可行性分析报告给银行格式.docx

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可行性分析报告——给银行格式

可行性分析报告——给银行格式房地产项目可行性分析报告有限责任公司目录第一章、项目市场概况一、房地产投资环境二、项目市场定位三、房地产经营方式第二章、项目概况和建设情况第三章、项目SWOT分析一、项目市场情况二、项目SWOT分析三、客户群体分析第四章、项目投资估算一、项目投资财务分析二、融资计划第五章、项目效益分析一、项目销售收入分析表二、投资利润测算第六章、结论第一章项目市场概况一、房地产投资环境1．1城市社会经济状况及前景1.1.1城市社会经济基本概况南宁是广西壮族自治区首府城市，是全区政治、经济、科技、文化、信息、金融的中心和最大的城市，也是我国南部对外开放、实行沿海开放城市政策的重要城市。

南宁市下辖青秀、兴宁等6个城区，撤地归市后，南宁市所辖县份由原来宾阳、武鸣2县增加了横县、上林等6个县份，行政区域总面积增至135平方公里，其中市区面积1834平方公里。

南宁市总人口约294.56万人，其中市区人口约137.85万人。

1．1．2城市国民经济主要指标1国民经济总量概况“九五”时期，南宁市国民经济持续稳定发展，从1996年到2003年全市国内生产总值年均增长为8.67%。

评价:

南宁市当前国内生产总值呈稳步上升趋势，城市发展稳定，为房地产业的发展提供了稳定的中观区域经济环境背景。

1999—2002年国民经济主要指标表序号指标名称单位1999年2000年2001年2002年1GDP亿元274.55294.30324.79356其中第一产业亿元46.3748.6349.5250.9第二产业亿元84.5989.1493.43101.9第三产业亿元143.62156.55181.84203.22全社会固定资产投资总额亿元88.0895.85101.73122.943社会消费品零售总额亿元137.13149.59163.44183.114外贸进出口总值万美元400945123843053546005城市居民家庭人均可支配收入元68477448790687966全市人口万人285.87291.41294.56297.711．1．3经济结构与主要产业1996年以来，南宁市国内生产总值的产业结构呈明显的Ⅲ>Ⅱ>Ⅰ型，这表明南宁市目前的经济产业结构较为合理。

评价：

合理的以第三产业为龙头的城市产业结构，意味着南宁市相对较低的产业调整代价，使南宁市在未来的发展中更能适应新经济的业态。

1999—2002年南宁市三产结构比较1．1．4南宁市中期经济发展预测：

未来几年来南宁市的国内生产总值呈现出逐年增长的趋势，过去几年南宁市国内生产总值的年均增长率约8.67%，按此增长率，近期国内生产总值的预测曲线如下图：

1．1．5南宁经济发展的未来预测随着南宁市内外基础设施建设的进一步完善，大通道中心和枢纽功能的逐步形成，南宁市经济发展的内在动力将被激发；同时，国家宏观经济经过近几年在全球性经济紧缩的形势下，仍保持了较高的经济增长速度。

分析认为，中长期对南宁经济发展将起到正向促进的主要因素有：

1缘于南宁城市的区位优势，在稳步向前推动的中国与东盟“十加一”自由贸易区的建立中，南宁获得的发展机遇是历史性的，这将为南宁在远期迈向国际大都市提供必要的外部条件资源。

2作为广西自治区的首府及区域的最大中心城市，南宁将在未来二十年城市化进程加速的过程中，获得更多的发展资金、人口、技术、消费力等要素的集聚。

3随着区域以高速公路交通为主导的一日交通圈形成，南宁在中国大西部开发中将发挥更大的龙头功能，西南区域综合中心城市的框架将逐步形成。

4“绿城”南宁是广西的首府城市，是广西政治、经济、文化的中心，它面向东南亚，背靠大西南，是西南出海大通道的枢纽，也是中国—东盟自由贸易区的“桥头堡”，作为区域性中心城市的作用日益显著。

