柬埔寨房地产与建筑市场考察报告Word文档下载推荐.docx
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40年代与我们一样遭受过日本帝国主义的侵略；
50年代法国殖民主义控制着这个体弱的国家；
60年代以朗诺为代表的政府将主权交给了美国；
70年代又遭遇了比中国文化革命还要残酷的白色统治——红色高棉政权，惨无人道的血腥统治残害了几百万高棉民族；
80年代多党混战，尔虞我诈，枪炮声不断，越南在柬埔寨驻军十几万人；
90年代初，在联合国常务理事国及中国政府介入的政治协商后，柬埔寨才在1993年底达成了多党合作协议，越南从柬埔寨全面撤军，恢复建立柬埔寨王国，奉行君主立宪制，国王是国家的最高象征，施行民族自由多党体制，建立市场经济体系，开创了现代世界与社会的由外国势力包办建国立法的特例。
此后，由于多党纷争多年，必争我多，争斗不止，直至1998年下，柬埔寨王国在西哈努克国王主持下，成功的组织由50几个政党参与的大选，并成功组建起新一届国家政府。
柬埔寨资源丰富，2007年美国勘探出柬埔寨海域石油储量到达20亿桶，开采后柬埔寨仅石油一项年收入可达20亿美金，目前分成六个开采权由不同国家出资开采。
农业资源更加广阔，18万平方公里多数为平原，上好的粮食产地，这里风调雨顺，各类植物茂盛，主产香米。
作为农业国，农业资源十分丰富，拥有约670万公顷的可耕种面积的土地，但目前在耕土地仅为约260万公顷，尚又大量土地待开发耕种。
其中，也有局部土地已由局部商家租用，但由于受种种原因的影响尚未正式开发。
近年来柬埔寨经济快速增长，东盟十国中，柬埔寨与老挝、缅甸大体处于第三梯队。
但是得益于稳定的政治局势和自由的经济政策，柬埔寨也是东盟中经济开展速度最快的国家。
据亚洲开发银行预测，2021年和2021年柬埔寨经济增长率将为7.1%。
柬埔寨经济的快速增长主要得益于制衣制鞋业出口、房地产建筑业、效劳业和农业的增长以及政府支出的增加。
柬埔寨具备高度自由的市场经济体制。
经济自由度与新加坡、泰国相当。
2003年9月成为WTO成员国。
投资政策开放，银行、电信、保险、制造业、农业等均向外资敞开。
柬埔寨华人地位较高，民众对华态度友好。
这些都为中企在柬投资提供了好的社会环境。
2021年7月1日，世界银行宣布，柬埔寨正式脱离了“最不兴旺国家〞行列。
但总体而言，柬埔寨国家经济水平仍然较低，农业仍然是其四大支柱产业之一。
虽然柬埔寨农业面临技术落后、根底设施严重缺乏、产品附加值难以提升等开展困境，但对中资公司而言，在柬埔寨投资开展农业却恰恰意味着机遇——当地土地资源丰富、自然灾害少、劳动力本钱低等多项有利条件，都可以得到充分利用。
柬埔寨是一个崇尚信仰的国家，有着非常浓厚的佛教信仰，从教始于泰国教，多信奉小乘佛教。
佛教却有大乘小乘之分，虽然二者都信奉释迦牟尼，但有许多不同。
由于柬埔寨民族多数信奉小乘佛教，人际间办事和处事态度和蔼、不争不吵、互为礼让，不仇富，报恩德，戒今生，修来世，是一个和谐的民族。
柬埔寨的华人大概一百二十万左右，占人口比例的8%左右，主要是清朝末期，民国时代，抗日战争以及国共内战因为打仗过来的，以潮汕人，海南人还有福建人为主，其中潮汕人最多。
如今柬华人虽然不多，占柬国人口中的10%，但却占据全柬的经济80%，而现柬政府内阁80%政客，都有华人血统。
总理洪森〔其父祖籍海南〕国会主席谢辛〔祖籍潮州〕许多军政领袖也是华裔。
政府十分重视华教开展，全柬由华人会馆的公立华校有72所，还有私立的华校〔包括国外人，新加坡人，美国人，华人，柬人，中国人开办〕多不胜数。
