日月湾生态港土地开发项目可行性分析报告.docx
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日月湾生态港土地开发项目可行性分析报告
《日月湾生态港》土地开发工程
可行性分析报告
提报单位：
北方创业集团运营管理中心
编制时间：
二零壹贰年九月十七日
第一部分 工程简况
1.1开发工程区位条件
1.2规划方案思路
第二部分 建设条件
2.1建设地点条件
2.2建设实施条件
第三部分工程开发SWOT分析
3.1优势分析
3.2劣势分析
3.3机会分析
3.4威胁分析
第四部分市场分析与价格预测
4.1市场发展前景分析
4.2目标客户定位
4.3价格预测
第五部分 工程实施计划
5.1工程建设实施计划
5.2销售计划及营销策略
第六部分 工程财务经济分析
6.1投资估算
6.2销售收入预估
6.3资金需求计划与解决方案
6.4工程收益预测
第七部分 结论
第一部分 工程简况
1.1开发工程区位条件
工程位于天津市东丽区华明镇津汉公路北侧，杨北公路西侧，华明日月湾商务园内中心位置；整个商业区域与周边成桃核（hu）状区位，日月湾商业板块是桃核地带，周边三公里半径内被大型居住社区及工业园区成桃肉状环抱，大型社区密集像厚厚地果肉围绕在桃核周边，为日月湾商业区地人流和客流提供了有力支撑与保障；而我们工程正处于桃核中心地桃仁区域，核心地中心，必将成为华明商业版图上地战略要塞.
华明镇属于全国名列前茅地优秀示范镇，其模式与规划还在世博会上屡获殊荣，日月湾作为华明镇上地一颗明珠，不但备受市区两级领导关注，也将为华明镇地光辉篇章添光加彩；统一地城镇规划，有序地区域布局，围合而成地居住社区配合空港及华明两大工业园区，区域独立且商业集中地中心区位，使日月湾地商业版块形成强大地聚集效应，让整个周边大区域形成一个“聚宝盆”式地整体区域布局，日月湾成为聚集人气与财气地“盆底”地带，区域之间增加了互动，更和谐、更统一.
1.2规划方案思路
1.2.1规划条件：
规划用地性质
用地面积
（平M）
容积率
绿地率
建筑密度
建筑限高
建筑面积
（平M）
备注
商业金融用地
62419.2
0.788
≥15
≤40
≤41
49190
C地块
商业金融用地
16910.5
1.3
≥15
≤45
≤41
21980
F地块
1.2.2规划理念：
工程暂定名为日月湾“生态港”，整体定位为以营造生态景观为特色、以科技人文为理念地精品公寓、高端商业、生态办公三位一体地小型生态商务岛屿，在主打园林景观及科技环保同时，身体力行推动环保节能事业，打造环保节能、科技人文地商业生态片区新理念，进入商业地产革命新篇章.
1.2.3工程定位：
本工程计划分为A,B,C,D四个功能区，各功能区具体定位如下：
1．）A区：
2000㎡—3000㎡企业独栋会所（商务别墅），不超过3000平M，单栋总价控制在5000万左右（出售）；规划出院落，户型可做定制，只提供户型地参考样板.可销售建筑面积约在20000平M，初步定位为七到十栋面积在2000-3000平M地庭院式独栋，一栋一景，主要作为企业会所、银行办公、及知名品牌地餐饮娱乐类精品商业独栋；具体面积及细化布局最终以规划部门审批通过地详规为主.
2.）B区：
面积控制在5000㎡以内，社区主会所/大型会议中心（自持、作为整个社区公建配套）；会议会展、大型商业活动举办，游泳馆、网球馆、健身房、休闲娱乐中心（可以引进或参照北京CBD高端居住工程新城国际地亚历山大高端运动主题会所）.
3.）C区：
高档5A级纯写字楼，层高3.5M，两栋单层面积均在1200㎡，楼高10层；一、二层底商主打大型品牌餐饮（婚宴酒席、商务宴请），3—10层纯办公（出售）.总建面约为24000平M，延伸生态办公主题，通过楼层之间地公共互动空间及休闲区域地生态环境营造提升办公品质；可参考天大设计总院地办公楼内环境设计.
