装修管理工作手册.docx
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装修管理工作手册
装修管理工作手册
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批准：
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未经许可不得拷贝生效日期：
2013年7月1日
装修前期准备工作规程…………………………………………………3
装修审批及手续办理工作规程…………………………………………7
装修巡查工作规程………………………………………………………12
装修竣工验收工作规程…………………………………………………17
住宅室内装饰装修管理协议……………………………………………20
业主装修手册……………………………………………………………31
装修申请表………………………………………………………………56
临时动火申请表…………………………………………………………57
防火责任书………………………………………………………………58
装修图纸审查表…………………………………………………………59
装修施工许可证…………………………………………………………60
装修出入证………………………………………………………………61
装修施工人员登记表……………………………………………………62
装修过程巡查表…………………………………………………………63
违章通知书………………………………………………………………64
处理违章记录……………………………………………………………65
装修验收表………………………………………………………………66
装修前期准备工作规程
1.0目的
了解熟悉所管辖物业的基本情况，更为有效实施装修管理。
2.0适用范围
适用于公司各物业服务中心。
3.0职责
3.1工程维护部负责各项工程资料的收集、查阅，并就装修管理中所涉及的注意事项拟定分析报告。
3.2客户服务部负责考察、了解大厦/小区的基本情况，对装修涉及的相关问题制定解决方案。
3.3物业服务中心经理负责本规程实施的组织、监控和指导。
4.0工作程序
4.1读工程资料
4.1.1查阅建筑施工图，了解整个小区及各户型的建筑平面布置，各户型的空调机及主机位置、穿墙洞的位置有无设计。
主机位置应根据建筑立面美观及户内挂机安装的合理性统一规定；
4.1.2查阅结构施工图，了解建筑物有结构形式（砖砼结构、钢砼结构）；了解梁、柱、板、剪力墙、承重砖墙等的结构布局情况；
4.1.3查阅给排水安装图
a．主上下水管道布置，住户水表的安装位置；如住户水表安装在户内，又无自动抄表，入伙后的抄表工作将会十分困难；
b．室内给排水管线的布置；
c．下水管、排污管布置，地漏、下水管接口、存水弯位置。
4.1.4查阅电气安装图，了解进户线最大用电荷载，室内配电系统构造、分布；分清强、弱电系统，对于智能化系统需特别注意，防止装修时破坏；住户电表安装位置（同水表）
4.1.5查阅燃气管道安装图，燃气管道每一户型的燃气管道走向及布置；由于燃气管道未向燃气公司申报不得改动，因此应记住原来的走向，才能发现是否被违章改动。
4.2考察、了解大厦/小区的基本情况
4.2.1周围环境，大厦/小区的建筑风格、外观，租售情况及预计入伙情况；
4.2.2各户型建筑面积、实用面积；
4.2.3室内建筑设计情况，了解是否有不合理的地方，预计业主可能提出的装修要求；
4.2.4每一户型的阳台是否存在安全防盗隐患，是否有智能防盗系统，考虑入伙后是否允许封闭阳台或允许安装阳台防盗网（征得公司同意）；
4.2.5空调机室内机、主机的安装位置，预留空调孔的统一位置，空调滴水的统一处理措施（是否已采用集中排水，若没有，应向物业服务中心汇报）；
4.2.6结合所掌握的工程资料，形成感性认识。
