蚌埠市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法参考.docx
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蚌埠市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法参考
蚌埠市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法
蚌埠市人民政府令第26号
《蚌埠市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》已经市十四届人民政府第30次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市长：
周春雨
二○一一年六月一日
蚌埠市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法
第一章总则
第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保护被征收人的合法权益，保障城市建设又好又快发展，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，结合本市实际，制定本办法。
第二条为了公共利益需要，征收本市城市规划区内国有土地上单位、个人的房屋，适用本办法。
第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。
第四条市辖区人民政府负责所辖行政区域的房屋征收与补偿工作。
市辖区人民政府住房城乡建设主管部门为辖区的房屋征收部门，负责组织实施辖区的房屋征收与补偿工作。
市住房和城乡建设委员会是本市国有土地上房屋征收与补偿的管理部门。
其所属的市国有土地上房屋征收管理处负责全市国有土地上房屋征收与补偿管理的日常工作。
市、区人民政府财政、发展改革、城乡规划、国土资源、工商、民政、公安、审计、监察等部门应当依照本办法的规定和政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
第五条市辖区人民政府房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。
房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第六条市辖区房屋征收部门及房屋征收实施单位的工作人员，应经市房屋征收管理部门统一培训，并持证上岗。
第七条本办法所称就地安置，是指在原征收区域范围内的安置。
本办法所称就近安置，是指安置小区外边缘线与原征收区域外边缘线的最近直线距离不大于1.5公里，且安置区域较征收区域不低于二个区域类别的安置。
蚌埠市住宅区域类别划分范围详见附件1。
本办法所称异地安置，是指在本条就地、就近以外区域的安置。
本办法所称被征收人，是指被征收房屋产权人。
第二章征收决定
第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市辖区人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第九条依照本办法第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当具有明确的建设项目名称和规划征收范围，符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。
保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市或市辖区国民经济和社会发展年度计划。
发展改革、国土资源和城乡规划等部门，应当按照职能分工，对上述情况予以确认。
第十条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内进行下列不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿：
（一）新建、扩建、改建房屋；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）房产分户；
（四）户籍入户（出生、婚嫁、学生毕业回迁、军人复转退、刑满释放、劳教解教等情况除外）和分户；
（五）办理工商营业执照。
市辖区房屋征收部门应当就前款所列事项，书面通知城乡规划、国土资源、住房城乡建设、工商、公安、司法行政等有关部门暂停办理相关手续。
第十一条征收决定作出前，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、有效建筑面积等情况组织调查确认登记，被征收人应当予以配合。
