物业管理信息系统设计实例.docx
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物业管理信息系统设计实例
物业管理信息系统设计实例
9．1物业治理信息系统简介
由于信息产业、网络通讯、电子技术的高速进展，宽频网络的应用，房地产业也掀起了智能化的进展浪潮,作为与房地产业息息相关的楼盘销售与物业治理，也理所因此在其中扮演着一个重要的角色。
智能化的进展，不仅仅是硬件的进展，软件的应用也是它得以成为现实的支柱。
在现代的房地产业中，猛烈的竟争使开发商对自己所开发的楼盘都赋于不同的消费主题，都试图从不同的方向去引导购楼者的消费理念。
作为房地产开发商，面对猛烈的竟争，迅速把握楼盘的销售情形关于正确的决策起重要作用,售楼软件做为其中的重要一环成为必定；作为置业者，多数置业者已不只是关怀购楼时的优待和承诺，关于售后的实在的物业治理也提出了更高层次的要求，这对物业治理公司的治理质量也提出了更高要求。
从总体的概念来说，网络化、信息化、人文化是物业治理的进展方向，人们的消费观念也更加强调物业公司所提供的社区文化。
人们的需求已不仅仅是物质生活的提升,也是对更高层次的精神生活的需求。
针对这更加丰富的文化内涵，物业公司除了提高自身素养外，严格规范的治理，先进的治理模式也是一个重要方面。
JL365房地产S2000系列软件，以推广先进的房地产治理体会和规范的治理模式为己任，以提供房地产业高效轻松的解决方案为目标，在多年专业房产软件开发的基础上，集众多深圳物业治理公司和房产开发公司的先进治理体会和营销模式，同时融合全国各地房地产公司治理之精华，集百家之长，产品已能够适合全国各地的治理需求。
9．2物业治理业务流程
1．物业信息业务流程：
整个物业信息的业务流程：
第一明白物业治理公司的情形，然后是整个物业小区的资料，有的小区是由多个楼栋组成，需要记录小区中各个楼栋的资料，每栋楼是由许多套户构成，因此需要录入每栋楼中的套户资料，对有人居住的套户，还需要录入住户信息，如此就构成了一个小区的差不多物业信息。
a、物业公司信息：
记录治理治理公司的相关信息，如公司的名称，地址，联系，账号等，物业公司信息储存在数据库中，要紧供上级治理部门或者业主查看了解。
b、物业信息：
明白物业的一些信息，如名称、地址、物业小区性质（办公、住宅）、占地面积、建筑面积、总共的楼栋、总共的套户数、居住多少人以及其它设施的相关分布等，物业信息的各相关信息都储存在数据库中。
c、楼栋信息：
需要明白物业小区中每一栋楼的相关情形，以便在治理时能够明细化，方便统计每一栋楼的各种信息。
d、套户信息：
需要明白每栋楼中每一套户的相关情形，如面积、使用类型（业住自用、出租）、收费面积、计租面积、常住人口、暂住人口等，以便运算各种收费，对小区的人口进行方便查询治理，套户信息储存在数据库中，能够统计查询打印。
e、住户信息：
明白每一套户所住的人的情形，比如是业主自住依旧出租，常住人口多少，暂住人口多少，同住人的情形等，这些信息储存在数据库中，能够统计查询整个物业小区，每栋楼每一套户的人口分布情形，也方便配合公安机关进行人口治理。
2．收费治理业务流程：
收费的业务流程：
第一明白要收哪些费，同时要明白这些费用是如何收费的，也即收费方法。
依照收费类型的不同，需要定义一些相关信息，如住户表等，当差不多的信息定义好之后，录入各种数据，设置好各种参数，由电脑自动运算费用，费用运算完毕能够打印收费通知单，然后能够对住户进行收费。
a、费用定义：
需要明白小区中要收哪些费用，比如水费，电费、电梯费、燃气费等，费用的各种定义都储存在数据中，以方便以后调用查看，各种费用都有不同的收费方法，最终要对这些费用进行运算，统计查询费用明细。
