概念规划及方案设计任务书.docx
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概念规划及方案设计任务书
XX东湖项目概念规划及方案设计任务书
一、项目概况
本项目位于XX二环路东五段南侧，北临万达广场与华润东湖项目，南临蓝光项目与东湖国际，西临东湖公园，东临新成仁路（锦华路）。
交通便捷，具有良好的自然景观资源。
项目由六个地块构成，包括商业用地、住宅用地、医疗用地、派出所用地、学校用地。
总用地面积约280亩，总建筑面积约126万平米，其中地上约95万平米，地下约31万平米，地上住宅约48万平米，地上商业约46万方。
二、设计要求
1.整体要求
本项目规划设计应着眼于大型高端城市综合体项目，打造出高端、立体、竖向、多维、绿色、休闲的集餐饮、休闲、娱乐、购物、会展等功能的大型都市综合体项目。
应充分体现出高密度集约性、整体统一性、功能复合性、土地使用均衡性、空间连续性和内外部联系完整性。
平面及竖向交通应与华润项目、万达广场有机联系，将三个项目作为一个整体项目规划，通过设置纵横交错的交通方式，使项目具有较好的可达性。
2.定位要求
项目拟以国际级视野、战略角度打造“泛城东南门户地标性的国际中央商业生活区”：
3.指标要求
各住宅地块需兼容10%的商业，各地块指标可根据规划的合理性进行互相平衡。
车位配比在满足规X的前期下，还需满足如下要求:
3#地块：
满足每100平方米配1个停车位，每1户配置2.5个停车位。
4#地块：
满足每100平方米配1个停车位，每1户配置2个停车位。
5#地块：
按规X配置。
4.建筑空间功能及形态要求
酒店：
现代时尚尊贵。
办公：
现代时尚高科技绿色环保。
商业：
便利、丰富、趣味、精致、时尚、动感、休闲、艺术。
面向主街的重点商业区建议采用层层退台的方式形成一系列露台商业场所。
应着重对商业步行街的空间营造。
商业竖向示意图
住宅：
应用相对独立的出口及景观环境，同时平面及竖向交通均应与商业紧密联系。
地下室：
应处理好地下商业与车库的关系，避免人流与车流的交叉。
建议各地块之间、地块与邻近其他项目地下车库层层相连通。
地下车库应尽可能引入自然采光。
5.交通要求
应合理规划细分车流、人流走向，综合考虑公交系统、出租车、私家车、地铁、摩托车、自行车等不同交通途径，合理规划路径；应将市政规划道路、下沉道路及广场、地下停车库、周边项目现有停车库、地铁出入口等形成立体交通系统；处理好裙楼与主体的交通关系，并通过自动扶梯、电梯、采光顶棚、骑楼、过街楼、过街桥、廊桥等手段营造出通透、明亮、开阔、便捷的商业人流系统。
6.地块主要物业分布
1#地块：
裙楼为奢侈品旗舰店集群，主楼为乙级写字楼（公寓）
2#地块：
裙楼为国际精品馆（专业主力店），主楼为甲级写字楼及五星级酒店。
3#地块：
临街商业及豪宅。
精品商业尽量采用独立商业，社区配套商业宜采用底商形式。
4#地块:
临街商业及高尚住宅。
精品商业尽量采用独立商业，社区配套商业宜采用底商形式。
5#地块:
建议与六号地块统一考虑为大型商业中心，成为本项目核心商业区域。
6#地块:
除设置大型商业中心外，建议在入口广场处设置一个建筑精品作为统领商业中心的形象展示建筑，同时利用该建筑作为人流枢纽中心。
建议在南面考虑一个专业主力店。
物业分布示意图
7.配置标准及要求
五星级酒店：
客房设于主体建筑顶部楼层；顶层设豪华大堂；二楼或三楼设接待大厅，至少双层挑高，机动车应通过坡道到达此层；宴会厅及会议中心等主要辅助用房设于4F—5F。
客人由接待大堂直接乘坐电梯到顶层大堂，办理好入住手续后方可乘坐专用电梯到达客房层。
客房层高4200，辅助用房自然层高4500~4800。
表1：
五星级酒店客房面积配比
房型
数量（间）
占总房间数比例
套内面积（㎡）
建筑面积（㎡）
标准客房
191
72.6%
42
60
豪华客房
50
19.0%
48
69
标准套房
10
3.8%
78
111
豪华套房
7
2.7%
88
126
行政套房
3
1.1%
98
140
顶级套房
1
0.4%
185
264
总统套房
1
0.4%
300
429
总计
263
100%
12,597
17,996
表2：
五星级主要配套用房面积配比
房型
数量（个）
建筑面积（㎡）
剧院式容纳人数
多功能厅
1
250+250
500-600
大型会议室
3
200
180-220
中型会议室
6
60-80
40-50
小型会议室
8
30-40
10-20
总计
17
1,700-1,900
注：
其他辅助用房参照《五星级酒店设计标准》配置。