调查确认结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
第十二条制定房屋征收补偿方案应按照下列程序进行：
（一）市辖区人民政府房屋征收部门拟定征收补偿方案，报辖区人民政府。
（二）市辖区人民政府组织发展改革、城乡规划、国土资源、住房城乡建设等有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。
征求意见期限不得少于30日。
（三）市辖区人民政府将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
其中，因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合本办法的，市辖区人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
房屋征收补偿方案应当包括以下内容：
（一）实施房屋征收的目的与征收范围。
（二）征收补偿的标准、方式及安置地点。
（三）签约期限（不少于3个月）。
（四）过渡方式和过渡期限。
（五）补助和奖励。
（六）其他需要说明的事项。
市房屋征收管理部门应加强对房屋征收补偿方案制定的指导、参与房屋征收补偿方案的论证。
修改后的房屋征收补偿方案应报市房屋征收管理部门备案。
第十三条市辖区人民政府在作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当按需足额到位、专户存储、专款专用，并按照有关规定对房屋征收决定进行社会稳定风险评估。
房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经辖区人民政府常务会议讨论决定。
市辖区人民政府作出房屋征收决定后，应当及时公告，公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
市辖区人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，由市辖区人民政府在发布征收决定公告中一并向社会告知。
第十四条被征收人对市辖区人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第三章征收补偿
第十五条作出房屋征收决定的市辖区人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋的价值补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置、装修附属物的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失补偿。
第十六条对被征收房屋价值的补偿有货币补偿和房屋产权调换两种方式。
被征收人有权选择补偿方式。
第十七条被征收住宅符合独立计户优惠的条件为：
有独立的房屋产权证或有效建房批件。
房屋买卖、赠与、继承、析产等虽然经公证、判决，但房屋征收决定公告发布时未办理产权变更登记的，征收时不作为分别独立计户优惠条件。
征收1982年或1996年航测地形图上有标注的无产权证件房屋等不符合独立计户优惠条件的住宅，可与符合独立计户优惠条件的被征收住宅建筑面积合并作为一户，享受独立计户优惠条件。
第十八条对住宅房屋价值补偿金，被征收人可以选择按被征收房屋的市场评估价格计算，也可以选择按政府确定的优惠价格计算。
政府确定的优惠价，以被征收住宅所处区域新建普通商品住宅市场评估价格为基础，结合被征收住宅的具体结构、楼层等状况，按下列公式确定：
住宅价值补偿金=（被征收住宅所处区域新建普通商品住宅市场评估平均单价－200元/平方米－被征收住宅结构差单价－被征收住宅楼层差单价）×被征收住宅有效建筑面积
被征收住宅结构差单价标准详见附件3；被征收住宅楼层差单价标准详见附件4。
除住改营房屋外，非住宅房屋的价值补偿金，根据被征收房屋状况，以其房地产市场评估价格确定。
住改营房屋价值补偿金的确定详见本办法第二十条。
第十九条征收未经规划部门批准或房屋产权管理部门变更登记，使用性质由非经营性改作经营性的房屋，同时具备以下条件的，可视为住改营房屋：
（一）有合法的房屋产权证件以及属1982年或1996年航测地形图上有标注的房屋；
（二）有与房屋座落相符的有效的营业执照；
（三）征收决定公告发布时，该房屋用于延续经营年限达2年以上。
住改营房屋用于延续经营的年限，应在工商营业执照的有效期内计算。
同一住改营房屋分不同时段办理多个营业执照的，其营业执照的有效期间隔不得大于1年，否则，间隔期以前的经营时间不得计入延续经营年限。
征收决定公告发布前，最后一次所办营业执照的有效期至征收决定公告发布时，已间隔1年以上的，不得视为住改营房屋。
第二十条住改营房屋，视其至征收决定公告发布之日的延续经营年限情况，分别按下列标准计算房屋价值补偿金：
