金地北京某住宅项目可研分析报告.docx
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金地北京某住宅项目可研分析报告
第一章项目概况
一、开发区历史沿革
1994年8月25日，北京**区经国务院批准，成为北京市唯一的国家级开发区。
1999年，**区的部分用地—**又成为中关村科技园区的一部分。
开发区同时享有沿海经济技术开发区优惠政策和国家高新技术产业园区优惠政策，是一个具有与国际接轨的新型管理体制的经济区域。
北京市人民政府在**区设立管理委员会，代表北京市人民政府对**区的工作实行统一领导和管理，享有与北京市人民政府同等的项目审批权限。
北京市人民政府在今后若干年内，将要继续采取有力措施，进一步改善**区的投资环境，培育新的优势，使其成为吸纳高新技术产业、跨国公司投资的重要基地。
**区一期占地15平方公里，东靠**路，西邻**河，北侧为1公里宽的城市规划绿地，东侧是高尔夫球场。
区内东部是工业区，西部是生活区，中部为公共建筑区。
其周边为143平方公里的配套协作区，为开发区及投资商的发展提供了广阔的空间。
截止2001年3月底，**区共有企业820家，投资额达31.5亿美元。
其中三资企业226家，世界500强企业30家，投资总额24.1亿美元。
内资企业共594家，投资总额61亿元人民币。
目前，**区已经形成了以数字技术与电子信息产业、电力电子技术与光机电一体化产业、生物技术与新医药产业、材料技术与新能源产业为主产业格局。
**区在政策优惠上是两套系列，一个是国家级经济技术开发区，另一个是北京新技术开发试验区：
**区。
现在这里是北京市唯一享受国家级经济技术开发区和新技术产业开发试验区双重优惠的特殊经济区域。
因此，不同类型的企业在这里可以享受灵活多样的优惠政策，能向高新技术企业靠的就享受"高新区"的政策，能向国家级经济技术开发区靠的就享受国家级经济技术开发区政策。
根据国家产业政策和北京市以发展技术为导向的产业发展原则，**区鼓励发展高新技
术企业、出口创汇企业、三资企业以及经济效益好、附加值高、技术密集程度高的节能、节水、节地、无污染的产业。
开发区周围被绿林环绕，东侧与高速公路之间有300米绿化带，北侧与五环路间有1000米绿化隔离带，西侧与凉水河间有100米宽绿化带。
全区绿化率超过50％。
已开工的企业的绿化面积，也已按要求达到总占地面积50％以上。
目前区内累计完成绿化面积40万平方米，形成了"四季常青、三季有花"的绿化系统。
开发区平均空气质量比市区好1－2个等级，采暖期空气质量一般为2级，偶尔为3级；非采暖期空气质量一般为1级，偶尔为2级。
由于**区良好的投资环境，吸引了大批包括可口可乐、朗讯、诺基亚、莲花软件、SMC、三洋、通用、松下电器、ABB、北方电信、拜尔等著名的跨国公司，使其成为北京市最成功的开发区。
二、项目运作方式
2001年6月，**股份有限公司与北京经济技术开发区用地协议书，根据该协议，本项目采取由**股份有限公司负责组建项目公司的方式进行开发，项目公司注册地为北京**区。
三、投资方介绍
**股份有限公司是深圳市一家实力雄厚的多元化投资集团，自1988年成立以来，业务涉及房地产、商业、高科技产业投资。
房地产开发量已达100万平方米，其中**被评为深圳市“1997年消费者最喜爱的楼盘”，金地海景花园被评为深圳市“1998年八大明星楼盘”，金地翠园被评为深圳市“1999年十大畅销楼盘”。
2000年金海湾花园在建设部科技委员会主办的“创新风暴”全国住宅设计大赛上，获得了组委会特别金奖第一名，并成为2000年热销深港两地的明星楼盘。
由于公司良好的业绩，2000年被建设部确定为三家房地产试点上市企业之一，增发新股9000万已于2001年1月15日在上海证券交易所成功发行（股票代码600383），募集资金8.29亿元人民币已到位。
