城市投资可行性分析.docx
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城市投资可行性分析
城市投资可行性分析----------中国十大宜居城市“金华”
公司简介
温州华网置业有限公司成立于2006年5月是一家以房地产开发为主、关联产业为辅的三级房地产开发企业，注册资金800万人民币，公司拥有一支团结勤奋、务实高效的协作队伍，现有员工30余人，其中高级管理人员10名，专业技术职称人员15名。
公司自成立以来，始终坚持以“造福于民、微利开发、美化城市环境、改善居民居住水平”为宗旨，以“质量求生存，信誉谋发展”为经营理念。
一、城市概况
1、金华市概况
水通南国三千里，气压江城十四州。
金华因其优的地理位置及交通条件，历为浙江中西部及周边地区的中心城市。
东邻台州，南毗丽水，西连衢州，北接绍兴、杭州。
南北跨度129公里，东西跨度151公里，土地面积10941平方公里。
市区位于东阳江、武义江和金华江交汇处,面积2044.68平方公里,建成区面积68.79平方公里。
"三面环山夹一川，盆地错落涵三江"是金华地貌的基本特征。
2、金华市行政规划及人口分布
全华市辖四市三县二区，即义乌市、东阳市、兰溪市、永康市、浦江县、武义县、磐安县、金东区、婺城区；辖40个街道、75个镇、36个乡，357个居委会、4826个行政村委会。
全市总人口约515万。
常住人口2008年年末测算：
婺城区64.7万人、金东区31.5万人、兰溪市57.5万人、义乌市118.5万人、东阳市78.0万人、永康市71.2万人、武义县34.6万人、浦江县42.1万人和磐安县17.0万人。
金华市政区表
乡镇（街道）行政区划基本情况
县（市、区）
乡
镇
街道
婺城区
竹马、长山、箬阳、沙畈、塔石、岭上、莘畈、乾西、苏孟
罗店、雅畈、安地、琅琊、蒋堂、白龙桥、汤溪、罗埠、洋埠
城东、城中、城西、城北、新狮、江南、三江、西关、秋滨
金东区
源东
孝顺、傅村、曹宅、赤松、塘雅、澧浦、岭下、江东
多湖、东孝
兰溪市
灵洞、柏社、水亭畲族
游埠、诸葛、黄店、香溪、马涧、梅江
兰江、云山、上华、永昌、赤溪、女埠
义乌市
佛堂、赤岸、义亭、上溪、苏溪、大陈
稠城、江东、稠江、北苑、后宅、廿三里、城西
东阳市
三单
歌山、巍山、虎鹿、佐村、东阳江、湖溪、横店、马宅、千祥、南马、画水
吴宁、南市、白云、江北、城东、六石
永康市
石柱、前仓、舟山、古山、方岩、龙山、西溪、象珠、唐先、花街
东城、西城、江南、芝英
浦江县
前吴、花桥、虞宅、大畈、中余
黄宅、郑家坞、白马、郑宅、岩头、杭坪、檀溪
浦阳、浦南、仙华
武义县
大田、白姆、俞源、坦洪、西联、三港、大溪口
柳城、履坦、桐琴、泉溪、新宅、王宅、桃溪、茭道
白洋、壶山、熟溪
磐安县
深泽、双峰、墨林、窈川、双溪、盘峰、维新、高二、万苍、九和、胡宅
安文、新渥、仁川、大盘、方前、尖山、玉山、尚湖、冷水
以上数据来自金华政府网
3、交通环境
金华市交通便捷，是浙江和华东重要的交通枢纽。
市域内公路通车里程达4739公里，对外则形成了铁路、公路、水路和航空的综合运输网络。
浙赣铁路、金千铁路和金温铁路在金华市交江，规划中的金甬铁路、金椒铁路及黄山至千岛湖铁路引入金华枢纽。
金华公路北通杭州、上海，西连衢州、东接宁波、台州港口，南达温州港。
杭金衢高速公路、沪杭高速公路、金温高速公路。
金华义乌机场已开通广州、北京、深圳等10多条航线，进一步扩大了金华的交通优势。
4、气候条件
届中亚热带季风气候，四季分明，年温适中，热量丰富，雨量较多，有明显干、湿两季。
春早秋短，夏季长而炎热，冬季光温互补。
盆地小气候多样，有一定垂直差异。
灾害性天气频繁。
平均气温为18.5摄氏度。
二、金华历史文化
古称婺州的金华地区，历史悠久，人文底蕴深厚，婺文化的起源可以追溯到遥远的原始时代。
婺文化作为一种地域文化体系，从东汉时期起逐渐开始形成，其发展过程大致可以分为四个阶段：