优越的地理位置，以及国家发展大西南的经济策略，使南宁的房地产市场有着巨大的发展优势。

同时，南宁对未来的城市规划建设赋予新的定位，将打造区域性的国际化中心城市。

围绕这一新的战略定位，南宁市实施“136”目标，2002年投资了55亿元推进城市建设，实施工程项目共118个，项目涉及路桥、公交、供水排水、广场建设、园林建设、小区开发与旧城改造等各个方面；2003年又再投资了62.4亿元，实施城建项目114项；2006－2007年将再投资486亿元，加快基础设施建设，全面推进城市发展。

目前，南宁市城市建设和“中国绿城”品牌效应已经在国内外产生了巨大的影响，作为广西首府城市，南宁正在快速塑造成一个交通便利、信息通畅、绿色环保、适宜创业和居住的现代化国际化的新型都市，为房地产业长期稳定持续发展提供了广阔的市场空间和巨大的需求。

综合各方面的因素，我们有理由相信，在“鸣翠谷”项目的实施及经营周期内，城市社会经济在总体上将会快速发展，这为项目的开发建设成功提供了极为良好的城市社会经济依托。

1．2城市房地产行业状况及趋势1．2．1近年市场回顾自1999年始，国家调整一系列有关房地产特别是住宅产业的投资政策，把住宅消费作为国家经济的新增长点，南宁市的房地产业开始真正意义上的启动，从2000年起，南宁市的房地产业进入了一个高速发展时期，表现为填补需求空缺式的市场特征。

2001-2003南宁市房地产行业基本数据项目2001年度2002年度2003年度2004年度完成开发投资总额18.56亿元23.88亿元39.48亿元120亿元开发面积360.36万平米444.89万平米726.54万平米1859.25万平米竣工面积121.78万平米120.96万平米215.03万平米710.73万平米商品房预售合同13068份合同19588份合同份合同份合同商品房销售面积126万平米211.65万平米192.2万平米225.18万平米商品房销售额34亿元46.46亿元43.28亿元80亿元商品房均价2150元/平米2250元/平米2252元/平米2500元/平米从表中可见，三年间南宁的房地产市场从销售面积到销售总额，在规模总量上均翻了一番。

1．2．2市场发展趋势分析我们采用近五年南宁市场相对成熟的住宅商品房相关数据，与城市社会经济的发展进行结构比例的对应分析，从而判定南宁市房地产市场的现状态势及未来几年的走势。

1市场总值与GDP的相关度分析南宁住宅市场与GDP的增长相关度示意图单位：

亿元说明：

（1）GDP效应指的是，在社会经济发展的各方面较为均衡的正常情况下，统计经验显示：

住宅销售总额与城市年度GDP值的相关度约为8％。

（2）图示表明2001年以前，南宁市住宅产业未达到应有的份额。

这也解释了近年来以住宅为主的南宁市房地产业表现出强劲上升势头。

（3）这股强劲势头于2002年与当年GDP效应达到最佳契合点，此后超越GDP效应线。

（4）由此图可见，在当前房地产业迅猛发展的状态下，隐含着总供应迅速上升超过总需求的态势。

2销售与人口相关度分析销售套数与人口增长的相关度示意图单位：

套数说明：

（1）人口效应指的是：

依照联合国人类住区委员会建议在世界发展中国家及城市推广实施的指标表明，每1000人居民中，年度新增住宅需求量为10套。

（2）图示表明，2002年以前，南宁市住宅的供应量还不能满足市场的实际需求量；同时在过去几年中住宅供应量呈直线上升的态势。

（3）按照人口效应相关度指标显示：

到2002年，南宁市住宅供需量基本达到平衡状态。

（4）如果按现状的住宅供应趋势，在未来几年内有可能出现住宅整体市场供大于求的不平衡状态，且表现出区域需求差异，即城市发展重点区域需求旺盛，局部供不应求。

3总体发展趋势判断综合政策、投资、消费市场等各方面因素，我们对南宁房地产行业的基本判断是：

南宁市房地产产业经过五年的发育，已初步完成了其快速增长期，进入一个消费力相对平稳增长、市场适度竞争的发展平台，在南宁城市社会经济的中观背景良好的情况下，房地产业亦将与城市同步发展，需注意的是产品的区域与品类、价格的结构性平衡问题。