4.）D区：
四栋8层LOFT精品青年公寓（可做服务式公寓），主打精品复式小户型，面积25㎡—85㎡，一室至三室，5.6m挑高，一二层为挑空酒店式大堂带复式商业（出售）；商业业态主要为美容院、美甲店、足道馆、洗衣店、药店、发廊等（限制餐饮，避免对面商业客户分流）.总建面约为21000平M，建筑设计方面除了主打精品地特色户型之外，增加挑空大堂、楼层共享休闲交流空间（形成空中院落，最好是部分露天或接露台）、候梯小憩区等人文设计；配置方面我们增添了恒湿恒温地MOMA温控系统，替代了传统地暖气片与中央空调，节省使用空间地同时，也最大限度地提升了居住品质与舒适度，环保节能；主打港式现代风格地菜单式精装（香港人均居住面积较小，比较擅长也适合操刀小户型精品公寓，尤其是复式与跃层结构）.先把硬件形象做起来，再配以知名优质地物业管理公司做出文化内容，内外兼修，打造真正地高品质居住公寓，改变天津普通百姓对居住公寓地看法，刷新大家地居住及生活理念.
第二部分 建设条件
2.1建设地点条件
2.1.1该规划区地理位置优越，交通方便，多路公交车穿行其间，紧邻规划中地地铁2号线华明站，与空港经济开发区一路之隔，距天津滨海国际机场仅十五分钟车程，周边大型中高端居住社区环绕，毗邻华明工业园.
2.1.2周边商业条件成熟，区位价值含金量很高，未来预期良好.
2.1.3场地地形地质条件满足建设要求.
2.1.4拟建规划分区排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全.
2.2建设实施条件
2.2.1该工程地块已于2010年11月8日摘得，并于2010年12月24日与天津市国土资源局东丽分局签订天津市国有建设用地使用权出让合同，全部土地款已经交清，土地证在办理当中，很快可以拿到.
2.2.2现场已具备放线条件，随时可以开始场地平整，办理临水临电手续.
2.2.3该工程地块属于我公司华明日月湾美购美商业广场工程二、三期开发工程，紧邻我集团总部办公区北方创业总部产业园，为工程地开工建设实施提供了得天独厚地优越条件.
第三部分工程开发SWOT分析
3.1优势分析
3.1.1地理优势：
地处津汉公路北侧，与空港经济开发区一路之隔，据天津滨海国际机场仅一刻钟车程，紧邻空港物流，属于临空经济带重点区域.
3.1.2区位及交通优势：
工程位于华明新市镇日月湾商业版块中心区域.周边高等级路网密集，毗邻滨海国际机场，地铁2号线直达空港，未来规划延伸至东丽湖，途径华明示范镇，对外交通十分便利.
3.1.3环境资源优势：
毗邻东丽湖，15分钟可驾车至华侨城欢乐谷游乐园；工程环水而立，形成一个小型地生态岛屿.
3.1.4客户资源优势：
东有华润橡树湾、海上国际城、恒大名都、天房锦园、首创溪堤郡等知名开发商开发地大型高端居住社区；北边环绕华明新市镇居住区；西临三嘉英景台、金泰丽湾等高端居住区，北方创业总部产业园、EOD总部港及新华集团总部、华明集团总部及旗下产业园区、中国北车天津工业园等大型工业园区；南侧一路之隔地便是空港经济开发区.
3.1.5周边商业资源优势：
与空港奥特莱斯及亚洲最大单体购物中心SM城市广场隔路相望，再南端是皇冠假日酒店；工程北邻为清华科技园，西邻建邦商业广场与迎宾商业中心.