一是魏晋至隋唐，为初兴期。
二是宋元时期，为兴盛期。
三是明清至近现代，为发展期。
四是新中国成立以来，为转型期。
特别是改革开放以来，金华的社会发展进入全面走向现代化阶段，各项事业蓬勃向上，文化建设日新月异，婺文化也面临前所未有的重大转型。
在近年来的社会实践中，婺文化在不少方面已很好地实现了现代转型，如义乌商业文化可以说是当代地方文化发展的一种典范。
金华故称婺州，因其“地处金星与婺女两星争华之处”得名，自三国吴元宝鼎元年（266）始设东阳郡建置以来，具有1800多年的历史和灿烂文化。
历名金华、婺州，或设郡、州、路、府，或设道、区、专区和地区。
1949年5月7日金华解放，设立浙江省第八行政区—金华专区，辖2市9县。
1955年3月，衢州专区撤销并入。
1985年5月，国务院批准撤销金华地区，分设金华、衢州两市，实行市辖县体制。
并于金华城区设立婺城区，郊区设立金华县，同时撤销兰溪县，设立兰溪市（县级），撤销东阳县设立东阳市（县级）。
1992年10月，撤销永康县设立永康市（县级）。
2000年12月，撤销金华县，设立金华市金东区。
三、城市经济发展状况
1、金华市经济发展情况
◎综合
全区主要经济指标（含金华市经济技术开发区）2009年全区实现生产总值（GDP）260.15亿元，比上年增长9.1%，人均生产总值42187元，比上年增长5.1%；完成财政总收入46.03亿元，比上年增长11.9%；完成限额以上固定资产投资94.66亿元，比上年增长3%；社会消费品零售总额143.1亿元，比上年增长18.4%；农民人均纯收入8312元，比上年增长10.73%；城镇居民人均可支配收入22915元，比上年增长7%；外贸出口总额8.03亿美元，同比下降20.9%；年末土地总面积1387.88平方公里，总人口61.81万人，人口自然增长率3.39‰。
第一、二、三产业增加值占地区生产总值的比重由上年的5.1：
45：
49.9变化为5.0：
42.6：
52.4。
区属主要经济指标2009年实现区属生产总值（GDP）97.75亿元，按可比价计算，比上年增长9.5%。
其中：
第一产业增加值11.78亿元，增长6.5%；第二产业增加值47.94亿元，增长7.7%；第三产业增加值38.03亿元，增长12.8%。
在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增长4%，批发和零售业增长17%，住宿和餐饮业增长5.7%，金融业增长11.9%，房地产业增长10.6%，其他服务业增长13.5%。
第一、二、三产业增加值占地区生产总值的比重由上年的12.0：
50.3：
37.7变化为12.1：
49.0：
38.9。
◎工业和建筑业
全区完成工业增加值38.47亿元，同比增长4.2%。
。
全年完成建筑业总产值87.81亿元。
全区45个三级及三级以上建筑施工企业全年房屋建筑施工面积1173.3万平方米，竣工房屋面积465.45万平方米。
◎固定资产投资
全年完成全社会固定资产投资47.76亿元，同比增长13.5%。
其中全部限额以上投资45.6亿元，同比增长10.8%。
按投资项目（单位）、房地产分：
投资项目（单位）投资36.1亿元，同比增长25.1%，其中工业投资22.1亿元，同比增长7.1%；房地产开发投资9.4亿元，同比下降23.1%。
按投资的产业分：
第一产业完成投资0.08亿元，第二产业完成投资20.8亿元，第三产业完成投资20.1亿元。
注：
本公报来自金华市婺城区统计局，所列各项数据为年度初步统计数据。
四、城市建设整体规划
1、城市建设总体布局规划
◎城市性质
浙江省中西部地区的中心城市，重要的交通、信息枢纽。
◎城市规模
2010年城市人口80万人，城市建设用地82.4平方公里，人均103平方米2020年城市人口100万人，城市建设用地100平方公里，人均100平方米.
