北京某住宅小区项目申请报告01.docx
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北京某住宅小区项目申请报告01
北京**
项目申请报告
北京市建筑设计研究院
北京**工程项目管理有限公司
二零一零年一月
北京**项目申请报告
项目名称：
北京**
委托编制方：
北京**房地产开发有限公司
受托编制方：
北京市建筑设计研究院
北京**工程项目管理有限公司
编制日期：
2010年1月
编制单位北京市建筑设计研究院
北京**工程项目管理有限公司
第一章前言
1.1项目名称
北京**
1.2投资主体及建设单位
1.2.1投资主体
北京**房地产开发有限公司
1.2.2建设单位
建设单位北京**房地产开发有限公司成立于2004年4月16日，注册资金1000万元，企业法人：
**。
其业务范围包括房地产开发和销售商品房。
1.3建设地点及占地情况
北京**项目位于北京市**区**居住区，东五环路与津京塘高速交汇处东南角，**新城的北部，项目用地面积6.57公顷，东至苗圃基地，西至北京金五环运输有限公司，南至城市路，北至南区中心绿地。
拟建场地的地理示意位置参见图1-1（“工程场区地理位置示意图”）。
图1-1工程场区地理位置示意图
1.4项目建设内容
1.4.1项目建设规模本项目计划总用地约6.57公顷，总建筑面积约15.3万平方米。
1.4.2项目建设总投资
项目建设总投资约为85509万元。
1.4.3建设资金来源
项目建设总投资约为85509万元，全部自筹解决。
1.5项目建设的主要技术经济指标
本项目计划总用地约6.57公顷，总建筑面积约15.3万平方米。
具体面积分配见下表：
表1-1用地平衡表
项目
面积（平方米）
一、居住区总用地
65653
表1-2人口平衡表
项目
数值
居住区户数
920户（套）
居住区人口
2576人（户均2.8人）
表1-3居住小区综合指标
项目
数值
建筑首层投影面积
19297
住宅首层投影面积
18847
公建首层投影面积
450
容积率
1.60
建筑密度
29.40%
住宅平均层数
8.44层
人口毛密度
392.37人/ha
住宅建筑套密度（毛）
140.13套/ha
住宅面积毛密度
1.879万M2/ha
绿化面积
19696M2
绿地率
30.00%
人均公共绿地
4.69平米/人
最高建筑高度
30.0米
机动车停车位
923辆（总）（均在地下）
其中
住宅
920辆
公建
3辆
自行车停车位（住宅楼地下一层）
1870辆
其中
住宅
1840辆（计2辆/户）
公建
30辆位于公建建设场地旁
表1-4建筑面积平衡表
项目
建筑面积（平方米）
一、建筑总面积
153050
1．住宅建筑总面积
127992
二、地上建筑总面积
105047
1．地上住宅建筑总面积
104152
2．地上公建面积
895
2-1．地上主要公建面积
695
2-2．地上人防、车库等各出入口面积
200
三、地下建筑总面积
48003
1．住宅地下室面积
23840
2．公建地下室及地库，机电用房面积
24163
以上含人防面积
10816（含2580人掩）
表1-5配套公建建筑指标表
项目
建筑（室外场地占地）/用地面积（平方米）
所在位置
1、社区卫生服务站
50/-
19#楼首层
2、室内文体活动中心
200/-
19#楼二层
3、室外文体活动场
-/500
中区中心绿地
4、商业服务
100/-含再生资源回收站
19#楼首层
5、社区居民委员会
90/-
19#楼二层
6、物业管理用房
90/-
19#楼首层
7、存自行车处
2805/-
5，6，17，18#楼地下一层
9、居民汽车场库
地下库:
35083
23163
单建地下室
11920
住宅地下室