9000万流通股已于2001年4月12日在上交所正式挂牌交易。
上市后总资产近20亿元，净资产13亿元。
**股份有限公司注册地为深圳市福田区沙嘴路金地宾馆3楼，法定代表人凌克，注册资本27000万元。
四、项目的地理位置
**区位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，紧邻城市规划五环路南侧，距东南四环3.5公里，距东南三环7公里，距市中心天安门广场16.5公里，距离国贸中心14公里。
公交系统有：
927路至永定门，927路延长线至六里桥，946路至方庄南口，开发区支线至大北窑；地铁5号线及延长到开发区的11号线目前处在规划之中。
本项目用地地块位于亦庄开发区生活区中部，用地面积约24公顷。
南临天宝南街；西临天宝西街；北、东临天宝中街及科慧大道。
五、地块拟规划技术指标
拟规划技术指标如下：
单位
数量
土地面积
万M2
24.640
TOWNHOUSE
万M2
9.856
多层4-6层
万M2
9.622
CLUB
万M2
0.246
小高层9层
万M2
4.916
容积率
1.206
建筑覆盖率
21％
绿化率
49％
建筑面积
万M2
29.700
TOWNHOUSE
万M2
6.899
多层、小高层
万M2
22.201
其中：
5-6层
12.124
8-10层
10.077
会所
万M2
0.500
商业
万M2
0.100
地下停车场
按小高层户数1：
0.4计
个
212.000
可销售面积
万M2
29.100
不可销售面积
万M2
0.600
户均面积
TOWNHOUSE
M2
205.000
多层
M2
140.000
小高层
M2
160.000
户数
户
1832
以上规划指标由本公司设计工程部根据该地块控制性规划估算得出。
第二章房地产市场形势分析
六、北京市房地产市场的回顾和展望
1、近年北京房地产市场基本情况
从1998年起，北京市开始实施住房分配货币化制度，并开展了大规模的经济适用住宅的建设，集团购买转化为个人购买，极大地推动房地产市场发展，个人购房表现出巨大的市场空间。
1999年全市完成商品住宅投资236.6亿元，增长40.8％。
投资重点明显向普通商品住宅倾斜。
全年完成普通住宅投资191.5亿元，较上年增长59.0％，占商品住宅投资的比重由上年的71.7％上升到81.0％；1999年销售商品房544.4万平方米，增长33.1％，其中住宅484.7万平方米，增长28.6％。
商品房平均售价5647元／平方米，其中住宅4787元／平方米。
推动房地产销售增长的主要因素是个人购买势头的强劲。
1999年销售给个人的
商品房297.8万平方米，增长94.6％，其中住宅296.8万平方米，增长95.7％。
消费者个人购买的商品住宅面积占全市住宅销售面积的比重为61.2％，较上年上升20.9个百分点。
2000年，北京市房地产表现更为活跃。
前三个季度，房地产开发累计完成投资304.4亿元，增长25.5％。
其中，住宅投资162.8亿元，增长25.0％。
截至2000年9月底，累计销售各类商品房屋362.7万平方米，增长1.4倍，实现销售额149.7亿元。
其中，销售商品住宅350.6万平方米，增长1.7倍，实现销售额139.4亿元。
在销售的商品住宅中近9成为个人购买，达305.8万平方米，增长2.9倍。
商品房开复工面积达3266.5万平方米，增长6.9％，其中商品住宅2176.1万平方米，增长11.0％，分别占全市房屋开复工面积和住宅开复工面积的62.5％和73.4％。
竣工各类商品房屋336.4万平方米，增长38.8％，其中商品住宅258.7万平方米，增长37.1％。
截至2001年3月底，北京市房地产开发投资累计完成67亿元，在上年同期增速接近30％的情况下，本年增速仍高达25％。
在全市房地产开发投资中，商品住宅投资达37亿元，增长30.6％，投资额占开发投资总量的55.2％，比重与上年底持平。