◎城市规划范围
本规划城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域，总面积2044平方公里，涵盖金东区、婺城区全境。
◎城市发展方向
以内城区为依托，向南、北发展为主，结合仙桥高速公路枢纽建设和金东区行政中心的建设，适当向东、东北发展；期随着多湖机声和现状铁路货场的搬迁，向东发展为主，适当向西、西北方向发展。
◎城市总体布局
根据空间发展战略及城市发展现实基础，形成“一个核心区六大功能区”的总体布局。
“核心区”指一环以内的内城区，是全市金融贸易、商业服务、行政文化、娱乐休闲中心，将承担浙江中西部中心城市的主要服务功能。
“六大功能区”是指
城南：
以湖海塘高级休闲居住为特色的综合区
城北：
以浙师大、体育会展中心为特色的综合区
城东：
以金东区公共中心为特色的综合区
城西：
以十里长湖公园为特色的综合区
城东北：
以仙桥交通枢纽、物流仓储中心，区域性市场和一类工业为主导功能的产业园区
城西南：
以市工业园区和高新科技园为主的产业园区
◎城市中心组织与主要用地布局
城市公共中心由“一个主中心，四个副中心”组成。
围绕“一滩一洲”布置城市的主中心，在城市东、南、西、北发展轴线上各布置一个城市副中心。
居信用地：
充分利用武义江、义乌江、金华江优美的自然环境，依托“三江六岸”构筑三条主要居住用地发展轴，以居住区或居住小区为单元，由内向外滚动发展居住用地。
近期，沿金华江和武义江，向南、向东发展为主，远期向西北方向适量发展。
产业用地：
构筑东北、西南走向的二条产业发展轴。
东北发展轴布置特色市场、物流中心和一类工业用地；西南发展轴布置一、二类工业用地和高新技术工业。
在白龙桥适量布置二类工业及部分三类工业用地。
注：
来自金华市城市规划网
◎2010年失去土地供应量
2010年度市区国有建设用地公开出让计划表
单位：
亩
供应类型
城市规划区范围内
城市规划区范围外
单位名称
面积
城市规范区范围外及其他单位出让指标暂安排300亩，并根据土地市场需求等实际情况，统一由市政府掌握和安排。
商服、住宅等用地
金华经济开发区
100
金磐扶贫经济开发区
30
婺城新城区（含城北综合园区
130
金东新城区（含赤松镇）
130
合计
390
廉租房、经济适用房等保障性住房用地
市建设局
150（以划拨方式供应）
2010年，市区住房用地供应计划合计1613.97亩，包括保障性住房用地150亩、已执行住房用地供应计划数773.97亩及上述商服、住宅用地供应计划690亩，其中，套型建筑面积90平方米以下住房面积占宗地开发建筑总面积的比例均不得低于70%。
以上数据来自国土资源居网
◎区域分析
Ø金东区：
金东新区具备“大交通、大绿化、大文化、大配套”的特点，凭借着新区和金义大都市两大强力引擎，让金东区聚集了不少特色楼盘与精品楼盘，其新颖的设计理念、丰富的产品结构、完善的教育配套与优越的绿化设施吸引了许多有住房改善需求的金华本地购房者的目光，而与周边城市相依为邻的优势，更获得了周边县市购房者的青睐，特别是义乌的购房者。
主要项目有：
欧源·原墅、金源·新天地、广润·翰城、众信·蝶景湾、三江国际花园、茂新·四季荣域、金东商业广场、天山龙城、冠达东方兰庭等。
Ø江南版块：
江南是同比江北繁华商业圈最近的版块，超市、电影院、时尚购物中心一应俱全，办公、购物十分方便，地理位置较为优越，一直以来是品质楼盘的聚集地，别墅项目的开发也有很多。
如：
保集蓝郡、南国名城、利玛囯际锦苑、新青年公馆、冠达·满庭芳、广天·青城雅居、泰地·世锦园、新纪元·香墅、当代华府、永盛·新阳光、新都会、新洲·丽晶国际等。
Ø江北版块：
城北是金华生态城市建设的示范区，以“蓝天、碧水、宁静、生态和素养”为定位。
小区周边拥有环北公园、中心生态景观公园、规划中的千张寺公园等多个生态公园，风光秀丽、空气清新。
该区域无疑是别墅、排屋项目最集中的地方，多家别墅、排屋项目都已被广大金华市民所熟识，此后新成交地块还将陆续推出别墅排屋项目，已开发的如：
都市欧情、凤凰家园、广天蓝都华城、天彩名苑、银厦·翠竹庭院、上城华府、五星·清华园、中奥邑墅等。
Ø婺城新区：
婺城新城区是一个全新的生态人居板块，将建成人居生态新城、教育新城、商贸新城和产业新城。
作为金华最后的城市版图，随着政府对婺城新区的大力支持，交通的蓬勃发展和景观规划的大力实施。
主要项目：
深蓝艺墅、华庭长青墅、新悦·润居、华鼎公馆、尚格又见康桥、蓝湾国际花园、怡景·聚贤庭、绿洲·香岛等。
Ø安地镇版块：
安地镇是政府批准的省级第十二个旅游度假区——“仙源湖旅游度假区”设在安地境内，规划面积9.8平方公里。