（注：
对一些不合理的设计，或开发商考虑不周的地方，可由物业服务中心或公司工程管理部向开发商提出合理化建议，并责成其整改或其他有效措施。
）
4.3入伙前准备的工作
4.3.1根据公司《住宅室内装饰装修管理协议》和《业主装修手册》等资料范本，确定本小区/大厦的《住宅室内装饰装修管理协议》、《业主装修手册》和各项表格，并联系印刷（报公司批准）。
4.3.2敦促开发商确定管理用房的位置，与工程管理部共同设计平面布置图，并完善施工图；
4.3.3确定各户型房间空调及其主机的安装位置，以图示的方式标明，并于入伙之日发放给业主；
4.3.4确定阳台是否采用铝合金窗或防盗网封闭（报公司批准），如封闭须确定图样；
4.3.5确定防护网安装颜色和款式（报公司批准）。
4.3.6确定装修保证金、垃圾清运费等各项费用的收取标准（报公司批准）。
4.3.7确定装修垃圾清运公司，签订清运协议（报公司批准）。
修审批及手续办理工作规程
1.0目的
规范装修申请、审批和进场手续办理，控制装修资料审查和各项手续办理。
2.0适用范围
适用于公司各物业服务中心。
3.0职责
3.1物业服务中心经理负责装修申请手续的审核。
3.2客户服务部负责对装修资料是否齐全进行把关，负责协议的签订及各项手续的办理。
3.3工程维护部负责审查装修施工方案合理性。
3.4工程管理部负责装修施工方案的审核。
4.0工作程序
4.1装修申请
4.1.1须业主或业主委托人（持业主书面委托书）会同装饰装修单负责人到物业服务中心办理申报登记手续；
4.1.2装修申请人进行申报登记应当提交下列材料：
a.房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；
b.申请人身份证件；
c.装饰装修方案，包括建筑平面图，给排水、电气图；
d.变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；
c.承接工程的住宅装饰装修企业相关资料，包括企业的法人营业执照、资质证书、安全生产许可证、从业人员资格证等。
4.1.3业主须指定防火责任人；
4.1.4业主或业主委托人、装饰装修单位负责人应如实填写《装修申请表》，并签字确认；
4.1.5如果需要动火作业，装饰装修单位负责人应填写《临时动火申请表》，并签字确认；
4.1.6客户服务部人员查验业主及装修施工单位提供装修申报材料是否齐全，在《装修申请表》签署意见。
4.2协议签订
4.2.1物业公司、业主/使用人和装修施工队三方共同签订《住宅室内装饰装修管理协议》；
4.2.2装修施工队和防火责任人签署《防火责任书》。
4.2.3装修施工队或业主/使用人到物业服务中心收款处缴纳装修保证金，垃圾清运费等相关费用。
4.3装修审批
4.2.1工程维护部审查装修施工方案及图纸，一个工作日内完成，在《装修申请表》和《装修图纸审查表》上签署意见；
4.2.2装修施工方案及申请表报公司工程管理部审核，工程管理部在一个工作日内审核完成，并签署审核意见；
4.2.3审批的原则：
a.不能破坏建筑物的主体结构（严禁改动或损坏房屋的柱、梁、板、承重墙），不能在承重墙上穿洞；
b.不能破坏建筑物的建筑立面，不能拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有门窗尺寸或者另建门窗；
c.不能改动上下水主管道、消防管线、燃气管道、供电/智能化线路；
d.根据设计院提供的楼板设计荷载，审核楼面吊顶材料；
c.确定用电负荷（大型设备必须严格接地），用电式具及相应的用电保护措施；
d.厨房、卫生间等的楼板防水措施；
e.审核有无大量使用易燃材料；
4.2.4若其装修的内容超出我们的审批范围，应责成其到有关部门申报，获批准后方可施工。
如：
a.扩大建筑面积，须到国土局报批；
b.改动原结构设计,须到原设计单位申请并获得设计变更后的图纸；
