大型房地产开发项目后评估报告全方位评估.docx
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大型房地产开发项目后评估报告全方位评估
某房地产项目后评估报告
内容目录
1
【项目财务管理评估】
【项目物业管理评估】
【项目人力资源管理评估】
附件1：
项目大事记
附件2：
项目总平面图
附件3：
项目实景照片
某房地产项目后评估报告
一、项目概况及综合评估
1、项目概况
某房地产项目是某房地产地产以公开竞拍方式于2008年1月29日竞得的。
项目位于某市市中心13公里。
用地总面积89214平方米，总建筑面积166734平方米,容积率，规划用途为住宅用地。
项目于2009年11月取得土地，一期2010年3月3日开工，二期2011年4月1日开工，一期2012年3月23日入伙，二期2013年10月31日入伙，开发周期44个月。
（以项目首期主体动工至项目最后一期入伙之日止）。
该项目住宅总计1233户，商铺51套。
截止2014年5月底，项目已销售住宅1054户，商铺21套。
实际交房1025户（一期531户，二期494户），商铺20套。
已入住788户（一期429户，二期359户），商铺20套。
2、项目技术经济指标
项目
项目总体规划指标
一期指标
二期指标
宗地用地面积（㎡）
89214
总建筑面积（㎡）
A.其中计入容积率建筑面积（㎡）
一.住宅总建筑面积（㎡）
1.多层
2.小高层
3.高层
二.商业建筑面积（㎡）
三.公共设施（㎡）
1.物业管理用房
0
2.社区活动中心
0
3.文化活动用房
0
4.其他设施用房（配电房、消控等）
容积率
B.不计容积率建筑面积（㎡）
一.架空层建筑面积（㎡）
二.半地下室面积（㎡）（可售）
三.全地下室面积（㎡）
（不含另加建平米）
覆盖率
%
%
%
总停车位（个）
1129
440
685
其中地下停车（个）
506
217
281
地面停车（个）
623
223
404
总户数
1233
589
644
注：
上述数据为项目竣工查仗面积。
一期可售面积是平米（其中计容住宅平米，商业平米，不计容半地下室平米），二期可售面积是平米（其中计容住宅平米，商业平米，不计容半地下室平米），总的可售面积平米。
二期商业面积平米中含平米作为居委用房，不可售。
3、项目关键指标完成情况
3．1经济效益方面（单位：
万元）
某房地产整体经济效益情况（万元）
项目
开发目标值
实际完成值（预估）
偏差率
偏差原因
销售总收入
61446
%
售价提升、面积增多
开发总成本
58276
%
规费、人工、材料、融资成本上升
净利润
%
销售净利率
%
%
%
销售净利率（扣除占用集团资金成本后）
%
%
%
占用资金成本共计6465万元
项目内部收益率
项目静态投资回收期
某房地产一期经济效益情况（万元）
项目
开发目标值
实际完成值（预估）
偏差率
偏差原因说明
销售总收入
%
1、实际可售面积比目标可售面积增加3100平米左右（半地下室计入产权面积）；2、实际销售均价比目标均价高800元/平米。
开发总成本
%
净利润
%
销售净利率
%
%
%
销售净利率（扣除占用集团资金成本后）
%
%
%
占用集团资金成本万元
项目内部收益率
项目静态投资回收期
4
某房地产二期经济效益情况（万元）
项目
开发目标值
实际完成值（预估）
偏差率
偏差原因说明
销售总收入
33943
%
1、实际可售面积比目标可售面积增加平米左右（半地下室计入产权面积）；
2、实际销售均价比目标均价高元/平米。
开发总成本
33549
%
净利润
%
销售净利率
%
%
%
销售净利率（扣除占用集团资金成本后）
%
%
-831%
占用集团资金成本万元
项目内部收益率
项目静态投资回收期
5
关键节点完成情况
某房地产一期关键节点完成情况
项目
开发目标节点
实际节点
偏差率
偏差原因说明
土地获取时间
2008-12-30
2009-11-3
300天
政府拆迁未完成
《土地证》取得时间
-----
2009-11-9
《施工许可证》取得时间
2010-1-5
2010-2-10
36天
主体开工时间
2009-12-1
2010-3-3
92天
时间调整
公开销售时间
2010-9-28
2010-10-23
25天
销售率达到95%时间
2013-12-20
竣工时间
2011-11-28
2012-1-18
51天
入伙时间
2011-12-15
2012-3-23
99天
时间调整
某房地产二期关键节点完成情况
项目
开发目标节点
实际节点
偏差率
偏差原因说明
《施工许可证》取得时间
2011-2-28
2011-5-19
80天
总包备案延迟
主体开工时间
2011-4-1
2011-4-1
0
公开销售时间
2012-4-10
2012-5-26
