建设工程项目的前期策划.docx
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建设工程项目的前期策划
武汉大学土建学院
网络（本）
本科毕业论文（设计）
论文题目
：
建筑工程项目风险管理研究
姓名
：
杨柳
学号
：
013510110566
班级
：
（二）班
年级
：
08级
专业
：
工程管理
系部
：
继续教育学部
指导教师
：
何亚伯
完成时间
：
作者声明
本毕业论文（设计）是在导师的指导下由本人独立撰写完成的，没有剽窃、抄袭、造假等违反道德、学术规范和其他侵权行为。
对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。
因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。
毕业论文（设计）成果归武汉大学土建学院所有。
特此声明
作者专业
：
工程管理
作者学号
：
013510110566
作者签名
：
20年月日
建设工程项目的前期策划
杨柳
200X年X月XX日
摘□□要
建设工程项目的前期策划是项目的孕育阶段，对项目的整个生命期，甚至对整个上层系统有决定性的影响。
项目前期策划是一种前瞻性预测活动，需要对国家宏观政策趋势进行分析，对项目规划要点及项目背景资料进行分析，对市场进行认真细致的调查，对各种数据、参数进行科学归纳和处理，以分析论证为出发点，对开发项目可行性进行总体评估。
因此，前期策划工作成功与否，关系到项目开发的成败。
本文主要阐述了建设项目的前期策划工作的相关理论以及它的策划过程，介绍了为了更好的进行建设项目前期策划工作使用的新工具—BIM/DSS.随着建设工程项目日趋大型化、科技含量的不断增大、业主需求的改变以及项目管理技术的迅速发展，越来越多的学者及机构已认识到建设项目前期策划的重要性，并将其视为工程项目全寿命管理的关键阶段，对将建筑信息模型引进项目前期策划阶段的关注度也越来越高。
随着BIM和DSS的发展，不仅仅是现有技术的进步和更新换代，它所带来的巨大能动作用对工程管理的思维模式、管理方式、组织形式进行着持续的改进、变革和创新，不断提高业主满意度，推动建设工程项目前期策划管理的理论和实践迈向新的台阶，提高建设项目建设实施的效率和效果。
本文采用系统分析方法研究了建设项目前期策划过程及其工作，提供了研究建设项目前期策划的新视角，给项目管理者一个清晰的工作思路。
关键词：
建设项目的前期策划；策划过程；BIM/DSS
目□□录
引论……………………………………………………………
引论
古人云：
“兵无谋不战，谋当底于善”，其中“谋”乃指的是筹划、运筹。
而在建设工程项目管理中“谋”往往放在前期策划过程中。
建设工程项目的确立是一个极其复杂的、同时又是十分重要的过程。
尽管工程项目的确立主要是从上层系统（如国家、地方、企业），从全局和战略的角度出发的，这个阶段主要是上层管理者的工作，但这里面又有许多项目管理工作。
为取得成功，必须在项目前期策划阶段就进行严格的项目管理，而项目前期策划工作的主要任务是寻找并确立项目目标、定义项目，并对项目进行详细的技术经济论证，使整个项目建立在可靠的、坚实的、优化的基础上。
文本就试从建设工程项目的前期策划相关理论做论述，介绍建设工程项目的前期策划的新视角BIM/DSS.
