土地增值税清算鉴证报告土地增值税审核报告.docx
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土地增值税清算鉴证报告土地增值税审核报告
附件一
土地增值税清算
鉴
证
报
告
单位签章：
年月日
土地增值税清算鉴证报告
（200）土增鉴字号
公司：
我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位 （项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。
贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。
我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。
现将鉴证结果报告如下：
一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况
（主要披露以下内容）
（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。
（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
二、鉴证结论
经对贵公司 （项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：
1.收入总额：
元；
2.扣除项目金额：
元；
3.增值额：
元；
4.增值率（增值额与扣除金额之比）：
%；
5.适用税率：
%；
6.应缴土地增值税税额：
元；
7.已缴土地增值税税额：
元；
8.应补（退）缴土地增值税税额：
元。
清算事项的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审核之用，不得作为其他用途。
非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
税务师事务所所长（签名或盖章）：
中国注册税务师（签名或盖章）：
地址：
税务师事务所（盖章）
年 月 日
附件：
1.税务师事务所和注册税务师执业证书、北京市注册税务师协会备案证明复印件。
2.涉税鉴证业务约定书。
3.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明（格式附后）。
4.土地增值税纳税鉴证有关附表。
具体包括：
（1）《土地增值税清算税款鉴证主表》
（2）《土地增值税清算税款鉴证明细表一：
普通住宅》
（3）《土地增值税清算税款鉴证明细表二：
其他商品房》
（4）《房地产转让收入鉴证表》
（5）《清算中面积审核调整明细表》
（6）《扣除项目汇总表》
（7）《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》
（8）《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》
（9）《前期工程费鉴证表》
（10）《建筑安装工程费鉴证表》
（11）《基础设施费鉴证表》
（12）《开发间接费用鉴证表》
（13）《公共配套设施费鉴证表》
（14）《利息支出鉴证表》
（15）《与转让房地产有关的税金鉴证表》
（16）《土地增值税缴款情况汇总表》
5.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）。
企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明
一、基本情况
（一）企业基本情况
1.企业名称:
2.成立日期：
3.税务计算机代码:
4.税务登记证号：
5.地 址：
6.法人代表：
7.注册资本：
8.企业类型：
9.经营范围：
10.股东及股权比例情况：
11.其他：
（二）项目基本情况
1.项目名称及地址。
2.项目概况。
列明开发项目类型、占地面积、取得相关批文的情况、项目建筑结构情况、项目装饰装修情况。
3.项目建设规模。
列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套设施面积、总可售面积、总留用面积，并分别说明普通住宅、其他商品房、其他开发项目的建设规模。
4.普通住宅的判定情况：
（1）项目规划容积率：
（2）该项目属于级土地，清算时该级别土地上商品房平均交易价格元，普通住宅销售价格上限元。
（3）单栋号楼户均建筑面积及售价
①号楼，共有套住房，总建筑面积平方米，户均建筑面积平方米，总售价元，平均单价元。
②号楼，共有套住房，总建筑面积平方米，户均建筑面积平方米，总售价元，平均单价元。