46天
销售率达到95%时间
2014-9-30
竣工时间
2013-5-30
2013-10-29
152天
施工及验收延迟
入伙时间
2013-6-28
2013-10-31
125天
4、项目后评估综述
投资发展方面：
2008年初，为了配合集团上市，拓展全国市场，在某市投石问路，以亿元竞得该项目134亩土地。
随后经历了中国房地产的大起大落，2008年全球金融危机、中国房地产市场快速跌落，2009年的恢复，2010年的国十条出台、某市实行双限政策，2011年国八条出台，抑制房价快速上涨，2012年、2013年百强房企纷纷涌入某市，房地产市场严重供大于求，市场竞争加剧。
某市是个三线城市，加上本项目处于两镇中间，位置较偏，周围缺乏商业配套，房价较低，使整个项目投资回收期长，投资回报率低。
项目总投资万元，实现利润万元，税后销售利润率%，投资收益低。
（后续未售物业存在不确定性）。
规划设计方面：
本地块原为农田，地块呈M状，北面已建成幼儿园，东北面紧邻京沪高铁线和100KV高压线，南面为市政道路，设计上硬性约束条件较多。
最终本项目由14栋多层，5栋小高层，7栋高层组成。
多层356套，户型面积78-121平米，多层可售面积平米；小高层和高层产品由82-87平米小户型、133-140平米大户型、164-273平米复式三种户型产品组成，其中小户型376套，小户型可售面积平米；大户型464套，大户型可售面积平米；复式37套，复式可售面积平米。
本项目大户型套数多、可售面积比重大，在以刚需为绝对主打的区域市场和改善备受抑制的大市场环境下销售压力巨大，导致大户型和复式产品严重滞销。
小区50000平米绿化园林景观、800平米的社区泳池、标准篮球场、健身设施等配套，在区域内奠定了品质标杆的口碑。
总体而言，项目在规划设计、建筑形态配比、户型设计、外立面设计、小区环境及配套等而言都堪称区域内标杆项目，为某房地产地产树立了良好的品牌形象，但大户型面积比例过大，导致以刚需为绝对主打的本区域内大户型产品严重滞销。
营销管理方面：
该项目在产品包装、形象定位、策划推广、营销活动、开盘组织、销售现场管理等方面，在当地树立了标杆的形象。
该项目的推出，快速拉高了##市北片区的房价，从2008年的均价3200元/平米，提高到2013年均价5000余元/平米（我司2013年销售均价5480元/平米），该项目的价格比周边楼盘同类产品平均价格高出500-600元/平米，最高一套卖到了6800元/平米的价格。
多层及小户型在2012年全部售罄。
剩余大户型产品由于总价高，缺少目标客户，销售非常吃力。
工程管理方面：
该项目施工期内正赶上全国范围的劳动力短缺和劳务工资快速上涨，一期的混凝土和其他材料价格也大幅上涨，甲乙双方对合同的理解不同，互相指责，总包不配合不盖章，我方工程管理上缺乏强制手段，导致二期竣工验收延误5个月，虽然在最后规定的入伙日期前完成了综合竣工验收，但过程也是惊险的。
回头看，该项目工程管理是整个项目开发过程的一个短板。
由于管理的不到位，工程上出现了较多的质量通病问题，主要集中在内墙开裂和渗漏上。
此事处理的不到位，也造成了业主大规模投诉，给公司造成了不良影响。
一期二期主体工程质量做的还比较好，一期高层12#、二期高层#被评为某市市优质结构工程；一期现场或某市市安全文明管理工地，二期获江苏省安全文明工地。
财务管理方面：
某房地产项目计划自筹资金58726万元，银行贷款30000万元。
其中预计一期需贷款15000亿元，二期需贷款15000亿元。
实际自筹资金18700万元，销售回笼9853万元。
银行贷款亿元，其中一期12000万元，二期13000万元。
根据集团下发的该项目项目开发建议书预测，一期二期总体收入为61446万元，开发成本58726万元，净利润-2276万元，税前销售净利率%。
本次项目后评估实际测算总体销售收入为万元，开发成本万元，净利润万元，销售净利润率%。
（后续未售物业存在不确定性）。
本项目在大家的努力下，利润情况远远好于预期，实现了本项目不亏损的努力目标。
成本管理方面：
总体上项目的成本管理处于可控状态，成本变动在计划控制目标之内。
动态成本较过程目标成本结余万元，结余率%。
其中一期结余万元，二期结余万元。
较目标成本增加的分项主要的是签证、市场人工及材料价格的大幅调差。
较目标成本减少的分项主要是政府规费、与垄断行业积极谈判费用降低、施工结算成本管控、设计优化等，如教育设施附加费、室外高压线路、室外排水排污工程，二期园林优化等。
成本和合同管理方面也出现过较大问题：
一期总包保函到期未预警，二期总包室外工程合同追索不及时就付款等大问题。
物业管理方面：
从前期销售配合、前期物业形象展示、入伙、装修管理及日常管理等几个阶段物业都表现出了良好的风貌，体现了某房地产物业管理的特色，在当地树立了较好的口碑和信誉，为项目的持续热销打下了基础。