1绪论
1.1研究的背景
经过改革开放三十年的发展，国家经济保持持续快速的发展，城镇化与工业化的不断深化，全国各地建设工程纷纷涌现，呈现出建设工程项目日趋大型化、信息化、科学化。
1992年到2006年间，美国德克萨斯大学曾做过5个有关项目前期策划的研究。
这些研究有500多名业界人士和100多个组织参加，涉及200多个投资项目，总价约87亿美元。
研究结果表明，有效的项目前期策划对建设项目的成本、工期及运作有着积极的影响，是项目建设成功的前提。
而随着建设项目信息化的兴起，也为研究建设工程项目的前期策划提供了新的视角。
1.2研究的意义
现代项目业主的要求和水准不断提高，业主以及项目管理者总是希望在投资决策之前能够充分理解并判断项目策划的假设前提和依据，对整个项目及其建设过程有充分全面的了解，对项目的目标、功能以及工程的实施和管理有一清晰的图景和一个可以预测项目实施过程及其结果的实时漫游。
但是，在项目前期的策划阶段，所策划的项目尚不存在，又不可能将项目在真实系统中进行实体试验，工程一旦上马动工实施，在建成以后又不可能因对工程的不满意而推倒重来。
正是建设项目的这些自身单件性、功能多样性和不确定因素干扰等特点导致了传统方法在项目前期很难对项目做出准确、确定性的描述。
而工程项目的前期策划是关系到整个工程的成败的关键，本文的研究就在此了。
1.3研究的目的
全国建设工程项目的建设热潮，无论是国家建设还是企业投资建设，都是关系到国家与企业生死存亡的关键点。
项目的前期策划就是为了让整个项目的管理更加科学化，从而达到项目构思与立项的时所期望的目的。
本文研究主要阐述了项目前期策划的相关理论，让项目管理者能够更好的管理项目。
1.4研究的内容
本文研究的主要内容是在建设工程项目中前期策划的相关理论，论述前期策划的工作流程，论证建设项目前期规划的重要性，另外介绍了在研究建设项目前期规划的新视角，为项目管理者提供新思路。
1.5研究的思路及方法
本文系统论述了建设项目前期策划的全过程及相关理论，从介绍建设项目出发，论证项目的前期策划对整个建设项目的重要性的意义，展望未来对研究建设项目的前期策划提供新的视角。
2建设工程项目前期策划的相关理论
2.1建设工程项目的概念以及分类
建设工程项目是指为完成依法立项的新建、改建、扩建的各类工程（土木工程、建筑工程及安装工程等）而进行的、有起止日期的、达到规定要求的一组相互关联的受控活动组成的特定过程，包括策划、勘察、设计、采购、施工、试运行、竣工验收和移交等。
按建设性质划分分为新建、扩建、改建、迁建、恢复。
新建项目：
有两种情况一是从无到有；二是如果在扩建的过程中，新增的固定资产价值超过原有固定资产价值的三倍以上；按建设规模划分可分为大型、中型和小型三类；更新改造项目按照投资额分为限额以上和限额以下项目两类。
一、按总投资划分的项目，能源、交通、原材料工业项目5000万元以上，其他项目3000万元以上的作为大中型（或限额上）项目，否则为小型（或限额以下）项目；按进展阶段分可分为前期规划、报批、立项、报建、招标准备、招标阶段、开工在建、已经竣工。
（注：
更新改造的项目应该按照限额以上和限额以下来划分）二、按建设工程项目的组成。
建设工程项目可分为单项工程、单位（子单位）工程、分部（子分部）工程和分项工程。
特点：
除具备一般工程项目特点外，还具备投资额巨大、建设周期长、整体性强和固定性等特征。
2.2工程项目前期策划的过程
工程策划是指把工程项目建设意图转换成定义明确、系统清晰、目标具体且富有策划思路的高智力系统活动。
包括建设前期项目系统构思策划、建设时间项目管理策划和项目建成后的运营策划等。
工程项目的前期策划工作，包括项目的构思、调查研究、可能存在的风险问题、提出具体目标、建立和完善目标系统、项目定义、项目建议书、可行性研究、项目决策审批等。
项目的前期策划是项目的孕育阶段，对项目的整个生命期，甚至对整个系统工程有决定性的影响，作为项目管理者，特别是管理者对这个阶段的工作应有足够的重视。
项目前期策划主要从上层管理者的角度出发，所以上层管理者必须对存在的问题、战略和大环境作全面的和充分的调查研究。
在项目前期策划过程中不要过早地提出解决问题的方案，特别是项目的技术方案。
2.3项目前期策划的重要作用
项目的前期策划工作主要是产生项目的构思，确立目标，并对目标进行论证，为项目的批准提供依据。
它是项目的关键。
它不仅对项目的整个生命期，对项目实施和管理起着决定性作用，而且对项目的整个上层系统都有极其重要的影响：
1.项目的构思和项目的目标是确立项目方向问题
当然人们常常从投资影响的角度来解释这张图，即前期工作对投资的影响最大。
而实质上，对项目整体效益的影响都可以用这张图来表示。
工程项目是由目标决定任务，由任务决定技术方案和实施方案或措施，再由方案产生工程活动，进而形成一个完整的项目系统和项目管理系统。
所以项目目标规定着项目和项目管理的各个阶段和各个方面，形成一条贯穿始终的主线。
如果目标设计出错，常常会产生如下后果：
（1）工程建成后无法正常的运行，达不到使用效果；
（2）虽然可以正常运行，但其产品或服务没有市场，不能为社会接受；