b、收费方法：
需要明白各种费用是如何收费的，比如自输入、依照表读数进行运算、固定值、参数*价格等，收费方法要紧为运算费用提供一个运算方法。
c、滞纳金定义：
当用户的费用产生滞纳金时如何运算的，从何时开始运算滞纳金，比例多少等，滞纳金要紧在运算费用时提供一个运算参数和供选择的功能。
d、住户表定义：
在收取的费用中，有的费用是依照表读数乘以价格运算而来，因此必须先定义好用户表，如水表、电表等，住户表储存在数据中，以供操作者查看和系统内部调用。
e、住户表读数录入：
当定义好住户表后，在运算费用时一定要明白这些表的读数，也确实是那个月业主用了多少电多少的水，因此需要录入这些表读数，这些读数可从住户表中抄来之后在输入到电脑中，住户表读数储存在数据库中，操作者能够查看，也供系统内部调用。
3．工程治理业务流程：
工程治理业务流程：
第一明白施工地点，也确实是什么地点需要施工，在确实是需要明白有哪个施工单位来施工，明白然后需要明白施工项目，由工程图纸能够估量各种施工费用，当工程施工完毕之后对工程进行验收，并记录验收结果。
a、施工位置：
关于工程治理，第一要明白哪里需要修理，即施工地点，比如某个绿化区、某套住宅等，这些住处需要记录到数据库中。
b、施工项目：
也确实是录入工程需要做什么事，需要哪些材料等，结果记录在数据库中，供查询调用。
c、施工单位：
也确实是明白工程是由哪个单位进行施工的，记录施工单位信息，储存入数据库中，可供查询调用。
d、工程图纸：
储存工程图纸信息，这是施工的依据，在以后核实验收工程时，图纸是最重要的依据。
e、施工费用：
工程施工的各费用，比如预算人工费、材料费以及实际用到的费用，施工预算周期实际施工周期等，这些信息储存在数据库中以供调用查询打印。
4．设备治理业务流程：
设备治理的业务流程：
第一记录各种设备资料，要明白每一种设备的检定周期，检定内容，有许多设备有常损耗物品配件，因此对这些物品有一个购买、领用以及库存的跟踪情形。
a、设备资料：
需要明白小区、栋楼、套户中有哪些设备，并记录这些设备的相关参数，如检修周期，使用年限等，这些信息储存在数据库在以供调用查询打印。
b、设备检定内容：
记录每一种设备需要检定的内容，如电梯需要检定的内容，路灯是否亮，水管是否漏水等，检定的内容储存在数据库中，供调用查询打印。
c、物品的进支：
有一些设备需要经常损耗一些配件，这些物品需要购买、领用，因此要记录这些常用的物品以及领用情形，这些信息储存在数据库中，能够查询物品的购进、领出以及库存情形等，信息能够统计查询并进行打印。
下面我们以工程治理业务流程为例，画出为物业治理信息系统中工程治理的业务流程图（图9-1）。
（图9-1）工程治理的业务流程图
9．3物业治理数据流图
数据流程图的绘制过程事实上也确实是系统分析的过程。
数据流程图是分层次的，绘制时采取自顶向下逐层分解的方法。
第一画出顶层（第一层）数据流程图，然后逐步分解，得到下一步的数据流图，这种分解工作不断进行，直到最终获得的每个处理过程和数据储备都能使用运算机处理的底层数据流图。
顶层数据流程图只有一张，它说明了系统的总的处理功能、输入和输出。
（图6－8）是某物业治理信息系统中设备治理系统的顶层数据处理流程图。
（图9-2）设备治理系统顶层数据流程图
（图9－3）是某物业治理信息系统中设备治理系统的通过分解后的一层数据处理流程图。
（图6－3）分解后的设备治理系统数据流程图
9．4物业治理信息系统功能模块
物业治理信息系统的功能结构图
（图9-4）物业治理信息系统功能结构图
9.4.1物业信息
1、代码定义
