都会市场调研报告.docx
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都会市场调研报告
都会
市场调研报告
和馨雅居·项目组
2004.12.1
一．宏观篇3
1.地区（所在城市）概况3
2.人口概况5
二．房地产市场编5
1．当地房地产市场热点板块分析5
2.市场投资统计7
3.房地产年度投资情况8
4.空置情况统计9
5.预售商品房供求情况9
6.土地供应情况11
7.销售概况统计11
8.市场需求分析13
9.房地产政策分析15
三.项目所在板块调研编16
1.项目板块概况16
2.板块内规划概况17
3.板块内消费者分析18
4.消费行为特征调研18
5.二手市场消费特征19
6.项目所在区域区位价值分析19
7.项目板块地位21
8.板块内二手交易情况22
四.重点个案分析23
1．百顺台花园3期·花畔23
2．云天翠庭28
3．新市花园30
4．百荣园30
一．宏观篇
1．地区（所在城市）概况
1．1城市发展策略
广州市国内生产总值今年达3500亿元，占珠江三角洲的三分之一，综合经济实力在全国城市中排第三；二是对国家的贡献大，这几年，广州每年以占全国1/200的人口缴纳了全国约1/18的税收；三是广州市今年1―11月份经济增速达14.9%，创8年来的新高，未来10年还将继续保持两位数的增长。
广州市是珠江三角洲的核心，随着CEPA的实施和“泛珠三角”合作的上马，“珠三角”经济一体化的进程正在逐步加快，泛“珠三角”经济圈的区域合作也将逐步加强，这将有利于促进广州服务业升级、扩大广州的经济腹地，增强广州对周边区域的辐射力和聚集力。
投资环境改善将为广州投资快速增长提供保证。
2004年，预计广州全市GDP将达到4141亿元，比去年增长13.5％。
预计今年城镇居民人均可支配收入将增长9％，达16334元，职工年平均工资增长8.5％，达到31172元。
农民人均收入将保持平稳增长，预计2004年将比去年增长5％。
根据广州市统计局公布的广州市第五次全国人口普查的数字，如今广州市人口达994.30万人，人口规模已迈入超大城市，更多的人口将对住宅和消费娱乐设施。
一是广州市国内生产总值今年将达3500亿元，占珠江三角洲的三分之一，综合经济实力在全国城市中排第三；二是对国家的贡献大，这几年，广州每年以占全国1/200的人口缴纳了全国约1/18的税收；三是广州市今年1―11月份经济增速达14.9%，创8年来的新高，未来10年还将继续保持两位数的增长。
广州是华南地区的中心城市，经济发达，交通方便，吸引众多心存理想的年轻人到穗工作生活，广州的常住人口数不断增长，随着这些移民的立足，他们对自身的住所必定会有更高的要求，而本地居民由于生活水平的提高更开始出现“第二次置业”的热潮。
交通规划方面，在《总体规划》中不仅要考虑广州城市内部的交通规划，还要考虑广州与周边城市的交通衔接问题。
如地铁与顺德、东莞的衔接问题，以及广深高速二线的走向问题。
建议在综合交通规划中增加多种交通方式相衔接的综合交通枢纽的规划内容。
如在新机场、石壁新火车站、南沙新港区周边等地方规划综合交通枢纽。
1．2区域发展策略
北翼地区重点开发“白云新城”
该地区土地资源比较充沛，但是地质条件差，城市交通也存在瓶颈。
对外交通设施条件较好，北有机场、南接旧城，因此有一定的发展动力，但是又处在机场控制区。
必须采用严格控制下的低强度开发。
作为广州市传统商业贸易功能的延伸、旧城功能的补充，可以发展全市性的商贸物流中心，开发低强度的居住区，重点开发“白云新城”。
旧城区遏制无序旧城改造
随着城市的发展壮大，广州市旧城区既定的城市结构对城市发展产生了强烈的限制作用，人口和活动过密导致交通堵塞、环境恶化。
因此，规划提出，必须有机疏散、保护历史文化名城，疏散过高的人口与建设密度，预留和控制公共开敞空间与公共设施用地。