3.1.6开发商资源优势：
公司成功开发北方园林生态园、河北迁安安置房工程等，在建美购美商业中心，在静海县储备有一定量地住宅开发用地.集团董事长高学刚先生现任东丽区工商联主席、天津市商会副会长等职，为天津市知名企业家、社会资源丰富.集团产业链遍及全国，即将上市地园林版块在国内地园林企业中一直处于前三强位置，设计甲级资质，施工一级资质，拥有园林苗木科研所、院士工作站等科研机构；旗下市政工程公司，为天津市最早取得市政一级资质地民营企业，承揽并完成多个市重点工程地施工建设任务.
3.1.7周边成熟商业区域空白优势：
由于华明及空港片区是政府新规划区域，发展周期比较短，目前暂无具有一定规模地成熟商业及商业片区，先期进入可以抢占先机，既填充了市场空白，又有一定地战略意义.
3.1.8土地成本优势：
由于工程前期拿地时间较早，土地成本相对较低，为后期开发工程在设计和定价上提供了一定优势；华明镇内现阶段已没有可招拍挂地建设用地，最早也要2020年规划调整更新后才会有新整理地地块出现，因此目前整体土地成本较高.
3.2劣势分析
3.2.1配套设施有待完善：
机场临空经济带目前处于发展中阶段，初具规模，仍然没有完全成熟，有待进一步发展；周边配套设施尚未完善欠缺人气.
3.2.2周边人文素质不高：
华明镇与津汉公路北侧区域目前整体相对成熟，华明镇周边仍处于地产居住工程开发阶段，镇内多是还迁居民，外加目前施工较多，整体人文素质不高，治安一般；老百姓地消费模式也有待进一步开发.
3.2.3后期市场竞争激烈：
区域内商业工程及商业地块聚集，未来2-3年内在华明镇内部和空港内部相机大体量地商业工程崛起，区域内产品同质化严重，容易产生客户分流，进而导致客户流失，同时加大经营竞争力，后期市场竞争会很激烈.
3.2.4受容积与限高影响：
工程地块容积率低，机场周边高度限制，降低了可售面积，导致楼面地价平M单价成本提高.
3.3机会分析
3.3.1国家发展天津、发展滨海地政策导向给房地产业带来地直接推动.
3.3.2两港作为运输大通道增强城市经济、基础建设、贸易、物流仓储流通.
3.3.3原有基础好，空客、北车等知名企业入驻本地对地产开发是机遇.
3.3.4空港经济区及华明镇安置房区域内，生活消费及日常配套商业缺乏；不缺钱，却缺少消费导向.
3.3.5土地成本相对低于空港物流加工区，未来地商业经营成本会成为商业竞争中地重要优势.
3.4威胁分析
3.4.1整个区域都在发展建设中，发展成熟需要时间.
3.4.2未来2-3年地政策及投资环境等变化都会对本工程造成一定影响.
3.4.3周边工程地崛起会对我们工程造成一定地威胁与冲击.
第四部分市场分析与价格预测
4.1市场发展前景分析
4.1.1本工程倡导地景观生态与环保科技相结合地建设理念，在商业地块及商业工程聚集地华明日月湾及空港商业片区目前尚属第一例，工程定位清晰，特色鲜明，具有一定地创新与唯一性，极具市场竞争力.生态居住概念发展起源较早，但是生态办公及生态商业还尚属全新领域，虽然目前市场上也有一些工程局部已有雏形概念，一是概念不太成熟，二是缺乏整体系统；我们工程将会刷新商业地产开发领域新概念.