最近随着中国，台湾，港澳，新马投资者来投资的增加，所以目前柬国立公立政府学校也在黄昏五点至七点开办中文补习课，全国都掀起中文热的情况。
柬华人人数虽少，但势力却大，这是因为历史原因离不开关系，因柬人只有名无姓氏，所以大多数柬人也开始用汉姓，很多柬人，连乡下较黑的柬人也称自己的祖先从中国来的。
中国传统的春节，元宵，清明，端午，中元，中秋，重阳，冬至，除夕，超过98%的柬人也过中国节日，与华人同欢。
虽然柬没有对中国节日定为法定节日，但如春节，清明，中元等天，各柬政府部门，学校，市场也停滞。
二、柬埔寨投资政策
柬埔寨有优惠的投资政策。
对外资与内资根本给予同等待遇；
政府不实行损害投资者财产的国有化政策；
已获批准的投资工程，政府不直接干预商业货物或效劳的价格。
鼓励外商投资的行业主要为农业、旅游业、环保、高科技、劳动密集型工业、出口加工型工业、根底设施建设和能源等领域。
柬埔寨法律规定外国人不得购置和拥有土地以及一楼的房产，但外国投资者可长期租赁。
另外，柬外合资公司，柬方持有51%以上股权的公司可以购置土地。
外资公司及外国人可在柬购置非地表一层的房产。
柬埔寨还有一种特殊的土地制度特许经济地，此前期限最长为99年，目前新批期限在50-70年内。
在税收方面，由于柬埔寨尚处急需招商引资的开展阶段，政府对外商投资的税收政策非常优惠。
在投资阶段，免征投资生产企业的生产设备、建筑材料、原材料的进口关税；
企业投资后可享受3~8年的免税期，免税期后缴纳20%的所得税；
如利润用于再投资，免征所得税；
产品出口免征所得税；
金融业以外的外资企业汇出利润，须交纳14%的汇出红利税；
所得税20%、增值税10%、营业税2%；
物业税为0.1%〔对估值为2.5万美元以上房产征税〕；
物业租金需交纳10%的代扣税。
柬埔寨不实行外汇管制：
外汇法对任何外汇经营都不设限，包括转账和国际结算。
汇率由各商业银行自主定价。
外汇进出柬埔寨不用审批，但单笔金额超过五千美元的汇出、汇入款项由商业银行向中央银行报备。
携带现金超过一万美元出入境，要履行申报手续
在柬埔寨注册一家公司的正式程序包括三个阶段：
在商业部法律处登记〔此阶段需要在银行存入启动资本并取得存款证明〕、在金边税务总局进行税务登记、在劳工与职业培训部进行劳务登记。
一般而言，公司申请注册需要30天，总费用约为1250美元。
外国人的合同期限每次不得超过2年，外国人要在柬埔寨王国继续工作应重新报批。
中国人赴柬工作，可先持商务签证入境，再申请工作许可，手续较为便利。
值得注意的是，柬埔寨规定企业雇佣外籍员工的比例不得超过员工总数的10%。
2021年批准建筑工程2305个，建筑面积700万平方米，总投资33.38亿美元。
2021年批准建筑工程2636个，建筑面积1400万平方米，总投资85.34亿美元，同比增长155%，大局部是共管式公寓、酒店、办公楼、超市、住宅区、工厂、企业、商业中心等。
今年1-4月，柬埔寨建筑业投资总额到达40.22亿美元，同比增长43%。
柬埔寨有优惠的投资政策。
三、柬埔寨目前房地产市场状况
近30年来，柬房地产业开展大致经历了以下4个阶段。
第一阶段：
1979年解放后〔指越南军占领金边，金边政权建立〕到1991年10月“巴黎协定〞前后的“无业期〞。
在这10余年中，柬埔寨几乎不存在房地产行业。
1979年当成千上万的难民涌进金边时，这里到处都是垃圾和废墟。
当时的房子或地皮根本不用买，人们可以任意选择自己喜欢的住房，扫干净住下来，房子就属于自己了。
基于当时的历史条件，新成立的金边政权规定，必须是公务员才能住在市区，所以当时住在市区的绝大局部是柬埔寨人，华人多住在市郊的六支牌、铁桥头、长夏社或达克茂地区。