1．2．3房地产业发展的城市分区格局与南宁城市总体规划及城市各城区的功能定位相适应，南宁市房地产项目在城市空间的布局上，已表现出如下的特征，并作为南宁房地产项目发展的空间导向与趋势。

1中低档住宅中低价位的住宅，基本上位于南宁市的快速环道南、西、北沿线及外则侧的开发为主，项目形态多表现为占地规模较大。

2中高价住宅南宁的中高价住宅的分布，以配套较成熟的现状城区内及南湖开发区为主，并由南湖开发区向凤岭新区推动，表现为一种强烈的重心东移趋势，随着2004年、2005年位于凤岭的会展中心成功举办东盟博览会，以及在会展中心周边相续建成及正在建造的“香榭里”、“香格里拉”、“天赐良园”、“航洋国际城”、“荣和山水美地”、“大自然花园”、“新天地别墅”、“翡翠园”、“中鼎万象东方”等，众多楼盘从推盘开始即出现热销，显示出凤岭区域的地产环境被市民看好。

3商务型物业以商务公寓、公寓及写字楼为代表的商务型物业，现状开发主要位于南宁市新城区，并以南湖开发区为主，从金湖广场到会展中心一带，现已形成南宁城市的CBD雏型。

4商业物业商业物业的开发布局，分为两个方面，传统型的商业物业，目前以依托兴宁区中心一带的旧城改造为主，而一些新生业态、大型的商业物业项目，则沿着城市高收入入口的居住地转移，定点于南湖开发区并表现向凤岭拓展，随着今后几年内凤岭居住人口的增加，小区商业物业及区域配套商业物业的增加是个必然，南百金湖商业广场的开业，在建的梦之岛水晶城及航洋国际城标志着东移是其主要的发展趋势。

5高级住宅以别墅、TOHO为主的高级住宅开发，主要分布在风岭东部及仙葫开发区内。

二、项目市场定位1项目背景广西万正房地产有限责任公司是以房地产开发为主的企业，缘于对南宁城市未来前景的信心，对南宁城市快速向国际化大都市发展的认识，通过对南宁市房地产市场的透彻分析研究，更缘于企业与城市共同发展共同进步的宗旨，万正公司充分利用“鸣翠谷”项目所具备的先天优势，集合其它资源，力争强占先机，挖掘凤岭山地高尚居住社区所引发的特定居住需求，开发出凤岭新区（南宁中央居住区CLD）的山地景观居所。

为实现项目的经济价值最大化与社会效益最大化，沿百花岭路的建筑底层规划设计为具有较高投资价值的沿街商铺，做为居住社区高层次生活配套的商业物业，使得业主生活更加便利。

2项目市场定位通过分析研究，项目所定位开发的物业，在凤岭有良好的市场成长空间及消费支持。

A沿街商铺项目沿规划路而设置的商铺，专为社区性消费需求而设计，投资价值较高，对于凤岭这一不断发展完善的、居住人群素质普遍较高的、区域潜在消费力较强的居住社区来讲，具有良好的市场前景。

B山地高尚住宅项目所处的凤岭片区，是南宁市城区目前发展最热的地方。

南宁市政府给了凤岭一个非常明确的定位——以南宁“绿城”为背景的大型高尚生态型居住区，“以居住为主，以体育、文化、会展为辅的城市综合新区”。

经过近十年的发展，目前凤岭周边已经形成了行政中心、金融中心、商贸中心、休闲中心，同时汇聚28平方公里的青秀山风景区、1021亩石门森林公园、规划建筑面积145万平方米的中国—东盟商贸城、国际会展中心广场、民歌广场、市体育、文化中心。