（一）延续经营满6年以上的，按其改变后用途房屋市场评估价的85%计算；
（二）延续经营满5年不满6年的，按其改变后用途房屋市场评估价的80%计算；
（三）延续经营满4年不满5年的，按其改变后用途房屋市场评估价的75%计算；
（四）延续经营满3年不满4年的，按其改变后用途房屋市场评估价的70%计算；
（五）延续经营满2年不满3年的，按其改变后用途房屋市场评估价的65%计算；
（六）延续经营不足2年的，仍按原用途补偿。
第二十一条对选择货币补偿方式的被征收人，征收部门除按本办法第十五条规定向其补偿外，还应按下列标准向其支付货币补偿补助费：
符合独立计户优惠条件的住宅被征收人货币补偿补助费=（被征收房屋所处区域新建普通商品住宅市场评估平均单价－1000元/平方米）×10平方米
对不符合独立计户优惠条件的住宅被征收人，不支付货币补偿补助费。
非住宅被征收人货币补偿补助费=被征收房屋价值补偿金×20%
第二十二条房屋征收补偿中的房地产市场评估价格，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
评估时点应以房屋征收决定公告之日为时点。
房地产价格评估机构在评估被征收住宅所处区域新建普通商品住宅市场价格时，应以被征收住宅所处区域附近新建普通商品住宅的平均价格为参照依据。
第二十三条市房屋征收管理部门对在本市经营有资质的房地产价格评估机构实行征收评估备案管理。
在征收决定公告发布时，市辖区房屋征收部门应从市房屋征收管理部门备案的房地产价格评估机构中，向被征收人提供2家供被征收人协商选择。
被征收人也可以协商选择经市房屋征收管理部门备案的其他房地产价格评估机构。
房屋征收部门应将协商确定房屋征收房地产价格评估机构的有关事项，在征收区域采取张贴通告或其他方式告知被征收人，并定点发放协商选择凭证，做好发放登记。
发放协商选择凭证时间不得少于5日。
被征收人应在规定的时间和地点交回协商选择凭证。
协商的结果以征收区域半数以上被征收人认可为有效，否则视为协商不成。
对协商不成的，由房屋征收部门在所提供的2家房地产价格评估机构中，采取随机择取的方式确定1家承担房屋征收房地产价格评估工作。
上述确定房屋征收房地产价格评估机构的过程及结果，应经公证机关公证。
第二十四条市房屋征收管理部门应当组织成立由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面专家组成的评估专家委员会，受理房屋征收评估鉴定。
被征收人或者房屋征收部门对被征收房屋评估价值有异议的，自收到评估报告之日起10日内，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。
房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内给予答复。
被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，可以向市评估专家委员会申请鉴定。
市评估专家委员会受理房屋征收评估鉴定申请后，应选派成员组成专家组实施评估鉴定，并出具书面鉴定意见。
评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具该评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。
房屋征收评估费用由房屋征收部门承担；专家鉴定费用由鉴定申请人承担。
第二十五条实行房屋产权调换的安置房源地点由征收部门确定。
虽在就地建设与被征收房屋使用性质相同房屋，但就近提供新建安置房的，实行房屋产权调换的被征收人不得拒绝安置地点；就地建设与被征收房屋使用性质相同房屋，且未就近提供新建安置房的，应就地提供安置房。
被征收人选择房屋产权调换的，先签定补偿协议搬迁交房的被征收人可先选安置房。
安置房的具体户型、套数及被选择情况，应张榜公示。
第二十六条征收符合独立计户优惠条件的住宅，实行就地或就近房屋产权调换的，应安置的建筑面积以被征收房屋有效建筑面积为基础，多层住宅安置房增加5平方米计算，高层住宅安置房增加8平方米计算。
征收不符合独立计户优惠条件的住宅，实行就地或就近房屋产权调换的，应安置的建筑面积按被征收房屋有效建筑面积计算。
征收住宅房屋实行房屋产权调换异地安置的，在就地或就近应安置建筑面积的基础上相应无偿增加异地安置房建筑面积。
住宅因异地安置增加安置房建筑面积的具体标准详见附件2。
非住宅应安置的建筑面积不得低于被征收房屋有效建筑面积。
第二十七条多层住宅安置房最小设计户型建筑面积不小于35平方米，高层住宅安置房最小设计户型建筑面积不小于45平方米。
征收部门提供的安置和周转用房，应当符合国家质量、安全标准。
安置房建筑面积计算标准按照国家对商品房建筑面积计算标准执行。
新建的住宅安置房应有不低于一间（不含厨、卫）南向（含东南、西南）采光。
第二十八条选择房屋产权调换的，被征收人可以按被征收房屋市场评估价格与安置房的市场评估价格结算差价，也可以按下列标准结算产权调换的差价：