（3）运营费用高，没有效益，没有竞争力；
（4）项目目标在工程建设过程中不断变动造成投资、超工期等等。
2.影响全局。
项目的建设必须符合上层系统的需要，解决上层系统存在的问题。
如果上马一个项目，其结果不能解决上层系统的问题，或不能为上层系统所接受，常常会成为上层系统的包袱，给上层系统带来历史性的影响。
常常由于一个工程项目的失败导致经济损失，导致企业的衰败，导致社会环境的破坏。
例如：
长江是中国第一大河，全长6300公里，流域面积180万平方公里，多年平均径流量约9600亿立方米，河流长度和多年平均径流均居世界第三位。
1918年，孙中山先生在《建国方略——实业计划》中对长江提出改良北上游一段方案。
从此，三峡工程这个现代水利之梦开始在中国人的心中萦绕。
三十年代，国民党政府组织水利专家对三峡水力进行考察与研究，提出了《扬子江上游水力发电勘测报告》。
1944年，美国内务部垦务局总设计工程师、世界著名高坝专家萨凡奇博士两度应邀赴三峡现场勘测，编写出著名《扬子江三峡计划初步报告》，对坝址选择、枢纽布置、电站装机、水库蓄水能航、工程预算等均有详细计划。
1950年，长江水利委员会成立，着手对长江实施综合治理。
1958年，中共中央首次对三峡工程作出正式决议——《中共中央关于三峡水利枢纽和长江流域规划的意见》。
1970年，长江葛洲坝工程批准兴建。
1984年，中共中央、国务院下发了《关于开展三峡工程筹备工作的通知》，决定成立三峡工程开发总公司筹建处，负责工程筹建。
1985年，全国政协六届三次会议期间，167位委员建议三峡工程不要仓促上马。
1986年，全国412位专家和21位特邀顾问分成14个专题论证专家组参与世界水利史上规模最为宏大的论证工作。
1992年七届全国人大五次会议通过《关于兴建三峡工程的决议》。
1994年12月14日，三峡工程正式动工。
20世纪末人类开发和利用水利资源的一项宏大工程已经实施，它的构想已有70多年的历史，所投入的勘探工作之大、从事的地质科技队伍之广、参与的国内外专家之多、对前期研究之深为世界所罕见。
2、国家大剧院
1958年，周恩来总理提出建设国家大剧院，由于受当时经济条件所限制，这一工程未能实施。
70年代末，文化部曾重提兴建一事，仍未实现。
1990年，文化部再次提出兴建国家大剧院，并成立筹建办公室。
1997年10月，中央决定在人民大会堂西侧空地尽快兴建国家大剧院。
1998年1月8日，中央决定成立国家大剧院建设领导小组和国家大剧院业主委员会。
确定建设规模12万平方米，建设内容设计方案采取邀请方式为主进行国际招标，用4年左右时间建成。
估算，国家大剧院约需投资25．5亿元，外汇额度1亿美元，其来源由政府拨款。
国家大剧院工程建设分为三个阶段：
第一个阶段确定设计方案和进行设计、监理、施工、设备招标，约一年时间；第二阶段施工，约一年半时间；第三阶段进行装修、设备安装及调度、室外工程，约一年半时间。
国家大剧院设计方案评委会人员共11人，主席为两院士吴良镛，委员包括傅熹年、周干峙、宣祥鎏、镜堂、潘祖尧7位内地及香港建筑规划名师和阿瑟·埃里克森、芦原义信、里卡杜·鲍菲尔3位国外著名建筑师。
1998年4月，公开进行建筑设计国际招标。
共收到69个方案，国内32个（包括香港特别行政区），国外37个。
在此后一年零4个月时间里经过两轮竞赛三次修改，多次评选和论证，最后选中法国人保罗·安德鲁的方案。
2000年4月，工程动工。
2000年7月，大剧院停工待命，征求修改意见。
长江三峡工程漫长的论证过程、北京国家大剧院颇具争议的方案调整等案例，都为从事项目管理的工作者们强调了工程项目前期策划的重要性。
在工程项目管理中工程项目的确立是一个极其复杂的、同时又是十分重要的过程。
尽管工程项目的确立主要是从上层管理者，从全局和战略的角度出发的，这个阶段主要是上层管理者的工作，但这里面又有许多项目管理工作。
为取得成功，必须在项目前期策划阶段就进行严格控制和项目管理，而项目前期策划工作的主要任务是寻找并确立项目目标、定义项目，并对项目进行详细的技术经济论证，使整个项目建立在可靠的、坚实的、优化的基础上。
2.4项目前期策划应注意的问题
1.在整个过程中必须不断的进行环境调查，并对环境发展趋向进行合理的预测。
环境是确定项目目标，进行项目定义，分析可行性的最重要影响因素，是进行正确决策的基础。
2.在整个过程中有一个多重反馈的过程，要不断地进行调整、修改、优化，甚至放弃原定的构思、目标或方案。
3.在项目前期策划过程中阶段决策是非常重要的。
在整个过程中必须设置几个决策点，对分阶段工作结果进行分析、选择。
2.5上海某住宅房地产开发前期策划案例
房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。
另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。
1.楼盘价格定位
根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。
