深圳龙岗区房地产市场调研报告.docx

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深圳龙岗区房地产市场调研报告

深圳龙岗区房地产市场调研报告

一、深圳市宏观经济状况

2011年深圳经济运行良好，主要经济指标增幅加速，全年GDP预计突破1.1万亿元人民币，同比增长10%以上。

主要指标方面：

●工业生产快速增长，1-11月份，全市规模以上工业增加值4688.09亿元，同比增长12.5%；

●固定资产投资加速，1-11月份全社会固定资产完成投资1852.44亿元，同比增长10.0%，其中，房地产开发项目投资506.24亿元，同比增长27.1%；非房地产开发项目投资1346.20亿元，同比增长4.7%；

●社会消费品零售总额快速增长，1-11月份，全市社会消费品零售总额3199.58亿元，同比增长17.7%。

外贸进出口总额再创新高，1-11月份深圳市进出口总额3753.68亿美元，同比增长21.8%。

居民消费价格涨幅扩大，1-11月份居民消费价格同比上涨5.5%。

二、深圳市房地产发展现状及趋势分析

2011年深圳市住宅预售套数46943套，同比增加2.4%，2011年，入市的物业类型主要有：

普通住宅、高尚住宅、别墅及小户型商务公寓，其中以大众化的普通住宅为主，普通住宅的户型结构主要为1-4房的紧凑户型，充分满足广大工薪阶层的购买需求。

在长期的、频密的高压调控政策之下，宏观调控在2011年度终于取得了显著的成效，量价齐跌。

2011年深圳全市住宅成交量为273.2万㎡/32020套，创历史新低，同比减少14.9％，成交均价18992元/平方米,同比下跌6.0%，为12年来第二次回落。

上述指标说明2011年深圳房地产市场的供给有所增加，市场购买需求受宏观调控和楼市前景不明朗等因素的影响而有所萎缩，在供给放大、需求萎缩的环境下，房价开始松动和回落。

2011年房价的回落，主要依赖于从2009年底开始的宏观调控，自2009年底宏观调控以来，成交量下滑，开发商长期面临资金链的压力，在资金链紧绷的压力之下，越来越多的发展商在2011年度采取低价营销策略，从而使得2011年全市成交均价回落明显，另外，成交结构的低端化也是导致房价下跌的重要因素。

三、深圳龙岗区房地产市场状况

1、土地成交情况

2011年出让的地块，多为安居型商品房用地和政策扶持用地，不能够为市场带来有效供给，能够为市场带来有效供给的地块成交甚少，从而大大制约了当前房地产市场的发展。

龙岗区出让2块居住用地，用地面积83837.12㎡，建筑面积309896㎡，成交金额68784万元，楼面地价2220元/㎡，龙岗区出让的2块宗地均为安居型商品房用地，不能够为市场带来有效供给。

2、新房供应情况

2011年楼市的预售量主要分布在特区外的宝安和龙岗两区，特区外预售面积是特区内的2.9倍，特区外预售面积295.41万㎡，同比减少2.3%，特区外预售套数33444套，同比减少3.3%，特区内预售面积101.52万㎡，同比增加11.4%，特区内预售套数13499套，同比增加两成。

龙岗区住宅预售面积147.03万㎡，同比减少16.0%，龙岗区住宅预售套数16260套，同比减少16.9%，龙岗区的产品类型主要有：

普通住宅、高尚大宅及别墅，中海康城国际、星河时代、万科清林径是龙岗区预售量超过10万㎡的几大楼盘。

3、新房成交情况

●成交均价分析

就深圳地区而言，除了“中央级”的政策外，本地的最高限价、二手房按评估价征税等政策加码进一步加大深圳楼市的压力，特别是高价房，受到前所未有的打击。

不过，纵然销售艰难，但房价并没有多大的松动，个别高端项目更是高价热销，另外，在“恐高时代”下，偏远镇区的一些低价房则受到了市场的青睐，量价丰收，整体而言，中低端楼市主宰2011年深圳楼市。

其中以标准小三房，刚需为主。

图表分析显示：

各行政区2011年的成交均价走势分化明显，罗湖区、福田区、南山区、龙岗区有不同幅度的上涨，盐田区、宝安区则大幅下跌。

其中：

龙岗区2011年随着大运会的到来，各项市政工程陆续竣工，区域的交，通、环境、配套等均有明显改善，房价坚挺，特别是价格较高的星河时代，是区域的房价走高的中坚力量，全区全年的新房成交均价为14743元/平方米，同比上涨2.4%；