安地水库（仙源湖）是金华市最大水库之一，是一座集灌溉、防洪、发电、养鱼、游乐于一体的中型水库。
不久的将来安地将成为集山水观光、旅游度假、休闲娱乐、集训开会为一体的城郊湖山型“省级旅游度假休闲区”。
目前开发项目：
仙源殴境、双溪源、香溪玫瑰园。
楼盘数量比例示意图
◎规模分析
项目规模比例示意图
根据调查分析：
⏹由于大盘其体量较大，景观环境较好，配套设施齐全，市场接受程度良好，总建筑面积在20万平方米以上的大盘占19%左右，这部分楼盘已开发近后期。
⏹10—20万m2中规模楼盘在景观和配套上与大楼盘类似，占31%左右。
⏹5—10万m2是目前市场开发体量最大的，相对于大的项目来说配套稍欠缺，占35%左右。
⏹5万m2以下的小规模的楼盘，只占15％左右。
◎价格情况
金东区
江南版块
五、投资前景分析
作为浙江省公认的第四个城市中心-，同时也是中国十大宜居城市。
金华具有自己的独特的魅力。
生活在这座城市里的人们，或许会觉得城市的特色不明显，其实“宜人居住”就是金华最大的城市特色之一。
金华宜居也宜业，宜居宜业是这个城市的核心竞争力。
虽然是三线城市，但金华市区的住宅小区及房屋品质却是一流的，居住条件让外地人羡慕不已。
在2007年，市区居民家庭住房自有率就达到99.0%，住房成套率为97.26%，住房条件达到全国先进水平；2008年底，金华市区人均住宅建筑面积51.48平方米，成为全省住房最宽敞的城市。
金华位于金衢盆地中部，自然灾害少，又不在地震带上，与温州、台州、丽水相比，受台风影响较少。
金华的教育、就业、购物等资源非常优越。
据调查，金华的食品类价格仅为杭州的90%，包括水电、燃料等居家费用价格仅为杭州的85%，外来消费量占总体消费量早就超过了50%。
金华的基础教育在全省处于领先地位，吸引了一大批温州、衢州、丽水等地学子前来求学。
优良的水质是金华的一张“金名片”，市区在加强备用水源保护的同时，今年准备动工兴建应急供水基础设施。
据了解，备选方案有从安地水库引水、从九峰水库引水等，金华将坚持水资源保护优先、政府投入优先，尽快确定应急供水方案，走出一条保护水资源和适度开发的路子。
今年新修改后的金华城市规划提出，未来城市化水平和质量要稳步提高，到2020年城市化水平达到83%至84%，将金华中心城区建设成为环境优良的宜居城市和山水生态城市，城市人口规模达到100万人左右。
无论是把“宜居”作为城市发展的目标和定位，还是正变得越来越美的“三江六岸”城市景观绿带，都向我们发出了一个信号：
金华要将宜居城市的建设进行到底！
金华北有双龙国家级风景名胜区，南有仙源湖省级度假区，城区中心又有三江汇流，自然生态环境非常优越。
加上深厚的文化底蕴、完善的城市设施、良好的教育环境，使得金华中心城区在浙中地区独具魅力。
8月12日，五百滩开发、燕尾洲公园、浙中凉都三项城市建设重点工程开工，提升品位建设高潮迭起。
2011年至2013年，市区将开展“洁化、绿化、美化”环境综合整治行动，计划创建一批城市建设和管理的精品街区（景观），进一步把金华打造成“基础设施完善，环境卫生整洁，街容街貌亮丽，交通秩序井然，绿化景观优美，空气清新自然，市民和谐宜居”的精品城市。
宜人居住的环境，丰富的文化底蕴，从以上几点我们可以看出。
金华无疑是一个投资房地产的热土。
虽然如今房地产市场不景气，但是金华宜居的环境绝对是个潜力股。
投资财务可行性分析报告
一、项目财务情况介绍
××公司是一家生产运动球类产品的公司。
经过市场调查，公司决定生产新产品保龄球。
新产品的情况如下：
机器设备成本为$100,000。
该设备有5年的使用寿命，5年后预计残值为0，5年内预计年产量如下：
5000个，8000个，12000个，10000个，6000个。
第1年保龄球的价格为$20，由于保龄球市场具有高度竞争性，因此，预计相对于预测为5％的一般通货膨胀率，保龄球的价格每年最多增长2％。
然而，用于制造保龄球的塑胶将很快变得更昂贵，预计单位制造成本每年将增长10％，第1年的制造成本为每单位$10。
公司所得税税率为34％。
保龄球生产将位于一幢自有房产中，此房产目前的税后市场价值为$150,000。
公司的资金成本为8％。
公司需要对以下问题进行决策：
（1）公司是否应该生产该产品？
该项目的IRR和NPV各是多少，不同的设备
折旧方法对IRR和NPV的影响是多少？
（2）公司担心由于保龄球市场竞争激烈，产品第1年的价格可能低于$20。
在其它因素不变的情况下，公司董事会想知道第1年保龄球的价格为多少时，此5年期项目总利润可以持平？