表1-6项目主要技术经济指标
序号
名 称
数量（平方米）
一
总建筑面积
153050
1
地上建筑总面积
105047
1.1
地上住宅建筑总面积
104152
1.2
地上公建面积
895
1.2.1
地上主要公建面积
695
1.2.2
地上人防、车库等各出入口面积
200
2
地下建筑总面积
48003
2.1
住宅地下室面积
23840
2.2
地上人防、车库等各出入口面积
24163
二
建筑高度
最高30米
三
容积率
1.6
四
建筑密度
29.4%
五
总用地面积
65653
六
绿地率
30%
七
项目总投资
约85509万元
1.6年度项目进度使用计划
全部项目建设：
计划于2010年4月底开工，2011年10月末全部竣工，总工期为1年零6个月。
完成的建设内容包括:
2层形式——配套公建项目
7层形式——14#、15#、16#楼（住宅）
8层形式——8#、13#楼（住宅）
9层形式——1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、9#、10#、11#、12#、17#、18#（住宅）
1.7编制依据
（1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）,中国计划出版社,2006年8月出版；
（2）国家现行财税制度和价格体系；
（3）**新城规划（2005年-2020年）；
（4）**新城III-1街区控规深化方案
（5）**新城III-1街区F、E-R2地块控制性详细规划
（6）项目用地范围内的规划要求；
（7）工业与民用建筑项目可行性论证报告编制有关规定和深度要求；
（8）国家有关专业设计规范，地方有关部门提供的地质、地形、市政条件，投资方的资金筹措意向等基础资料；
（9）项目报告通用文本
（10）其他国家及北京市相关法律法规；
（11）其他内部资料
第二章项目建设的背景和优势
2.1项目建设的背景
在北京这个充满挑战与机遇的大都市里，人们的生活品味不断提升，迫切需要一种于交通便利、环境优美、配套设施齐全、适合居住属于自己的蜗居。
然而在五环以内这个拥挤的地带，人们的目光逐渐转向北京**开发区，因为这里生活便利，生活区内不但有货物齐全的购物场所、风味不同的餐厅，还有配套的学校、医院、运动场、会所等。
为使开发区更具国际化水准，这里还将引进国际学校、国际诊所、连锁便利店等。
未来的目标将是“最优秀、最健康的世界优秀文化的和谐共融区”。
**项目就坐落于北京**经济开发区这个“最优秀、最健康的世界优秀文化的和谐共融区”。
而且本项目距离**有名的金色漫香林仅一街之隔，有着完好的配套设施和优美的生活环境。
北京经济技术开发区于1992年开始建设。
1994年8月25日，被国务院批准为北京唯一的国家级经济技术开发区。
1999年6月，经国务院批准，北京经济技术开发区范围内的七平方公里被确定为中关村科技园区**科技园。
2007年1月5日，北京市人民政府批复《**新城规划（2005-2020年）》，明确指出以北京经济技术开发区为核心功能区的**新城是北京东部发展带的重要节点和重点发展的新城之一，同时也是北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的国家级经济技术开发区。
2005年，“十一五”规划确定了环渤海经济圈作为第三个重点高速发展的地域，位于首都北京的**新城就是其中一颗璀璨明珠。
**新城将是一个立足北京、服务环渤海经济圈的产业中心区域。
进入2006年，中国确定的京津冀区域发展规划已破浪
起航，展翅腾飞的**新城将与世界一起拥抱美好的明天。
北京经济技术开发区位于北京城市总体规划东部发展带上，沿京津塘高速公路的城市五环路与六环路之间。