旧城改造必须坚决遏制以市场为主体的无序的旧城改造，制定整体的旧城改造政策。
通过整治、改善与适度的旧城更新，建设广州城市传统的商业贸易中心，环境优美的历史文化名城。
东翼地区打造制造业基地
东翼地区是广州传统的城市发展方向，拥有200平方公里的土地储备，有良好的交通及基础设施条件，产业开发有一定的基础。
发展珠江新城和科学城，建设广州21世纪中央商务区，拉动城市商务、行政功能东移；推进员村工业用地置换，释放东部组团发展空间，形成以奥林匹克体育中心带动的东圃居住组团的建设。
为东部产业区提供充足的居住及服务设施用地；加强南岗－新塘一线的居住服务设施建设，形成东部产业服务中心及产业工人居住组团，完善东部地区功能，减少大区间的通勤交通；将增城市新塘及永和两个镇并入东翼政策区域，统筹产业发展，扩大东部产业发展空间。
2．人口概况
预测2005年广州市总人口为1130万，其中市辖10区970万；2010年全市总人口1290万，其中市辖10区1090万。
在空间分布上，中心组团总人口715万，城镇人口662万；番禺组团总人口255万，城镇人口218万；花都总人口120万，城镇人口90万。
二．房地产市场编
1．当地房地产市场热点板块分析
●白云黄石路
白云黄石路板块在第四季度的供应量明显增多，有货量充足的金碧雅苑和时代玫瑰园二期，有即将开盘的方圆集团云山诗意人家，三大盘都有充足的货量，而且产品、价格不相上下，因此，白云黄边路一带将是战况惨烈的战场。
据了解，金碧雅苑将以中小户型为主打，而时代玫瑰园二期则趋向大户型。
云山诗意人家首期将开发占地面积5万平方米的商品房，总推货量将达到1000套左右，将在第四季度正式上市，对黄边路市场是很大的货量补充。
另据该区域二手市场的反映，目前该区域的二手主力楼盘集中在新兴白云花园、春庭花园等的商品房或房改房，而时代玫瑰园等新开发楼盘也开始进入二手市场，成为实力雄厚的二手盘源。
●琶洲板块
10月15日正式揭幕的广州秋交会令琶洲板块大热，琶洲众多楼盘借助会展经济升值不少，价升的同时处于热销状态。
除了吸引本地投资者外，福建、江浙和外国的买家也占有相当比例。
琶洲众多会展楼盘，如雅郡熙源、凤浦西苑、信步闲庭、中洲中心、世港国际等，在今年“五一”过后，直至“十一”黄金周前，都不约而同地宣告封盘，坐等秋交会分一杯羹。
目前，随着秋交会举行，各盘重新推出，发展商得益于会展经济，即使升价也收到热销效果。
据了解，雅郡熙源价格已升至5800元/平方米，凤浦西苑已升到近5000元/平方米，信步闲庭均价也微升到5100元/平方米。
●珠江新城
保利香槟花园在本月初的公开发售，珠江新城又重新受到关注。
目前珠江新城的优势已慢慢开始显现，市民重新看到这个区域的优胜之处。
珠江新城的街道目前也开始热闹起来，特别是广州市第二少年宫破土动工后，其他公建配套也有启动迹象。
另外，地铁五号线在该区域将设有珠江新城、猎德、赛马场三个站，并在珠江新城站与地铁三号线换乘。
目前珠江新城在推住宅项目主要有凯旋新世界、丽雅湾、碧海湾等高档豪宅，其均价在9000-10000元/平方米之间，而保利香槟花园公开发售时的均价是8000元/平方米，具有较强的竞争力，除了不少旧业主前来捧场外，还吸引了很多投资者。
●黄埔板块
黄埔板块之所以在第四季度备受关注，主要是因为万科黄埔城市花园将要开盘。
大品牌发展商的进驻，自然会引起业界人士的关心和观望，加上万科在黄埔城市花园引入多个新的户型设计，除了圆形的楼王设计，还有入户花园，并且还建造特色园林，成为该盘最大的卖点之一。
目前业内人士估计该盘的均价将达5000元/平方米。