投资量的增长也带动了商品房开复工面积的大幅增加，全市商品房开复工面积达2981万平方米，增长36．7％，其中新开面积506.2万平方米，增长1.8倍。
同时，商品房销售面积也在上年一季度增长1.7倍的基础上，增长12.6％，达78.8万平方米。
房地产开发投资的持续增长得益于近年来北京对基础设施的大规模投入。
“九五”期间全市累计完成基础设施投资1382.1亿元，相当于“八五”时期的2.8倍，年均增长19.7％，高于全市投资增速10.8个百分点，今年一季度北京市基础设施投资比上年同期增长29．4％。
大规模的基础设施建设极大地改善了城市的交通、通讯和居民的生活条件，使得原先不具备开发条件的地区极具升值潜力，开发商投资热情空前高涨，推动了北京市房地产的蓬勃发展。
如：
京开高速公路尚在建设，丰台、大兴的沿线楼盘便因此热销，周边新小区也陆续开工。
随着四环路建设进入尾声，沿四环的居住聚居区也正在形成。
同时，基础设施建设带动了旧城的危房改造，比如，阜外大街、平安大街、广安大街等道路改扩建工程，就带动了一批危旧房区的改造。
2000年底至今年初，龙潭西里、天桥、牛街二期、右外西庄三条等运用“房改带危改”模式的危改小区相继开工建设，标志着北京危旧房改造进入新阶段。
一季度，北京市累计完成危改投资9亿元，同比增长28.6％，占全市开发投资的13．4％。
2、北京市住房消费的特点
（1）区域特征明显，北京房地产市场有以下几个主要开发区域：
亚运村及其以北地区
亚运村地区是90年亚运会之后发展起来的，以商务、居住、娱乐为主的高档商住区域。
但随着燕莎、国贸商圈商务功能的增强，亚运村地区的商务功能逐渐减弱，并且随着土地供应量的逐渐加大，居住功能得到加强。
亚北地区是北京早期高档外销公寓比较集中的区域之一，如早期的紫玉山庄、罗马花园、现代花园、阳光广场、名人广场，价位都超过每平米1500美元。
由于该地区的土地供应量没有得到有效的控制，大量新盘不断涌现，项目档次参差不齐。
高档项目有欧陆经典、新荣家园、华亭嘉园、风林绿洲、嘉铭苑、万科星园、华馨公寓；中档项目有慧中北里小区，北辰绿色家园、北苑家园；低档项目有天通苑，回龙观文化小区。
每个项目动辄几十万或上百万平米，竞争十分激烈，可以说亚北地区是北京局部房地产竞争最激烈的地区。
加上对前几年亚北地区对土地的炒作，外地开发商已很难承受如此之高的开发成本。
目前这一地区因受北京市申奥的影响，市政的改善，仍然维持着居高不下的房价，但是巨大的供应量特别是经济适用房百万以上的供应量，对已经对该区的发展商来构成巨大的压力，发展商只能把希望寄托在北京的申奥成功上，风险不能说不大。
中关村及其周边地区
新经济的发展为中关村注入了强大的活力，中关村地区集聚了大量IT精英，加上西部地区是国内许多金融机构总部及政府机关所在地，购买力表现得十分旺盛，万柳地区万泉新新家园、万柳光大花园、阳春光华家园等楼盘近百万平米的供应量近两年内都被消化，新近推出的楼盘如太阳园、世纪城、曙光花园、美丽园一推出即被抢购一空。
西部整体的规划设计水平也明显强于其它地区，超过60%以上的住宅为多层及板式小高层设计，即使是塔楼也摒弃一梯八户的设计，涌现了一大批品质较高的楼盘。
中关村地区的升值潜力主要在于政府对土地供应量的严格控制，政府划定的中关村核
心区北至小清河，南至阜石路，东到京昌高速路，西至运河（昆玉河），原则上不再批住宅项目。
从我们寻找土地的过程中来看，中关村辐射区及发展区内可供开发的住宅用地及其有限。
中关村的发展是北京市发展的重头戏，现在制约中关村地区发展的瓶颈问题是基础设施薄弱，上至中央下至北京市政府对此都十分的重视，而且下了很大决心，因此，该片区基础设施的改善指日可待，未来的发展前景非常乐观。
京东地区
京东历来是商家必争之地。
国贸商圈、燕莎商圈及其辐射地区聚集了大量项目。
其中高档项目如：
国展家园、嘉和丽园、阳光100、世贸国际公寓、现代城、御景园、第一商城、朝阳园占据了很大比例。