c.燃气改管，须到燃气公司申请，由燃气公司专业队伍来改管；
d.增减消防设施，须到消防部门申请报批。
4.2.5客户服务部须在受理申请后三个工作日内将装修审批结果告知业主/使用人，如果审批通过，应第一时间通知业主和装修施工队前来办理施工进场手续，并把申报材料留档。
4.4施工进场手续办理
4.4.1客户服务部办理《装修施工许可证》；
4.4.2客户服务部办理《装修出入证》；
a.装饰装修单位负责人到收款处缴纳工本费和保证金；
b.装修负责人备齐施工人员身份证/暂住证或其它有效证件复印件、照片2张；
c.客服专员在《装修出入证》上写明施工人员姓名、装修房号、有效日期，提醒装饰装修单位应做到专房专人专用；
4.4.3客服专员在《施工人员登记表》上作好登记，包括施工人员姓名、证件号码、出入证编号、进场离场时间，并把照片贴到表上，证件复印件贴到登记表背面。
4.4.4业主/使用人凭《装修施工许可证》进行进料，装修施工队进场凭《装修出入证》进入小区/大厦和住宅单位。
5.0质量记录
5.1《装修申请表》。
5.2《临时动火申请表》。
5.3《住宅室内装饰装修管理协议》。
5.4《防火责任书》。
5.5《装修图纸审查表》。
5.6《装修施工许可证》。
5.7《装修出入证》。
5.8《施工人员登记表》。
装修巡查工作规程
1.0目的
规范装修巡查管理，有效控制各种装修违章行为的发生。
2.0适用范围
适用于公司各物业服务中心。
3.0职责
3.1物业服务中心经理对装修管理实施过程的监管，并对实施效果负责。
3.2客户服务部主管负责装修巡查和违章处理的组织、检查和指导。
3.3客户服务部客服专员负责本规程的实施。
对发现的违反规定的装饰装修行为，应当予以制止，要求其立即纠正。
对不听劝阻的，应立即上报主管或经理。
3.4物业服务中心各部门负责协助客户专员进行装修巡查和违章处理。
4.0工作程序
4.1当装修队进场施工后，客服专员就应开展装修巡查工作，巡检频率要求如下：
4.1.1管线、地砖铺装阶段：
每天每个住宅单元不少于一次；
4.1.2木质装修阶段：
每两天不少于一次；
4.1.3刷漆阶段：
每周不少于两次。
4.2巡查以《业主装修手册》、《住宅室内装饰装修管理协议》以及相关的图纸和方案为依据，以《装修巡查表》的巡查项目为主要内容，通常有以下要点：
4.2.1张贴《装修许可证》，安全责任人是否到位；
4.2.2装修垃圾、材料乱堆乱放；
a.装修垃圾在规定时间内清理，袋装后通过消防电梯运到物业服务中心指定的位置或直接清运出小区；
b.不可堆放在公共场所，包括大堂、走道、楼梯道，也不可长时间堆放在室内阳台；
4.2.3垃圾或把装修垃圾扔到后楼梯垃圾桶，因装修影响公共卫生（进出时把泥渣带到公共场所、打磨地板时尘土飞扬）；
4.2.4没有关门施工；
4.2.5有无私自从户外接水接电，电动工具接线是否配备分线电闸箱，是否已装漏电保护开关，接线插头插座是否合格；
4.2.6是否造成室内、邻里、公共部分渗、漏、堵、损坏；
4.2.7是否损坏或改变主体结构：
a.拆除承重构件；
b.打凿楼、地板钢筋混凝土层；
c.随意剔凿墙体、梁、柱；
d.承重墙上穿孔；
c.采用超负荷吊顶或灯饰；
f.采用超过设计荷载的地板装饰材料。
4.2.8否擅自改动煤气管道，是否擅自拆除、增设或改变消防设施；
4.2.9改变原门窗尺寸、或另建外门窗，改换外窗材质、颜色；
改变阳台、卫生间、厨房的使用功能；
改变上下水管道，生活污水有无排入雨水管（改动给水管道，尤其是暗埋在墙体或楼板内的给水管道，要求做试压试验，确保水管不漏水）；
违规安装阳台防盗网、室内窗花，违规封闭阳台；
违法乱纪规格化安装空调主机；
在公共设施上乱写乱画是否损坏公共设施；
实际装修内容与申报内容不相符，或未按照提交的图纸方案进行施工；
防火安全措施，是否有足够的灭火设备，是否放在易拿的地方，施工人员是否会用；