③号楼，共有套住房，总建筑面积平方米，户均建筑面积平方米，总售价元，平均单价元。
④号楼，共有套住房，总建筑面积平方米，户均建筑面积
平方米，总售价元，平均单价元。
………
5.项目销售情况。
列明取得预售许可证情况，实际开始销售日期、截止清算基准日已售面积、未售面积，已售面积占可售面积比例，已售面积占总建筑面积比例等，并分别按普通住宅、其他商品房、其他开发项目予以说明。
6.项目设计情况。
说明设计方案是否由境外机构或境外人员提供，以及项目设计的其他情况。
二、主要会计政策和税收政策
1.公司执行 会计准则或《××会计制度》及有关规定。
2.公司会计核算方法：
3.主要内部控制制度：
4.土地增值税清算条件：
5.开发产品完工的标准：
6.成本费用的分配标准：
7.开发产品销售收入确认的标准：
8.开发产品视同销售确认收入的标准：
9.与土地增值税清算项目相关的税收政策：
10.其他政策：
三、土地增值税的审核情况
（一）土地增值税应税收入的审核
截至××年××月××日止，贵公司自报本项目土地增值税应税收入 元；经审核，确认土地增值税应税收入为 元，比自报数调增/调减 元，其中：
1.销售普通标准住宅 平方米，取得销售收入自报应税收入 元；经审核，调增/调减收入 元，确认收入 元。
2.销售其他商品房项目 平方米，取得销售收入自报应税收入 元；经审核，调增/调减收入 元，确认收入 元。
3.视同销售房地产平方米，销售收入：
（1）按本企业当月销售的同类房地产平均价格元；或
（2）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产平均价格元；或（3）参照当地当年、同类房地产的市场价格、评估价值确定。
自报应税收入 元；经审核，调增/调减收入 元，确认应税收入 元。
（二）土地增值税扣除项目的审核
截至××年××月××日止，贵公司自报本项目土地增值税应税扣除项目总额 元；经审核，确认土地增值税扣除项目总额 元，比自报数调增/调减 元，其中：
1.取得土地使用权所支付的金额。
贵公司自报取得本项目的土地使用权支付金额为 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为 元。
2.房地产开发成本。
贵公司本项目自报房地产开发成本 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的房地产开发成本为 元。
其中：
（1）贵公司自报土地征用及拆迁补偿 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的土地征用及拆迁补偿为 元。
（2）贵公司自报前期工程费 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的前期工程费为 元。
（3）贵公司自报建筑安装工程费 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的建筑安装工程费为 元。
（4）贵公司自报基础设施费 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的基础设施费为 元。
（5）贵公司自报公共配套设施费 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的公共配套设施费为 元。
（6）贵公司自报开发间接费 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的开发间接费为 元。
（7）四项成本测算的说明：
经测算，贵公司类商品房的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费之和高于税务机关核定标准。
其中高层住宅平方米，四项成本元，每平方米元；多层住宅平方米，四项成本元，每平方米元。
经审核，无正当理由，应按税务机关核定标准扣除元。
（或经审核，由于××原因，应据实扣除。
）
3.房地产开发费用。
（1）本项目发生的财务费用中，借款利息支出能够全部提供金融机构票据证明的，应据实扣除，扣除金额为 元。
其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的5%扣除 元。
因此，贵公司此项目可扣除金额为 元。
（2）本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提供金融机构票据的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的10%扣除 元。
因此，贵公司此项目可扣除金额为 元。
4.与转让房地产有关的税金。