4.1.2商、住、办公地三位一体规划，产品布局合理，功能分区清晰，既有空间地互动，又可以互为作用，相互提升.企业独栋会所式地独立院落商业组团，主要汇集高端精品餐饮及知名休闲娱乐品牌，与大型企业商务会所（例如狗不理、全聚德、百饺园、新煮意、富祥酒楼、瀚金佰、东方之珠、豪门夜宴等餐饮娱乐知名品牌，空客、北车及航空公司等大型企业商务会所，或银行等金融机构办公使用）；生态办公楼定位为文化创意产业基地，主要面对文化创意产业领域地一些如影视传媒、广告制作、培训、文化艺术传播等企业；生态港主会所是以运动为主题特色地亚历山大精品会所，包含游泳、网球、健身馆、SPA理疗中心等康乐工程；LOFT精品公寓主要为青年一代地时尚精英群体量身打造，小户型，高品质.企业独栋可以为公寓及写字楼地商业配套做填充与提升，公寓及写字楼可以为企业独栋中地精品商业增添人气，使整个片区商居合一，更和谐、更惬意，加深销售亮点；亚历山大精品主会所地引入，在提升整个生态港工程层次地同时，又为整体地工程销售提供了有力支持，增添卖点；生态办公系统地设计与创新理念，改变了已有地办公模式，真正从内部办公环境地生态及景观系统提升入手，使办公环境更优越，科学环保，亲近自然，会成为办公楼销售地最大亮点与核心卖点（既然有受人们一路追捧地生态酒店，生态办公主题地写字楼一定也会成为热点）.
4.1.3工程定位清晰，主题立意新颖，规划设计亮点突出，整体品质追求高端，层次分明；生态港工程会成为华明日月湾商业版块地一大亮点，在完全跳出传统商业概念地同时，又与周边地传统商业工程版块和谐共处，它填补了华明日月湾商业版块地商业模式空白，会如玉上明珠般为华明镇及日月湾版块锦上添花，随着华明示范镇模式地全国推广，它会随同华明模式一样地花开遍地.
4.1.4随着空港临空经济带地日渐发展成熟，也会加速华明日月湾地区商业地成熟完善，为工程地未来销售大环境提供了良好地前景空间.工程所在大区域发展前景良好，小区域内又有一定竞争优势，因此整体市场前景看好.
4.2目标客户定位
4.2.1精品LOFT公寓目标客户：
主要客户群体为空港及华明工业园区域内大型企业地青年白领及管理层精英，航空公司地机长及空乘人员，周边星级酒店地中高管，周边大型地产公司内地青年男女、政府机关内地年轻干部，及临空经济带内地80青年才俊与社会精英.
4.2.2生态办公楼目标客户：
整体打造成一个文化创意产业基地，目标成为影视传媒、广告制作、培训、设计及策划类企业地聚集地.
4.2.3企业独栋会所目标客户：
机场及华明周边大型企业及私企业主、大型餐饮与中高端知名休闲娱乐品牌、高端运动会所及银行等金融分支机构.
4.3周边工程市场调研
4.3.1居住工程
楼盘名称
开发商
在售产品
客户来源区域
购买目地
价格
海航YOHO湾
天津空港贸易中心开发公司
40-80平Mloft户型
河东
自住
10000元/平M
万通金府国际
天津万华置业公司
公寓，一居45平M，二居75平M
空港、附近
自住
均价6000-7000/平M
金泰丽湾
天津汇祺、北京金泰地产
60平一居，90平两居，120-140三居
河东
自住
9000-9300元/平M
华润橡树湾
同上
95、144平M两居、三居
市区
自住
8500/平M
恒大名都
恒大集团
130-170平M三居，90平M两居
河东、空港
改善
精装9500元/平M，毛坯8000元/平M
复地温莎堡
天津申港置业发展有限公司
联排别墅253-330平M双拼别墅460-520平M，小高90-130
市区、周边
自住
最低300万/套起，小高9000/平M
华侨城
天津华侨城实业有限公司
洋房90-160平M叠拼160-210平M双拼375-381平M
北京
投资
起价6600元/平M均价8500元/平M；叠拼均价12000-14000元/平M
金地紫云庭
金地（集团）天津发展有限公司
46—65平Mloft产品，37层到顶高层，包括100-250平M户型
附近、河东
婚房
均价12000-13000元/平M
蓝庭国际
滨海浙商
精装修，50-60平M2室2厅2卫LOFT
地缘、河东
自住、投资
均价9000-10000元/平M
招商雍华府
招商集团
270-400平M叠墅，75平MLOFT
河北、地源
自住、婚房
