房地产估价整理习题.docx

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房地产估价整理习题

房地产估价

第一章房地产估价概论

1、某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。

该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。

（）

2、房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。

　A.发明、B.发现、C.创造、D.确定

3、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。

A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大

C.流动性差和价值最大、D.不可移动和用途多样。

4、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。

　A.传统评估业务、B.价值分配

　C.相关经济损失评估、D.价值减损评估

1、×2、C3、B4、C

第二章房地产及其描述

1、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（）元/平方米

五通一平：

道路、供水、排水、电力、电信、场地平整

2、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。

房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。

A.易受限制、B.相互影响、C.独一无二、D.不可移动

3、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。

　　A.户型、B.楼层、C.层高、D.装修

4、房地产具有供给有限特性，本质上在于（）。

A.土地总量有限、B.规划限制、

C.房地产不可移动、D.价值量大

1、982、D3、B4、C

第三章房地产价格和价值

1、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。

（）

2、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）。

A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格；

　　B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格；

　　C.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格；

　　D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价。

3、下列属于成本租金构成的内容有（）。

　A.折旧费　B.维修费　C.管理费　D.保险费　E.房产税

4、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。

A.原始价值高于账面价值、B.投资价值高于市场价值

C.谨慎价值低于市场价值、D.快速变现价值低于市场价值

5、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）

A.谨慎价值　B.市场价值　C.残余价值　D.快速变现价值

6、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）

A.土地总价　B.土地单价　C.楼面地价　D.商品房价格

7、.某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。

则关于该房地产价格的说法中，正确的有（　）。

A.该厂房的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为50万元

C.该房地产的实际价格为50万元　　D.该房地产的实际价格高于50万元

E.该房地产不存在名义价格

8、在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。

乙成交价格5000元每平米，建筑面积120平米，首付24万元，半年后付清余款36万元，丙成交价格4700元每平米，建筑面积90平米，成交时候一次性付清。

丁成交价格4760元每平米，建筑面积110平米，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。

已知折现率10%，这4个可比实例单价分别是多少？

1、×2、C3、ABCE4、B5、B6、C7、ABC8、

第四章房地产价格影响因素

1、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（）

　　A.降低房地产开发贷款利率　　B.增加土地有效供给

C.降低契税　D.提高购房贷款利率

2.一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。

（）

3.下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。

　A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升

B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升

　D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大

4.下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。

A.上调贷款利率　　B.收紧房地产开发贷款

C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应

5.下列房地产状况中属于区位状况的有（）。

　A.位置B.房地产规模C.环境景观D.外部基础设施完备程度E.朝向、楼层

1、C2、×3、ABCD4、B5、ACDE

第五章房地产估价原则

1、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（　）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A.委托人B.估价报告预期使用者

C.管理部门D.中立

2、估价中要注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中（）是龙头。

3、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（　）。

　　A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

　　B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

　　C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

　　D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

4、某宗房地产的土地面积300㎡，建筑面积250㎡,建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。

试计算该宗房地产相对于空地的减价额。

5、某建筑物的建筑面积5000㎡,坐落的土地面积为2000㎡，土地价格1500元/㎡，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/㎡。

试计算该建筑物的现值。

（特别提示：

计算房地产的价值时要用正常房地产市场价格，而不能用房地产的个别价格。

此问题在以后的计算题中经常会遇到）。

6、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳，可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（　）。

　A.收益递增递减原理B.均衡原理

C.替代原理　D.适合原理

7、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（　）应按服装店用途进行估价。

A.合法原则　B.最高最佳利用原则　C.估价时点原则　　D.替代原则

8、均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。

（　）

9、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。

这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的（　）

A.技术上的可能B.经济上的可行C.价值最大化D.法律上许可

10、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（　）。

A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

1、D2、估价目的3、C

4、该宗房地产相对于空地的减价额＝（300-50）×250=62500（元）

5、该建筑物的现价＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）

6、D7、B8、×9、D10、C

第六章市场法及其运用

1、评估某套建筑面积为120㎡的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（　）。

A.甲B.乙C.丙D.丁

2、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120平方米，经调查，其成交价格为150万元，另有20平米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:

0.8，则按建筑面面积计算的比准价格是（　）元/平方米。

A.8571B.10000C.13393D.15625

3、在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（　）。

　A.统一房地产范围　　　　　　B.统一付款方式

　C.统一价格单位　　　　　　　D.统一市场状况

4、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（　）元/平方米。

5、某房地产在2006年3月的价格为2009元/㎡，现要调整为2006年9月的价格。

已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：

99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（　）元/㎡。

6、评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2010年10月1日，成交价格为3500元/平方米，另知：

该类房地产市场价格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，对可比实例进行市场状况调整。

7、评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/平方米，装修标准为1000元/平方米，（甲别墅的装修标准为800元/平方米），因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（　）元/平方米。

8、某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。

假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:

0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（　）元人民币/m2。

（1平方英尺=0.0929m2）

9、为评估某写字楼的价格，估价人员在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个交易实例，其有关资料如下表：

上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是直接比较结果。

房地产状况中的三方面因素对价格影响的权重分别为：

区位状况0.5、权益状况0.2、交易实物0.3。

另据调查得知：

住宅楼的价格在2009.8.1-2011.6.1之间保持不变，写字楼的价格从2009.7.1到2010.12.1平均每月比上月下降0.5%，从2010.12.1到2011.6.1平均每月比上月上涨1.8%。

试利用上述资料估算该写字楼2011.6.1的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）

1、B2、B（x/120=1/0.8x=150㎡150万元/150㎡=1万/㎡）3、C

4、2385（卖价-买方税=正常价格买价+卖方税=正常价格

2659=正常*（1+3.9%）买价=正常*（1-6.8%）

正常=2559买价=2385）

5、2817.7（2009*94.8%*96.6%*105.1%*109.3%*112.7%*118.3%=2817.7）

6、

=4081.3

7、（8000-1000+800）/1.1=7091

第七章收益法及其运用

1、某写字楼是6年前以出让方式取得的建设用地使用权，使用期限50年，不可续期。

该写字楼在正常情况下每年的净收益为80万元，该宗房地产的报酬率8.5%

2、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，计算该房地产30年收益权利的价格。

3、己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2：

若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（　）元/m2。

4、甲房地产的受益年限为50年，单价为2000元/平米，乙房地产的收益年限为30年，单价为1800元/平米，报酬率为6%，其他条件相同，比较两宗房地产价格高低。

5、某宗5年前出让方式获得的50年使用期限的工业用地，目前所处地段的基准地价为1200元/平米，该基准地价在评估时使用期限为法定最高年限50年，除使用期限不同外，该工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同。

现行土地报酬率为10%，请通过基准地价求该工业用地的目前价格。

6、预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。

请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；如果报酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。

7、预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%，请计算该宗房地产的收益价格。

8、某宗房地产土地使用权剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。

请计算该宗房地产的收益价格。

9、某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%，现获知该地区将兴建一座大型的现代火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。

在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。

据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到5000元/m2。

请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。

（自然增值——外部性）。

10、预测某宗房地产未来2年的净收益分别是55万和60万，2年后的价格分别比现在上涨5%，该类房地产的报酬是10%，求该房地产现在的价格。

11、某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。

该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。

一层于2008年8月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。

附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。

该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。

请计算该商场2011年8月1日带租约出售时的正常价格。

12、某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（　）。

13、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（　）。

A.报酬率是投资回收与投入资本的比率

B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高

C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

14、下列收益法乘数中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（　）。

A.毛租金乘数法　　　　B.潜在毛收入乘数法

C.有效毛收入乘数法　　D.净收益乘数法

15、某宗房地产的未来净收益流见表7-4。

假定报酬率为10%，请求取其资本化率。

某宗房地产的未来净收益流

16、购买某类房地产通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6%，贷款期限为20年，按月等额偿还本息。