为了使用者的方便，系统对经常使用的项目使用代码进行治理。
对一些固定的项目，系统中差不多固化了它们的代码（如婚姻状况、性别、文化程度、户籍、民族等）。
另外包括：
“房屋朝向”、“收费类别”、“房屋户型”、“月收费项目”、“付款方式”等。
这些代码的定义必须在套户信息等模块建立前设置好，代码不能同名。
否则程序会提示错误信息。
用于描述代码的字符不能太长（50个字符以内）。
代码的制定直截了当阻碍到其它多个模块的信息治理，因此在输入前要统一设置好。
套户朝向：
为了更清晰地描述楼盘中套户信息，系统对每一套户的朝向加以区别，系统差不多给定了常用的8个朝向的代号，因此用户也可更换以适应自己的需要。
收费类别：
不同面积、不同等级的套户收取的治理费等费用应各不相同，因此治理员应对收费不同的套户确定不同的等级，收费类别是指对不同类型的房间的所收费用的集合，其中定义了对各种费用的收费方法。
套户户型：
确定房间的户型。
月收费项目：
同样套户但不同住户的月收费不一定相同，（如：
写字楼一样可不能用煤气，住宅楼会用），因此治理员应对不同住户确定对应的月收费项目（如：
水费、电费、存车费等）。
♦滞纳金比例：
能够给各种不同的费用设定不同的滞纳金。
♦托收编码：
通过托收编码，能够对各项费用分别托收。
♦打印顺序：
设置该项费用在通知单上打印出来的顺序，请用数字来设置。
付款方式:
付款方式一样有“现金”、“银行托收”、“冲红”等。
“冲红”能够用来减免费用，冲红后的费不入帐。
2、住户表定义（省略）
3、公摊表定义（省略）
4、物业信息
在物业资料中可更换或查看物业小区的差不多情形，如名称、位置、面积、设施、小区图片等多种信息。
差不多信息卡
此卡片用于提供小区的有关地理位置、施工情形、房产资料、重要设施与设备个数等重要资料。
设施分布卡
本卡片表格中一行显示一个设施的有关信息，信息内容包括：
设施名称、数量、单位、面积及位置。
图片卡
此选项卡用于显示小区的图片。
小区的图片文件必须系统能识别的文件格式，如BMP、JPG、GIF、WMF。
显示框中能自适应图片的大小。
在备注卡中输入有关小区的说明文字。
5、物业资料
6、楼栋资料
录入单个楼宇资料
此模块中，每行显示一幢楼宇的差不多信息，因与楼盘相关的信息太多，表格中只显示了一些最差不多的资料，楼宇的详细信息还包括：
楼宇开发资料
（1）：
楼宇名称、使用性质、物业类型、房屋等级等
楼宇开发资料
（2）：
图片资料：
其它：
在录入信息时具有单个记录录入和批量录入功能。
7、套户信息
在套户信息窗中，你可查询或录入小区中每幢楼宇中每个套户的详细资料，每行显示一套房的差不多信息，要显示某套户的详细资料，可双击某行或单击“编辑”按钮。
选择楼宇：
一样情形下小区中有专门多楼宇，每个楼宇又有专门多套户，假如所有的套户信息都显示在表格中不便与查询。
为了用户的使用方便，在表格中只显示一个楼宇的套户资料。
因此要想查看其它楼宇的套户资料，就应在窗口底部的楼宇选择框（下拉框）中选择楼宇。
在当前楼宇中查询套户：
假如当前楼盘中有专门多套户，不便查询，可在窗口底部的查询行中输入需查询的房号后回车，系统将显示符合输入条件的套户。
套户差不多资料：
房间编号、使用性质、所处楼层、业主、户型、单元等；
批量录入套户资料
因为一幢楼宇中一样有专门多相同规格的套户，因此，为了减少录入的重复性，系统承诺操作员以某套户的资料作为模板进行复制。
采纳这种方法能够大大减少数据的录入量。
假如有一批套户的资料虽有少许不同，但大部分相同，这时也可利用此功能进行批量录入，批量录入后再进行局部修改。
8、住户信息
在住户信息中，系统把小区中的所有住户分为现有住户及历史住户。