增加的线路，是否先配管后穿线，管路是否连续，是否采用难燃或阻燃PVC管，导线接头是否可靠，接头包缠是否可靠；
卫生间是否已做防水或未做改动
电工、焊工是否持上岗合格证；
有无其他消防隐患；
检查施工人员《装修出入证》，查看是否有窜楼、窜栋、窜户现象；
是否违章使用煤气和电气设施；
是否违规大量使用易燃、可燃材料，是否按规定进行防火处理；
烧焊、用火、用电作业，防火安全保障措施是否落实；
是否有乱拉、乱接电器线路；
室内是否存有超过0.5kg的汽油、酒精、香蕉水等易燃品；
是否在阳台上堆放易燃品；
是否在现场吸烟、违章住宿。
4.3客服专员在巡查时发现违规、违章行为，根据《违章处理工作规程》中的规定处理。
4.4物业服务中心经理对不听劝阻的违章装饰装修行为，应及时向新乡市装饰装修行业管理办公室报告，
5.0质量记录
5.1《装修巡查表》。
5.2《违章通知书》。
5.3《违章处理记录》。
装修竣工验收工作规程
1.0目的
查验装修是否按照施工方案进行，是否存在违反装修管理规定的行为，使问题及时得到整改和解决。
2.0适用范围
适用于公司各物业服务中心。
3.0职责
3.1客服专员负责装修竣工验收工作的实施。
3.2收费员负责装修保证金的退还。
4.0工作程序
4.1业主/使用人在装修施工结束后3天后向物业服务中心申请初次验收。
4.2客服专员会同业主/使用人和装饰装修单位，依据提交的《装修申请表》、《装修巡查记录》等相关记录，对业主/使用人的房屋进行查验，对不符合要求和设计施工的部位，装饰装修单位即刻进行整改；验收合格，由业主/使用人在《装修验收表》上签字确认。
4.3复验
4.3.1业主初验收1个月后，可提出申请复验；
4.3.2客服专员会同业主/使用人依据提交的《装修申请表》、《装修巡查记录》、《装修验收表》等相关记录，对业主/使用人的房屋进行复验，对不符合要求和设计施工的部位，装饰装修单位即刻进行整改；验收合格，由业主/使用人在《装修验收表》上签字确认。
4.4退费
自装修工程复验合格后，业主/使用人或装饰装修单位依据装修保证金收据到物业服务中心前台办理退费，具体退费程序参照《退还装修保证金工作规程》。
4.5其它费用的支付
4.5.1物业服务中心须修理因其装修工程进行中损毁的公共设施产生的费用；
4.5.2清运违规堆放的资料或垃圾所产生的费用；
4.5.3在装修施工期间，装饰装修单位必须缴付物业服务中心而未清缴的费用，后加工程未申报的，则物业服务中心有权从押金中扣除款项，支付有关费用。
5.0质量记录
5.1《装修申请表》。
5.2《装修巡查记录》。
5.3《装修验收表》。
住宅室内装饰装修管理协议（范本）
协议当事人：
甲方（物业管理单位）：
长垣县康居物业服务有限公司
乙方（业主/物业使用人）：
丙方（装修施工单位）：
为了加强小区住宅室内装饰装修的管理和监督，有效地防止违章装修，确保小区内房屋主体和共用设施的正常使用功能及房屋外形美观统一，使用安全，维护当事人的合法权益，根据建设部第110号《住宅室内装饰装修管理办法》，凡业主（物业使用人）进行室内装修时，应当保证建筑工程质量和结构安全,符合物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护等有关规定，就业主（物业使用人）对小区（房号）进行装饰装修的事宜，经物业管理单位、业主（物业使用人）、装修施工单位三方协调，签订本协议，各方应共同遵守。
一、装修申请手续
1．乙方必须在办理完入伙手续后方可办理装修手续。
2．乙方应在住宅室内装饰装修工程开工之前三个工作日内会同丙方到甲方办理装饰装修申报登记手续，应当提交下列材料：
a.房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；
b.申请人身份证件；
c.装饰装修方案，包括建筑平面图，给排水、电气图；
d.变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；