物业包括适合国内成功人士和外国人居住的豪华大户型和适合于投资的小户型。
如国展家园、御景园的三居室超过200平米，尽显豪华和舒适。
以其高的单价和套价产生排他性，使客户群同质化。
阳光100以小户型为主，即使171平米也作成4房3厅2卫，增加居室功能，宜商宜居；SOHO现代城小户型或适中户型受到投资者或事业处于上升阶段的年轻人的青睐。
京城最大和最小的户型在今日家园都能找到。
因京东地区长期形成的商务氛围和高价格，普通住宅只能向周边外围扩散。
如望京地区，已发展为规模成熟的大型社区，圣馨大地、慧谷金色家园的价位已升至4600元以上。
在东四环也兴建了不少大规模普通住宅项目，如东润风景、东风家园、晨曦花园等。
东部地区的主要特点是表现在潜在的土地供应量较大，如最近推出的位于四惠桥东北角远洋天地，规模就在80万平米以上。
但东部地区因其靠近就业中心区，购买潜力也非常大。
由于现有的开发水平相对滞后，旺盛的购买力并未完全释放，尚存在较大的发展潜力。
（2）受政策影响和重要事件的影响较大
北京作为首都，市场受政策影响非常明显。
98年开始实行住宅分配货币化制度给北京的商品住宅市场注入了兴奋剂，房地产也开始成为消费热点。
WTO进程的推进和CBD的建设使得某些区片呈现良好的发展机会，而申办2008年奥运会，也使得亚北地区出现一些再发展的机会。
因此，北京的地产市场不是一个平稳的市场，政策变化和重要事件的发生，使得地产开发充满机会也面临风险。
（3）消费者的可引导性较强
虽然北京市长期实行的计划经济下的福利分房体制，98年颁布取消福利分房的政策以后，个人购房市场才逐渐发展起来。
北京房地产市场与南方一些房地产发展较早的城市相比，大致滞后2-3年。
因此，北京房地产市场经常表现出一些不成熟、不理性的现象，如：
房地产整体的设计、开发水平不高，细部处理不够精细，发展商热衷于概念炒作，竞相攀比另类与前卫，而在实实在在地提升居住品质方面不够努力。
消费者容易受到炒作的影响，决策不够理性。
3、2001年春季北京住宅市场新盘分析
进入2001年，北京城市交通和基础设施得到进一步改善，申奥和入世的良好心理预期，以及CBD及中关村等重点区域的发展规划，都支撑起楼市的信心。
纵观今春楼市，本地开发商新作辈出，外埠开发商抢滩北京，老百姓买房的热情空前高涨，市场竞争激烈，交易气氛活跃。
（1）新盘供应量激增，已创历史新高
据统计，自2001年1月至4月，北京地区共有96个住宅新项目上市，其中新开发项目73个，原有项目开发后期的23个，几乎达到一天一个盘的速度，其供应总规模约为700万平方米。
新项目数量之多，规模之大，增长速度之快，在北京市住宅市场的发展史上前所未有。
（2）小规模项目数量众多，大规模项目构成主体
2001年1月至4月新开盘的96个住宅项目中，规模小于10万平方米的项目共有49个，占新盘数量的51％，占近期供应规模的27％，其中自由度、永合馨苑、当代青云、盛华苑、方圆逸居的规模都在2万平方米以下。
规模在10万平方米－30万平方米的项目共有17个，占新盘数量的31％，占近期供应规模的39％。
规模大于30万平方米的项目共有30个，占新盘数量的18％，占近期供应规模的34％。
由此看出规模在10万平方米以上的项目构成住宅供应的主要来源。
项目数量分布
项目规模分布
项目规模
占新盘数量
项目规模
占新盘数量
10万平方米以下
51%
10万平方米以下
27%
10－30万平方米
31%
10－30万平方米
39%
30万平方米以上
18%
30万平方米以上
34%
（3）注重市场定位，住宅产品多样化
随着市场竞争的加剧，多数开发企业开始注重市场调研和市场需求分析，根据目标客户的需求，推出了适合不同收入水平、不同家庭结构、不同社会层次的住宅产品。