现有住户表示正在使用房屋的住户，历史住户表示原先使用过但现在差不多搬走的住户。
套户列表中显示所有套户中现有住户（也可能是历史住户）。
如表格中的住户太多，不便查看，为了快速查看指定住户的信息，可在窗口底部的查询框中输入楼宇名称、房号、户主姓名、姓名拼音码或身份证号之一即可快速在表格中显示出指定住户的信息。
套户信息分为上下两栏，上栏是户主列表，下栏是同住人列表。
户主资料：
在户主资料活页卡片中，能够分为个人住户和单位住户，假如是单位入住该套房，能够在单位住户中录入住户信息；假如是个人住户，你可输入个人户主的详细资料，其中，性别、婚姻状况、民族、户籍类别等不承诺输入，只能从窗口右边的文本框中用鼠标双击选取。
产权情形：
在产权情形卡片中，你可输入有关本套户与户主的产权关系等详细信息。
其它
在其它卡片中，输入有关住户的其他信息。
同住人信息录入：
同住人指与户主经常住在一起的人，如爱人、子女、父母、兄弟、姐妹或亲戚朋友等。
要紧属性：
姓名、性别、出生日期、婚姻、民族等
查看和更换住户信息：
不管是现有住户依旧历史住户活页卡片，均可通过单击编辑按钮或在某住户信息行上双击打开该住户的详细信息显示窗。
在此窗口，你可查询并修改住户信息。
本窗口的操作同录入住户信息。
住户迁出和删除住户
♦住户迁出
在住户列表中选中想要迁出的住，单击“当前住户迁出”按钮，可将当前住户迁出，住户迁出后，该住户的信息（包括户主和其同住人）在现有住户中将不再显现。
而在历史住户的表格中会显现该住户的资料。
♦删除住户
当现有住户为当前的活页卡片时，单击删除住户按钮，可将当前住户删除。
（删除住户后，与该住户有关的所有资料将一并删除）。
9.4.2收费治理
关于物业治理内容来说，物业收费是一项最重要的内容之一，也是物业治理公司的较为复杂艰巨的工作。
如何有效地做好这部分工作一直是物业治理公司的工作重点。
往常用手工来运算每个客户的费用，整天为找单、核算，还要为每个住户交款时的核算耗费大量的人力、物力，还常为许多小事而发生幸免不了的磨擦。
应用电脑治理，能大大降低财务治理人员的工作强度，极大提高效率。
财务人员所要做的只是把水、电等外表录入，进行数据生成，系统将自动生成住户应交款，利用电脑的高效率，财务人员能够快捷查询每个住户的交款信息，有效幸免重复劳动和失误。
月收费治理系统模块是本系统的的一个重要模块之一，其提供了强大灵活的收费体系。
用户能够依照需求自定义收费方法和收费模式，能够自由操纵收费类别，用户能够分项不同步收费，关于用户的明细帐提供了强大的查询系统和处理系统。
1、收费定义
收费定义菜单项是为了做好收费前的预备工作，其步骤：
先做好代码爱护---->外表定义------->公摊表定义---->月收费标准定义---->租金定价---->在套户信息中调整、校核好各项参数。
代码爱护
代码爱护与物业信息中的代码爱护相同。
住户表定义
属性：
代码、外表名称、分摊方式、损耗比率。
住户表定义用来定义水、电等外表，定义后的外表会显现在月收费标准定义中的“计费方式”列表中。
公摊表定义：
在许多小区，往往存在公用表分摊的情形，如电梯用电表、公用路灯照明用电表等，进入公摊表定义窗体，该窗体分为三部分，左边是公摊表的类型，中间部分是具体的公摊表，右边是公摊中间公摊表的具体房号。
定义分摊表类型
什么缘故要先定义分摊表的类型呢？
因为要先定确定表的分摊方式，如电梯电表可能是按人口来分摊，也可能是按户平均分摊；公用电表可能要依照各户所用的电表分摊。
定义具体的公摊表
前面只是定义的只是某类公摊表的公摊方法，并不是具体的公摊表，比如，小区内不同的楼栋各有不同的公摊水表，我们在此确实是要定义各个楼栋的具体的公摊水表：