c.承接工程的住宅装饰装修企业相关资料，包括企业的法人营业执照、资质证书、安全生产许可证、从业人员资格证等。
3．装修申请人填写《装修申请表》。
《装修申请表》包括装修项目、范围、标准、时间、施工图和施工队伍名称，并交纳装修保证金、垃圾清运费，装修工人办理施工人员装修出入证。
4．非业主的住宅使用人对住宅进行装饰装修的，应当取得业主的书面同意。
二、装修相关费用
1.在申请装修住宅时，丙方应向甲方交纳装修保证金人民币（大写）。
2．装饰装修垃圾清运费按照元/平方米收取，以乙方购房合同约定的房屋建筑面积计费；若拆除墙体，需加收元/套，双方约定由方缴纳。
3．乙方应向甲方交纳装修资料工本费元/套。
4．丙方应提供加盖公司公章的营业执照、资质证书、安全生产许可证、从业人员资格证复印件，施工负责人身份证复印件1张，并带施工工人照片2张、身份证复印件1张。
5．装修出入证每张元工本费，保证金元，装修出入证应妥善保管，不得遗失，进出小区或在施工时必须佩戴。
6．《装修施工许可证》每个工本费元，保证金元；丙方需将《装修施工许可证》贴在装修户大门外。
三、装修时间规定
1．装饰装修的施工期限为日，从年月日起至年月日止。
2．装修时，丙方必须严格遵守施工时间，每天施工时间为8：
00—19：
00。
其中8：
00—12：
00，14：
00—17：
00为机械作业时间，其它时间均应静音作业。
3．节假日装修时乙方不得使用噪声过大的施工工具（如：
电锤、切割机、电锯等），超时施工，甲方有权责令其停工或采取其它措施阻止其施工。
四、装修范围
1．乙方的装饰装修活动必须保证建筑物的结构和使用安全，不允许下列行为：
⑴乙方室内装饰装修活动涉及公共设施、公共空间；
⑵改变房屋承重结构；
⑶在城中墙上穿洞，拆除连接阳台的墙体、门窗；改变原有门窗尺寸，损坏门窗的墙面；
⑷增加楼面荷载，包括在室内砌墙，超符合吊顶、安装大型灯具、铺设超过10mm的大理石地板等；
⑸任意凿墙、重击天花、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接铺设电线；
⑹损坏或者拆改厨房或卫生间的防水层；
⑺其它违章装修行为。
确需改变房屋主体结构或承重结构、明显加大负荷的，住户应委托原主体设计单位或具有相应资质涉及提出设计方案，报长垣县规划局审批。
2.乙方安装空调设施须到甲方物业服务中心申报，并按照物业服务中心指定的位置安装。
（固定空调的拉爆螺栓用不锈钢材质，以防锈蚀），排水管引入临近的集水管道。
3.为了保证小区整体外观的统一协调，乙方装修时不得封闭阳台，安装防盗网。
4．不允许改变阳台用途，不得改造或更换阳台、露台部分的墙面及其它房屋的外墙部分，不允许对楼台、天台进行装修、搭建及修建屋顶花园。
不允许擅自改动、暗藏燃气、暖通管道设施，确需改动的，应提前向天然气、热力公司提出申请，由天然气、供热公司组织实施。
5．给排水、暖通管道原则上不允许改动，若因擅自改动而引发的一切后果均由乙方负责；（提示：
如果延长室内给水管道，施工完成后请实验压力，实验压力应在0.7-0.8Mpa的范围内持续60秒）。
6．室内暖通、给水管道均为暗铺、施工前须明确管道走向及位置，以防破坏而引起损失。
7．封闭管道的时应在有表、阀门的位置预留检查孔，以便日后检修。
8．在对室内厨房灶台、洗脸池、座便器、浴盆等物体进行安装时，应注意连接部位的质量，地面应先做闭水实验；若出现渗漏现象给室外或相邻房屋造成不良影响及损失的，由乙方承担一切维修费用和损失。
9．不允许擅自拆改供电、通讯、智能化线路。
10．不允许将雨水管道用于生活水排放。
11．不允许在小区楼顶安装太阳能热水器。
五、装饰装修施工管理
1．乙方、丙方在装修或搬家期间，请注意勿将楼道四周墙壁、顶部、消防箱、楼梯扶手等公共设施碰坏。
