玉溪江川区江城古镇棚户区改造项目整理版.docx
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玉溪江川区江城古镇棚户区改造项目整理版
玉溪市江川区江城古镇棚户区改造项目
土地和房屋征收补偿方案
江城镇老县城片区始建于明末崇祯七年（公元1634年），至今有383年的历史，距江川主城区20公里。
现存破旧房屋较多、密度大、质量差、安全隐患多、使用功能不完善、配套设施不健全，为推进玉溪市江川区江城古镇棚户区改造，改善人居环境，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》《云南省土地管理条例》《云南省人民政府关于进一步做好城镇棚户区和城市危房改造及配套基础设施建设有关工作的实施意见》《云南省人民政府办公厅关于做好棚户区货币化安置工作的指导意见》等相关法律法规政策，以及《云南省住房和城乡建设厅关于将玉溪市江川县棚户区改造项目纳入云南省2015—2017年棚户区改造计划的批复》《玉溪市发展和改革委员会关于玉溪市2016年棚户区改造项目（一期）可行性研究报告的批复》《江川县江城镇土地利用总体规划（2010—2020年）》《江川县江城镇总体规划修编（2011—2030年）》，结合实际，制定本方案。
一、遵循原则
（一）坚持以人为本，切实维护群众合法权益的原则；
（二）坚持公开、公平、公正，群众参与、民主决策的原则；
（三）坚持依法依规征收与合理补偿相结合的原则。
二、征收主体、征收部门、实施单位
（一）征收主体。
玉溪市江川区人民政府。
（二）征收部门。
玉溪市江川区住房和城乡建设局、玉溪市国土资源局江川分局。
（三）项目实施单位。
玉溪市江川区江城镇人民政府。
三、征收范围
征收范围为东至南北大街，南至南大街（供销社糖食厂以北），西至西大街，北至振兴街，以及唐淮源故居、唐公祠周边，涉及江城社区东门街、南门街、西门街、北门街、正街5个居民小组。
具体四至范围详见勘测定界图。
四、土地征收、房屋权属和房屋区位认定
（一）土地面积认定
1.持有土地使用权证及其它合法依据的，依据土地面积认定；
2.无土地使用权证及其它合法依据的，以测绘结果为依据，经居民小组、社区居委会、镇人民政府三级证明并报区人民政府审批，公示无异议后认定；
3.一人持有两个及以上土地使用权证、其它合法依据的，认定面积时可以合并计算。
（二）房屋权属认定
1.持有房屋所有权证的，依据房屋所有权证认定；
2.无房屋所有权证的，以测绘结果为依据，经居民小组、社区居委会、镇人民政府三级证明，并公示无异议后认定。
（三）土地使用权证、房屋所有权证证载面积与实际面积不相符的，由相关单位进行认定。
（四）商业区位划分
第一类：
范围为南北大街122号（金角楼）以南至糖食厂，振兴街20号至62号，北门街9号以北至南北大街153号，文星街、农行至背街街口片区的房屋临街面。
结合所在地点的区位，具体划分为五个档次：
一档次：
南北大街122号以南到106号；
二档次：
南北大街104号以南至南北大街80号，振兴街20号、24号，文星街、农行、背街街口片区的临街面；
三档次：
南北大街东门小组公房以南至南北大街35号；
四档次：
南门街60号（南门街街口）以南至南北大街24号；
五档次：
振兴街北门小组公房以西至振兴街62号，北门街9号以北至南北大街153号。
第二类：
范围为正街、背街、西大街、杨家巷、杨家巷背街口至南北大街、南北大街邮电所至南正街街口（老南城门处）的临街面，以及其它区域的房屋。
五、征收补偿
（一）补偿对象。
土地使用权人、房屋所有权人。
（二）补偿方式。
货币补偿。
（三）补偿内容。
对审核认定的每一宗（幢）房屋及房屋占地进行补偿，补偿内容包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权价值、附属设施价值、房屋装饰装修价值。
违法占地、违章建（构）筑物不予补偿。
1.集体土地征收和宅基地使用权补偿。
依据审核认定的被征收房屋占用范围内的土地，按照每平方米2200元的标准补偿。
2.集体土地上建筑物、构筑物、附属物及房屋装饰装修补偿。