凤岭区域规划据南宁市城市规划设计院2001年规划中了解到凤岭的规划大致为：

凤岭面积约29平方公里，割区内土地已全部出让。

以民族大道为界，以北称为北片区，以南称为南片区。

北片区主要发展为居住区，南片区主要发展大型全市性会议展览、文化等设施。

凤岭人口发展规模约为16万。

（1）、交通：

南北区路网；民族-凤凰岭、铜鼓岭路立交；民族大道靠近外环处立交；远期规划凤岭再预留两处立交。

（2）、医疗：

凤岭南北区各设置一所区级医院（3）、教育：

北片区设置3所中学8所小学；南片区2所中学4所小学；其中紧临本项目的南宁新二中高中部已于今年3月28日开工，预计2006年投入使用，规划在校人数达5000人。

（4）、凤岭功能定位：

城市主要功能区、新型商贸、公共服务、居住。

其重点发展职能是：

大型商贸会展基地、区域交通枢纽、城市化部分新增人口聚集地、山地型居住区。

分析：

教育（新二中）和高尚山地住宅区是对本项目较为有利的规划宣传点。

鸣翠谷按区域未来需求所量身定制的临街商铺与高尚住宅，将满足这一潜在的市场需求，有良好的市场前景。

3市场容量判定根据城市社会经济的发展，房地产行业及与本项目相关商业、服务业的发展态势，在本项目的销售周期年度（2005年起），鸣翠谷所含的高尚住宅，在南宁市场有约每年20亿的市场消费能力，加上鸣翠谷所占的区位优势及局部区域市场空白的产品优势，因此项目具备了足够的市场支持力。

三、房地产经营方式1项目的前期作业项目自2003年起已开始项目的调研论证及大量前期作业，为项目的迅速展开奠定了良好基础，目前已完成的主要工作有：

1已完成项目的市场、产品、商业业态设计等前期策划作业；2已由设计机构完成项目的规划方案及建筑方案设计；3已完整取得项目的建设用地；4已完成工程勘察、施工图设计的工作；5已办理完毕项目前期开工所需报建证件：

《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》；6已经完成土地平整工程；7已开始桩基础及地下室建设工程；四、区域市场1、区域概述：

凤岭为丘陵地带，其南为青秀山景区；其东为指向桂林、北海市的高速公路出口通道；环城快道和湘桂铁路分别经过它的西、北面；其中部有一条贯穿市区的“民族大道”。

南宁市政府给凤岭的定位是：

以南宁“绿城”为背景的大型高尚生态型居住区，“以居住为主，以体育、文化、会展为辅的城市综合新区”。

行政中心、金融中心、商贸中心、休闲中心环聚该项目四周，离尘不离城，周边汇聚28平方公里的青秀山风景区、1021亩石门森林公园、规划建筑面积145万平方米的中国—东盟商贸城、国际会展中心广场、民歌广场、市体育、文化中心。

２、区域市场分析：

南宁市未来的城市CLD（中央居住区）——凤岭，以其优越的环境和怡人的气候越来越显其尊贵地位，该地段的典型代表楼盘有大自然花园、香榭里花园、荣和山水美地、翡翠园、枫林蓝岸等高尚住宅区。

以下简单介绍这几个经典楼盘的概况以作参考：

★大自然花园项目地址：

南宁市青秀路与民族大道相接处规模：

占地面积302800平方米，总建筑面积23.14万平方米。

开发商：

大自然花园置业有限公司规划：

以花园洋房以主导户型，总户数1085户。

销售价格：

4000元/m2项目点评：

项目定位为大户型花园洋房及别墅，纯欧式住宅，英式物管，一期已售磬，极力打造贵族养生特区，大露台、大花园、大客厅、大卧室，尽显居住的尊崇与豪华。

★荣和山水美地项目地址：

南宁市东段延长线规模：

3000亩（约200万平米），规划成A、B二地块。

其中A地块占地面积45.117万㎡，分6组团，A地块建筑面积43.12万㎡；B地块尚未开发。

开发商：

广西荣和企业集团有限责任公司规划：

独立别墅（三层）、联排住宅（Townhouse二层半）、多层洋房（4~5层）；小高层（11层），住宅31.642万㎡；公建11.48万㎡。

A地块住户数：

约2400户。

销售情况：

均价3700元/m2，开盘以来销售火爆。

项目点评：

以北大南宁附属试验学校为项目卖点，开发800亩社区城市森林公园，计划该项目建设成为一个知名旅游文化社区，充分博采中西园林之长，力求自然并富有浓郁的人文氛围，创造最理想的社区居住环境。

