某地区房地产市场管理知识分析.docx
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某地区房地产市场管理知识分析
河南省南阳市
房
地
产
形
势
分
析
报
告
2011年
关于报告的说明：
本报告的撰写是在考察南阳市城市概况、城市规划、发展现状以及房地产市场行情的基础上确定的，很大程度上依赖于目前房地产市场的供求关系基础，并最终形成对南阳市未来房地产发展的初步预测。
目录：
第一部分楼市宏观环境扫描
1.1、宏观政策综述
1.2、土地政策方面
1.3、金融政策方面
1.4、其他房地产政策方面
1.5、政策预测
1.6、宏观小结
第二部分、南阳市发展环境分析
2.1、城市概述
2.2、人口基础
2.3、城市经济数据
2.4、产业结构
2.5、社会消费品零售总额
2.6、南阳市发展环境小结
第三部分、南阳市房地产环境发展及现状分析
3.1、固定资产投资数据
3.2、历年商品房及住宅竣工情况
3.3、2010年南阳市房地产市场情况简析
3.4、2011年南阳市房地产市场情况简析
3.5、南阳市中心城区房地产环境现状分析
3.6、南阳市房地产环境发展现状总结
第一部分楼市宏观环境扫描
1.1、宏观政策综述
回顾过去几年，在经历了2005、2007年政策调控下的中国房地产，2010年的楼市显得更具稳定性，从2010年1月10号国务院办公厅发布要求促进房地产市场平稳健康发展开始，一系列的土地、金融、税收等房地产相关调控政策密集出击，特别是以“4.15国十条”为代表的楼市新政，中国楼市似乎风雨再来。
然而，市场经历了极其短暂的观望之后，无论是一二线城市还是三四线中小城市，整个房地产市场并没有出现大多人预期的低迷状况，部分大中城市还出现了量价齐涨的态势，让看空客户大跌眼镜。
对比2007年的中国楼市一夜暴跌的局面，这在某些方面也说明了中国的楼市正在走向稳定、走向成熟。
总结2010年楼市调控，主要呈现在以下几点：
1.2、土地政策方面
Ø强调房地产用地监管开展突击检查（2010.03.10）
2010年3月10号，国土资源部下发通知：
一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查等，内容重点包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50％”等19条土地调控政策。
Ø国土部下发闲置土地黑名单（2010.08.02）
2010年8月2号，国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。
其中80%的闲置土地可能被收回。
Ø闲置土地一年以上禁拿地
2010年9月27号，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。
本次通知直接将矛头指向开发商囤地现象，对因企业原因导致土地闲置一年以上的，将取消企业参加土地竞买的资格。
1.3、金融政策方面
Ø上调准备金率强力遏制信贷冲锋
2010年1月12号，中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
Ø严控二套房贷款，不得低于40%
2010年１月10日：
国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于４０％，加大房地产贷款窗口指导．对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行４０％首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。
Ø贷款买二套房首付不得低于50%
2010年4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
Ø房价过高地区可暂停发放第三套房贷
2010年4月17号，国务院下发通知，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
Ø严格执行差别化房贷政策不能动摇
2010年7月12号，银监会发文，针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。
Ø商品住房贷款首付提高至30%
国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数．完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30％及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。
Ø提高一年期存款基准利率
2010年10月19日：