（一）征收符合独立计户优惠条件的住宅差价结算标准。
1.安置房建筑面积中，与被征收房屋有效建筑面积相等的部分，就地安置的差价基数为200元/平方米；就近安置的差价基数为150元/平方米；异地安置的差价基数为100元/平方米。
被征收人具体支付的差价款应根据被征收房屋结构、楼层及安置房屋楼层等因素按下列公式计算：
等建筑面积差价款=（等建筑面积差价基数＋被征收房屋结构差单价＋被征收房屋楼层差单价）×被征收房屋有效建筑面积×安置房楼层系数
2.为满足应安置建筑面积（不含因异地安置增加的建筑面积）致使安置房建筑面积超出被征收房屋有效建筑面积的（含多层安置房增加的5平方米，高层安置房增加的8平方米，以及户型设计原因而增加的建筑面积），其中，超出的建筑面积不足15平方米的部分，其差价基数为1000元/平方米；若有超出的建筑面积在15平方米以上的部分，按安置房的市场评估价格计算。
被征收人具体支付的差价款按下列公式确定：
①超出的建筑面积不足15平方米部分的差价款=1000元/平方米×该部分的建筑面积×安置房楼层系数
②超出的建筑面积在15平方米以上部分的差价款=安置房市场评估平均单价×该部分的建筑面积×安置房楼层系数
3.因异地安置而应增加的安置房建筑面积，被征收人不支付差价款。
4.被征收人要求扩大的建筑面积部分，按市场销售价格结算。
5.低保户被征收人要求实行房屋产权调换的，其中，安置房建筑面积中与被征收房屋有效建筑面积相等的部分，在按本项第1目标准计算出差价款后，以该款的50%结算；因满足应安置建筑面积以及异地安置致使安置房建筑面积超出被征收房屋有效建筑面积的部分，仍按本项第2、3目标准结算。
6.被征收房屋结构差单价标准详见附件3；被征收房屋楼层差单价标准详见附件4。
7.安置房楼层系数根据安置房的具体楼层确定，各楼层系数的加权平均值为1。
（二）征收不符合独立计户优惠条件的住宅差价结算标准。
1.安置房建筑面积中与被征收房屋有效建筑面积相等的部分、因异地安置及被征收人要求扩大致使安置房建筑面积超出被征收房屋有效建筑面积的部分，其差价款由被征收人按本款
（一）项中相应标准支付。
2.因安置房户型设计致使安置建筑面积超出被征收房屋有效建筑面积的部分，由被征收人按安置房市场评估价格支付差价款。
（三）征收非住宅的差价结算标准。
征收非住宅实行产权调换的，与原被征收房屋有效建筑面积相等的部分，按安置房市场评估价与被征收房屋价值补偿金相互结算差价；因安置房的房型设计致使安置建筑面积超出被征收房屋有效建筑面积的部分，其差价款由被征收人按安置房市场评估价50%支付；被征收人要求扩大的建筑面积部分，按市场销售价格结算。
第二十九条对符合本条第二款规定的被征收人，产权调换安置时无力支付超原被征收房屋有效建筑面积15平方米以上部分产权调换差价款的，征收部门应与其签订安置房屋租赁协议。
承租的建筑面积，按安置房屋建筑面积中超原被征收房屋有效建筑面积15平方米以上建筑面积计算。
租金从安置之日算起，以每月每平方米建筑面积为计收单位，3年内按承租期间普通公有住房租金单价金额计收；满3年未满5年的按承租期间普通公有住房租金单价金额的2倍计收；满5年以上的按承租期间普通公有住房租金单价金额的3倍计收。
当被征收人向征收部门付清原产权调换差价款时，租赁关系终止，征收部门为被征收人提供办理该套房屋产权登记的有关手续。
本条第一款规定可以承租安置房的被征收人，应同时具备以下条件：
（一）房屋为符合独立计户优惠条件的私有住宅；
（二）未要求扩大购买安置房；
（三）已结清安置房建筑面积中，与原被征收房屋有效建筑面积相等部分以及超原被征收房屋有效建筑面积15平方米以内部分的产权调换差价款。
征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障。
第三十条征收1982年航测地形图上有标注的无产权证件房屋，按100%计算被征收房屋有效建筑面积予以补偿。
征收1982年航测地形图上无标注，但1996年航测地形图上有标注的无产权证件房屋，按50%计算被征收房屋有效建筑面积予以补偿。
征收无产权证件且1982年、1996年航测地形图上均无标注的房屋不予补偿。
对无1996年航测地形图的征收区域，由辖区街道办事处调查核实无产权证件房屋的建造时间，并报市辖区人民政府审查确认。
被确认为1982年至1996年（含1996年）建造的房屋，应视同为1996年航测地形图上有标注的房屋。
第三十一条征收未超过批准期限的临时建筑、征收房屋的装修及附属物给予适当补偿。
房屋装修及附属物的补偿标准详见附件5。
第三十二条被征收人选择房屋产权调换的，过渡期限不得超过24个月。
征收部门应当在规定的过渡期限内将被征收人或者房屋承租人安置完毕。
征收住宅的，过渡期限内的周转房可以由被征收人或房屋承租人自行解决，也可以由征收部门提供。
征收部门提供周转房的，被征收人或房屋承租人应当在得到安置房后腾退周转房。
