城市支路及天源路中段、东段电力通道建设
600
完成园区道路电力通道建设
4620
7
垃圾处理站
4000
500
完成拆迁，并开工建设
3500
完工并投入使用
4500
分计
12194
800
800
1650
8944
12194
土地整理
1
A地块
24174
7005
报征并整理
17169
完成整理
24174
2
B地块
11750
315
报征并整理
5662
报征并整理
5773
完成整理
11750
3
C地块
22689
1284
报征并整理
12500
报征并整理
8905
完成整理
22689
4
D地块
29372
1917
报征并整理
3375
报征并整理
13878
报征并整理
10202
完成整理
29372
5
E地块
6538
830
报征并整理
5708
完成整理
6538
6
新增用地
14600
934
报征并整理
13666
完成整理
14600
分计
109123
10171
41156
32981
24815
109123
合计投资
46466
57735
103815
79366
42009
329391
六、可经营性资产
（一）可经营性资产情况。
该区域整理后，除出让的土地外，可形成的部分经营性资产，其中：
加油站2个，加气站1个（有规划，尚未取得指标），幼儿园5个（约13000平米），小学3个，中学1个，医院2个，停车位3492个（地下3338个，地上154个），户外广告位，安置区除还房外剩余的经营性资产约6000平米。
（二）可经营性资产运作方式。
1、将加油站、加气站、幼儿园由项目公司代建，并享有10年的运营权，运营期满后由市投资集团公司按成本价回购或对外出让；
2、停车位、户外广告牌、经营性资产由项目公司享有10年的运营权，运营期满后向市投资集团公司移交；
3、小学、中学、医院由政府对土地进行划拨，土地划拨价款作为项目土地整理成本进行支付。
（三）收益测算。
在运营期内，按审慎性原则进行测算，预计可获得15195万元的运营收益（毛利，未来10年固定收益测算需考虑政策、风险等多种因素而定）其中：
1、加油站、加气站3个，若能取得相应建设指标，加油站按200万元/个/年利润、加气站按100万元/个/年利润估算，每年可获利500万元，10年共计可获得5000万元收益。
2、幼儿园约13000平米，1-5年按10元/平米/月估算，6-10年按15元/平米/月估算，1-5年每年可获得租金收益156万元，6-10年每年可获得租金收益234万元，10年共计可获得1950万元租金收益。
3、停车位3492个，1-5年按200元/个/月出租，出租率40%，6-10年按300元/个/月出租，出租率60%，1-5年每年可获得租金收益335万元，6-10年每年可获得租金收益754万元，10年共计可获得5445万元租金收益。
4、经营性资产约6000平米。
1-5年按20元/平米/月估算，6-10年按30元/平米/月估算，1-5年每年可获得租金收益144万元，6-10年每年可获得租金收益216万元，10年共计可获得1800万元租金收益。
5、区域内形成的户外广告每年约100万元，10年共计可获利1000万元。
第二章风险分配基本框架
按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要素，在政府和社会资本间合理分配项目风险。
原则上按以下方式分配风险：
一、由政府方承担的风险
1、承担风险：
（1）土地获取及征收风险，因政府方原因导致项目无法按计划完成征收及土地获取；
（2）项目行政审批风险，项目无法通过行政审批或政府审批时间过长，导致项目推进迟缓；
（3）政治不可抗力，包括非因政府方原因且不在政府方控制下的征收征用和法律、税务变更等；
（4）非竞争性风险，项目实施期内，政府在临近地区继续规划新区，导致同类项目竞争；
（5）土地出让风险，整理土地可能出现拍卖价格过低、流拍、出让资金收取困难等风险；
（6）支付风险，例如政府违约或到期无力支付收益等风险。
2、应对措施：
（1）政府要与项目公司共同约定征收计划，并按计划实施，同时要按照统一的标准进行补偿，由项目公司参与征收补偿工作，严格控制征收补偿成本，若因政府方的原因，导致土地无法及时获取，要制定合理的补偿机制予以补偿；
（2）政府加大对项目各项行政审批的协调力度，保证项目能够及时得到相关审批；
（3）法律政策等发生重大变化，导致项目无法按约定继续实施或收益无法保证时，制定合理的补偿与退出机制；
（4）由政府明确同一区域内的竞争性项目不予审批，并做出非竞争性承诺；
（5）由政府充分保障该区域的土地出让指标；
（6）要明确项目资金的来源和支出专向特征，并建立相应的资金专户，同时将项目支付资金纳入政府财政预算安排，保证项目基本利益。
二、由项目公司承担的风险
1、承担风险：
（1）金融风险，例如资金短缺、未如期完成项目融资、融资利率的变化等风险；
（2）项目设计、建设和运营维护相关风险，例如成本超支、工期变化、原材料供应、技术质量及移交资产不达标的风险等；
（3）市场风险，例如因市场环境、土地价格变化等导致的无法从政府获得项目开发成本及收益的风险等；
（4）退出风险，即项目公司无力继续推进项目实施时，政府有权要求其退出的风险。
2、应对措施：
（1）由投资人制定合理的资金筹集与使用计划，并提前明确项目的资金来源；
（2）由项目公司加强项目运行管理，控制项目成本质量与安全，并承担相应责任；
（3）由项目公司与政府约定项目收益及支付机制，若项目收入不能覆盖项目成本及收益，将差额部分纳入政府财政预算，确保项目的基本收益；
（4）约定合理的退出机制，减少项目公司在退出时的损失。
三、由双方共担的风险
1、承担风险：
因自然灾害等不可抗力导致项目无法继续实施。
2、应对措施：
约定合理的补偿退出机制并购买相应的保险，确保项目因不可抗力导致无法继续实施能够尽量减少损失。
第三章项目运作方式
一、项目运作方式
该项目采用PPP模式实施，通过建设-运营-移交（BOT）的方式运作。
由市投资集团公司作为政府出资代表，与投资人组建项
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