被征收户选择具有相应资质的房地产价格评估机构（由征收部门组织被征收人代表按照少数服从多数的原则，采取投票方式，从有相应资质的评估机构中选定），按照国家和云南省房屋征收评估办法，参照下列表一、表二、表三评估。
表一（建筑物、构筑物）
结构类型
单位
补偿标准（元）
结构类型
单位
补偿标准
（元）
框架剪力墙
平方米
2400
砖石棉瓦
平方米
600
框架结构
平方米
2300
简易房
平方米
560
砖混结构
平方米
2100
钢架彩板瓦房
平方米
450
砖木结构
平方米
1900
钢架彩板瓦棚
平方米
340
土木结构
平方米
1700
简易棚（彩板瓦）
平方米
160
砖彩板瓦房
平方米
700
简易棚
平方米
150
钢架树脂瓦
平方米
600
表二（附属物）
类型
单位
补偿标准（元）
类型
单位
补偿标准（元）
砖围墙
立方米
320
水井（大）
眼
1500
空心砖围墙
立方米
180
水井（中）
眼
1200
土围墙
立方米
70
水井（小）
眼
800
铁栅栏围墙
立方米
130
水窖
个
2000
水池
立方米
300
砖灶
眼
500
石挡墙
立方米
280
土灶
眼
300
太阳能管
管
100
有梁挑板
平方米
740
太阳能
套
1399
无梁挑板
平方米
300
铁大门
平方米
150
皮石基础
立方米
550
化粪池
个
500
水管改造
户
300
水沟
立方米
400
电网改造
户
700
室外水泥地坪
平方米
50
有线电视迁改
户
250
钢混凝土制件
立方米
720
宽带网络
户
300
素混凝土制件
立方米
330
电话移机
户
308
室外厕所（大）
个
400
动力电
户
1500
室外厕所（中）
个
300
入户复合防盗门
平方米
450
室外厕所（小）
个
200
实门套装门
樘
1500
木门框
米
15
普通实木门套装门
樘
450
电动车库门
套
3800
蒙板木门
樘
400
手动卷帘门
平方米
280
铝合金门
樘
450
电动卷帘门
平方米
350
铝合金卷帘门
平方米
280
普通木门
樘
450
钢化玻璃推拉门
樘
1500
双开木门
樘
650
简易门
樘
80
双开铁门
平方米
260
铝合金卫浴门
樘
200
铁皮门（薄）
道
400
塑钢卫浴门
樘
250
铁皮门（4-6联）
平方米
260
塑料卫浴门
樘
150
铝合金梭门
平方米
180
腰线瓷砖
平方米
20
塑钢梭门
平方米
200
瓷砖波形瓦
平方米
50
普通钢质门
樘
280
卫生间座便器
个
600
烤漆钢质门
樘
450
卫生间洗面台
米
300
内复合防盗门
樘
680
卫生间蹲便器
个
120
榉木套装门
樘
1280
卫生间洗澡池
个
600
沼气池
个
3600
表三（房屋装饰装修补偿）
材料
规格
补偿标准（元）
材料
规格
补偿标准（元）
外墙涂料
平方米
30
墙面双飞粉
平方米
10
外墙刷白
平方米
38
墙面涂料
平方米
25
普通水磨石
平方米
70
彩色喷绘
平方米
20
彩色水磨石
平方米
90
双飞粉加乳胶漆
平方米
30
外墙水泥浆
平方米
35
墙纸
平方米
30
墙砖
平方米（300mm×300mm以下）
40
宝丽板
墙裙
平方米
（300mm×300mm以下）
35
墙砖
平方米（300mm×300mm）
50
榉木
墙裙
平方米（300mm×300mm）
65
墙砖
平方米（300mm×300mm以上）
60
墙砖
平方米（300mm×300mm）
50
门柱面砖
平方米（500mm×500mm）
70
墙砖
平方米
（300mm×450mm）
60
门柱面砖
平方米（600mm×600mm）
80
墙砖
平方米
（300mm×450mm以上）
80
门柱水磨石
平方米
70
白瓷砖
平方米（150mm×150mm）
30
门柱水刷石
平方米
50
釉面砖
平方米（150mm×200mm）
40
地砖
平方米（300mm×300mm以下）
45
釉面砖
平方米（250mm×300mm）
45
地砖
平方米（300mm×300mm）
50
石膏线条
平方米（300mm×300mm以下）
45