从产品的类型上看，新增住宅项目有市区内公寓，如金达国际公寓、都会国际、亮马名居、东环十八等项目，其配套设施齐全，物业服务周到；普通住宅，如富锦家园、金榜园、兴隆家园等项目，位于市区边缘，户型较小以经济实用为主；联排住宅――TOWNHOUSE，如亚运新新家园、时代庄园、一栋洋房等项目，交通便利，环境优美，体现了较高的生活品质。
从产品的户型面积上看，新增住宅项目出现更多的户型种类，小户型愈小，大户型愈大。
小户型中出现40－50平方米的独居，70－90平方米的二居，110－120平方米的三居。
户型经济，总价适合中低收入阶层需求。
另一方面，在主推大户型的楼盘中，一居室可达到90平方米，二居室可达到130平方米，三居室可达到190平方米，不仅平面面积扩大甚至有向立体空间扩展的趋势，这种户型一般见于高档住宅或商住两用公寓，满足人们的享受需求和发展需求。
高档项目鲁艺上河村为板式小高层、多层、TOWNHOUSE综合居住区，其最小户型为二居170平方米。
银枫家园更是推出超大户型全跃层公寓，单套面积在350－600平方米之间。
（4）开发商转向务实，楼盘品质提升
与去年楼盘热炒概念相比，今年多数开发企业集中精力，实实在在地提升住宅的质量和功能。
开发商在建筑外观、社区配套、户型设计乃至细节上，务实创新，取得了较大的进步。
世纪阳光把主要精力放在建筑外观、社区配套和户型布局等方面的设计上，项目外立面对于空调机位和窗体等细部设计给予充分的考虑；该项目提供购物会员卡、医疗档案、汽车救援卡、家装特惠套餐等独特配套设施；户型设计上，具有双层落地可步入式阳台，空间可以自由分割等鲜明的特征，体现了较高的楼盘品质。
（5）开发产品形成系列化，住宅品牌优势凸显
今春一些实力型开发商凭借资金和资源优势以及良好的企业形象，走上创品牌道路，纷纷向市场推出了不同档次、不同类型的系列化住宅产品。
太合集团继欧陆经典之后一举
推出四个新项目：
时代庄园、世纪星、太合嘉园和太合国际村。
万通推出万泉新新家园、新新小镇（龙山新新家园）、亚运新新家园，形成新新系列产品，还有新城国际和万通筑屋两个项目。
当代集团推出当代城市家园、当代万国城和当代青云。
致力于危旧房改造的北京强佑开发公司推出了CBD家园、沙滩人家、永合馨苑三个普通住宅项目。
珠江集团则把珠江骏景作为跳板，想在北京有更大作为。
这些知名开发企业的新盘系列引起了强烈的市场反响。
（6）TOWNHOUSE显山露水，市场关注热烈
TOWNHOUSE自岁末年初以来一直被业内外人士关注。
在一段时间预热后，TOWNHOUSE的市场形象迅速提升，市场认知度很高。
春季房展会上，TOWNHOUSE市场气氛活跃，万科青青家园、亚运新新家园、龙山新新家园、康城，一栋洋房等项目参观者云集，交购房定金者踊跃。
从目前的市场形势可以看出，居住环境良好、生活服务设施完备、富有居住品位和个性的TOWNHOUSE已成为市场关注的热点。
除了这几个项目外，还有若干项目处于策划运作阶段，预计明后年TOWNHOUSE的市场供应量会很大。
七、南部区域市场分析
南城地区由于历史上的原因，一直被北京人认为是不适宜居住的地区，近年来由于西部、北部及东部地区地价的上涨，开发商开始将注意力投向南城，远有兴涛社区、清芷园、近有恋日嘉园、珠江骏景等项目，以其低密度、低价、高绿化率赢得了购房者的青睐。
前几年，北京的房地产开发地域上呈“门”状分布，不包括南城地区，由此可见南城的地位。
但这两年，随着市政府的政策倾斜，交通状况得到明显改善，拆迁力度在加大，又将兴建两个水厂以解除南城水质问题，加上南城固有的人文、自然环境优势以及相对低的地价，南城也已出现了京城重量级项目，如珠江骏景，天天家园、清芷园、世纪星、大观园附近的荣宁园等，南城不再缺少好房，“北贵南贱”的局面正在改变。
按照北京市“十五”规划提出的5年完成城区危旧房改造，实现卫星城、小城镇的造镇计划，从现在起5至10年内北京的南城将彻底变样。
南部住宅供应区包括南二环以外至南四环以里、京沈高速路附近、经济开发区、丰台区及大兴区等。
