新版完整版房地产租赁价格评估报告.docx
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新版完整版房地产租赁价格评估报告
房地产租赁价格评估报告
项目名称：
光华阳光水城、华宇西城丽景、俊峰龙凤云洲
3处租赁房地产租赁价值评估
评估人：
投行三班龚粤小组、余蓝小组
估价日期：
2011年5月2日
致委托方函
评估人声明
评估的假设和限制条件
房产评估结果报告
一、委托评估方
二、受托评估方
三、评估对象概况
四、评估目的
北京房地产评估有限责任公司
****
地址:
北京市************客户电话:
********图文传真:
********
五、评估时点
六、价值定义
七、评估依据
八、评估原则
九、评估方法
十、区域因素修正
十一、个别因素修正
十二、评估结果
十三、评估人员
十四、评估作业日期
十五、评估报告应用的有效期
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北京房地产评估有限责任公司
****
地址:
北京市************客户电话:
********图文传真:
********
致委托方函
xxxxxxxxx：
承蒙委托，对位于的沙坪坝杨公桥车站龙凤云洲小区俊
峰龙凤云洲处房产租赁价值进行评估，为居住目的的房产
租赁提供价格参考依据。
评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作
程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础
上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产租赁价
格的各项因素，确定评估对象在评估时点2011年5月2日
的评估结果如下：
一、评估对象
评估对象为坐落于沙坪坝杨公桥车站龙凤云洲小区俊峰
龙凤云洲，评估对象土地使用权类型为出让，证载用途为
商品房，本次评估评估对象1个,实例2个。
在评估时点，评估对象未设抵押、典当、担保等他项权
利。
二、评估时点
2011年5月2日
三、估评目的
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北京房地产评估有限责任公司
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地址:
北京市************客户电话:
********图文传真:
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为居住目的的房产租赁供价格参考依据。
四、评估结果
评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作
程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础
上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的
各项因素，确定评估对象在评估时点2011年5月2日的价
值结果为：
房产租金：
光华阳光水城-人民币895元整
华宇西城丽景-人民币1048元整
俊峰龙凤云洲-人民币1081元整
大写：
光华阳光水城-人民币捌佰玖拾伍圆整
华宇西城丽景-人民币壹仟零肆拾捌圆整
俊峰龙凤云洲-人民币壹千零捌拾壹圆整
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北京房地产评估有限责任公司
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地址:
北京市************客户电话:
********图文传真:
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评估结果汇总表
房产名称租金（元/月）
光华阳光水城895元/月
华宇西城丽景1048元/月
俊峰龙凤云洲1081元/月
投行三班房产租赁评估组
二〇一一年五月二日
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北京房地产评估有限责任公司
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地址:
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********图文传真:
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评估人声明
我们郑重声明：
1、我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确
的。
2、本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正
的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的
假设和限制条件的限制。
3、我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也
与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准（GB/T50291-
1999）《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰
写本评估报告。
5、评估人员王靖森、李亚洲、楚倩、胡琼丹、冉梦
娜、王屹凤已对本评估报告中的评估对象进行了实地查
勘，对其建筑、结构、设施的完好程度进行了评估，但建
筑物及相关设备的质量状况最终应以有相关资质机构的鉴
定结果为准。
6、本报告评估结果仅作为委托方在本次评估目的下使