中国人民银行宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25％提高到2.50％；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31％提高到5.56％；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。
Ø规范公积金个人住房贷款
2010年11月3日：
住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。
公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50％，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
1.4、其他房地产政策方面
Ø共同购买人不再享受契税优惠政策
2010年4月2号，财政部下发通知，对两个或两个以上个人共同购买９０平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
Ø商业性个人住房贷款以家庭界定住房套数
住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
Ø未获预售许可项目开发商不得收取定金
2010年4月20号，住建部下发通知，对未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
Ø三部委联合下发通知加强廉租房管理
住建部、民政部、财政部联合下发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知。
各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。
1.5、政策预测
1.5.1、国家房地产政策调整动向
对一二线城市的房地产仍执行严管政策；对一线城市土地供应量会进行适度调整；对一线城市政府土地价格政策不会调整；利用金融杠杆对一线城市房地产资金供应进行严管。
对三四线城市房地产管理维持现状。
1.5.2、房地产业走势
房地产业在国家严管政策下：
中小房地产企业由于资金压力或逐步退出，或被大房地产企业兼并，房地产开发的垄断态势在政府的推动下形成，国企房地产商与民营房地产商新一轮的角逐在国家政策的推动下开始逐鹿中原。
1.5.3、土地供应走势
国家有可能对土地供应进行适量调整，特别是对一线城市土地供应量会进行适度补充调整。
土地供应政策必须能够经得起市场经济考验。
1.5.4、金融走势
在房地产业的严管政策下，部分房地产商把资金暂时会分流到股市，坐等观望。
房地产业是稳定的需求行业之一，资金分流是回避严管政策，最终还是要回来的。
为防止房地产泡沫产生，国家对房地产资金执行从严管理的政策2-3年不会变。
各地方政府根据项目进行适度干预，资金永远向实力倾斜。
1.5.5、公租房与廉租房落实情况
公租房与廉租房落实关键看地方政府的经济实力，一是资金准备，二是建设周期。
一线城市公租房与廉租房落实情况相对比较好，一线城市第一批公租房与廉租房上市会在2011年第一二季度；二线城市落实情况一般，要等到2011年第四季度和2012第一二季度年上市；三线城市落实情况滞后，要等到2012-2013年上市。
1.6、宏观小结
国家对房地产政策在不断进行调整，总体走向趋于合理，在国家政策调整过程中房地产业进行大洗牌，但民众对房地产的刚性需求不会变，公租房与廉租房落实的总体数量是缓解压力的关键，商品房必须按市场经济规律来管。
第二部分、南阳市发展环境分析
2.1、城市概述
根据南阳城市总体规划，2010年中心城市建成区面积达到107平方公里，城市人口110万，2020年建成区面积要达到176.4平方公里，城市人口180万，实现区域性中心城市、全省次中心城市和生态宜居城市的目标。
城市布局
空间布局———“一心、两轴、五板块”
1.一心：
指以中心城区为核心
2.两轴：
指以宁西铁路和焦枝铁路为依托，“十字型”的城镇与产业发展复合轴线，作为南阳市域城镇发展与产业布局的主体构架，以及跨区域合作的主要通道。
3.五板块：
指构建中部高新技术产业集聚区、南部轻纺工业集聚区、北部清洁能源和冶金建材产业集聚区、东部食品和石油产业集聚区、西部生态产业集聚区五大区域经济板块。
空间结构———“一河两岸、四组团”
“一河两岸”指将白河作为贯穿城市的景观带，城市主体部分在白河两岸展开。
“四组团”指中心组团、河南组团、河东组团、王村组团等四个不同功能城市组团；
空间发展：
————“东延南拓”
中心城区北部、西部空间以生态保护与培育为主，城镇发展方向主要向南拓展，向东延伸。
规划向白河以南区域以及独山大道东侧拓展城市空间，北部、西部结合风景区及旅游区的保护和建设，提升城市环境品质，营造休闲娱乐和风景旅游空间。
伴随农运会的开展，近期南阳市主要以东、北为主发展方向（即独山大道、张衡路区域），白河以南、独山大道以东区域为中远期发展重点。