京津塘高速公路、五环路、四环路、机场高速路等多条高速公路、城市快速路和城市主干道以及城市轻轨，使北京经济技术开发区拥有联结各重要经济区域和交通枢纽的畅通道路以及多种交通方式。
开发区距离城市四环路3.5公里，距离城市三环路7公里，距市中心天安门广场16.5公里，距北京首都国际机场25公里，距铁路货运站7公里，距公路货运主枢纽5公里，距国际物流中心1公里，距天津新港140公里。
**轻轨——纵贯北京经济技术开发区
**轻轨线路全长23公里，纵贯北京经济技术开发区。
**轻轨北接地铁五号线，南端终点宋家庄站，可至京津城际铁路换乘站，全程共计13站，使出入北京经济技术开发区更为便捷。
公路——可利用标准及高速公路达1.5万公里
北京作为首都，建设有中国最密集的城市及乡村高标准路网。
北京经济技术开发区有三条主干道通往中心市区。
水运——驱车140公里即达中国北方最大的国际贸易港
天津新港是中国北方最大的综合性国际贸易港，天津新港与全球170多个国家和地区的300多个港口通航，拥有中国第二大集装箱码头，年吞吐能力达100万个标准箱。
高等级京津塘高速公路把北京经济技术开发区与其连接。
航空——驱车25公里即可启动全球之旅
从北京经济技术开发区沿城市五环快速路进入机场高速路，25公里即可抵达北京首都国际机场。
北京空运发达，连接中国近百个大中城市，并已开通70余条国际航线，连通世界36个国家和地区的近60座大城市。
铁路——快速进入铁路中心枢纽位置
从北京经济技术开发区通过北京的城市环路便可到达北京火车站、北京西客站、北京南站和北京北站。
北京是中国铁路客货运路网的核心枢纽，以铁路在中国国家运输力的成分表现，北京经济技术开发区的地理优势得天独厚。
2.2项目建设优势
随着北京市经济的快速增长，北京市区的交通拥堵状况也越来越严重。
相对而言，南城的交通状况远好于城东、城北、城西三个区域。
近几年南城的交通改造速度日新月异，南三四环的各种配套建设也逐步建全而变得拥挤。
出于北京市对于发展南城的要求，人们的发展目标也逐步转向南城，随之而来的还有五环路和京津冀京开高速的全线贯通，人们的生活目标就转向了北京**经济开发区，因为这里聚集了不少高档住宅和Townhouse项目。
项目所处的**除了作为北京市经济技术开发区的良好规划外，优良的空气环境和优美的绿化环境及低密度的住宅空间是**的卖点，而且居住区各种便民配套设施也不断完善。
根据《**新城III-1街区控规深化方案》中明确西邻本项目的III-1街区是以居住及其配套设施为主导功能的街区，规划F及E-R2地块以居住功能为主。
以创建成空间有序、布局合理、环境优美、配套设施完善、宜居的新城配套居住组团为目标。
根据《**新城III-1街区控规深化方案》要求，对地块内的三大服务设施的数量、位置和规模进行严格落实。
（1）公共服务设施
F地块内公共设施有教育、医疗卫生、文化体育、社区管理、社会福利以及市政公用设施。
在F-R2地块内设置9班幼儿园一处，占地约0.32公顷；在F-C1地块内设置社区医疗中心一处，占地约0.25公顷；在F-C5地块内设置综合文化活动中心一处，占地约0.38公顷，在F-C2地块内设置街道办事处及老年活动站各一处，占地约0.24公顷；在F-C3地块内设置派出所一处，占地约0.12公顷；在F-C4地块内设置残疾人康复托养所与养老院设施各一处，占地约0.45公顷；在F-U2地块内设置邮政局一处，占地约0.12公顷。
（2）市政基础设施
在F-U2地块内落实邮政局一处，占地0.12公顷。
（3）公共安全设施
按照《街区控规》要求，利用公共绿地等开敞空间合理安排避难场所。
本规划应急避难场所用地两处总规模达到11.82公顷，分别设置在F-G2集中绿地内和F-G3隔离绿带内。
规划在F-U1地块内设消防站一处，占地0.4公顷。