目前黄埔区素质较高的一手楼盘有黄埔花园、怡港花园等，据满堂红的数据显示，目前该区的二手成交价一般在2000元/平方米以下，但从9月份的成交数据显示，3000元/平方米以上的二手房已经占据25％左右的比例，证明该区尚有足够的潜力可挖，地铁5号线和亚运会场的兴建都会使黄埔区成为热点。
●新滨江板块
新滨江板块在第四季度的表现也很引人关注。
城启天鹅湾将于11月开盘。
该盘是临江豪宅产品，户型包括平层、3叠式和复式3种，共264套，估计价格在7000－7500元/平方米（含装修），发展商表示采取“低开高走”策略，首次推出的3种产品都不乏可圈可点之处。
而和该盘仅一路之隔的光大花园，在第四季度继续推出榕景四季组团，光大花园一向货量充足，目前还剩下超过500套的货量，虽和天鹅湾的产品差异性大，但由于地段靠近，构成竞争不言而喻。
同样处于革新路的富力现代广场，在第四季度也有超过300套的货量。
目前革新路最为热门的二手楼盘有光大花园、富泽园、凤安花园以及与金沙路相接处的金沙花园等，其中光大花园早期楼宇的二手成交价为4500元/平方米左右，而新一点的二手楼宇成交价普遍在5000~5300元/平方米之间。
随着新推楼盘价格的走强，革新路的二手楼价在未来一段时间将继续保持目前稳中见涨的势态。
2.市场投资统计
2.1固定资产投资情况
1-7月，广州市固定资产投资继续保持两位数增长，但增速继续回落，并呈现以下特点：
一、基本建设投资继续领先，房地产开发投资累计增速首次下降
1-7月，全市完成固定资产投资555.29亿元，同比增长23.0%，增幅比1-6月回落5.7个百分点。
基本建设投资受白云国际机场迁建工程投入使用及大学城一期工程接近尾声等重大项目的影响，投资增幅虽然有所回落，但在各类投资中，无论是投资规模还是增长速度依然领先，1-7月完成投资281.84亿元，同比增长60.2%，增幅虽比上月回落12.4个百分点，但比全市增长速度仍高出37.2个百分点，占全市固定资产投资比重为50.8%，同比提高11.8个百分点，继续成为我市固定资产投资的生力军。
更新改造投资发展平稳，1-7月全市完成投资69.44亿元，同比增长6.6%，增幅较上月回落2.6个百分点；占全市固定资产投资比重为12.5%，同比下降1.9个百分点。
主要原因是去年7月当月基数较大，而今年7月当月无重大项目补充，从而拉低累计投资的增长速度。
二、国有投资增幅较大，比重居前
1-7月国有单位完成投资256.19亿元，同比增长52.7%；占全市固定资产投资比重为46.1%，同比提高8.9个百分点。
国有单位发展超前，主要是广州大学城、广州科学城基础设施建设、南沙开发区城市基础设施建设、白云国际机场迁建工程、仑头-龙穴岛快速路、南洲水厂、地铁三号线等34个国有超亿元项目投资的推动。
外商投资累计完成38.29亿元，同比增长38.2%，比上月累计增速（增长68.9%）下降30.7个百分点。
主要原因是去年7月当月捷普电子厂区建设完成投资3亿多，西朗污水处理项目完成投资0.6亿多，导致上年7月当月投资基数大，而本年7月当月投资没有大的项目补充，从而拉低投资增速。
港澳台投资累计完成87.97亿元，同比增长16.5%，占非国有经济投资的比重为29.4%；民间投资累计完成172.84亿元，同比下降4.2%；降幅较上月累计加大0.5个百分点，占非国有经济投资比重为57.8%。
三、以能源、交通为主的投资带动工业和城市基础设施投资的增长
为解决电力供应日趋紧张的状况，我市不断加大对电力建设的投资力度，1-7月累计完成投资16.19亿元，同比增长52.3%；占工业投资的19.8%，拉动工业投资增长2.2个百分点。
以轨道交通、快速路等市政建设项目为主的城市公共交通业和公共设施管理业共完成投资83.39亿元，同比增长11.8%，占城市基础设施投资的85.8%，有力地推动了城市建设的发展。
四、建设资金增速回落
在国家宏观调控政策（特别是货币政策）的影响下，我市固定资产投资的资金到位情况良好，但增速回落。