中心城区界定：
规划确定的中心城区范围，东至许南襄高速公路，南到上武高速公路以南，包括宁西铁路南阳南站两侧用地，西至二广高速公路，北到二广高速公路连接线，总面积441.6平方公里。
2.2、人口基础
根据南阳市国民经济和社会发展规划，2020年南阳城区人口将达到180万人，相当于2010-2020年每年净增长8万市区人口，按照南阳市2005年中心城区人均住房建筑面积32.3平方米计算，仅此一项中心城区每年将有258.4万平方米左右的商品住宅需求量；另外老城区拆迁改造、旧房改造量也不少；而伴随近年来南阳市国民经济快速发展，城镇居民收入稳定增加，生活水平不断提高，以改善性需求为主导的中档住宅需求不断增加；而鉴于南阳与郑州的地理距离，本地到省会购房客户相对较少，这也为本土地产市场的发展提供了坚实的客户资源。
以上种种支撑起目前南阳房地产开发持续快速发展、市场需求持续保持旺盛。
2.3、城市经济数据
2010年GDP对比参考数据：
城市
国民GDP
人均GDP
城镇人均收入
南阳市
2065亿
19000元
15000元
襄阳市
1538亿
26100元
13333元
宜昌市
1547亿
38248元
14282元
2005年，南阳市成为河南省第三个GDP过千亿元的经济大市，从此南阳市的国民经济进入了一个快速发展机遇期，全市经济保持了稳步健康发展态势，城镇居民可支配收入略高于湖北宜昌市和襄阳市，但人均GDP远低于以上两城市。
我司分析为南阳市城镇居民的可支配收入较高，但人均GDP较低，居民消费观念比较保守。
2.4、产业结构
南阳作为传统的农业大市、工业强市，一二产业长期以来占据主导地位。
自2007年，第三产业历史上首次超过第一产业后，南阳成功实现了产业结构由“二一三”向“二三一”的演变，产业结构的优化直接带动南阳经济稳步向前发展，从南阳市政府制定的产业发展规划来看，未来南阳将大力引进外资发展工业，在保持服务业的持续发展基础上以促进第二产业集聚作为拉动地方经济增长、实现工业化和城镇化的战略发展，这些外向型经济的发展必然带来大量的人口需求，而人口的增加、经济的成熟，必然会给楼市发展提供良好的环境。
2.5、社会消费品零售总额
近年来南阳市消费品零售总额保持了快速增长的势头，批发零售、住宿餐饮等行业的迅速发展，推动了商业市场的繁荣，而商业、服务业的兴起则直观的说明了南阳市居民消费购买力的增强，这些稳步增长的消费性支出为房地产消费奠定了坚实的基础。
2.6、南阳发展环境小结
近年来南阳市城市建设发展迅速，城区规划和建设井然有序，整体经济呈现良好的发展态势，各项宏观经济数据指标呈现利好向上的发展势头，经济活力较好。
第三部分、南阳市房地产环境发展及现状分析
3.1、固定资产投资数据
近五年以来，南阳市固定资产投资连续保持快速上升的态势，2005—2009年，上涨了179.22%，平均增幅在30%以上，包括房地产在内的固定资产投资规模不断增大，投资额不断增长。
3.2、历年商品房及住宅竣工情况
伴随南阳市房地产投资开发的持续增加，近年来商品房竣工面积持续走高，2007年即突破百万㎡大关，到2009年达到159万㎡，其中住宅竣工面积近134万㎡，占比84.20%。
2008年受整体大环境的影响，商品房开发明显放缓，竣工面积大幅下滑，说明宏观环境对南阳房地产市场开发具有一定的影响。
3.3、2010年南阳市房地产市场情况简析
3.3.1、南阳市2010年房地产市场全年走势分析
从图上可以看出，南阳作为三线城市，房价增降幅度都不会出现大的波动。
2010年第一季度，中心城区商品房售出2264套，共37.37万㎡，均价2879.42元/㎡；第二季度略有上升，也基本保持在一个比较平衡的状态，没有大的变动。
第三季度，中心城区商品房成交2510套，共27.89万㎡，均价2492.49/㎡；当新政再次来临，南阳市房地产市场也保持在一个比较平衡的状态，没有大的变动。
开发商和购房者均处于观望状态，使得本来处于主线上升中的成交量在第三季度呈下滑趋势，第四季度，中心城区商品房成交4081套，共49.84万㎡，均价2966.12/㎡；又呈直线上升趋势，南阳楼市再次出现节前回暖现象。
而南阳本地不存在像一线城市那样暴利的房地产泡沫，在大范围内看房价还算合理。
南阳房管部门批准预售的项目远远超过市场购买力，房价变化也比较平缓，没有大的浮动，而销售量在经历二季度的低谷后，亦有所升温。
第一季度整体二手房售出1529套，共15.45万㎡，均价1512.58元/㎡，其他季度二手房销售同比皆有所下降，一般看来，在楼市暗流涌动，多数人持观望态度的时刻，正是二手房销售的黄金时期，而南阳新房销售量比起去年后半年多有增加，二手房成交量却一直下滑。
3.3.2、南阳市2010年第四季度房地产市场形势分析
2010年末，南阳房地产市场迎来一片欢呼，众多楼盘扎堆上市，建业森林半岛、璟都国际、尚城国际、鸿德罗马帝景、绿都如意湾……位于高新路与独山大道处“光达时代银座一期”，312国道的“四季花城”开盘当日即售罄。