贵公司自报转让房地产有关税金为 元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关税金为 元。
其中：
（1）贵公司自报转让房地产有关营业税税金为 元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关营业税税金为 元。
（2）贵公司自报转让房地产有关城市维护建设税税金为 元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为 元。
（3）贵公司自报转让房地产有关教育费附加费为 元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关教育费附加费为 元。
5.税收规定的其他扣除项目。
贵公司根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的20%加计扣除。
因此，贵公司其他扣除项目的金额为 元。
（三）增值额及增值率的审核
贵公司自报转让房地产土地增值税的增值额为 元；经审核，应缴土地增值税的增值额为 元。
其中：
⑴普通住宅土地增值税的增值额为 元，增值率为 %（计算公式）
⑵其他商品房土地增值税的增值额为 元，增值率为 %（计算公式）
（四）应缴土地增值税的审核
贵公司自报转让房地产土地增值税税额为 元；经审核，应缴土地增值税税额为 元，已缴税款为 元，免缴税额为 元；应补（退）税额为 元。
其中：
1.普通住宅应缴土地增值税税额为 元；已缴税额为 元，免缴税额为 元，应补（退）税额为 元。
2.其他商品房应缴土地增值税税额为 元；已缴税额为 元，免缴税额为 元，应补（退）税额为 元。
（五）清算时单位建筑面积成本费用：
经测算，该项目清算时单位建筑面积成本费用为元。
（清算时单位建筑面积成本费用=清算时允许扣除项目总金额/清算总面积）
四、应当披露的其他事项：
附表1
土地增值税清算税款鉴证主表
清算截止日期：
年月日金额单位：
元
纳税人名称
计算机代码
项目名称
项目地址
项目
行次
审核数
一、转让房地产收入总额
1
其中
转让土地收入
2
转让地上建筑物及其附着物收入
3
二、扣除项目金额合计
4
1.取得土地使用权所支付的金额
5
2.房地产开发成本
6
其中
土地征用及拆迁补偿费
7
前期工程费
8
建筑安装工程费
9
基础设施费
10
公共配套设施费
11
开发间接费用
12
按核定标准扣除的四项成本数
13
3、房地产开发费用
14
其
中
利息支出
15
其他房地产开发费用
16
4、与转让房地产有关的税金
17
其
中
营业税
18
城市维护建设税
19
教育费附加
20
5、财政部规定的加计20%扣除数
21
三、增值额
22
四、增值额与扣除项目金额之比（%）
23
五、适用税率（%）
24
六、速算扣除系数（%）
25
七、应缴土地增值税税款
26
八、免缴土地增值税税款
27
九、已缴土地增值税税款
28
十、项目清算应补（退）土地增值税税额
29
十一、项目单位建筑面积成本费用
30
填表说明：
1、清算项目直接转让土地使用权、全部为普通住宅或其他商品房、在建工程项目整体转让的，只填写本表，不需填写明细表。
2、如四项成本按核定标准扣除，填入本表第13行，则第8、9、10、12行填“0”。
3、本表第30行：
项目单位建筑面积成本费用=允许扣除项目总金额/清算总面积。
附表2
土地增值税清算税款鉴证明细表一：
普通住宅
清算截止日期：
年月日金额单位：
元、平方米
纳税人名称
计算机代码
项目名称
项目地址
项目容积率
项目所在土地级别
该级别普通住宅单价上限
楼号
总套数
住宅总建筑面积
户均建筑面积
总售价
平均单价
已售面积
清算的普通住宅面积
普通住宅应分配成本比例
%
项目
行次
审核数
一、转让房地产收入总额
1
二、扣除项目金额合计
2
1.取得土地使用权所支付的金额
3
2.房地产开发成本
4
其中
土地征用及拆迁补偿费
5
前期工程费
6
建筑安装工程费
7
基础设施费
8
公共配套设施费
9
开发间接费用
10
按核定标准扣除的四项成本数
11
3、房地产开发费用
12
其
中
利息支出
13
其他房地产开发费用
14
4、与转让房地产有关的税金
15
其
中
营业税
16
城市维护建设税
17
教育费附加
18
5、财政部规定的加计20%扣除数
19
三、增值额
20
四、增值额与扣除项目金额之比（%）
21
五、适用税率（%）
22
六、速算扣除系数（%）
23
七、应缴土地增值税税款
24
八、免缴土地增值税税款
25
九、已缴土地增值税税款
26
十、项目清算应补（退）土地增值税税额
27
填表说明：