LOFT：
10000，叠墅：
14000起
4.3.2办公工程
楼盘名称
开发商
在售产品
客户来源区域
购买目地
价格
远洋新干线
天津市远滨房地产开发有限公司
50-11000平M（独栋面积在3000-11000平M/栋，全部为5层）
周边、河东、河西、和平
投资/
自用
均价
8000元/平M
EOD总部港
天津滨海金地投资有限公司
500-2000平M地企业独栋
空港、河东、河西、和平
自用/
投资
均价
13400元/平M
迎宾商业中心
天津鸿茂置业有限公司
50平M（小间）-1800平M（整层）
河东、河西、和平
自用/
投资
均价
7000元/平M
4.3.3商业工程
楼盘名称
开发商
在售产品
客户来源区域
购买目地
价格
海航YOHO湾
天津空港贸易中心开发有限公司
60-400平M（单层）；280-2000平M（两层）
空港、周边、河东、市区
投资
均价21000元/平M；一层23000元/平M，二层17000元/平M
远洋新干线
（露西亚商街）
天津市远滨房地产开发有限公司
375-400平M（独栋、双拼、联排商业）
天津东部、北京
投资
均价
16000元/平M
迎宾商业中心
天津鸿茂置业有限公司
130平M（单一层）-310平M（一拖二）
河东、河西、和平
投资/
自用
15000元/平M（均价）；20000元/平M（一层）
4.4价格预测
4.4.1精品公寓（销售底价）：
均价11500元/平M（5.6M层高地LOFT户型设计，买一层送一层，单价约合5750元/平M），单套总房款控制在30-80万元/套（上限控制在100万以内）.
4.4.2生态办公楼（销售底价）：
均价9000元/平M；1200平M，1080万/层；半层600平M，540万/半层；也可做分割销售.
4.4.3企业独栋会所（销售底价）：
均价约16000元/平M；按栋卖，2000平M，3200万/套；3000平M，4800万/套.
4.4.4以上销售价格细则在实际销售过程中可能还会略有调整，详见《工程销售定价方案》；定价总原则为整体均摊销售成交单价不低于10000元/平M，具体可根据实际销售情况而定.
4.4.5通过打造新型生态商业概念，带动工程整体品质与价值地提升，做可以收藏地商业地产工程；“不是卖价格，而是卖价值！
”
第五部分工程实施计划
5.1工程建设实施计划
5.1.1目前已取得土地使用权，11月份办土地证，将于2012年底完成工程总详规、单体设计施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2013年工程开工需要.
5.1.2为了合理利用资金，将采用滚动开发地模式，因为工程整体规模不大，计划分两期开发，先开发F地块地精品公寓与C地块地生态办公楼及主会所（主会所先期建设，可作为整个生态港工程地营销体验中心），精品公寓地单套总价较低，会有一定量地刚性需求，有利于销售资金快速回流；生态办公楼作为一期精品公寓销售补充性产品地同时，也为自身销售地深化宣传和预热打下了良好基础；主会所地先期建设成型及运营在提升工程品质与整体形象地同时，也会在一定程度上对工程地整体销售产生有利影响与推动.在有一定资金回流后再开始开发C地块地企业会所与商业独栋组群工程，这样整体地工程形象也会有一个基本地轮廓，先做景观形象再做开发，利于销售，更利于提升工程及企业形象.
5.1.3拟开发建设周期为1年（2013全年），2013年上半年拟开发建筑面积约50000平M，占地面积约36000平M；2013年下半年拟开发建筑面积约21000平M，占地面积约43000平M；具体工程建设计划详见《年度工程建设进度排期表》.
5.2销售计划及营销策略
5.2.1销售计划：
整体工程分两期开发，分四期销售，整个销售周期计划为2年；2013年上半年基本完成公寓销售地80%，约合总货值1.9亿；2013年下半年基本完成办公楼销售地60%，外加消化公寓产品地剩余部分，约合总货值1.7亿；2014年上半年基本完成企业会所及商业独栋销售地60%，约合总货值1.92亿；2014年下半年（年底前）完成整个剩余产品地销售清盘，约合总货值2.1亿.以上为拟定数字模型地预估数据，详细营销执行计划及排期见《年度营销执行计划及排期表》.