2．丙方时必须遵守安全操作规程，保证作业人员及周围居民的生命和财产安全；不得私自在户外接电接水，因装修施工造成管道堵塞、渗漏水、停电、损坏他人财务的，应有乙方负责修复和赔偿。
3.卫生间装修时，乙方须提前三天做闭水、通水实验；装修完毕结束时，乙方需要求丙方做闭水、通水试验以防止隐蔽性质量隐患；并乙方检查、签字认可，凭乙方签字单退装修保证金。
4.未经批准在不允许装饰装修现场使用电炉、电炊具、电热水器、碘钨灯等电热设备；不允许使用煤气罐。
施工的电动工具必须符合国家现行标准，电动工具（或临时接电线）须配开关箱，开关箱必须设漏电保护器，漏电动作小于30mA，开关箱电源线须采用橡胶电缆，在施工完成后及时拆除。
5.装修施工时动火作业应提前向甲方申报，并填写《临时用火作业申请表》，说明动火部位，动火作业时间，以及采取的安全防范措施等。
6．丙方在装饰装修过程中应遵守消防管理规定，施工现场每50平米配备1个2kg的灭火器。
7．根据《中华人民共和国消防条例》实施细则第十条的规定，丙方必须负责设施施工现场的消防工作。
在本小区室内装饰装修的施工单位必须指定一名防火责任人，负责施工现场的防火安全工作，确保各项防火安全措施的落实。
8．丙方防火责任人要对现场工作人员进行防火安全和工地管理制度的宣传教育，使施工人员提高安全意识，自觉遵守有关的安全操作规程和制度。
9．如若因违反装饰装修规定所发生的消防事故，由发生事故的丙方以及乙方按规定承担一切经济及法律责任，规定未明示的责任由相关的责任方承担。
10．装饰装修过程中产生的垃圾必须袋装，并按甲方指定的位置、方式和时间进行堆放，严禁从楼上向地面或向垃圾桶、楼梯和下水道抛弃因装饰装修而产生的废弃物和其他物品。
对违章堆放、抛弃装修垃圾的，甲方有权责令丙方限期清理。
不及时清理，费用由乙方承担。
如同一楼道里面有两户以上同时进行装饰装修施工的，不能分清责任的，由各装修户共同承担。
11．装修期间，在房屋内搅拌水泥大沙时，必须在地面铺设隔水物，不得直接在地板上搅拌水泥大沙，否则由此引起的一切纠纷及对楼下业主造成的损失，由装修施工单位承担全部责任。
铺地板砖时，应采用干铺法铺设地板。
12．丙方施工人员必须保证公共设施设备的完好、清洁，不得随意在公共过道堆放装修材料，不得在楼道、电梯内乱涂乱画，不得投放宣传页，否则按违反本协议予以处理。
13．装修人员在小区须随身佩戴《装修出入证》，以便识别。
装修出入证须妥善保管，不得涂改、转借，一经查处，将没收证件，取消施工资格。
14．装修进行时必须关闭门、窗（但不得反锁大门），以免影响小区的环境卫生和其他业主的生活。
15．工作完毕，关闭所有门窗、电闸、水喉、煤气等方可离开。
16．施工人员要遵守本小区的各项管理规定，服从甲方的管理，在小区内必须穿适当的衣服，不得赤足、裸背、四处游荡；并在指定的区域内工作，装修人员在施工期间出现违规或诸如打架等违法现象，甲方有权制止并依照相关规定予以处罚或通知有关部门处理。
17．甲方有权对违章装修者视情节轻重做出如下处理：
责令停工、恢复原状，扣留或没收工具，停水、停电。
18．乙方或丙方施工人员对违章行为经甲方管理人员书面纠正仍拒不改正者，应承担违约责任，向甲方支付违约金，给他人造成损害的还应该承担赔偿责任。
19．乙方、丙方在施工过程中造成人员伤亡或出现施工事故及其它违法事件，一切责任均由乙方和丙方负责。
六、竣工验收手续
1．乙方在装修工程完毕后，应告知甲方，由甲方派人验收，单项工程竣工后可以在全部装修工程竣工前单独进行。
2．乙方在装修过程中如私自改动隐蔽工程，日后由此造成的损失由乙方自己负责。
3．竣工验收时，由甲方填写“装修验收表”，不合格的限期整改。
验收合格后，丙方凭甲方出具的“装修验收表”到甲方处办理退还装修保证金手续。
七、装修保证金的退还
1．装修完工，经甲方验收合格之日起计
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