★香榭里花园项目地址：

民族大道东段国际会展中心对面规模：

占地约20万平米，总建筑面积约18万平米发展商：

广西东方房地产开发有限公司规划：

3000平方米景观湖、8000平方米法式主题园林，约900户的纯法式住宅销售情况：

均价3600元/m2项目点评：

项目定位为纯法式高尚住宅区，以大户型为主导户型，规划平层、错层、跃层116~270平方米的大户型住宅。

★翡翠园项目地址：

民族大道东段延长线规模：

占地面积512亩，高达30-100米的楼间距为生态绿化的实现提供了充裕的空间价格：

3400元/m2开发商：

中房集团南宁房地产开发公司项目点评：

该项目拥有清新的空气和一份“精品住宅、别墅享受”的高雅情怀小区，采用建筑上采用先进成熟的新材料、新技术、新设备、新工艺等“回新“技术，设计上严格履行环保、节地、节能和再生资源利用的建设原则，绿化上的生态学原理为指导，推崇积极健康的社区文化，打造大型康居小区。

6、区域消费特性：

该区域的购房群体以区直单位高级公务员、企事业单位中高层管理人员、中小企业老板以及其他高收入群体，大多数是两次、甚至三次以上的置业者，居民的消费水平相对较高，对物业的素质要求极其挑剔，买房大多数以终端舒居型物业为主，因此三房面积在120㎡、四房面积在140㎡左右的户型以及设计优良的240平方米左右的宽大户型比较适合消费者的购房需求，另外广西其他地方性的高端消费群所占的比率也是很可观的。

第二章项目概况和建设情况★项目建设基本情况1项目区位“”项目用地位于南宁市民族大道东段北面、凤岭片区百花岭路南面，与埌东客运站隔路相望。

2区位优势南宁城市中心的发展，基本上表现为由西向东的轨迹，目前，埌东开发区的建设已基本成型，城市CBD功能初步显现，现阶段的开发，已向东挺进风岭片区，项目用地正处于凤岭片区核心地带。

项目周边，一批城市大型公用建筑设施已正在建设之中，现已建成启用的有市人大大会堂、南宁国际会展中心、金湖广场、民歌广场，以及民族—竹溪立交桥的通车；已进入收尾阶段的万豪国际酒店；正在建设的东盟国际商务城等。

以国际会展中心建筑及东盟国际商务区为标志，本项目所在区域具有极好的区位条件，这一区域将会在未来形成南宁城市的生态型商务中心区，标志性的建筑、宽阔的广场、生态水系、绿色山体，共同构成本区域优秀的城市空间及环境，这一区域已成为南宁房地产行业公认的城市未来中央形象区和居住区。

3地块四至项目用地位于南宁市民族大道东段北面、凤岭片区北侧，规划用地面积约50亩，地块西侧毗邻枫林大道、北接百花岭路；西侧道路宽为30M，北侧道路宽为18M；地势南高北低，从北向南依次三级高差走坡，是天然的山地风貌，且拥有良好的景观视线。