项目整体利润随价格的变动情况怎样？
（指会计利润。
厂房折旧不计在内。
）
二、财务可行性分析
1：
分析依据、方法及顺序
A）用不同的折旧方法来计算设备折旧额。
B）使用净现值法对项目的现金流量进行计算，以判断该项目是否可行。
C）计算该项目的内部收益率。
D）建立财务模型，动态判断产品价格与项目整体利润之间的关系。
2：
分析过程
根据项目资料得到下表：
表一：
经营收入和成本
价格每年增长：
2%
单位成本每年增长：
10%
年份
产量
价格
销售收入
单位成本
经营成本
1
5,000
$20.00
$100,000
$10.00
$50,000
2
8,000
20.40
163,200
11.00
88,000
3
12,000
20.81
249,696
12.10
145,200
4
10,000
21.22
212,242
13.31
133,100
5
6,000
21.65
129,892
14.64
87,846
合计
41,000
$855,029
$504,146
表二：
各年折旧额计算表
原始成本：
$100,000
使用年限：
5
残值：
年份
双倍余额递减法
直线法
年数总和法
1
$40,000
$20,000
$33,333
2
$24,000
$20,000
$26,667
3
$14,400
$20,000
$20,000
4
$10,800
$20,000
$13,333
5
$10,800
$20,000
$6,667
合计
$100,000
$100,000
$100,000
表三：
现金流量工作表
项目
第0年
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
投资
机器设备原值
$-100,000
累计折旧1（双倍余额法）
40,000
64,000
78,400
89,200
100,000
累计折旧2（直线法）
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
累计折旧3（年数总和法）
33,333
60,000
80,000
93,333
100,000
机器设备净值1
60,000
36,000
21,600
10,800
-
机器设备净值2
80,000
60,000
40,000
20,000
-
机器设备净值3
66,667
40,000
20,000
6,667
-
机会成本
$-150,000
$150,000
净营运资本（年末）
$10,000
10,000
16,320
24,970
21,220
-
净营运资本变化
$-10,000
-6,320
-8,650
3,750
21,220
投资的总现金流量
$-260,000
$-
$-6,320
$-8,650
$3,750
$171,220
收入
销售收入
$100,000
$163,200
$249,696
$212,242
$129,892
经营成本
50,000
88,000
145,200
133,100
87,846
折旧1（双倍余额法）
40,000
24,000
14,400
10,800
10,800
折旧2（直线法）
20,000
20,000
20,000
20,000
20,000
折旧3（年数总和法）
33,333
26,667
20,000
13,333
6,667
税前收入1
10,000
51,200
90,096
68,342
31,246
税前收入2
30,000
55,200
84,496
59,142
22,046
税前收入3
16,667
48,533
84,496
65,808
35,379
所得税1
34%
3,400
17,408
30,633
23,236
10,624
所得税2
34%
10,200
18,768
28,729
20,108
7,496
所得税3
34%
5,667
16,501
28,729
22,375
12,029
净利润1
6,600
33,792
59,463
45,105
20,622
净利润2
19,800
36,432
55,767
39,033
14,550
净利润3
11,000
32,032
55,767
43,433
23,350
从以上分析可以看出：
折旧方法的不同对项目整体利润并无影响，但导致了利润在各年分布的不平衡，由此也导致了税收在各年分布的不同。
双倍余额递减法
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