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用，不得做其他用途。
未经本评估机构书面同意,本报告的
全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审
查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发
表。
参加本次评估的评估人签名：
姓名签字
估价的假设和限制条件
1、由于本次评估是为居住目的的房产租赁提供价格参
考依据的，因此以保持现状为评估前提。
2、本报告评估出的房产租赁价值，仅为本报告设定的
评估目的服务，不得用于其它交易。
本次评估采用市场比
较法评估房地产租赁价值。
3、报告评估出的房地产租赁价值，不涉及独立于建筑
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物的设施和设备等（该类设备的有无，不影响建筑物的正常
使用）。
4、房产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得
出的结果只能适用于特定时期。
本次报告评估出的房产租
赁价值，为评估对象在评估时点的价值。
随着时间的推移
和房地产市场的变化，评估对象的价格或者价值可能发生
很大的变化，则本估价报告需做出相应的调整，甚至重新
评估。
6、自出具报告之日起，本报告的有效期为壹年。
房产租赁评估结果报告
一、委托评估方
二、受托评估方
投行三班评估小组
三、评估对象概况（包括实例房产）
1、房产位置
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2、房产现状
根据委托方介绍及评估人员实地勘查，估价对象建筑
物为钢筋混凝土楼房，建筑物结构、装修、设备及现状使
用情况如下：
建筑物详细列表
房
产
光华阳光水城华宇西城丽景俊峰龙凤云洲
名
称
性
商品房商品房商品房
质
户
一室一卫两室一厅一卫两室两厅两卫
型
租
850元/月1100元/月1200元/月
金
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********图文传真:
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209杨家坪—
—井口（中级
车）、210菜
园坝——白公
馆（中级
车）、215朝
天门——双
碑、265朝天
门——双碑
（中级车）、
227沙坪坝—
—井口半边
街、221土湾
——双碑嘉陵
厂、237西南
医院——井210、215、217、
交
口、467磁器221、228、808、
公交车228267
通
口——大坪九265、702、821、805
881821808209
坑子、501朝多路公交车途经，距
条
途经
天门——北离三峡广场只有三分
件
碚、708沙坪
钟的车程
坝——井口、
821烈士墓—
—龙溪镇电子
校、805重庆
大学——嘉陵
厂堆金村（中
级车）、808
磁器口——南
坪融侨半岛
（中级车）、
801烈士墓—
—渝北区一碗
水（中级车）
，与沙区最繁
华的商业中心
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——三峡广场
相距不过3分
钟车程
小区的景观规划即体
现了人与自然的完美
融合，绿化率高达
43.89%，水系占到
20%。
主体为一个
20000平方米的超宽中
庭景观，安排一轴、
阳光水城位于
二池、三林、四广
沙坪坝区“北
场，中央水系分为两
部新城”的中
部分，一个近千平的
心区，重大科
游泳池，可畅游、可
技园之内，临
嬉戏，更是一道稀有
近嘉陵江，西
周
的水景，延坡地向
北部是著名的
边
邻近沙坪坝公园
下，水系被分隔，水
歌乐山风景
和歌乐山
环
流变小成溪，形成叠
区，地理位置
境
水延伸至低处，生活
得天独厚，总
于此惬意舒适。
增一
建筑面积40万
分则太肥、减一分则
平方米，是沙
太瘦，经过对市场的
区目前规模最
细心研究和对人们生
大的山水园林
活习惯的调查，俊峰
高尚社区。
龙凤云洲的户型设计
本着实用、舒适、健
康的原则进行设计，
从50平到120平，户
户经典，从简洁的一
房到舒适的功能型三
房满足不同家庭结构
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的客户需求，房型格
局方正实用，户型几
乎没有浪费，每一平
方米都有它的空间定
位。
户户观景，无视
线死角，享受20000
方豪景中庭，从此视
野无界限。
尽可能将
功能做细、做足，在
细节处出彩。
地
杨梨路20号（原
理沙坪坝区杨
该房位于杨公桥车站
重庆灯泡厂原
龙凤云洲小区
位公桥附近
址）
置
餐饮：
家福火邻近三峡广场步
锅（杨公桥店）,行街（只有几分
重庆家福火锅
钟的车程）
杨公桥店,农老
商
购物：
国美电器立洋
灶火锅,和喜火
业
百货王府井百货
锅（梨杨路）,千
区
美香辣虾，购
餐饮：
两江双椒鸡两
繁
物金乐连锁超
江风情火锅君之薇
市（梨杨路）,好
华
和喜火锅
又多量贩重庆
程
市欣阳店,家乐
度
福超市三峡广
场步行街店,美
家乐超市,大川
花园农贸超市
教育：
沙坪坝教育：
68中南开教育条件：
重庆大学
基
区白鹤岭幼儿中学杨公桥小学西南政法大学重师，
础
园、重庆市沙重庆大学西南医院：
西南医院爱德
设
坪坝小学，市政法大学，小区华医院重大A区校医
施
政设施：
童家内配套有游泳
院
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桥邮政支局、池、幼儿园、网银行：
招商银行农业
三角碑邮政球场、羽毛球
银行工商银行
所，中国工商场、乒乓球台、
银行杨公桥分
基本健身器材等
理处、中国信
合杨公桥分
社、中国工商
银行杨公桥分
理处等
评估对象土地开发程度宗地外“七通”（即通路、通