4现有周边配套商业：

东盟商务区、会展商务区（家乐福、万豪酒店）、琅东中央商务区（五象购物中心、梦之岛、新华书店）等商业配套。

休闲：

青山高尔夫球场、石门森林公园、青秀山风景区、南湖广场。

教育：

南宁新二中（在建）、北大附中、东方外国语学校。

交通：

琅东客运站及配套公交站医疗：

处于荣和山水美地的中医一附院门诊5项目经济技术指标规划用地面积33347.16M2其中道路用地面积：

1041.19M2绿化用地面积：

2636.45M2净用地面积：

29669.52M2居住总户数：

376户居住人数：

1000人建筑总占地面积：

6971M2总建筑面积：

76996M2地上总建筑面积：

59152M2其中：

住宅建筑面积：

57269M2半地下停车位：

18741M2半地下架空商铺面积：

1883M2建筑密度：

23.5%容积率：

1.89绿地率：

35%停车车位：

346个●小区户型指标：

“”户型设计经典实用，各种户型易于灵活组合及错落布置。

客厅开间较大，卧室均为南北朝向，开间较宽，采光通风良好，大多数为一梯两户布局。

户型为：

二室二厅（约79㎡），三室二厅（约103～138㎡之间），四室二厅（约153～161㎡之间），楼中楼（约132－330㎡左右），共6栋多层与小高层的建筑形式。

按面积分：

二室二厅二卫79㎡36套三室二厅二卫103～138㎡175套四室二厅二卫153～161㎡73套楼中楼132－330㎡92套6开发条件项目用地沿民族大道，呈南高北低之势，两端高差约45米左右，地质勘察结果表明，项目用地范围内地质情况正常，支持本项目的建设工程发展需要。

周边水电讯等公用市政管线，已沿路铺设到位，完全满足本项目的使用条件。

7项目规划设计理念项目地势南高北低，从南至北依次三级高差走坡，是天然的山地风貌，且拥有良好的景观视线，规划设计为国际现代建筑与自然完美和谐地结合在一起的山地景观居住社区。

7.1建筑规划现代、简洁、充满动感的建筑、人性化的户型空间、架空层绿化设计、新加坡式的园林景观以及合理的建筑布局。

社区规划上，新加坡DC国际充分利用鸣翠谷的山地特点和现代城市发展的要求，以高度的规划理念，强调生态居住的环境和更开阔的视野，创造一个与周边环境高度协调且独具高尚品位的山地景观居所。

7.2项目产品市场定位：

项目地段：

高尚山地住宅项目气质：

自然的、文化的、厚重的、城市的项目品质感：

极具品质感园林景观：

引进“山体公园”概念宽HOUSE：

超大客厅，多功能阳台等等都显示出居者的身份和档次项目会所：

引入“泛会所”概念，会所以运动为主题，凸显项目人性化的建设7.3项目的主概念定位：

首创南宁“山体养生园”社区7.4定位支持点：

养生大宅+山体公园+泛会所+果林生活+和谐社区7.5项目泛会所规划●定位：

泛会所●阐释：

所谓泛会所就是将会所泛化、广义化，从广大社区的角度去拓展会所的空间，通过对会所和社区的整合，为业主创造一种独特的健康和休闲生活方式，用以满足不同消费者的品位和需求。

可以理解为：

泛会所=社区会所。

它所追求的是健康休闲生活中的唯美，既抛弃传统的集中会所的消遣方式，又舍弃不实用的现代生活设施，营造出一个真正享受得起的社区居家模式●会所主题：

以运动为主，休闲为辅●目的：

迎合目标客群心理需要，使其在工作之余，回家后，可以在这里尽情享受生活●会所设施建议：

健身室、乒乓球室、棋牌室、阅报室（爱心捐书阅览室）、音乐欣赏室、美术欣赏室7.6“山体公园”规划●规划设想由来：

利用项目原有的天然山地地势顺势而设，以自然山体景区的手法巧妙连接、配置节点，使人们有重返自然原生大自然的感觉。

●节点设置：

（在原有园林规划基础上新增或改进）瓜果园：

营造山地果林美景山体叠泉（或爆布）：

水的设置将使小区增加灵性。

山和水，构筑起了本项目丰富、可延伸的精神内涵。

不仅在产品层面将核心优势提纯、精炼，更在气质层面提升了项目的品牌高度，在情感层面贴合了目标客群的心理需求和人生天地。

7.7项目产品分类A临街商铺鸣翠谷的临街商铺，形式为沿街商业店铺、便利超市等，定位为满足小区居民的日常生活需求，为小区居民提供便捷服务。

B高尚住宅鸣翠谷的住宅，以三房两厅以上大户型为主，由物管公司提供