●成交量分析

龙岗区2011年的新房成交量虽然有较明显的下滑，但仍然是深圳新房成交量最大的行政区，全区全年共成交新房119.42万平方米，同比减少18.6%，成交套数13421套，同比减少13.1%，成交金额176.07亿元，同比减少16.6%。

中海康城国际、星河时代、万科清林径、尚模八意府、佳兆业等项目的成交量都超过6万平方米，上述五盘合计贡献全区4成以上的成交量，其中，中海康城国际以164562.86平方米/2003套的巨量成交取得了龙岗区冠军，同时也是全市的成交量冠军。

物业型态方面，龙岗区2011年成交的新房以90㎡以下的小户型为绝对主力，成交面积82.98万平方米，占

全区总成交量的近7成，90-144㎡的改善型和144㎡以上的大户型成交体量相当，各成交18万平方米左右，各占全区的15%左右。

附：

2011新房成交户型构成：

行政区

分类

成交面积

成交套数

成交面积占全区比例

龙岗区

90平米以下

829827

10948

69.5%

90-144平米

186365.79

1540

15.6%

144平米以上

178052.15

933

14.9%

合计

1194244.94

13421

100%

4、深圳热点片区分析：

根据深圳房地产信息网的监测，2011年以下十个片区表现活跃，分别为：

华侨城、后海、蛇口、前海、龙华、西乡、观澜、龙岗中心城、布吉、坪山。

这些片区或者对全市的房价有较大的支撑，或者对全市的成交量有较大的贡献，或者两者兼而有之。

龙岗中心城是2011年全市最重要的成交区域，片区内21个项目贡献了全市1/4的成交量，为71.49万平方米/8129套，成交金额接近百元，成交均价13982元/平方米。

不过，相对较低的价格也拖累了全市的房价水平。

5、龙岗区量价走势分析

近年来龙岗房地产的发展速度在全市之上。

龙岗经济近年保持20.00%左右的增幅，而且大量新兴产业项目落地龙岗，逐步发展成为深圳的现代产业基地。

随着经济的发展,大量就业人口聚集，商务等对外联系活动逐步增多，第三产业发展迅猛,产业结构更趋合理。

近年政府用地出让集中于关外，品牌发展商纷纷出关，各项城市建设规划拉近了关内外的距离，关外置业的潮流已经成功启动。

四、龙岗竞争区域内重点项目概况

竞争区域的界定：

这里将竞争区域的范围界定为：

以项目所在地大广农贸综合批发市场为中心（地铁龙南路附近），北至观澜河，西至龙岗区政府；东南皆至惠盐高速；

借鉴商圈定义，我将项目周边五公里以内定义为第一邻近区域，五至十公里以内为第二邻近区域。

隶属于第一邻近区域的楼盘主要有：

摩尔城、怡龙枫景园、世纪新城、东鸿雅居等；隶属于第二邻近区域的楼盘主要有：

御府名筑、珠江广场、万科天誉、公园大地、保利上城等。

而在2011年表现尤为突出的中海康城国际、星河时代、万科清林径虽不在第一第二邻近区域内，但是由于其影响力之大，在此也作为重点关注项目。

1、摩尔城

物业类别住宅、商住楼

项目特色复合地产,与地铁无缝连接

建筑类别塔楼高层

装修状况精装修3000元/平方米

占地面积26681平方米

建筑面积131488平方米

容积率4.00

绿化率30%

开盘时间2010-1-1

入住时间2010-12

物业费3.20元/平方米·月

物业公司深圳市鹏达物业管理有限公司

户数总户数584户当期户数584户

停车位697

开发商深圳市鹏达房地产开发有限公司

预售许可证深房许字（2009）龙岗051号

售楼地址龙岗镇深惠路与鹏达路交界处（地铁三号线南联站旁）

交通状况紧临地铁3号线南联站；“南联社区”公交站有E6、长途18、309、329、351、353、361

摩尔城房价均价17500元/平方米

项目配套

中小学:

龙岗街道中心学校、南联小学、鹏达学校

幼儿园:

小白鸽幼儿园

综合商场:

天虹商场、吉之岛、鹏达商业街、万佳、人人购物

邮局:

龙岗邮电局

银行:

农业银行、中国银行、农商行

医院:

龙岗中心医院

其他:

健身会所，艺术泛会所，风情泳池、大型体验式、休闲购物中心（华润万家、麦当劳、面点王已抢先进驻）

销售动态

摩尔城目前在售面积为82-85平的2房，赠送13-16平，144平的4房带3000/平的豪华精装单位，售价在16000-19000/平之间。

144平四房单位所剩不多，全部为南北通透户型。

而82-85平两房单位由于户型设计过于奢侈，所剩单位大多为82-85平两房单位。

2、东鸿雅居

物业类别住宅

项目特色小户型,地铁沿线,

建筑类别小高层

装修状况毛坯,公共部分精装修

占地面积5491平方米

建筑面积8511平方米

容积率1.50

绿化率30.50%

开盘时间2011年12月17日

入住时间2012-08

物业费2.6元/平米

物业公司深圳市花样年物业有限公司

户数总户数104户当期户数104户

停车位85辆

开发商深圳市安鸿业房地产开发有限公司

预售许可证深房许字（2011）龙岗038号

售楼地址龙岗龙东社区内环北路及沙背街交汇处

物业地址龙岗龙东社区内环北路及沙背街交汇处（义乌小商品批发城北面）

交通状况地铁3号线双龙站；地铁12号线龙南站（规划）经过龙东社区的公交车：

329、365、651

东鸿雅居房价均价7700元/平方米

项目配套

中小学：

建文中、小学、龙岗小学、育贤学校

幼儿园：

金龙幼儿园、龙岗街道中心幼儿园、哈美中英文幼儿园

综合商场：

家家福百货、好顺意百货、国美电器、深圳市义乌小商品批发城、华润万家

医院：

龙岗中心医院、第九人民医院、龙岗医院等

邮局：

龙东邮政代办局、中国邮政兰沙代办局、龙升邮政代办所等

银行：

深圳市龙岗农村信用社龙东分社

其他：

龙岗龙华汽车站

销售动态

东鸿雅居66平2房目前仅剩下最后1套，折后均价为7500/平，另外还有74-86平的2-3房在售，均价7700/平。

折扣，97折。

楼盘本身很小，去年年底开盘至今，没剩几套，快卖完了。

价格比较有优势。

3、怡龙枫景园

物业类别住宅、商住楼

项目特色宜居生态地产,公园地产,教育地产

建筑类别塔楼高层

装修状况毛坯,公共部分精装修

占地面积43016平方米

建筑面积184806平方米

容积率3.58

绿化率30.20%

开盘时间2011-03-26

入住时间2010年底已交楼

物业费2.80元/平方米·月

物业公司九源物业顾问（深圳）有限公司

户数总户数1388户当期户数129户

停车位920（均为地下车库）

开发商俊荣发展（深圳）有限公司

预售许可证深房许字（2010）龙岗026号

售楼地址深圳市龙岗地铁3号线双龙站旁（双龙天虹旁）

物业地址龙岗地铁三号线双龙站旁（双龙天虹旁）

交通状况双地铁线双地铁口：

地铁3号线双龙站及南联站、地铁12号线双龙站公交车：

309路、3

怡龙枫景园房价均价14500元/平方米

项目配套

小区内部配套：

小区自身设置有近2万平方米风情商业街，楼盘自带会所、近千平泳池，有卷叶金亭，弗来明文广场、高迪花园等5个主题活动广场。

教育配套：

龙岗中心小学，龙岗中学、平岗中学等多所省一级名校；社区内部规划有约2500平方米高标准幼儿园。

综合商场：

地处龙城商业中心，紧邻沃尔玛、五洲风情MALL、天虹、苏宁、国美及赛格等大型商场。

医院：

龙岗中心医院

邮局：

龙岗区邮局

银行：

中国农业银行，中国银行，农村商业银行、东亚银行等

销售动态

怡龙枫景园2-3房热销中，折后均价14500/平，购房一次性96折，按揭98折，另外最后一栋1号楼A-B座楼王藏品可看样板，面积涵盖140-186平总共129户。