1-7月累计资金到位748.02亿元（不含上年结余资金），同比增长28.0%，累计增速为今年以来最低，比1-6月回落7.5个百分点。
其中自筹资金338.34亿元，同比增长50.4%，比1-6月回落24.4个百分点；利用外资46.39亿元，同比增长32.4%，比1-6月回落13.4个百分点；国内贷款156.0亿元，同比增长9.9%，低于投资增长水平；其中房地产开发投资国内贷款比去年同期下降19.3%。
3.房地产年度投资情况
2004年上半年，广州市完成生产总值1865.54亿元，同比增长16.4％，增幅比去年同期提高3个百分点。
广州市房地产开发投资168.93亿元，同比增长0.9%；从房地产开发投资内部结构看，续建项目投资稳步增长，其中，续建项目完成投资116.90亿元，同比增长8.9%。
随着货币调控等国家宏观调控措施的出台，新开工项目投资、纯土地购置投资呈现下降趋势。
新开工面积535.00万平方米，同比下降12.2%；新开工项目完成投资50.70亿元，同比下降13.3%；纯土地购置1.33亿元，同比下降18.7%。
广州市房地产开发资金来源总量小幅下降，2004年上半年为244.74亿元，同比下降了0.8%；资金结构也发生了较大变化，国内贷款、自筹资金比重下降，利用外资、其它资金比重上升，显示了内部资金对市场现状的谨慎及外围资金对市场发展的乐观。
4.空置情况统计
广州市国土资源和房屋管理局统计，今年上半年，广州市市区商品房成交畅旺，市场消化率达130.3%，创近10年来的最高。
换言之，今年上半年不但没有新增空置面积，还消化了部分空置房。
但同时，市房管局公布的空置面积存量依然相当高，存在隐患。
1）今年已消化7成上市商品房
随着广州房地产市场的不断成熟，广州原八区商品房的市场消化率逐步上升。
数据显示，从1993年-2004年上半年商品房的市场消化率在逐步上升，至今年上半年，广州原八区商品房的市场累计消化率已经达72.9%。
尤其是今年上半年，广州市市区商品房成交量大增，市场消化率达130.3%，是近10年来最高的市场消化率。
2）空置房仍存在隐患
据市房管局数字，1993年至2004年上半年，10年半内广州市原八区商品房累计供应量和累计成交量差为1835万平方米，市区空置房面积达1800多万平方米左右（当中包括少量已出租但尚未销售的写字楼和商铺面积）。
3）销售情况良好，使广州市商品房空置面积不断下降。
到9月底，商品房空置面积为639.74万平方米，分别比去年底、今年一季度、二季度减少82.27万平方米、64.33万平方米和31.98万平方米。
5．预售商品房供求情况
广州市原八区预售商品房供求对比情况表（面积单位：
万平方米）
本年批准预售面积
本年预售成交面积
市场消化率（%）
累计批准预售面积
累计预售成交面积
市场消化率（%）
1993年
351.26
54.42
15.5
351.26
54.42
15.5
1994年
430.38
116.44
27.1
781.64
170.86
21.9
1995年
636.88
149.07
23.4
1418.52
319.93
22.6
1996年
571.48
254.14
44.5
1990.00
574.07
28.8
1997年
579.08
437.56
75.6
2569.08
1011.63
39.4
1998年
842.78
586.75
69.6
3411.86
1598.38
46.8
1999年
644.67
630.67
97.8
4056.53
2229.05
54.9
2000年
599.54
559.29
93.3
4656.07
2788.34
59.9
2001年
467.30
534.50
114.4
5123.37
3322.84
64.9
2002年