地砖
平方米（300mm×300mm以上）
60
宝丽板
吊顶
平方米（300mm×300mm）
50
地砖
平方米（600mm×600mm以下）
70
层板吊顶
平方米（300mm×300mm以上）
60
地砖
平方米（600mm×600mm）
85
塑扣板
吊顶
平方米（600mm×600mm以下）
70
地砖
平方米（800mm×800mm）
100
低密度板吊顶
平方米（600mm×600mm）
85
地砖
平方米（1000mm×1000mm）
180
石膏板吊顶（一级）
平方米（800mm×800mm）
100
花岗石
平方米
（芝麻白花岗石）
80
石膏板吊顶（二级）
平方米（1000mm×1000mm）
180
花岗石
平方米（红花岗石）
100
油漆水泥
砂浆线条
平方米（芝麻白花岗石）
80
花岗石
平方米（中国红）
200
木窗带钢筋防盗栏
平方米
90
花岗石
平方米（黑金沙）
280
钢窗带
防盗条
平方米
100
花岗石
平方米
（安溪红花岗石）
90
钢筋
防盗栏
平方米
80
木地板
平方米
（老竹木地板）
60
不锈钢
防盗栏
平方米
130
木地板
平方米
（小杂木地板）
70
钢窗
平方米
80
木地板
平方米（复合木地板）
90
铝合金窗
平方米
180
木地板
平方米（强化木地板）
100
塑钢窗
平方米
200
木地板
平方米（实木地板）
200
不锈钢
栏杆扶手
米
120
木地板
平方米
（实木地板带龙骨）
260
铁艺栏杆
扶手
米
180
踢脚线瓷砖
米
20
木质扶手
米
250
水磨石踢脚线
米
20
铝合金
隔断
平方米
150
木踢脚线
米
30
玻璃隔断
平方米
180
水泥浆
踢脚线
米
11
塑钢隔断
平方米
200
花岗石踢脚线
米（安溪红、芝麻白）
20
实木板
隔断
平方米
100
花岗石踢脚线
米（中国红、黑金沙）
45
木质窗套
套
300
墙面油漆
平方米（粗粉）
16
砖砌窗套
套
60
墙面刷白
平方米（细粉）
8
3.国有土地及其地上建筑物、构筑物、附属物及房屋装饰装修补偿。
按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》的有关规定进行评估、补偿。
六、相关补助
（一）搬家补助。
依据审核认定的被征收房屋建筑面积，按照每平方米20元的标准一次性补助。
（二）临时安置补助。
依据审核认定的被征收房屋占地面积，按照每月每平方米15元的标准补助,补助期限24个月。
临时安置补助费用不足8000元的按8000元补助。
（三）经营用房停业补助。
结合房屋的实际经营状况，将住宅用作经营用房的，给予适当的停业补助。
1.认定条件。
在征收决定发布之日前，有工商、税务等合法证照或有实际经营行为3个月以上的。
2.面积认定。
由征收实施单位实地审核认定。
3.补助期限。
12个月。
4.补助参照标准。
属第一类一档次区位补助范围内的，一层按照25元/平方米·月的标准补助，二层及以上按照10元/平方米·月的标准补助；属第一类二档次区位补助范围内的，一层按照22元/平方米·月的标准补助，二层及以上按照8元/平方米·月的标准补助；属第一类三档次区位补助范围内的，一层按照20元/平方米·月的标准补助，二层及以上按照8元/平方米·月的标准补助；属第一类四档次区位补助范围内的，一层按照18元/平方米·月的标准补助，二层及以上按照6元/平方米·月的标准补助；属第一类五档次区位补助范围内的，一层按照16元/平方米·月的标准补助，二层及以上按照6元/平方米·月的标准补助。
属第二类区位补助范围内的，一层按照12元/平方米·月的标准补助，二层及以上按照5元/平方米·月的标准补助。
（四）商业区位补助参照标准。
依据沿街房屋一层的宽度，根据商业区位划分的类别、档次，以米为单位进行确定，给予一次性补助。
临街面进深不足2米的，商业区位补助费折半计算。
第一类：
一档次按沿街房屋一层宽度每米6万元补助，二档次按沿街房屋一层宽度每米5万元补助，三档次按沿街房屋一层宽度每米4万元补助，四档次按沿街房屋一层宽度每米3万元补助，五档次按沿街房屋一层宽度每米2.5万元补助。