通过可比实例房地产计算出的自有资金资本化率为12%。

请计算该宗房地产的综合资本化率。

1、

A=80万Y=8.5%n=44

2、见答案纸

3、4920步骤见答案纸

4、5、

6、该宗房地产的合理经营期限n计算如下：

　　令A-（n-1）b=0

　　有25-（n-1）×2=0

　　n=25÷2+1=13.5（年）

　　该宗房地产第13年的净收益为：

　　A-（n-1）b=25-（13-1）×2=1（万元）

　　该宗房地产第14年净收益为：

　　A-（n-1）b=25-（14-1）×2=-1（万元）

　　所以合理经营年限为13.5年。

　　该宗房地产的收益价格计算如下：

7、

8、9、

10、

11、

12、

13、14、

15、某宗房地产未来净收益的现值

求出了该宗房地产的价值之后，其资本化率为未来第一年的净收益与价值的比率，

即：

16、

第八章成本法及其运用

1、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。

该幢写字楼的销售利润率为（　）

2、某成片荒地面积2平方公里，取得荒地的代价是1.2亿元，开发成“五通一平”（7气热，少燃气和供热）熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积比例为60%。

求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）

3、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

其中，属于经济折旧的有（　）。

A.功能落后　B.功能缺乏　C.环境污染

D.交通拥挤　　E.正常使用的磨损

4、某建筑物的建筑面积为500m2,重置价格为3600/m2,经济寿命为50年，有效年龄为10年。

其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为600元/m2,平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。

残值率假设均为零。

请计算建筑物的物质折旧额。

1、该宗房地产的合理经营期限n计算如下：

土地投资1000万

　　开发成本和管理费用1200万

　　投资利息1000*[（1+10%）1.5-1]+1200*[（1+10%）0.75-1]=242.61

销售费用3000*2%=60

　　销售税费3000*5.5%=165

　　销售利润=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39

　　销售利润率=332.39/3000=11.08%

2、

3、CD

4、门窗等损坏的修复费用=2（万元）

装饰装修的折旧额=600×500×1/5×3=18（万元）

设备的折旧额=60×1/15×10=40（万元）

长寿命项目的折旧额=（3600×500-20000-600×500-

600000）×1/50×10=17.6（万元）

该建筑物的物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6（万元）

第十章长期趋势法

1、某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（　）元/m2.

A.7974.00B.8023.00C.8056.25D.8078.00

2、某类房地产2005年-2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年得价格为（　）元/平方米

A.8460B.8500　C.8790　D.8838

1、2、B

第十一章地价评估和地价分摊

1、甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。

相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。

根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（　）。

　　A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元

　　B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元

　　C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元

　　D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元

　　E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元。

2、某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%？

3、一面临街矩形土地的价值计算

图中是一块临街深度为15.24m（即50英尺）、临街宽度20m的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为2000元/m2。

根据表中的临街深度价格修正率，计算该块临街土地的单价和总价。

4、前后两面临街矩形土地的价值计算

下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。

已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。

则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（　）万元。

5、矩形街角地的价值计算

采用正旁两街分别轻重估价法先求出高价街（正街）的价值，再计算低价街（旁街）的影响加价，最后加总。

6、某幢楼房的建筑面积1000m2，土地总面积500m2，某人拥有其中80m2的建筑面积。

请按照建筑面积进行分摊的方法计算该人占有的土地份额及分摊的土地面积。

7、某幢大厦为六层综合楼，其中一至三层为商场，四至六层为写字楼，商场为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有。

该大厦的土地价值为3500万元，房地总价值为5000万元，其中商场的房地价值为3000万元，写字楼的房地价值为2000万元。

请按照房地价值进行分摊的方法计算甲、乙公司占有的土地份额及分摊的地价数额。

8、某幢大厦的房地总价值为5000万元，其中建筑物总价值为2000万元。

某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为100万元，建筑物价值为40万元。

请按照土地价值进行分摊的方法计算此人占有的土地份额。

9、路线价法，实际上是一种市场法，在求取路线价法时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整和房地产状况调整。

（）

10、由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正（）

11、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。

基准地价的内涵包括（　）A.基准日期B.土地开