定义具体的公摊房间
关于具体的公摊表，要定义具体有哪些房间来公摊，关于一个楼栋内，可能有几个公摊表由不同的住户来分摊。
收费标准定义
月收费标准定义是用来确定收费类别和月收费项目两者之间关系的过程，也确实是确定一种收费类别中包含哪几种费用，并确定用如何样的方法和标准来收取各种费用的。
收费类别：
代码、名称
收费定义：
代码、收费项目、收费方式、单价。
同时还包括以下功能：
租金定价
滞纳金定义
a）住户表读数
录入外表读数要紧是录入水、电、气等外表读数，用户把实际的外表读数据在此录入。
b）自输入费用
关于有些费用不是每月都要收的，或者只是在某种专门情形下才要收的费用，或只是偶然发生的费用，这类费用不是每个客户都要收取，或对某些费用在每月的收费时没有任何规律可循，是不定的，在这种情形下，能够定义这类费用的收费方法为自输入收费。
c）生成收费数据
在定义好了每月所收的费用之后，而且在每个月把各个住户的外表数都读入了，财务部门要开始把住户在该月的所有应交费用运算并统计出来，生成月收费数据模块的功能确实是运算出每个住户的该月的应交款。
d）收款治理（省略）
e）内部银行（省略）
f）财务接口（省略）
9..4.3设备治理
设备治理系统要紧是对本小区的公用设备、套户个人托付设备或其他物业治理对象进行的登记、检定、检修等治理。
物业设备治理也是物业治理公司进行规范治理的一个重要部分。
物业设备治理的好坏，与居民区的生活息息相关，直截了当关系居民的生命财产安全，如电梯的定期检定，照明设备的好坏，消防设施、设备的检定，防盗设施的好坏等等。
1.设备资料
设备治理包括小区设备治理、楼宇设备治理、套户设备治理三项。
顾名思义，三者所针对的对象分别是小区、楼宇、套户，三者的差不多操作相同。
其功能模块包括：
小区设备资料、楼栋设备资料、套户设备资料。
2.设备检定
设备检定是设备治理的一项重要任务，每一设备只有定期进行检测才能更大限度地发挥它的作用，确保使用效率与安全。
不管是小区设备、楼宇设备、依旧住户设备，系统都把它们分为两类：
到期已检定设备及到期未检定设备。
到期已检定设备指检定周期内（即从上次检定时刻开始起算到检定周期规定的时刻止）已检定的设备。
到期未检定设备指检定周期内未检定的设备。
其功能模块包括：
小区设备检定、楼栋设备检定、套户设备检定
3.物品治理
物品治理能够治理本公司物品出入明细帐，能够记录物品的来龙去脉，从而有效治理物品，使物品得到合理利用。
利用库存查询能够有效抑制物品积压或平稳物品储备。
其功能模块包括：
物品代码治理、物品入库治理、物品出库治理、物品库存治理
9.4.4工程治理
工程治理要紧是治理与施工有关的项目，有关与工程施工相关的内容都能够在那个地点进行治理。
1.修理治理
修理治理是物业治理公司的一项重要工作,修理治理工作质量的好坏直截了当阻碍住户的正常生活。
本系统的修理治理模块能够治理修理事项，核算修理费用。
要紧包括设备检定、设备或设施的修理、公共设施修理等。
2.工程图纸
关于物业小区来说，消防、安全、布线、管道、结构、修理等可能与施工图纸有直截了当关系，因此对各种施工图纸的存档、跟踪治理是十分必要的，图纸的治理也是一项专门重要的工作。
3.施工单位（省略）
4.工程类别（省略）
5.工程治理
关于要打算进行、正在进行、或差不多进行的改造、修理的工程项目，可能要了解其执行情形，您能够通过工程治理功能块进行。
9.4物业治理信息系统数据字典
est_Company
ID
4
4
自动编号
物业公司
code
10
12
代码
text
10
50
名称
py
10
25
拼音
Description
10
50
描述
Address
10