（详见下表：
表2-1）
表2-1：
详细规划表
三大设施
序号
设施类别
项目名称
单位
数量
用地面积（公顷）
公共服务设施
1
基础教育
幼儿园
个
1
0.32
2
医疗卫生
社区医疗中心
处
1
0.25
3
社会福利
养老院与残疾人康复托养所
处
1
0.45
4
社区管理服务
派出所及巡查
处
1
0.12
5
社区管理服务
老年活动站、街道办事处
处
1
0.24
6
文化活动中心
文体活动中心
处
1
0.38
7
公共绿地
处
3
15.93
市政设施
8
邮政设施
邮政局
个
1
0.12
9
供电设施
开闭站
个
1
0.06
城市安全设施
10
消防设施
消防站
处
1
0.4
11
避难场所
个
2
11.82
街区三大公共设施规划控制图:
**作为南部市场的高档楼盘地区，地处**新城，紧邻III-1街区。
虽然远离市区，但是这里交通便捷，而且有车一族迅速增加，最主要的是附近有大片绿地和良好的空气环境，所以这里得到了市场的认可。
同时现在**的住宅用地已经比较稀缺，近几个月来鲜有新盘发售。
加上比城区住宅密度低，以及同市区同等的生活便利，本项目又将以相对低的价格发售，所以销售压力并不大。
第三章
市场预测
3.1城市居住“郊区化”
城市居住郊区化，是未来城市住宅发展的必然方向。
列数城市居住的几大劣势吧。
城市车辆多，污染大，空气不新鲜；人口多，绿化面积小；建筑密度大，活动空间小。
这形成了整体上的环境劣势。
举例，固定十个平方米，里面住的人越多，密度越高，由于空气是在互相传递中的，必然造成空气的污浊，和对身体的损害。
而未来真正的“郊区化”居住有几大好处：
密度小，人口少；绿化空间大，空气污染少。
同一个平方米，住一个人和住三个人，所吸到的新鲜空气是不同的。
事实上，真正的郊区“舒适型”住宅，尤其是人均占有绿地面积最大的住宅使居住其间的心情更好，说能多活两年也不为过。
另外，从国家的现行规划看，未来在一些重点的一线城市，走郊区化发展是必然之路。
“农民进城，富人出城”！
如果未来你有一百万，还有可能为生活打拼，在城里为堵车而烦恼；而如果你有一千万，居住于近郊是无可置疑之事。
而且现在是置业“郊外住宅”的时机，只要在郊区买的房子，在同类型城市住宅中售价相对“便宜”，加上想现在周边环境不断改善，交通便利，配套设施齐全，所以眼于未来“明天”的发展，这里将是近郊的最值钱的好地方！
而且慢慢的也会有许许多多新晋升入城市“精英”阶层的人来“抢夺”郊区化生活的“制高点”——不可量数！
城市居住郊区化，必然带来房子的升值！
这恰恰迎合了本项目选址在位于北京市郊边**新城的意图。
综上所述，近郊住宅，必然代表着城市高端住宅发展的明天！
3.2未来前景广阔
“十一五”时期是开发区打造北京市高新技术产业中心和成为北京市新型工业化示范区的关键时期，是开发区不断完善城市发展新区功能的关键时期，是开发区创新发展模式、提高发展水平的关键时期。
北京经济技术开发区将落实北京城市总体空间布局思路，明确制造和服务两大功能，坚持走新型工业化道路，进一步发展已形成的高新技术产业集聚区，引导重点产业、产业价值链环节在不同产业空间形成集聚。
2007年1月5日，**新城规划得到北京市人民政府的批复。
以北京经济技术开发区为核心功能区的**新城被定位为以高新技术产业和现代制造业聚集发展为依托的综合产业新城，是辐射并带动京津城镇走廊产业发展的区域产业中心之一。
2010年，**新城规划人口规模为30万人，城市建设用地规模控制在55平方公里左右。
2020年，**新城规划人口规模为70万人，城市建设用地规模控制在100平方公里左右。
未来北京经济技术开发区将统筹规划开发区及周边区域，以京津塘高速公路和京津城际快速铁路为纽带，以高端产业和总部经济为依托，构筑东南部产业发展带，全面建设面向国际市场的高端产业园区。