1、已售面积是指本次清算的已售建筑面积总数；清算的普通住宅面积是指本次清算的已售普通住宅建筑面积总数。
2、普通住宅应分配成本比例=清算的普通住宅面积/已售面积
3、“楼号”按单栋号填写，所需行次不够的，可自行增加。
附表3
土地增值税清算税款鉴证明细表二：
其他商品房
清算截止日期：
年月日金额单位：
元
纳税人名称
计算机
代码
项目名称
项目地址
已售面积
清算的其他商品房面积
其他商品房应分配成本比例
%
项目
行次
审核数
一、转让房地产收入总额
1
二、扣除项目金额合计
2
1.取得土地使用权所支付的金额
3
2.房地产开发成本
4
其中
土地征用及拆迁补偿费
5
前期工程费
6
建筑安装工程费
7
基础设施费
8
公共配套设施费
9
开发间接费用
10
按核定标准扣除的四项成本数
11
3、房地产开发费用
12
其
中
利息支出
13
其他房地产开发费用
14
4、与转让房地产有关的税金
15
其
中
营业税
16
城市维护建设税
17
教育费附加
18
5、财政部规定的加计20%扣除数
19
三、增值额
20
四、增值额与扣除项目金额之比（%）
21
五、适用税率（%）
22
六、速算扣除系数（%）
23
七、应缴土地增值税税款
24
八、免缴土地增值税税款
25
九、已缴土地增值税税款
26
十、项目清算应补（退）土地增值税税额
27
填表说明：
1、其他商品房包括普通住宅以外的各类商品房。
2、已售面积是指本次清算的已售建筑面积总数；清算的其他商品房面积是指本次清算的已售普通住宅以外的各类商品房建筑面积总数。
3、其他商品房应分配成本比例=清算的其他商品房面积/已售面积
附表4
房地产转让收入鉴证表
取得收入起止日期：
年月日至年月日金额单位：
元
纳税人名称
计算机
代码
项目名称
项目地址
开发商品房收入类别
普通住房
其他商品房
其他项目
合计
销售货币金额
换取非货币性资产作价金额
分配股东作价金额
分配投资人作价金额
用于职工福利作价金额
用于职工奖励作价金额
对外投资金额
抵偿债务金额
取得其他收益金额
合计
填表说明：
1、直接转让土地使用权、在建工程整体转让的清算项目，收入数填入其他项目栏中。
附表5
清算中面积审核调整明细表
单位：
平方米
纳税人名称
计算机
代码
项目名称
项目地址
项目
行次
面积
数据来源
备注
一、总建筑面积1=2+6
1
二、可售面积2=3+4+5
2
其中
已售面积
3
已自用面积
4
未售（用）面积
5
三、不可售面积6=7+8
6
其中
允许扣除的公共配套设施面积
7
其他面积
8
四、清算成本分摊比例9=3/1
9
%
--------
五、本期清算面积10=3+7*9
10
--------
填表说明：
1、只转让土地使用权或在建工程整体转让的项目不填写此表。
2、数据来源是指获取面积数据依据的资料，如政府主管部门文件、权属证书、规划证书、销售证书、测绘数据、销售合同等。
3、已自用面积指已出租或自用一年以上的房产。
4、如允许扣除的公共配套设施为出让用地，则“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”分摊的比例应单独计算，公式为：
清算成本分摊比例=本期清算面积/总建筑面积
附表6
扣除项目汇总表
金额单位：
元
纳税人名称
计算机
代码
项目名称
项目地址
项目
有效凭证金额
清算成本分摊比例
本次扣除金额
本次未扣除金额
1.取得土地使用权所支付的金额
2.房地产开发成本
其
中
土地征用及拆迁补偿费
前期工程费
建筑安装工程费
基础设施费
公共配套设施费
开发间接费用
按四项成本核定数扣除
3.房地产开发费用
其
中
利息支出
其他房地产开发费用
4.与转让房地产有关的税金
其
中
营业税
城市维护建设税
教育费附加
5.财政部规定的加计20%扣除数
合计
附表7
取得土地使用权所支付的金额鉴证表
纳税人名称
计算机
代码
项目名称
项目地址
项目
有效凭证金额
清算成本
分摊比例
本次扣除金额
本次未扣除金额
支付的土地出让金
支付地价款金额
交纳的有关税费
其中：
合计
金额单位：
元
附表8
土地征用及拆迁补偿费鉴证表
金额单位：
元
纳税人名称
计算机
代码
项目名称
项目地址
项目名称
有效凭证金额
清算成本
分摊比例
本次扣除金额
本次未扣除金额
土地征用费用
耕地占用税
劳动力安置费
安置动迁用房支出
拆迁补偿款
合计
纳税人名称
计算机
代码
项目名称
项目地址
项目名称
有效凭证金额
清算成本分摊
比例
本次扣除金额
本次未扣除金额
规划费用
设计费用
项目可行性研究费用
水文费用
地质费用
勘探费用
测绘费用
七通一平支出
合计
附表9
前期工程费鉴证表
金额单位：
元
附表10
建筑安装工程费鉴证表
金额单位：
元
纳税人名称
计算机
代码
项目名称
项目地址
升级会员 