小区园林，整体居住环境很舒适，属于综合性价比较高的楼盘之一。

4、万科天誉

物业类别住宅

项目特色豪华居住区,打折优惠楼盘

建筑类别高层超高层

装修状况精装修

占地面积19681平方米

建筑面积86599平方米

容积率4.4

绿化率25%

开盘时间2011年12月24日

入住时间2012-12-01

物业费3.88元/平方米·月

物业公司万科物业

户数总户数240户当期户数240户

停车位配比达到1：

1

开发商深圳市万科九州房地产开发有限公司

预售许可证深房许字（2011）龙岗040号

售楼地址龙岗中心城.龙城广场旁

物业地址龙岗龙翔大道与吉祥中路交汇处东南角（龙岗区政府对面）

交通状况水官高速：

全国首个双向10车道高速公路，约20分钟

万科天誉房价均价17500元/平方米

项目配套

【行政】龙岗区政府、交通局、财政局、区法院、公安分局等均在100米范围之内

【公建】龙城广场、科技馆、青少年宫、公共艺术馆及龙岗书城等“三馆一城”毗邻

【商业】万科广场、万科大厦、世贸中心、岁宝百货、广百百货、天虹商场、珠江广场等逾一百万商业环伺

【教育配套】香港中文大学、龙城中学、龙岗实验学校、新亚洲幼儿园、智鑫双语幼儿园等名校云集

【资源景观配套】约180公顷龙城公园、约134公顷八仙岭公园、约18公顷的龙潭公园等外部自然资源；

销售动态

万科天誉与万科清林径3月3日—18日共同推出了主题为“3月30套300万钜惠，3月买3房，万科惠龙岗”的促销活动，推出30套特价房源，每套房源可减10万，共计300万的钜惠。

活动期间凡成交客户还可享受3年免费住万科（或可选择房价直减2万）及韩国浪漫婚纱摄影、欧洲双人游、深圳君悦总统套房体验三选一（或可选择房价直减3万）的额外优惠。

万科天誉87平米三房以下单位全部售罄，剩余单位为153㎡-166㎡四方-五房大户型，所剩20-30余套。

5、御府名筑

物业类别住宅、商住楼

项目特色复式,豪华居住区

建筑类别塔楼高层

装修状况毛坯,公共部分精装修

占地面积34116平方米

建筑面积85262平方米

容积率2.35

绿化率55%

开盘时间2010-10-23

入住时间2011-12

物业费3.00元/平方米·月

物业公司深圳市城建物业管理有限公司

户数总户数325户当期户数325户

停车位325户。

开发商深圳市城龙房地产开发有限公司

预售许可证深房许字（2011）龙岗026号

售楼地址龙岗中心城龙平西路南、龙福路北，龙城中路西（南北药行旁）

交通状况地铁：

3号线与本项目相邻，12号线天健花园站与本项目仅百米；公交：

353、361、365

御府名筑房价均价15500元/平方米

项目配套

中小学:

龙城高级中学、兴泰实验学校、龙城初级中学、龙岗区实验学校、龙城小学、清林小学、天健小学、教苑中学

综合商场:

天虹商场、万佳百货、新一佳百货、岁宝百货、世贸百货、顺电家居广场、百安居、福润超市、肉菜市场等

银行:

农村商业银行、农业银行、中国银行、招商银行、民生银行、建设银行、工商银行、交通银行

医院:

区疾病预防中心、龙岗区卫生监督所、龙岗区人民医院、龙岗区妇幼保健院、深圳仁安医院

其他:

规划中央公园、龙潭公园、清林径山体公园、红彤丰田4S店、新全盛酒店、星级酒店、皇冠假日会所、龙岗市图书馆、龙岗文体中心

销售动态

御府名筑豪宅大户现房在售，主要包括145平的3房、157平的4房+工人房、179平的5房+工人房，双拼户型均送3个大阳台，另外还有217平的平层和266平的复式单位在售，价格在14000-16000/平之间.全部毛坯，层高3.3米，号称豪宅。