647.02
577.65
89.3
5770.39
3900.49
67.6
2003年
689.98
632.55
91.7
6460.37
4533.04
70.2
2004年上半年
302.63
394.36
130.3
6763.00
4927.40
72.9
从2003年-2004年上半年广州市原八区预售商品房供求对比情况表可以看到，在1999年以前广州市原八区商品房供应量严重过剩，供求失衡。
其中1993年商品房的市场消化率仅15.5%，而最高的1998年商品房的市场消化率也仅是69.6%。
在1993-1998年累计的商品房消化率仅46.8%，还不足累计供应量的一半。
2004年第二季度广州房地产上市量统计
2004年第二季度房地产上市量
全市十区批准商品房预售项目情况
原八区批准商品房预售项目情况
分类
批准预售项目个数
交易总金额（亿元）
可预售面积万m2）
与上月相比增长率%
批准预售项目个数
批准预售
单元套数
交易总金额（亿元）
与上月相比增长率%
金额
79
69.10
135.90
147.58
34
10809
57.47
189.85
6.土地供应情况
2004年上半年，房地产开发项目新开工面积大幅上升，达488.82万平方米，同比增长近59%，新开工率也由去年的12.5%上升到17.8%。
在全市新开工面积中，住宅为394.64万平方米，同比增长64.14%，写字楼新开工面积19.45万平方米，比去年同期增长近两倍，商业营业用房新开工44.25万平方米，增长71.7%。
其中，市区开工面积335万平方米，同比增长38.6%；原四县级市开工面积153.7万平方米，同比增长1.3倍。
竣工面积同比大幅度上升36％，达348．80万平方米。
批准预售面积283万平方米，比去年同期减少28.89%，商品房供应量的减少，有利于消化存量商品房，缓解供求压力，促进房地产市场良性循环。
7.销售概况统计
1）销售面积统计
据广州市统计局统计数据显示，今年1~9月，广州市商品房的销售面积481.73万平方米，增长6.7%；销售合同金额220.17亿元，增长17.3%；商品房预售面积494.89万平方米，增长21.2%；预售合同金额245.04亿元，增长31.0%。
2）销售总价统计
面积单位：
万平方米；金额单位：
亿元
2003年
2002年
增长
全市房屋成交登记面积
1638.87
1414.86
15.83%
其中：
八区
1049.78
882.56
18.95%
全市预售商品房成交登记面积
1046.54
928.93
12.66%
其中：
八区
632.55
577.65
9.50%
全市二手房屋成交登记面积
592.32
485.94
21.89%
其中：
八区
417.23
304.91
36.84%
全市房屋成交登记金额
603.99
558.55
8.14%
其中：
八区
465.96
423.42
10.05%
全市预售商品房成交登记金额
443.95
432.09
2.75%
其中：
八区
333.58
321.19
3.86%
全市二手房屋成交登记金额
160.04
126.46
26.56%
其中：
八区
132.38
102.23
29.50%
3）销售均价统计
广州市房管局上周四公布的数据显示，今年7月份原八区一手楼价比上半年上升了277元/平方米，这是广州一手楼价继今年上半年比去年每平方米上升300多元之后的一次上浮；而十区楼价在7月也首次达到5000元/平方米以上。
今年7月份，广州市原八区商品房成交均价为5883元/平方米，而今年上半年的成交均价为5606元/平方米；十区商品房成交价也首次超过了5000元/平方米大关，达到5036元/平方米，比上半年的4833元/平方米上升了203元/平方米。