5.2.2营销策略：
在营销策略方面我们会采取整合营销地创新模式，以传统广告为依托，配合渠道销售、行销拓展等多模式推进.
（1）传统广告宣传
因为我们属于新型概念地精品高端工程，所以广告内容主要以形象广告为主，突出生态港地生态景观环境与环保节能创新理念，以新颖地规划设计理念、及众多知名品牌地引进衬托出整个工程地高端与层级感；强化生态港地新商业地产模式与环保生态概念，生态港工程像沙漠中地一抹绿洲，镶嵌在整个华明及空港商业版图上，为整个区域起到了很好地点缀作用.
（2）渠道销售
采取一二级市场销售联动与圈层营销结合地模式，有目标地针对一定圈层或领域进行工程销售；如周边及同类型楼盘销售人员推介、利用中介机构门店及网络进行销售合作，高尔夫等高端会员制会所与俱乐部地信息互惠、客户推介及销售合作.
（3）拓展销售
整合资源、全民营销.“泛营销“，打破单一信息传播途径，通过业主带动、亲情链接、团购让利等多种形式，让更多地人有意识或无意识投入到楼盘地宣传和销售过程中，从而实现楼盘地快速销售.所谓“泛销售”也就是说抓住一切可以抓住地客户，利用强大地客户背后地资源，进行销售，让销售不但是销售员地职责．比如在房地产行业，所有有意向购买A工程地客户都可以加入到VIP，其带领地新客户可以享受一定地优惠，同时该会员可以积分.
（4）活动公关
结合整个营销节点，通过不同形式活动策划地执行，在补充传统广告传播地同时，又对已有客户起到了巩固作用，还可以不断吸引并带入新客户地加入.
（5）营销团队地佣金及奖金激励模式与末尾淘汰制度
营销团队采取高佣金多报酬地绩效考核与激励模式，一切秉承结果导向地工作原则，提倡多劳多得地分配原则，主张高刺激高回报地目标原则.为了不断优化销售团队，提升团队战斗力，使团队可以一直有新鲜血液地注入，我们采取优胜劣汰地内部竞争体制，对于排名末位地个人（甚至于特殊时期地小团组）予以降职、降薪、转试用或除名淘汰.
第六部分 工程财务经济分析
6.1投资估算（预计总投资38024万元）
建设用地总面积㎡
79330
容积率
1
结构
框架
总建筑面积㎡
8
建筑密度
0.4
用途
商业
地上
建筑面积㎡
71170
层数
商业3层-4层
酒店式公寓8层
写字楼10层
地下
地下（1层）建筑面积㎡
地下1层车位
序号
工程
工程量（㎡）
单价（元/㎡）
投资额
（万元）
备注
一
土地费用
12150
楼面地价
1
土地出让金
9440
120亩
2
大配套费
2277
320元/㎡
3
土地交易手续费
70
0.70%
4
土地交易契税
363
3.00%
二
前期工程费
100
712
三
建安工程费
2600
18504
四
室外基础设施建设费
240
1708
五
园林景观及河道建设费
2600
按50%绿化率计
（600元/㎡）
六
二次装修费用
13500+5000
1000+2000
2350
七
总计
38024
6.2销售收入预估（预计收入62750万元/成交价远低于市场值）
可销售面积（㎡）
预计售价均价（元/㎡）
合计（万元）
精品公寓
21000
7500
15750
生态写字楼
24000
10000
24000
商务独栋
20000
（不含主会所）
11500
23000
总计
62750
6.3资金需求计划与解决方案
6.4工程收益预测
序号
工程
金额
备注
1
销售收入
62750
预估总货值
2
开发成本
38024
开发建设预估成本
3
营销费用
1882.5
按销售收入3%
4
管理费用
627.5
按销售收入1%
5
财务费用
2520
金额×年限×7.2%
6
税费
3765
按销售收入6%
7
税前利润
15931
＝1－2－3－4－5－6
8
净利润
11948.25
扣25%（税前利润×75%=净利润）
9
投资收益率
46%
按总投资2.6亿元计算
第七部分 结论
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