从今年春季展会的情况分析，南部住宅市场有如下几个特点：
1、项目数量最多，供应规模最大
据统计，南部新开盘住宅项目28个。
其中，总建筑面积在10万平方米以下的项目中，南部12个，10－30万平方米的项目中，南部8个，30万平方米以上的项目中，南部8个，可见48个大中型项目中，南部有16个，占1/3。
近期总供应面积261.9万平方米，占总供应规模的30％，位居区域住宅市场供应之首。
2、住宅档次和户型以经济实用为主
南部地区住宅整体价格水平较低，多数项目为均价低于5000元/平方米的普通住宅，销售均价最高的项目――荣丰2008，均价为7000元/平方米；销售均价最低的项目――南苑绿色家园，均价为2800元/平方米。
住宅户型以70－100平方米的两居和100－130平方米的三居为主，平面布局经济实用。
较低的价位和较小的户型使得住宅总价更贴近南部地区购房者的支付能力，销售前景比较乐观。
3、实力雄厚的开发企业进入，将使南部住宅品质提升
岁末年初，太合、万科、珠江、强佑等知名房地产大型企业都在推出大规模的住宅项目，由于这些开发企业具有较高的开发水平和良好的开发业绩，南部地区住宅的环境和品质将进一步得到提升。
兴涛社区、星岛嘉园、珠江骏景、朗琴园等项目的推出，不仅逐步改变着购房者对南部住宅项目的态度，而且对南部住宅项目开发水平的提高起到了促进作用。
第三章地块分析
八、地块定性分析
1、土地现状及前期投入
该项目是由北京经济开发区向北京市征地，征地手续预计在2001年12月完成，但由于开发区有独立的规划、消防、立项等权限，所有相关手续都可以正常进行，项目的土地使用出让合同将在年底完成签署。
项目内有小部分拆迁工作，将由开发区作为一级政府完成，费用由开发区承担，完成时间为明年6月。
该部分将不影响项目分步实施。
2、周边市政配套情况
**区全面实现了“八通一平”。
通市政道路、雨水、污水、自来水、天然气、电力、电信、有线电视管线。
土地地貌自然平整。
热力供应部分由于受到开发区环境的影响，不能由燃煤锅炉完成供热，该部分费用由开发商解决。
小区内配套为了体现开发商最大利益，将由开发区集中完成，开发商要按北京市有关小区配套的千人指标要求上缴该部分费用。
该部分费用在可行性报告中已将地价从1400提升至1500元/每平米土地。
3、社区形象
该地块位于亦庄开发区中部，开发区良好的整体规划，提升了整个社区形象，该地块用作多层和TOWNHOUSE的开发地块，比较成熟。
4、配套情况
亦庄片区虽然长远来看规划有比较完善的配套，但短期内配套仍然处于相当缺乏的状态：
博达国际交流中心设有网球、羽毛球、保龄球、室内泳池、健身房等娱乐项目和部分客房及商务设施，可满足开发区及住宅区居民的娱乐、健身需求。
原规划耀中国际学校的地块现已改为东晶国际住宅项目；
史家胡同小学与北京二中共建的惠东育仁学校收费远远高于公立学校，一次交建校费2-3万，每学期学费、住宿费、其他杂费1-1.2万元，不适合在亦庄居住的普通收入家庭。
亦庄中学为一般档次的乡镇中学，设有初中部和职高班，在校学生一千多人，主要是亦庄镇及周边居民的子女。
赛特集团计划开设的15万平米的SHOPPINGMALL动工时间未定。
但在亦庄片区居住人口未达到一定规模的情况下，开设如此大规模的商业设施的可行性存在一定问题。
多伦多国际医院已建成2年，但一直未见启用；
亦庄医院有近十个门诊科室，为基本医疗保险定点单位，可满足一般就医需要。
开发区内的银行与邮局距居住区较远，使用较为不便；
建成的项目普遍缺乏会所、幼儿园等必要的配套。
居民区尤其缺乏与居民生活息息相关的大型超市、菜场、餐饮、干洗、彩扩、美容美发等生活设施，这也是我们在进行住户调查时，住户反映最为强烈的问题。
公共交通方面，目前仅有一条开发区-崇文门的公交专线，一条到大北窑的开发区专线，9
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