不难看出，南阳这个三线城市地产发展局势，南阳整体人口过千万，刚性需求强烈。
2010年第四季度批准销售的项目63个，商品房批准销售6488套，面积为74.70万㎡，商品住宅批准预售4972套，面积为61.73万㎡。
第四季度，商品房批准预售面积74.70万㎡，实际销售面积为49.84万㎡。
供应量远大于成交量。
与去年同期相比预售面积大幅度增加，十、十一两月预售批准量近为去年同期的2-3倍，成交量略有下滑，成交主要集中在十一月份。
这种现象可能由于国家调控导致买房者的观望有关。
第四季度各种类房产有所变化，商品房和商品住宅起伏较大，其余商品房交易情况基本都呈现平滑曲线。
第四季度南阳各种房产价格商品房、商品住宅下滑明显，而非住宅呈上升趋势，其余皆起伏不大。
3.3.3、南阳市2010年房地产市场交易数据分析总结
2010年度，在经历了第一次宏观调控的回暖期后，国家的二次调控立刻重拳出击，房贷的限制，限购令的出台，大部分一线二线城市在新政的调控下楼市都呈现出低迷的势态，从南阳2010年度的数据可以看出该市并没有受到太大的影响。
作为一个急速发展中的三线城市，我司认为经过近几年的房屋市场供应，刚性需求得到进一步的释放，南阳是一个人口大市，整个地区约2200万人口。
而房地产一直处于稳步发展之中，新增的商品房和二手房交易仍然没能满足人口比例中的需求量，整个南阳市场还有很大的潜力值得挖掘。
相比省内各大地级城市，南阳的房价处于中间水平。
国家此次调控政策主要对象是一线城市，对南阳市影响并不是太大，所以进入传统的销售旺季，房价仍然表现出了回升势头。
3.4、2011年南阳市房地产市场情况简析
2011年房价走势图：
（2011年4月11日至2011年4月17日）南阳上周新房平均房价：
2725.93元/平，平均每套成交面积为135平米。
一年期二手房价走势图：
（2011年4月11日至2011年4月17日）南阳上周二手房平均房价：
2613.70元/平，平均每套104.17平米。
小结：
从南阳市一手房和二手房的市场成交情况来看，一手房和二手房的成交价格相差不大，但平均成交面积相差较大。
我司认为南阳市一手房的价格逐步拔高，但套型建面并没有随着价格的上升而逐步缩小以控制总价，因此二手房市场的成交单价较高，但是成交面积却较小，由此可以看出南阳市购房者对住宅的需求面积在逐步缩减。
3.5、南阳市房地产区域环境现状简析
南阳市商品房楼盘最为集中的区域：
图示中的一区和二区。
其中二区为中心城区（车站路、独山大道、滨河路、建设路围绕区），区域内新盘较少，楼盘售价较高，据市调数据显示区域新盘均价在3500—5000元/㎡之间。
一区规划为城市的新型居住区域，也是房地产竞争最为激烈的区域，区域内楼盘林立，且基本均为大盘，区域均价多在3500—4000元/㎡之间。
以上两区域集中了南阳市的高端楼盘，区域内楼盘均为高层物业，且大多数楼盘均等到现房或封顶后才开始销售。
3.6、南阳市房地产环境发展现状总结
1、固定资产投资环境良好。
南阳市固定资产投资近年来连续保持快速上升的态势，整体投资大环境良好，并未出现经济增长减弱的势头。
2、商品房投建量波动上升。
南阳市房地产市场的竣工面积总体呈现波动上升的趋势，除2008年金融危机对房地产市场的竣工总量有影响外，其他年份的房地产市场均投资增加的趋势。
3、长期房地产市场供需平衡。
2010年南阳市商品房销售总量超过155万方（襄阳市2010年商品房总销量约120万方），而2009年市场竣工面积为159万方，长期看南阳市整体市场供需平衡。
4、房地产分区明显。
目前南阳市房地产最为集中的区域为沿建设路以北的区域，建设路以南的中心城区楼盘较少，房地产分区尤为明显。
5、短期内房地产市场供大于求。
2010年底南阳市预售新房总体量较大，实际成交量数据占预售比66.7%，短期内供给量远大于需求量。
6、市场整体成交价格较低。
2010年底南阳市整体商品房成交价格仍未突破3000元/㎡大关，可见市场整体房价仍较低。
（襄阳市2010年底整体市场均价在4000元/㎡左右，不含襄州区楼盘）
7、市场成交量价稳定。
南阳市房地产市场整体成交量较大，由于人口基础较大，因此成交量比较稳定，同时由于供给量也较大，整体价格走势也比较稳定，未出现大起大落的现象。
8、市场在售户型整体偏大，市场需求面积有减小趋势。
目前南阳市房地产市场一手房成交面积套均在135㎡左右，整体户型偏大。
但据二手房市场成交户型面积在104㎡左右，可见市场需求面积有减小的趋势。
9、市场物业形态基本均为高层。
南阳市目前市场上的物业形态基本均为高层，多层和小高层物业基本见不到。
10、现房销售。
据市调了解，目前区域楼盘大多等到楼盘成为现房后才销售销售，首付比例多在4到6成，据此推测当地政府监管较为严厉。
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