在1984年以后，随着金边乃至柬全境的局势日趋稳定，金边才开始有人买卖房屋，许多住在市区的当地人开始出卖自己在市区的房子，而买者多为华人，但价格很廉价。
几两甚至几钱黄金便可买1间房屋。
第二阶段：
1992年至1997年7月柬国内武装冲突事件前的房地产业迅速兴起阶段。
自1991年10月关于政治解决柬埔寨问题的巴黎协定签订后，数以万计的联合国维和人员和大量外国人陆续进入柬埔寨，房地产价格或房屋租金到达了当时的顶峰。
1992年，在柬的维和部队人数到达1万多人，他们用高薪在外边租房子或住酒店，使房地产价格高涨，各式各样新的别墅和排屋应运而生，这一时期的房地产生意十分红火。
柬1993年上半年举行了首届大选，期间由于政局的不稳造成了房地产价格和市场的波动，但在大选成功完成后，柬房地产业又很快得到了恢复。
1994年8月，柬王国政府公布了?
投资法?
为国内外私人投资提供大量优惠政策，吸引私人投资。
随着大量外资的涌入，大批商人争相购地、租地，使柬房地产市场的热旺在1995年和1996年间到达了高潮。
该行业产值连续数年以20%以上的速度增长。
到1997年7月柬国内武装冲突事件前夕，大量的外资涌入，不少外商和本地商人热衷于炒地皮，使房地产价格成倍上涨，并由市区向市郊、西哈努克市、暹粒市等地延伸。
而郊区的大片田地也因建立大量工厂，早已大幅度涨价，特别是许多修了路的地区或工厂区附近，地价大涨。
期间，由于柬享受28个欧美国家给予的“普惠制〞〔GSP〕待遇，几年之内，200余家外商投资的纺织服装类加工厂如雨后春笋般建立起来。
为适应旅游业开展的需要，大批酒店也在金边和主要旅游地区兴建。
这都大大促进了这一时期房地产业的开展。
第三阶段：
1997年7月至2003年的房地产业增长回落和萧条阶段。
自1997年7月柬国内武装冲突事件后，受当时国内局势动乱、亚洲金融危机和1998年第二届全国大选的影响，柬房地产业开始大幅降温。
一方面金边市区和郊区可供开发的土地已经十分有限，加之大批商人所占土地并未得到充分开发，房地产业已不被市场看好。
房地产业开始出现“有行无市〞的状态。
特别是近年来，由于柬投资环境没能得到进一步改善，根底设施建设速度跟不上经济开展的需要，政府腐败和办事效率的低下等，柬利用外资连年大幅下降。
不少外商撤资，缺少新的外资进入，房地产买卖日渐衰落，无论是金边市还是其他远离首都的城市和农村地区，房地产业均进入全面萧条时期。
第四阶段：
2003年至今房地产业快速开展增长阶段。
从2003年开始，房地产业进入匀速增长期，但是从2021年上半年开始，柬埔寨房地产逐渐成为热门话题，在海外不动产市场中占有一席之地，陆续前进盖房、抢房的海外投资者比例变多，主要来自中国、香港、台湾、韩国、日本和新马等国家。
柬埔寨政府对于开放海外投资的条件优、门槛低、人口结构红利高、未来经济可望急速增长爆发，另还有多项投资优势，包括无外汇管制、享关税优惠、美元计价、房价涨幅大、外国人可取得合法产权、GDP平均增速高于7%等。
此外，平均约10%的年回报率更让投资者蜂拥而至。
根据中国商务部2021年07月24日发布的数据：
今年上半年柬埔寨国土规划与建设部共批准1523个建筑投资工程，总投资额近50亿美元，增长27.44%。
投资工程总面积达728万平方米，包括住宅区工程14项、5层楼以上大楼43栋。
以下为柬埔寨国内针对房地产业的法律法规：
1、柬埔寨对外国人购房有何法律上的保障？
2021年4月5日柬埔寨国会讨论并通过了由国土、城市规划建设部和司法部联合制定的?