3.2.1新城定位
北京重点发展的新城之一，是以高新技术产业和先进制造业集聚发展为依托的综合产业新城，是辐射并带动京津城镇走廊产业发展的区域产业中心。
3.2.2新城主要职能
（1）首都人口转移、功能疏解的重要载体；
（2）高新技术产业发展中心和先进制造业基地；
（3）首都生产性服务业（商务、技术研发培训等）重要组成部分；
（4）重要的城际铁路门户，公路交通枢纽和物流基地；
（5）政府管理创新的示范区。
3.2.3新城发展总体目标
努力提高自主创新能力，提升高新技术产业的层次和国际竞争力，加快符合北京资源环境条件的先进制造业的发展，积极发展商务、物流等生产性服务业，成为中关村科技园区高新技术产业化中心，构建以区域产业集群为依托的产业服务基地；积极推动开发区的综合化发展，建设具有国际水平的适宜就业发展和适宜生活居住的现代化新城。
3.2.4新城发展阶段目标
2010年发展目标：
（1）大力引导高新技术产业的集聚，疏解中心城职能，形成区域产业引擎；
（2）加快构建综合型产业新城基本架构，为进一步持续发展创造条件；
（3）构建与自然平衡的生态环境。
2020年发展目标：
形成京津冀北高新技术产业中心和高端产业服务基地，实现良好的人居环境，建设成为经济、社会、生态全面协调、可持续发展的国际化综合产业新城。
3.2.5经济发展策略
（1）科技含量高、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到发挥的新型工业化道路，大力发展循环经济。
注重依靠科技进步和提高劳动者素质，显著提高经济增长的质量和效益，保持经济平稳较快发展。
（2）依托中关村科技园区，贯彻落实中央关于提高自主创新能力，实现从资源依赖型、对国外技术的依赖型向自主创新型转变的决策和部署，提升高新技术产业和现代制造业的层次和国际竞争力，积极发展商务、物流等生产性服务业。
（3）2010年，地区生产总值（GDP）达到650亿元，对北京市的贡献率约为8.5％；2020年，地区生产总值（GDP）达到3000亿元，对北京市的贡献率约为15％。
3.2.6社会发展策略
（1）推进人口健康发展。
全面提高人口素质，优化人口结构，适应新城发展需要；完善社区建设，改善人居环境质量。
（2）积极促进社会公平。
健全社会保障体系，关注弱势群体，缩小贫富差距，促进社会保障事业社会化，改善创业环境，建设完善的社会事业体系，推动社会均衡发展。
（3）加强新城文化建设。
根据**建设国际产业新城的特点，积极发展以科技为驱动力的产业文化，促进文化向多元化，现代化方向发展。
3.2.7资源与生态环境发展策略
（1）以生态健康为目标，确保生态安全，建立与自然平衡的新城。
（2）强化资源的集约利用水平，建设节约型城市。
积极推行生态工业园区和循环经济试验区的建设，设立入区企业的门槛指标和控制指标。
（3）加强对水系、湿地、城市公园、新城外围城市绿化隔离地区等生态环境建设。
重点加强凉水河水系治理、三海子公园保护和修复。
（4）建立和执行严格的环境排放标准。
3.2.8空间发展策略
（1）构筑面向区域的城市成长空间。
新城在空间上主要沿京津塘高速公路轴向发展，强化本区域的联系，远期适时启动永乐组团的建设。
（2）构筑多层次的城市空间结构。
**的发展在强化“南展”的同时，适当“东扩”，即充分利用京津第二通道、京津城际铁路等交通资源，为城市发展提供动力，近期大力发展路东区，在**枢纽站前区建设综合性区域级中心，为未来的城市发展构筑多层次的空间结构奠定基础。
（3）加强村镇空间整合。
变过分分散为相对集中，集约利用土地资源；加快农村的城镇化步伐，改善城乡人居环境，构筑城乡协调发展的空间结构。
3.3配套设施齐全
举个例子来说：