第三十三条征收部门应当对被征收房屋使用人支付搬迁费。
搬迁费的具体标准，以被征收房屋有效建筑面积每次每平方米10元计算。
实行货币补偿及产权调换一次性安置的，征收部门支付房屋使用人1次搬迁费；实行房屋产权调换临时过渡的，征收部门支付房屋使用人2次搬迁费。
对在征收补偿方案确定的签约期限内签订补偿协议并搬迁交房的被征收人，按其被征收房屋有效建筑面积每平方米奖励200元。
超过征收补偿方案确定的签约期限签订补偿协议并搬迁交房的，每推迟1天，每平方米奖励费递减10元。
征收享受非市场租金标准的公有房屋，搬迁奖励费应按上款标准支付给房屋使用人。
第三十四条征收住宅和其他非经营性房屋，征收部门应当向被征收人及被征收房屋使用人支付临时安置费。
实行房屋产权调换需临时过渡，由被征收房屋使用人自行解决周转房的，在过渡期限内，从搬迁之日起至被安置之日止按照规定标准支付临时安置费。
征收部门超出过渡期限未提供安置房的，自逾期之日起按照规定标准的2倍支付临时安置费。
实行房屋产权调换需临时过渡，由征收部门提供周转房的，过渡期限内不再支付临时安置费。
征收部门超出过渡期限未提供安置房的，除继续提供周转房外，自逾期之日起按照规定标准支付临时安置费。
实行房屋产权调换一次性安置的，不支付临时安置费。
实行货币补偿的，一次性支付6个月临时安置费。
住宅临时安置费的每月标准，按其房屋价值补偿金的0.3%计算；其他非经营房屋临时安置补偿费的每月标准，按其房屋价值补偿金的0.5%计算。
临时安置费的分配由被征收人和房屋承租人协商解决。
协商不成的，征收部门将临时安置费中与原房屋租金等值部分优先支付给被征收人，剩余部分支付给原房屋承租人。
临时安置费低于原房屋租金的，其费用全部支付给被征收人。
第三十五条征收生产、商业经营性房屋（含住改营房屋），征收部门应当向被征收人及被征收房屋使用人支付停业损失费。
用于生产经营的，每月停业损失费标准按其房屋价值补偿金的0.4%计算；用于商业经营的，每月停业损失费标准按其房屋价值补偿金的0.6%计算。
实行房屋产权调换需临时过渡，由被征收人或房屋承租人自行解决周转房的，在过渡期限内，从其搬迁之日起至被安置之日止按规定标准支付停业损失费；征收部门超出过渡期限未提供安置房的，自逾期之日起按规定标准的1.5倍支付停业损失费。
实行房屋产权调换需临时过渡，由征收部门提供周转房的，过渡期限内不再支付停业损失费；征收部门超出过渡期限未提供安置房的，除继续提供周转房外，自逾期之日起按照规定标准的0.5倍支付停业损失费。
实行房屋产权调换一次性安置的，不支付停业损失费。
实行货币补偿的，一次性支付6个月的停业损失费。
征收生产、商业经营性（含住改营）租赁房屋，其停业损失费的分配由被征收人和房屋承租人协商解决。
协商不成的，征收部门将停业损失费中与原房屋租金等值部分优先支付给被征收人，剩余部分支付给原房屋承租人。
停业损失费低于原房屋租金的，其费用全部支付给被征收人。
第三十六条对已批准实施房屋征收的区域，享受政府规定租金标准的公有住房承租人及房改房部分产权购买人，在征收补偿方案确定的签约期限内搬迁交房，并承诺按现行房改政策标准整体购买产权或换购全部产权的，不受“拟出售房屋属于危房或近期已列入开发改造”等条件限制，征收部门应与承租人签订房改售房征收补偿协议，公有住房产权单位应及时为承租人补办公有住房出售手续。
公有住房承租人及房改房部分产权购买人缴清公有住房全部产权购房款后，征收部门应当对其按照被征收人予以补偿。
房改售房征收补偿协议签订后6个月内，公有住房产权单位仍未为承租人补办公有住房出售手续的或公有住房产权单位不明的，市房改管理部门可以代收公有住房售房款。
对公有住房承租人既不愿按房改政策办理公有住房出售购房手续，也未解除租赁关系的，应当实行房屋产权调换。
安置时，房屋承租人与公有住房产权单位应重新签订租赁协议。
公有住房产权单位不愿支付产权调换差价款的，由房屋征收部门作为安置房产权人，与承租人签订租赁协议。
对无产权证件，但1982年或1996年航测地形图有标注的公有住房实施房改售房的，公有住房出售面积不得超出本办法第三十条规定的有效建筑面积，并按照不符合独立计户优惠条件房屋予以补偿。
对无产权证件，且1982年、1996年航测地形图均无标注的公有住房不得实施房改售房，并不予补偿。
第三十七条市辖区房屋征收部门与被征收人依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议规定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
征收补偿协议文本由市房屋征收管理部门统一印制。
第三十八条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市辖区人民政府根据本办法的规定
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