第二类：
按沿街房屋一层宽度每米2万元补助。
两条街道交汇处（拐角）的补助办法：
一宗房屋经营场所位于两条街道交汇街角的、只享受一条临街面的区位补助，另一条临街面额外享受所处对应类别拐角补助，即：
第一类一档次一次性补助6万元，二档次一次性补助5万元，三档次一次性补助4万元，四档次按一次性补助3万元，五档次一次性补助2.5万元；第二类一次性补助2万元。
（五）购房补助。
根据购买的商品房类型，依据审核认定的被征收房屋占地面积，给予被征收户适当的购房补助。
如被征收户在房源建设点同时购买了不同类型的商品房，一次性补助按照就低不就高的原则，不重复补助。
1.不在本次棚户区改造房源建设点购买房屋的，依据审核认定的被征收房屋占地面积，按照每平方米1000元的标准一次性补助；
2.购买本次棚户区改造房源建设点单元商品房的，依据审核认定的被征收房屋占地面积，按照每平方米800元的标准一次性补助；
3.购买本次棚户区改造房源建设点统建联排商品房的，依据审核认定的被征收房屋占地面积，按照每平方米200元的标准一次性补助。
（六）特殊补助。
在规定期限内签订征收补偿协议的被征收户，符合下列情形之一的，可享受相应的特殊补助。
1.烈士家属。
能提供有效证件的，每证补助5000元。
2.残疾人。
持有《中华人民共和国残疾人证》的，每证补助3000元。
3.低保户。
本年度享受低保的在册人员，每证补助2000元。
4.老年人。
在棚户区改造范围内的被征收户，征收公告发布的当年，即2017年12月31日前年满60周岁的老年人，每人可一次性享受补助2000元。
具体补助对象及条件为：
（1）持有房屋产权证或相关房屋权属证明文件的被征收人及其配偶；
（2）户籍在江城社区的被征收人的父母、子女；
（3）同一被征收户持有多个房屋产权证或相关证明文件的，不重复补助。
七、奖励政策
（一）签约奖励。
自项目实施单位发出集中签约通知之日起15日内签订《征收补偿协议》的，按两个时间段，以户为单位，依据审核认定的房屋占地面积给予奖励。
第一时间段：
第1天至第10天，按每平方米500元奖励。
第二时间段：
第11天至第15天，按每平方米300元奖励。
（二）交房奖励。
被征收户在《征收补偿协议》签订后，在两个月内，搬出全部生产生活物资，完整交付被征收土地和房屋的，依据审核认定的房屋占地面积给予每平方米300元奖励。
八、补偿费用支付
签约率达80%以上，征收补偿协议生效，被征收户腾空并交付房屋，持征收补偿协议、房屋产权移交证明书等相关手续到江城古镇棚户区改造工作指挥部签署补偿费用结算书，按照国开行资金监管使用规定和资金兑付办法及时领取征收补偿费用。
九、限制行为
自玉溪市江川区人民政府发布征收公告之日起，被征收户不得在项目实施范围内进行以下活动：
（一）新建、扩建、改建、加层、装修、装饰房屋。
（二）改变土地和房屋用途。
（三）设立和变更房屋租赁关系。
（四）土地和房屋权属的抵押、转让、分割、赠予、出租、分户、拆户等行为。
（五）户口迁入（正常迁入除外）。
（六）办理新的规划审批、土地登记、房屋登记、交易、抵押等相关事项。
（七）办理新的工商营业执照、卫生许可证、餐饮许可证等相关证照。
（八）拆搬属于房屋组成部分的砖、瓦、石、土、木材等。
（九）相关法律、法规、规章、政策规定的其他禁止事项。
违反上述规定的，所产生的后果由被征收户自行承担，且在征收过程中不予补偿、补助和奖励。
十、其他事项
（一）本方案仅适用于玉溪市江川区江城古镇棚户区改造项目。
（二）玉溪市江川区江城古镇棚户区改造项目范围内涉及党政机关、国有企事业单位、人民团体国有土地的，经评估后按协议收回方式补偿，但不享受相关补助、奖励政策。
（三）在该项目开展“三调”前，被征收户自行拆除房屋及其它设施，实施新建被通知停建的，按照拆除前的原状进行补偿补助，建筑物、建筑材料等根据成本价补助。
（四）本方案未尽事宜由征收主体、征收部门和项目实施单位具体研究解决。
（五）本方案由征收主体、征收部门和项目实施单位负责解释。
玉溪市江川区人民政府
2017年3月15日
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