位于**的金地·格林小镇6开盘当天成交192套，成交金额2.2亿元，珠江奥古斯塔城邦未开盘就已经有约2000组客户登记，**核心区某投资型公寓项目开盘价格由当初的5300元/平方米上涨到7300元/平方米，依然一号难求······**项目为何如此被购房者追捧？
**地产发展走势如何？
**区域整体配套是否已尽善尽美？
下面的资料足以验证。
综合配套服务：
北京经济技术开发区已经具备了比较完善的配套服务机构和配套设施，设立了海关、工商、税务、药监、检验检疫、公安等政府服务机构，建设完成了专家公寓、青年公寓、保税仓库、中心邮局、电信局、金融服务、消防中心等配套设施。
教育机构：
开发区内建有双语幼儿园、中小学、职业教育以及北京市国际艺校等共同组成区内教育体系。
医疗机构：
开发区内建国际医院、北京同仁医院开发区分院、社区卫生站等多级医疗机构。
住宅社区：
开发区内已经建成住宅超过200万平方米，住宅项目容积率为1.54,绿化率为40%。
各种档次的商品住宅可以满足入区企业员工的居住需求。
饭店娱乐场所：
开发区建设有星级酒店及多个娱乐场所，可以为企业及个人提供住宿、餐饮、娱乐等各项服务。
休闲场所：
高尔夫球场、具有国际水准的娱乐中心、麋鹿苑国际交流中心、生活区与公建区和工业区之间的40米带状绿色公园、国际企业文化公园可为企业或个人提供休闲娱乐服务。
3.4项目市场竞争状况分析
时下，北京房地产内流传一句话“南**，北望京”，作为住宅郊区化趋势下最大两块居住热土，**和望京楼市的高速发展，已成为分别带动京城南、北楼市的火车头。
作为北京配套最齐全的低密度住宅区，**完全颠覆了长期以来购房者对南城的偏见。
以经济技术开发区为龙头，**已形成颇具规模的居住区域。
以小独栋概念一举成名的“亲爱的Villa”、具备多种Townhouse形态的“境界”、卡尔生活馆、新康家
园、上海沙龙二期、瀛海名居等一大批项目相继涌现**。
按照规划，未来**卫星城人口将达到40万-50万，随着交通等市政设施的进一步健全，生活配套设施的进一步完善，可以预计，**未来的房地产市场将远远超过现在的规模。
而且新兴区域的不断涌现，无疑为购房者提供了更多的置业选择，尤其是对于投资型的购房者来说，更是千载难逢的置业机会。
众所周知，项目的区域优势和成长潜力对投资性购房者至关重要，适合居住的区域未必适合投资，但适合投资的区域必须适合居住，只有具有投资和升值前景的区域，才是购房者的首选。
而现在本项目所在地**正是一个投资发展的热点，所以这里的发展前景将无限光芒。
第四章项目选址和建设条件
4.1项目概况
北京**项目位于北京市**区**居住区，东五环路与津京塘高速交汇处东南角，**新城的最北部，项目用地面积6.57公顷，东至苗圃基地，西至北京金五环运输有限公司，南至城市路，北至南区中心绿地。
4.2建设场地自然条件
4.2.1地貌与地质
项目地处北京东南城部，场地较平坦、地形规整，不需要进行大面积土地平整。
4.2.2气象气候
属暖温带，半湿润大陆性季风气候。
春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽，冬季寒冷干燥，四季分明。
一月平均温度为-4.1°C,七月平均气温为25.8°C,全年平均无霜期为163天,平均生长期为200天,常年隆雨量600毫米。
生长期较长,高温期与多雨期一致。
4.2.3水文条件
北京是华北平原地下水资源最丰富的地区之一，地下水主要赋存在平原区第四系砂砾卵石，拟建场地25m深度范围之内有2层地下水，第1层地下水静止水位标高为23.70~24.20m左右（埋深约4.50~5.20m），地下水类型为潜水；第2层地下水静止水位标高为
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