甲级写字楼：
大堂至少挑高9米；各楼层应设公共共享空间；办公空间最小单元为180-200㎡，结构布置应便于空间的灵活划分与组合；电梯应分高区低区设置；层高4200，地板架高10~15cm。
乙级写字楼（酒店式公寓）：
一层大堂双层挑高，标准层高3100。
应避免过长内廊，合理梯户比，并控制公摊面积。
表3：
酒店式公寓户型配比
房型
建筑面积
比例
备注
标准间
38
30%
按酒店标准配置。
入口处需设置小的料理台，台下设置带烘干的洗衣机。
设置单槽水盆，水盆下设置小型冰箱。
洗手间配置高标准淋浴间。
大单间
48
55%
料理台按标准间执行，洗手间配置高标准浴缸。
套房（一房一厅）
68
15%
可按开放厨房与封闭厨房两种方式设计。
洗手间的标准按照大单间执行。
客厅与卧室应有分户门。
商业
商业中心客户群定位主要针对20—50岁中产阶层及富裕家庭为主体，需注重高品质服务及消费体验。
表4：
商业中心楼层业态分布
楼层
楼层定位
主要业态
目标客户
1F
国际精品时尚
百货、服饰、皮具、药妆、餐饮、金融服务
金领、新贵
2F
都市时尚
百货、服装、配饰、皮具、餐饮
金领、新贵、白领
3F
个性休闲
百货、服饰、皮具、餐饮、药妆
普通白领（工薪族）、
时尚潮人、学生
4F
生活本色
儿童主题体验中心、家用、皮具、数码、娱乐、餐饮
金领、新贵、白领、时尚潮人、学生
5F
美食娱乐天地
主题影院、健身、餐饮等
金领、新贵、白领、时尚潮
人、学生等
6F
艺术、文化
艺术、餐饮
金领、新贵
-1F
-2F
生活便利
超市、餐饮、零售、药
妆、书店、3C数码店
金领、新贵、白领、学生等
住宅
表5：
住宅户型配比
地块
类型
面积段
房型
比例
说明
3号地块
别墅
4000㎡
1栋
单独管理
1000㎡
2栋
高端豪宅
180-220㎡
豪华4房2厅
50%
层高：
3300
风格体现：
低调、沉稳
外墙色彩：
体现色彩变换，主系颜色保持统一，其他颜色偏深，体现沉稳。
外墙材料及档次：
面砖为主，石材为辅，其中石材覆盖面积较大，进口高档石材。
280㎡
超豪华4房2厅
30%
380㎡
超豪华5房2厅
15%
500㎡
超豪华5房2厅
5%
4号地块
中高端住宅
90㎡
2房
30%
层高：
3200
风格体现：
简约、质感
外墙色彩：
体现色彩变换，主系颜色保持一致，其他颜色渐浅（浅于3号地块），体现品质、时尚感。
外墙材料及档次：
面砖为主，石材为辅，其中石材覆盖面积偏大，高档石材。
140㎡
3房2厅
57%
180㎡
豪华3房2厅
10%
240㎡
豪华4房2厅
3%
5号地块
中端住宅
90-136㎡
2-3房
最好全部商业。
住宅层高：
3000
风格体现：
时尚、活跃
外墙色彩：
体现色彩变换，主系颜色保持一致，其他颜色偏浅，体现年轻、活跃感。
外墙材料及档次：
面砖为主，石材为辅，其中石材覆盖面积偏小，普通石材。
三、成果要求
3.1概念设计阶段需提交以下内容：
概念设计说明
用地分析图
区域示意图
用地周边环境、现状条件分析
用地对外交通分析
总平面CAD
彩色渲染总平面
功能分析
空间构成概念
交通分析
车行分析
人行分析
消防道路分析
日照分析
景观分析
竖向设计分析
主要广场节点分析
分期开发示意图
建筑风格及色彩概念
彩色鸟瞰透视概念图
主要经济技术指标分析
景观概念（若干图片）
创新建筑产品概念（若干图片）
工作模型
其他概念设计相关文件
3.2方案设计阶段应提交以下内容：
设计说明
用地分析图
区域示意图
用地周边环境、现状条件分析
用地对外交通分析
总平面CAD
彩色渲染总平面
详细经济技术指标
功能分析
空间构成概念
交通分析
车行分析
人行分析
消防道路分析
日照分析
景观分析
建筑单体平立剖
地下车库平立剖
主要节点大样图
彩色鸟瞰透视图
主要沿街透视图
主要空间节点透视图
景观概念（若干图片）
其他方案设计相关文件
说明：
为表达设计意图，设计单位可根据实际情况增加图纸；
设计图纸和说明统一装订为A3彩色文本（含所有设计成果、模型照片），一式十份，具体装帧形式不限；
应提交设计成果光碟4X以及配合现场讲解的ppt文件；
所有设计成果XX中港置业XX所有，XX中港置业XX有权使用设计成果中的部分或全部内容为本项目服务。
四、时间要求
设计交底完成后45天完成概念方案设计。
概念设计方案经甲方确认后60天完成方案设计。
附件1：
《营销定位报告》
附件2：
项目用地X围图
XX中港置业XX
2011-3-20
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