我们从附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。
经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。
在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。
2、房型定位及占比方案
近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的2002年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，2002年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70-100M2的占16.3%，户型面积100-150M2占53.9%，户型面积在150M2以上的占27.7%，由于户型面积在100M2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。
实际上，目前上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50M2左右户型，而是指二房一厅面积在85M2左右，二房二厅面积在100M2左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下:
3、购房户购买力分析及开发方案
根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为：
52.5万元-61.8万元。
一般情况下购房者首付30%，即15.75万元-18.5万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以61.8万元（二房二厅一卫）房型为例，首付18.5万元，余款43.3万元分20年偿还，目前商业贷款月利率为0.42%，每万元每月还本付息额为66.21647元，每月还款额经计算为2867元，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。
另外，如果购房户能够得到部分公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低，则每月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保。
开发方案：
社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的多层+高层建筑模式已不能满足土地紧张的大城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式结构住宅（7-13层），因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势，与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势，成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态，本次开发方案原则上选用12层小高层板式结构。
3建设工程项目前期策划新视角-BIM/DOS
3.1建设项目前期策划概述
建设项目前期策划是指在建设领域内项目策划人员根据建设项目的总目标要求，从不同的角度出发，通过对建设项目进行系统分析，对建设活动的整体战略进行运筹规划，对建设活动的全过程作预先的考虑和设想，以便在建设活动的时间、空间、结构三维关系中选择最佳的结合点，重组资源和展开项目运作，为保证项目在完成之后获得满意可靠的经济效益、环境效益、社会效益提供科学的依据。
其对项目的影响程度较大，是全过程项目管理的主要阶段。
3.2BIM在前期策划中的运用
建筑信息模型（BIM）是以三维数字技术代表为基础，集成了建筑工程项目各种相关信息的工程数据模型，是对该工程项目相关信息的详尽表达。
BIM是对工程项目设施实体与功能特性的数字化、参数化表达，可以持续、即时地提供有关项目的各种实时数据，且完整可靠。
BIM模型由很多元素构成，每个元素都包括基本数据和附属数据两个部分，基本数据是对模型本身的特征及属性的描述，是模型元素本身所固有的，如地质条件、建筑的结构特征、建筑面积等；而附属数据是包括了与模型元素直接或间接相关联的、除了模型元素本身特性之外的技术、经济、管理等各方面的信息和资料，如人口密度、城市经济机构等。
由于模型元素都是参数化和计算的，因此可以基于模型信息进行各种分析和计算，采用层次分析法或模糊决策等方法来进行方案优选，从而有效提高前期策划的准确度和精度。
斯坦福大学CIFE的Kunza和Giligan在2007年曾进行过一次问卷调查，评价BIM在建筑业的应用价值。
调查发现，BIM应用最广的三个领域为:
文档管理，概念设计和项目前期策划。