电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气），宗地内“五
通”（即：
通路、通电、通上水、通下水、通信）。
四、评估目的
为居住目的的房产租赁提供价格参考依据
五、估价时点
2011年5月2日
六、价值定义
本次评估采用的是公开市场价值标准，评估结果中的
房产租赁价值是指评估对象于评估时点2011年5月2日的
宗地开发程度为宗地外“七通”（即通路、通电、通上水、
通下水、通信、通暖、通燃气），宗地内“五通”（即：
通
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路、通电、通上水、通下水、通信）条件下的租赁市场价
值。
七、评估依据
１、有关法律、法规、政策文件和技术规程
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（3）《房地产估价规范》；
（4）《城镇土地估价规程》。
2、受托评估方掌握的有关资料和估价人员实地勘
察、调查获得的资料。
八、评估原则
1、合法原则
房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前
提。
本报告遵守这一原则。
2、替代原则
具有相同使用价值、有替代可能的房产之间，会相互
影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致，因此，在房
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产评估中，可以通过对房产各个条件的比较来评估租赁价
格。
3、最高最佳使用原则
房产评估要以房地产的最高最佳使用为前提。
本报告
是为委托评估方为居住目的的房产租赁交易提供价格参考
依据，因此以保持现状为前提。
4、评估时点原则
房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时
间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，
同一宗房地产往往会有不同的价格。
本报告的估价时点为
2022年5月2日。
九、评估方法
房产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较
法、剩余法、重置成本法、基准地价法等，根据估价对象
的特点及掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估
技术标准的基础上，经过评估人员的实地查勘和认真分
析，本次估价采用市场比较法对估价对象进行评估，最后
经过综合测算确定估价对象的现时市场价值。
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运用市场比较法法求取估价对象房产租赁价值，是依
据替代原理将待估房产与类似的房产在近期的租赁交易价
格进行对照比较，通过对比租赁交易情况、区域因素和个
别因素等的修正得出待估房产在评估基准日的租赁价值。
十、区域因素修正
区域因素比较表
实例二
区域因素实例一评估对象
相同（100/100）
相同
相同（100/100）性质
（100/100）
相同
相同（100/100）
交易情况相同（100/100）
（100/100）
较好
较好（100/101）
交通条件较好（100/101）
（100/101）
相同
较差（100/99）
周边环境较好（100/101）
（100/100）
相同
相同（100/100）
基础设施相同（100/100）
（100/100）
相同
较差（100/99）
较好（100/101）商业区繁华程度
（100/100）
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********图文传真:
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100/99
合计100/101100/103
十一、个别因素修正
个别因素比较表
个别因素实例一实例二评估对象
相同
相同（100/100）
新旧程度相同（100/100）
（100/100）
精装（100/102）
装修程度普通（100/99）精装（100/102）
16（100/102）
楼层10（100/98）18（100/102）
标准（100/101）
配套设施（家电）简单（100/99）齐全（100/102）
只能一人入可合租，室内
可合租，室内
住，室内条件条件较好
条件豪华
其他个别因素
较简陋
（100/101）
（100/102）
（100/98）
100/106
100/94100/108合计
十二、评估结果
评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工
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作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基
础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值
的各项因素，确定评估对象在评估时点2011年5月2日的
价值结果为：
房产租赁价格：
人民币1081元整
大写：
人民币壹仟零捌拾壹圆整
评估结果汇总表
评估对象租赁价值
俊峰龙凤云洲1081元/月
十三、评估人员
姓名签字
十四、评估作业日期
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2011年4月28日始2011年5月2日止。
十五、评估报告应用的有效期
本报告的有效期，自出具报告之日起壹年。
即自
2011年5月2日至2012年5月2日。
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