50
地址
Zip
10
6
邮政编码
Telephone
10
20
Fax
10
20
Email
10
50
电子邮件
Homepages
10
50
主页
contactor
10
10
联系人
Pager
10
15
传呼
Portable
10
15
手机
Bank
10
50
开户行
Account
10
50
开户帐号
TaxNo
10
50
税务登记证号
B_YHMC
10
50
代办银行名称
B_DBJGH
10
3
代办机构号（银行给）
B_DWDM
10
3
单位代码（银行给）
B_DWZH
10
50
单位帐号（用于银行托收）
D_create
10
8
创建日期
D_modify
10
8
修改日期
est_louinfo
ID
4
4
自动编号
楼宇信息
louname
10
40
楼宇名称
useage
10
20
使用性质
manger_type
10
20
治理方式
struct
10
20
房屋结构
grade
10
20
房屋等级
hold_area
7
8
占地面积
build_area
7
8
建筑面积
use_area
7
8
使用面积
dev_area
7
8
设备层面积
protect_area
7
8
人防面积
zjxs
10
5
折建系数
zsxs
10
5
折使系数
devloper
10
40
开发单位
work
10
40
施工单位
d_open
10
8
开工日期
d_close
10
8
竣工日期
d_use
10
8
起用日期
allfloor
3
2
总层数
all_set
4
4
总套数
all_room
4
4
总间数
photo
10
50
图片
photo_remark
10
50
图片说明
REMARK
12
0
备注
jzmj
7
8
居住面积
pianqu
10
50
所在片区
est_houseinfo
ID
4
4
自动编号
套户信息
louname
10
40
楼宇名称
housecode
10
20
房号
c_housetype
10
20
户型
c_direction
10
1
朝向
c_useage
10
10
使用性质
floor
3
2
所处楼层
rooms
4
4
总间数
c_fee
10
50
收费类别
c_rent
10
50
租金类别
property_no
10
50
产权编号
build_area
7
8
建筑面积
use_area
7
8
使用面积
fee_area
7
8
收费面积
rent_area
7
8
计租面积
photo
10
50
图片
photo_note
10
50
图片说明
remark
12
0
备注
houseid
10
60
楼宇编号+房号，保证是唯独
total_in
4
4
套户总人数
long_in
4
4
长住人数
temp_in
4
4
暂住人数
ok_onefee
10
1
一次性收费是否已收（"0",notfee,"1"fee）
receive_money
5
8
"￥"#,##0.00;"￥-"#,##0.00
pay_money
5
8
"￥"#,##0.00;"￥-"#,##0.00
c_operator
10
8
操作员
c_est_housetype
10
20
房产类型
manager
10
50
房管员
rentmoney
7
8
租金
cell
10
250
单元
Choose
1
1
本次是否收费
est_owner
ID
4
4
自动编号
户主信息
owner
10
50
户主姓名
py
10
50
拼音码
louname
10
40
楼宇名称
housecode
10
20
房号
ho
升级会员 