调查结果显示，2006年25个被调查项目中，有44%的项目在前期策划阶段应用了BIM；而2007年，53个被调查项目中，有49%的项目在前期策划阶段应用了BIM，可见BIM在前期策划阶段中的应用额逐年增长。
另外，认为项目前期策划中应用BIM可给项目带来增值的比例为:
2006年，在26个被调查项目中，有50%的项目认为在前期策划阶段应用BIM可给项目带来增值；而2007年，在46个被调查项目中，有65%的项目认为在前期策划阶段应用BIM可给项目带来增值，说明业内对BIM在前期策划阶段应用的认可度日益增高。
在业主承担的风险收益方面，预算外变更是业主风险一个重要指示器。
该调查结果显示，在被调查者中，认为BIM能减少10%以上的预算外变更的人数显著上升，从2006年的9%到2007年的20%，其中，对于BIM常用者，这一比例在2007年达到33%;不知道BIM可降低预算外变更的人数显著减少，从2006年的77%降到2007年的58%，证明BIM能有效提高项目成本预算的准确度和精度。
通过这些，我们可以得出，BIM在前期策划中的应用前景广阔。
前期策划中，BIM能实现集成管理和全寿命周期管理。
BIM以建筑产品为中心，其技术数据核心层能够为建设工程不同领域的数据模型提供统一的数据架构；为不同领域的数据交换提供总体指导；为各专业之间的信息交流提供平台。
另外，通过BIM，业主能在建设项目全寿命期内综合考虑各种问题，使得总体目标达到最优，如在工程竣工后交付使用阶段，BIM还能为业主、最终用户、物业管理方等提供一些后期总结数据，便于其管理。
具体操作方法是首先：
在系统形成一个3D模型，前期参与各方对该三维模型进行全面的模拟试验，业主能够在工程建设前就直观地看到拟建项目所展示的建筑总体规划、选址环境、单体总貌、平立面分布、景观表现等的虚拟现实；然后，BIM从3D模型的创建职能发展出4D（3D+时间或进度）建造模拟职能和5D（3D+开销或造价）施工的造价职能，让业主能够相对准确地预见到施工的开销花费与建设的时间进度，并预测项目在不同环境和各种不确定因素作用下的成本、质量、产出等变化；据此，业主就可对不同方案进行借鉴优化，并及时提出修改，最终选定一个较为满意的策划方案。
在前期策划中应用BIM能够加快决策进度，提高决策质量，大大减少建设过程中的工程变更，也使前期成本估算更加精确，同时还可惠及将来建筑物的运作、维护和设施管理，进而可持续地节省费用。
BIM在前期策划中的应用工具-DSS。
3.3DOS的相关概念
开发战略模拟器（DevelopmentStrategySimulator）是以BIM理念为基础的，基于模型方法论开发的一种决策工具，决策者通过对比项目各阶段发展情况及其对经济、环境和社会的影响选择最佳方案。
DSS为决策者们提供了一种共同的、一致的、集成的方法以评估任一发展阶段对整体项目发展的影响。
该方法能充分发挥前期策划在项目全过程管理中承上启下的作用。
BIM/DSS研究社会、文化、环境经济等宏观因素与项目的关系，分析项目在社会环境中的地位、层次及其经济效益，通过经济分析和评价，确定和修正项目的规模、基调、性质。
同时，还能到项目设计、招标投标、施工、运行等实施环节，研究实施阶段人、财、物、空间等生产要素的相关性，并依据真实调查来分析结果，确定项目实施的内容以及可行的条件。
在前期策划应用中，DSS模型支持阶段性计划，建筑物根据不同的设施类型—后勤、生产、商业、娱乐和住宅等而设置不同的颜色，单体建筑又通过不同的颜色展示和外形变化表明不同的开发方案工作状态。
用户可以按照预定的进度表观看项目发展走势，可自行拉动时间滚动条调整时间，查看未来某一特定时间点，哪些区域和建筑物正在建设中或某建筑单体所处建设阶段。
同时，屏幕上还会动态显示该时间点项目的经济、环境和社会评价指标，提示用户技术和金融风险等。
该工具使决策者能够对比不同的开发方案场景，从中选择最满意、风险最小的开发方案。
3.4BIM/DSS案例——卡塔尔经济区域
卡塔尔进入波斯湾后，其政府希望将国家财富—石油和天然气发展成为未来的国际贸易投资点。
为了实现这一未来，卡塔尔在首都多哈建立了经济特区，该区域被誉为新迪拜，其基础设施已完善并计划修建可持续建筑，航运港口，国际机场，轻便铁路系统等，以其环境友好的氛围吸引外国友人前来投资。
CRGP与CIFE为其联合创建了DSS计算机模型，通过展示不同的开发场景及其影响，使卡塔尔的决策者能选择最佳方案。
DSS应用使该项目加快了决策进度，提高了决策质量，也使前期成本估算更加精确，并大大减少建设过程中的工程变更，可持续地节省了费用，这在使卡塔尔经济特区成为整个地区可持续发展典范中发挥了重要作用。
鉴于在QEZ项目上的成功，CIFE计划将DSS应用推广到更多的项目上。
结语
通过本文的综上所述，建设工程项目的前期策划对建设项目重要性是勿容置疑的，在未来管理工程项目中对前期策划的重视度会不断上升。
随着工程信息化的不断深化，对前期策划的研究会不断得到发展。
而BIM/DSS作为项目前期策划的非常有效的辅助工具，将得到越来越广泛应用，前景广阔。
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