外国人不动产产权法?
。
根据该法律,外国人将有权按规定在柬埔寨购置房屋并拥有合法产权。
柬埔寨的房产证叫硬卡，这也代表是永久产权。
但是有少数楼盘工程是开发国有土地，这种只有长期租赁合约，而不是永久产权。
2、柬埔寨对外国人在柬购房有何规定？
根据?
规定，永久产权〔土地与一层房屋〕，外国人不给买，必须是以公司
名义购置，注册公司，不能独资，必须是柬埔寨人占51%的股份，外国人占49%的股份。
外国人在柬埔寨购置高层建筑第二层以上的房屋，可获得与本国公民相同的房产产权证，并可自主进行房屋租赁及买卖，享有权无年限限制，为永久。
2021年12月4日，柬埔寨内阁会议通过了?
外国人私有房屋所有权法?
草案，允许外国人在柬购置公寓二层以上〔不包括底层〕的房产，并拥有100%的所有权〔不包括土地所有权〕
3、柬埔寨当地对别墅建筑要求有规定吗？
柬地规定，别墅只能建设成地面上两层及地下负一负二层〔负一负二层可根据需要选择建设或不进
行建设〕，地面上别墅只能为两层建筑，不能加盖第三层或只进行一层建设。
4、柬埔寨政府对购房地域上有无限制？
外国人不能够拥有离陆地边界线３０公里内的多业主房屋私人局部的产权，除非多业主房屋位于特别经济区内、重要居民集中区内和柬埔寨王国政府规定的地区内。
本工程在陆地边界线30公里以外，不属于柬政府限制购房区域。
4、如果购房后再次转让有什么手续及费用？
找哪个部门办理？
时间多久？
外国人可寻找一位柬地公民，在其本人持有身份证的前提下，在其户下可进行土地买卖活动，包括
别墅、公寓〔包括一层〕等。
在此前提下，中途转让、变卖手续简单，只需其人持身份证到工程售楼部挂名，最快2—3天可办理完成，最慢一周可完成办理手续。
5、外国人买房，可贷款吗？
时间多长？
利息如何计算？
外国人可在当地贷款买房，按揭利率市场化，政府不干预，本国人与外国人利率都一样。
最常年限
15年，可贷房产总价的70％，年利率约为10％。
6、在柬埔寨买房都涉及到什么税？
有实际涉及到的有两种税。
第一种是过户时按照国土局公告现值价的4%，再加上一定的手续费。
国土局公告价值会比成交价低，但是加上手续费可以预算为总成交价的4%左右。
第二种是每年的财产税，是国土局公告价值的0.1%。
7、买房产付款方式是怎么样的？
根据房产的类型付款方式也不一样。
参考以下表格
四、柬埔寨房地产市场考察过程
第一个楼盘：
2021年12月31日，在从暹粒到金边的路上，考察了第一个楼盘，位于6号公路上，金边郊区，鸭子岛的脖子处。
该楼盘定位为面向柬埔寨本国人购置，根本上都是独栋别墅与联排别墅〔当地人称为排屋〕，全精装。
外国人受到柬埔寨国家法律制约，不能以个人名义购置，但是可以本地注册公司的可以购置，永久产权〔土地与房屋〕，外国人不给买，必须是以公司名义购置，注册公司，不能独资，必须是柬埔寨人占51%的股份，外国人占49%的股份。
排屋最好卖，但是一般是本地人购置，外国人很少买，如果购置的话，只能买2层及以上。
报价每栋从10万到21美金左右。
楼盘资料如下：
第二个楼盘：
2021年1月1日，考察金边市的太子中央广场，说到柬埔寨的房产，太子中央广场在金边人尽皆知，由中建四局一公司福州分公司承建，位于诺罗敦大道南段，北距金边地标性建筑——独立碑2.5公里，距机场25分钟车程，3分钟抵达AEON购物中心。
紧邻使馆区，西连高级别墅区（加满华庭），南接ING国际城。
