2011年5月南昌市房地产市场研究报告(简化版)Word文档下载推荐.doc

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研展部

【指导】：

吴志凌

【统筹】：

姜道林

【撰写】：

姜道林、吴炔奇、刘秋良

【市场调研】：

【供稿时间】：

2011年06月03日

报告说明

报告时间节点：

2010年05月03日～2011年05月29日

新推、续推：

指报告时间节点内南昌市（含南昌县和新建县）新盘上市和已经推盘的项目再推下一期或同期下一批新房源。

销售量销售率：

指开盘楼盘所推房源当月销售面积和销售率。

2011年5月南昌市房地产市场研究报告

一、月度房地产市场简析

u土地供应增加，居住用地需求减少

5月份南昌市推出7宗土地，供应面积513.476亩，全部以底价成交。

土地供应量和成交量相比上月分别增加59.19亩和142.052亩，增长了13.03%和38.25%。

但是受宏观政策影响，居住用地需求减退，5月份南昌市居住、商住用地零供应，也是连续两个月零供应。

今年前5个月，南昌市共计推出40宗，成交36宗，同比分别减少13宗和14宗。

今年的土地供应和成交面积分别为3985.942亩和3847.148亩，与上年同期的4050.943亩和3824.312亩基本相当。

u刚需被迫出手，住宅成交快速回升

新国八条出台数月，然而房价丝毫不减松动的迹象，一些板块甚至仍在上涨。

眼看房价下跌无望，几乎陷入了越晚买越买不起的境地，于是刚性需求迫切的消费者纷纷出手，促使商品住宅成交量回升。

本月市区和南昌县新建商品住宅成交分别为1821套和1867套，环比增长23.96%和56.89%，同比增长27.97%和50.44%，也是2月份以来市区和南昌县双双实现环比、同比增长。

u开盘楼盘热销，新盘带动作用明显

本月共计17个楼盘推出2255套房源，共计22.9万㎡。

17个开盘楼盘多数销售良好，有12个楼盘销售在60%以上，其中两个楼盘销售率高达100%。

17个开盘楼盘整体销售率高达70.99%，环比、同比提高8.14、26.04个百分点，在近一年的时间里仅次于去年9月份。

新盘对整体销售带动明显，5月份4个新盘供应面积8.01万㎡，销售率为83.24%，提高整体销售率近10个百分点。

u供应秩序颠覆，南新两县销售良好

红谷滩和象湖板块一直是南昌楼市的供应大户，近5年来每月至少其中的一个供应量排在前三位，榜首位置也经常在这两者之间交换，但是本月红谷滩竟然无新房供应，象湖板块供应量也不足万㎡。

南新两县（莲塘和新建板块）成为新秩序下的赢家，两个板块供应量占总量的48.71%，销售率高达79.38%，高出整体销售率约10个百分点，带动了整体销售率的上升。

u可选产品变少，产品集中度提高

本月开盘楼盘只推出5种户型，4种建筑形态的产品，消费者的选择性减少。

产品集中度进一步提高，二房供应占总量的49.35%，已经连续7个月排在首位，也从侧面反映出目前是以刚需为主的市场；

高层供应比例高达65.16%，在近一年的时间近次于去年9月份。

u开盘均价创历史新高，多个板块继续上涨

5月份新推、续推折前均价7702元/㎡，折后均价为7302元/㎡，再创历史新高，环比、同比上涨159元/㎡、970元/㎡，上涨了2.22%和15.32%。

京东、莲塘等多个板块房价仍在上涨，京东板块房价逐步看向红谷滩板块，板块间价格差距也逐步减小。

京东、莲塘板块价格上涨的主要动力是品牌企业+产品升级，比如绿地集团、汇仁集团的品牌效应，绿地新都会的“洋墅”和天祥·

棕榈湾的“南昌县第三代高层”产品的创新等。

二、从本月南昌房地产市场看下月市场发展趋势分析

u江西6月1日起实施明码标价

5月10日，江西出台《商品房销售明码标价规定》实施细则，商品房、二手房和保障性住房均在明码标价范围，新的细则将于6月1日起正式实施。

明码标价规定旨在改变以往商品房买卖过程中，购房者与开发商之间信息不对称的局面，加强房地产销售环节中的透明度，避免房屋买卖的暗箱操作。

但是从北京、上海和广州等已经开始执行的地方上看，执行效果一般，明码标价要想达到目的重在执行和监管。

u朝阳新城或将诞生新地王

从市国土资源局获知，下月南昌市至少将推出4宗土地，供应面积398.845亩，比4月份有所减少。

其中朝阳新城将有两幅居住用地在6月22日公开拍卖，两幅地块起拍价均为496万/亩，仅次于万科、中海和江西水利摘得的4幅地块；

按起拍价计算，两幅地块的楼面地价约为3720元/㎡，楼面地价高过万科、中海、华润等地块的成交价。

如果以底价成交，将成为朝阳新城楼面地价地王。

南昌已经连续两个月没有住宅用地成交了，3月份朝阳新城两幅惨遭流拍，这些似乎为6月22日的拍卖会蒙上了阴影。

u30个楼盘入市，推盘量放大

自4月底以来，南昌楼市就进入了上升轨道，多个楼盘热销，日光盘、通宵排队等奇迹再现市场，这也将刺激更多楼盘开盘。

从下月预计入市楼盘一览表中可以看出，6月份开盘楼盘预计有30个，是今年以来第一次达到30个。

但是受明码标价的制约，很多楼盘以试探为主，预计供应将在35万㎡左右，约是5月份的1.5倍。

u莲塘板块供应稳定，京东板块再添新盘

6月份，莲塘板块预计开盘楼盘有7个，连续三个月排名第一；

此前该板块供应已经连续两个月在9万㎡以上，下月将再次向10万㎡发起冲击。

随着绿地新都会、东方国际等新盘入市，京东板块逐步活跃。

下月，京东板块再添新盘，迎来艺术生活的倡导者——香缇溪岸，京东板块共计有5个楼盘开盘。

另外，市中心板块也有5个楼盘入市，这三个板块是下月供应的重点。

u建筑形态全系供应，别墅是亮点

预计开盘的30个楼盘将推出6种建筑产品，其中12个楼盘推出高层产品，预计高层供应仍占总量的一半以上。

别墅产品将成为新的增长点，预计有5个楼盘推出。

其中保利半山国际备受关注，该项目占地约2500亩，是湾里板块唯一的千亩大盘，已经取得了44栋别墅的预售，预售量超过3万㎡。

三、附件

附件一：

预计下月土地供应一览表

附件二：

预计下月入市项目一览表

附件三：

新建商品房预售体量走势

附件四：

各区域新建商品房成交

附件五：

南昌市、县住宅成交TOP10

——（完）——

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有关问题的讨论或争议，可使用电话咨询或登录同致地产网站：

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