此外，今年1—7月份，全市十区房屋交易量达1119.38万平方米，比去年同期增加32.4%，交易成交金额为450.07亿元，比去年同期上升38.86%
价格上升的原因：
一是建材价格持续上升，楼盘开发成本增加；二是城市居民家庭人均可支配收入增幅仍保持两位数增长，消费力进一步增强；三是一些质量、品牌、配套环境、售后服务较好的楼盘，仍保持良好的销售态势，价格坚挺，“大优惠”和“大赠送”等促销手段比去年明显减少，使商品房价格总体水平上升。
2004年三季度广州市房地产价格指数表
2004年三季度广州市房地产价格指数表
项目
以上年同季价格为100
以上季价格为100
房地产销售价格指数
102.3
100.4
其中：
商品房
102.9
100.5
旧房（房改房）交易
99.7
99.5
旧房（私房）交易
99.9
100.1
房地产租赁价格指数
102.4
100.7
其中：
住宅
100.0
100.0
办公用房
100.6
99.5
商业用房
104.2
101.8
厂房仓库
103.7
100.0
8.市场需求分析
1）人口增长分析需求
2003年广州市人口普查登记估计广州市现有总人口为994.30万人，比上年末增加16.92万人。
其中常住户口人数725.19万人，比上年末增加13.59万人。
全市人口出生率9.10‰，人口自然增长率4.38‰。
广州市人口状况一览表
地区
面积（平方公里）
人口（万人）
白云区
1042.7
86.40
越秀区
8.9
42.18
东山区
17.2
63.92
海珠区
90.4
83.96
荔湾区
11.8
52.03
芳村区
42.6
18.54
天河区
108.3
60.36
黄埔区
121.7
21.09
番禺区
1313.8
97.68
花都区
961.1
62.10
增城市
1741.4
83.37
从化市
1974.5
53.56
合计
4734.4
725.19
2）2004年广州经济态势持续走高
●2003年广州GDP增长15%
广州2004年经济持续走好，连续多年以两位数的速度高速增长，根据统计资料表明，去年广州GDP总值达到3466.6亿元，总量位居全国第三，但同比15%的增速高于北京和上海。
预测2004年广州GDP值将比2003年增长13.5%。
4）城镇居民年人均可支配收入全国第一
高速运行的经济发展使广州人的收入增加，据相关资料显示，2003年广州城镇居民年人均可支配收入达到15003元，在全国十大城市中位居榜首。
随着广州人均收入的提高，生活模式也逐渐发生变化，广州三种购房群体呈现扩大趋势：
一是首次置业人群扩大。
居民收入的提高，对于有购房能力的广州人改善居住条件的愿望更加强烈；随着外来人才的增多，广州城市发展得更加适宜居住和创业的观念得到外来人才认同，使首次置业的群体扩大；
二是二次置业者人数越来越多。
二次置业者一般会在原来居住条件的基础上来一个显着的提升，从基本型过渡到舒适型；
三是多次置业者不断改变居住环境，他们一般是高收入的富裕阶层，置业为追求更高的享受。
5）买家买涨不买跌的心理驱使
目前，广州市房地产项目工程造价受建材涨价的影响，加上国家经济投资过热的势头不减，因为有消费者对物价上升的心理预期，在买家买涨不买跌心理驱使下，相当部分持币观望和等待楼价下跌的消费者也急忙入市，使今年的楼价开始出现近年来的首次升幅。
6）市政利好不断为楼市加温
近几年来，政府对市政配套的投入达到了前所未有的重视程度，而去年至今年，许多堪称重头的市政规划有些正式带来了实际影响，有些则浮出水面成为了区域利好：
地铁的规划已达到了9条线路，并于去年以来陆续公布，使各区都可沾“地铁概念”的光；“会展概念”利好的威力终于迅速爆发，琶洲楼盘的楼价在直线上扬；市
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