总开发面积103956.9㎡，36层，均价2500美金/㎡，23-40㎡SOHO公寓，60-126㎡阔景华庭，56-175㎡LOFT复式公寓。
目前工程在售23-175㎡精装公寓，月供$386起。
普遍租金水平：
单间600美元/月，1室1厅800美元/月，2室1厅1200美金/月，3室1厅1600美金/月。
该楼盘公寓根本上都是外国人〔大局部是国内投资客〕来购置，柬埔寨人很少买，以其中一套16层的一房一厅公寓为例，建筑面积50㎡左右，总价123983美金，9.1折112825美金，首付30%为33847美金，贷款70%为78978美金，按揭15年，月供848美金，年利率为10%，缴纳4%税金4513美金，物业费0.58美金/月/㎡。
根据销售参谋提供的市场租金为850美金/月，收益比为10%左右。
第三个楼盘，2021年1月1日考察，是国内的广州粤泰集团开发的一栋公寓楼，据其公司的财务总监介绍，本工程共23层，1-2层为商业铺面，3-23层为公寓楼，每层1175㎡，建筑面积约27025㎡，3-23层公寓楼每层16个户型，面积30㎡~80㎡，均价2200美金/㎡，目前剩余十余套未销售。
销售额为约5000万美金，本钱3000万美金，由销售代理商进行销售，佣金为8%~10%，封顶后更好销售。
销售对象也是根本上是外国人，少量为本地人。
第四个楼盘：
2021年1月5日上午考察，位于鸭子岛东面，由于没有桥通行，只能通过轮渡过河到达，按照区域划分，应该属于郊区，该楼盘定位为面向柬埔寨本国人购置，根本上都是独栋别墅与联排别墅〔当地人称为排屋〕，全精装。
报价每栋从6万到21美金左右。
由于时间限制，只是了解了3个户型：
户型1：
占地5.2mX15m，2层，售价为60000美金/栋。
户型2：
占地8.5mX16m，2层，售价为116558美金/栋。
户型3：
占地4.2mX20m，2层，售价为59500~102500美金/栋。
五、柬埔寨房地产市场分析判断
〔一〕房地产市场现状分析
柬埔寨目前最受关注的四大产业是农业、制衣业、旅游业和房地产行业，其中旅游业是推动房地产业开展的重要因素。
截至3月份，世界计量表称柬埔寨人口到达1601万人，因为在70年代遭遇了红色高棉政权残害了几百万人口，导致现在柬埔寨的人口由年轻化的人口组成，柬埔寨70％以上的人口不满34岁。
这意味着柬埔寨与大多数西方国家或兴旺国家不同，有大量的青年人才和劳动力可供使用，从而帮助国家开展。
庞大的年轻人群构成了房产刚需群体，加之柬埔寨正处于快速城镇化过程中，人口红利巨大。
柬埔寨每年有16.2%的人离开农村到城市寻找工作。
大量来金边寻找时机的农村年轻人和归国的留学生等需要在此定居，这些人口构成了房地产置业的刚需群体。
随着柬埔寨经济的开展，本地购置力也在不断增强。
与国内相比，柬埔寨房产有一个很重要的特点，就是永久产权，根据柬埔寨法律规定，允许外国人在柬购置公寓二层以上〔不包括底层〕的房产，并拥有100%的所有权〔不包括土地所有权〕。
导致中国人赴柬埔寨买房呈汹涌态势。
根据柬埔寨城市开展战略的研究报告显示，2021年至2030年的15年里，柬埔寨城市至少需要80万个住宅，即每年住宅的需求量超过5万个。
随着住房需求的增加，柬埔寨房价大幅增长。
柬埔寨房价几乎以每年10%-20%的速度增长，以首都金边为例，近年来房地产价格稳定增长，房价平均涨幅已高达15%，而目前柬埔寨核心区域平均租金回报率高达10.8%。