6、中海康城国际

物业类别住宅、商住楼

项目特色小户型,打折优惠楼盘

建筑类别塔楼高层

装修状况精装修

占地面积155834平方米

建筑面积530989平方米

容积率3.20

绿化率30%

开盘时间2012-02-22

入住时间2012-09

物业费2.80元/平方米·月

物业公司深圳市中海物业管理有限公司

开发商中海地产（深圳）有限公司

预售许可证深房许字（2011）龙岗003号

售楼地址龙岗中心城黄阁路转清辉路（向西前行100米）

物业地址龙岗中心城黄阁路转清辉路（向西前行100米）

交通状况未来地铁3号线、12号线均到达项目；B669、862公交大巴、岁宝百货龙岗店免费购物专车。

中海康城国际房价均价13000元/平方米

项目配套

教苑中学、大运场馆

销售动态

中海康城国际目前在售的是最后一栋10号楼的精装刚需小户，面积为87平米左右三房只有三、四套，价格在13000-14000/平。

性价比非常高。

7、星河时代花园

物业类别住宅、别墅

项目特色特色别墅,低密居所,教育地产

建筑类别板楼低层高层

装修状况毛坯

占地面积159236平方米

建筑面积468090平方米

容积率1.69

绿化率36%

开盘时间2011-11-26

入住时间2012-07

物业费3.20元/平方米·月

物业公司深圳市星河物业管理有限公司

开发商深圳市星河房地产开发有限公司

预售许可证深房许字（2011）龙岗034号

售楼地址龙岗区黄阁南路与深惠路交汇处北角（台中工业区西200米）

物业地址龙岗黄阁南路与深惠路交汇处北角（台中工业区西200米）

交通状况近黄阁路、深惠路、龙翔大道、南坪快速、惠盐高速等城市主干道；靠地铁3号线大运站3分

星河时代花园房价均价35000元/平方米

项目配套

深圳实验学校

山姆会员店、COCOPARK等

销售动态

星河时代花园街铺时代金街热销，仅39套，100%临街，主力面积为26-80平方米，70年产权。

实用率90%以上，4.5-4.8米层高，铺铺配备独立洗手间，另外还有面积在210-260平的叠加别墅热销，均价35000/平。

180平四房单位，均价20000/平。

五、龙岗区住宅市场研究

在龙岗区的房地产市场中，有两大地产板块颇为引人注目。

首先是布吉板块，其次是龙岗中心城板块。

布吉以其先天的优越位置、完善的配套、旺盛的人气已成为特区外房地产市场的领头羊。

而龙岗中心城则在政府政策的大力支持下，以其超前的城市定位、合理的规划、完善的配套设施、优美的环境、高水平的城市形象，正日渐成为特区外甚至是整个深圳市房地产市场的一颗新星。

而大运会的开展也惠及了大运附近板块。

随着基础设施的逐步完善，大运附近楼盘表现非常抢手。

龙岗中心城的物业发展具有以下特征：

●规模大——与深圳特区的项目相比，中心城各楼盘可谓庞然大物，各楼盘建筑面积基本都达到或超过10万M2，且以多层项目为主。

●销售速度较慢——由于本区域市场供应量大，消费市场有效需求不大，加上各物业的营销手法落后，故各物业销售时间普遍较长。

有些物业从2010年销售至今。

大部分楼盘地块的实用年限已超过6年以上。

●价格相对较低——龙岗中心城物业因成本较低及消费力不高，其销售平均价格相对深圳特区内的物业低，为14743元/平方米2。

但也有部分定位较为高端的楼盘，拉升了物业的整体价格，高端市场价格去到30000-4000元/平方米2。

●消费市场以本市为主——龙岗中心城地理位置已成为决定物业消费市场的重要因素。

大户型的购买者主要集中在本区周边村镇的二次置业人士，而标准三房实用户型的购买者主要集中在来自福田、罗湖、龙岗的具有一定经济基础的首次置业者。

港人及特区内消费者很少在此置业。

六、结论

综上所述，龙岗住宅存在着巨大的机遇。

●拥有大量的土地储备，度低成本相对较低。

●基础设施的逐步完善，为龙岗住宅发展的大环境做好铺垫，从而吸引聚集人气。

●龙岗中心城的高起点规划为龙岗中心城的发展指明了方向，提供了可依凭的蓝图。

人们住宅郊区化的趋势为龙岗中心城的开发与销售提了一个全新思路，在一次由斯立信市场调查公司的调查报告中显示有44.3%的深圳市民认为如果交通方便，住在偏远一点的郊区更好。

●龙岗区交通逐步完善，环区地铁预计将于2014年开通。

交通的便利是居住郊区化的前提，自然环境好和价格便宜是郊区住宅吸引消费者的两大因素，理想的郊区距离中心的车程约为30分钟。

潜在消费者在郊区够房的主要目标有三种，第二置业改善居住条件的有38.8%，首次置业居住的32.5%。

休闲渡假的有16.9%。

而交通的逐步完善，势必会吸引更多的购房者。