目前国内的大型房企保利集团已经进驻柬埔寨，2021年12月29日，金边保利1号公馆工程签约仪式在北京城建亚泰集团〔柬埔寨〕驻地隆重举行。
保利1号公馆坐落在金边市黄金地段干隆街，与总理府大楼仅咫尺之遥，工程一期投资3500万美金，建筑面积4万平方米。
于2021年2月开工建设，工期为26个月，工程性质那么为酒店式公寓，楼高102米，共计28层。
目前柬埔寨针对国外投资客兴建的房地产工程和国内房地产开发商在当地开发的工程均是一个单体建筑，公寓式住宅，符合三小原那么：
小面积，小总价，小单价。
在开工到交屋的2-3年内，根本顺利完销。
柬埔寨的房地产开发不用考虑国内的容积率、建筑密度、绿化率等指标。
打地基就可以卖楼花，买地的时候，如果没有土地证的时候，需要与土地边界线相邻的左邻右舍签字确认，有了土地证进行再次转售的时候，不需要签字确认。
土地纠纷先是通过协商解决，最后才打官司。
金边土地的价值洼地是靠近河流的地块。
〔二〕房地产投资风险分析
房地产业属典型的高风险产业，在开展过程中将面临的风险因素也难以或无法预料、控制。
1、柬埔寨土地是私有化的，允许自由买卖。
但是土地是不允许外国人购置的。
外国人要在柬埔寨买土地，只有两种途径：
一是参加柬埔寨籍，用柬籍户口可以买卖土地；
二是成立公司，但公司股份中柬籍股份必须占51%以上，用公司来购置土地。
不过第二种方法风险较大，建议如果投资较大的话，还是想方法参加柬埔寨籍。
2、政策风险，由于柬埔寨实行的多党合作协议，多党纷争多年，必争我多，争斗不止，国内大选的结果对政策的实行有很大的变数。
虽然现在的执政党洪森家族拥有统治权，制定了现有的有利政策，但是万一大选后上台了另一个执政党，难保不出现修改或者废止现行政策的风险。
由于柬埔寨十多年来执政党由人民党一党独大掌权，从制度上和资源调配上，防止不了的贪腐行为蔓延，到处时兴给小费，为此，大多数孩子还是向往参加政府公务员系列。
政府内部为了平衡权利和控制关系，不惜采用换亲的方式建立家族式纽带，防止权利外流，许多政府官员也都或多或少地参与商业经营，换取工资以外的收入。
由于柬埔寨经济开展太快，根底设施赶不上开展，道路拥挤，设施不完善，许多地方刚刚通电，饮用水也有卫生问题，网络通讯速率很慢，中文工作者价格较高。
3、金融融资风险，民营企业到柬投资合作金融助力缺乏，柬埔寨金融领域长期受利率、汇率、资本工程等管制，开放程度偏低，国内金融机构并没有太强意愿开拓海外市场。
投资海外的资产难以作为国内银行的抵押物，也难以作为海外银行的抵押物，导致海外投资的资产融资变现困难，提高了资金使用本钱。
如果不能得到当地银行的贷款，一个工程的投资根本上就是要考公司全额投资，投资本钱大。
六、柬埔寨建筑业市场分析判断
目前建筑行业的大环境是中国政府鼓励中国企业走出去，在出台的一带一路战略中，柬埔寨在东南亚国家占有重要的地位，光中国政府每年给柬埔寨的援建资金差不多就有四五个亿美金，不少中国的大小企业也跟着中国政府来到柬埔寨做援建工程工程，包括大型的国企，小型的私企，目前柬埔寨在建工程工程中国公司排在首位。
由于受时间制约与当地没有相关建筑行业熟人朋友的原因，本次建筑市场的考察，了解到最多的一次，就是在考察太子中央广场的时候，与石崑找到了承建商
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