由于人力与成本的关系，物业管理还有较大的可提升空间。
人力资源方面：
异地项目管理要保证集团企业文化和规章制度的落地以及超强的执行力，人是最关键因素。
某市公司成立6年中，工程口的人员流动率最高，工程师，工程经理、成本经理、工程副总的变动都高于其他部门。
前3年营销经理一直缺位，报批报建岗位人员也多次被挖走。
由于项目连续开发及人员招聘难度大，始终未满编。
人员不到位，也使一些工作不细致，管理跟不上。
综合方面：
该项目项目从签约拿地到二期入伙历经5年时间，有喜有忧。
从项目角度看，基本上完成了开发建议书的要求，在某市北区树立了某房地产地产的品质形象，建立了良好的公共关系，经济指标超额完成；从管理角度看，管理经验不足，管理不到位的地方也非常多，尤其是与总包方的管理和斗争，值得认真反思、总结和借鉴。
某市在江苏人均GDP排名第一，但房价不高，不仅排在南京、苏州之后，甚至排在本省常州、南通之后！
江苏的建造标准在全国可能是最高的：
外保温、外遮阳、太阳能、中水回用等绿色环保措施都是必备的，灯光工程、绿化工程、公建配套都要经过政府审图和验收，同时某市的垄断行业费用也是全国最高的：
大配套费104元/平米，人防异地建设费104元/平米，教育设施附加费70元/平米，水务管贴费50元/平米，供电配套费190元/平米，等等，这些费用使房地产公司的利润大部分被侵蚀掉。
某市2013年商品房的平均价格是7800元，该项目所在的某市北区镇基本上是某市价格最低的地方。
地价高、建造标准高、房价低，去化率慢导致项目难以盈利。
近几年中国几乎所有的大牌开放商都进入了某市，有盈利的，也有严重亏损的，典型的比如长甲地产开发的长泰国际花园社区，按15000元/平米售价设计的，产品很漂亮，现房，但在某市北区8000元/平米还卖不动！
对于某市这样的高地价、低房价的地区，拿地和开发模式都应相应调整。
二、项目投资发展评估
1、项目发展期内房地产市场发展回顾
2010-2013年某市市经济发展及房地产总体发展数据
项目
2010年
2011年
2012年
2013年
数额
同比
数额
同比
数额
同比
数额
同比
全市GDP
（亿元）
5758
%
6880
%
7800
%
8070
%
全市常住人口（万人）
2．9%
%
%
%
全市房地产投资规模（亿元）
38000
%
41000
%
36000
%
33000
%
全市商品房批准预售面积（万平米）
%
%
%
%
全市商品房销售面积（万平米）
%
%
%
%
全市商品房销售金额（亿元）
2．67%
%
%
%
全市商品房销售均价（元/平米）
8133
%
8603
%
7723
%
8045
%
全市商品房供求比
%
81%
%
%
全市土地成交金额（亿元）
347
%
226
%
139
%
292
%
全市土地成交面积（万平米）
590
%
423
%
356
%
433
%
全市土地成交楼面价（元/平米）
2649
%
2482
%
1889
%
1857
%
小结：
2010-2013年间某市总体经济形势稳步发展，但房地产市场波动较明显。
1）全市GDP稳定增长，年均增长率为%；
2）全市常驻人口自然增长率增幅呈逐年下降趋势，年均增长率为%；
3）全市房地产投资规模和商品房批准预售面积呈下降趋势，且降幅度大；
4）全市商品房销售面积与销售价格呈波状起伏变化，但总体趋势仍以“稳”为主：
全市商品房年均销售面积约万平米，全市商品房年均销售金额约亿元，全市商品房年均销售均价约元/平米，全市商品房年均供求比约为万。
Ø2010-2013年某市各区土地交易概况
小结：
某市土地交易的形式主要以“国有建设用地挂牌出让”为主，年均交易金额达251亿元，年均交易面积达451万平方，土地交易均价2219元/平米。
1）2010年某市国有建设用地共挂牌出让土地约590万平米，环比09年增加明显，供应水平已经接近历史最好水平的06年。
2010年某市招拍挂土地交易虽有2幅地块因无人竞标流拍，但溢价率高于50%的地块有21幅，明显多于2009年的14幅，整体溢价水平仍然处于高位。
2）2011年在频频出台的政策调控背景下迎来“艰巨一年”，全年某市市建设用地共挂牌出让土地约423万平米,同比下跌%，可见调控利剑已明显收到了抑制房价过快上涨的作用。
3）2012某市土地市场招拍挂成交65幅，同比减少42幅，成交面积同比356万平米，全年土地市场吸金138亿元，与2011年226亿元相比严重缩水。
4）2013年某市市共有81幅地块挂牌进行土拍，其中65幅出让成功。
相较近三年的土地成交情况，成交面积较上年有所上涨。
2013年成交量为万㎡，同比上涨%，成交金额亿元，同比上涨%。
全国及某市重大政策盘点
时间
重大政策主要内容
对本项目的重大影响
公司应对措施
2008-6-10
企业为个人购买房需征收个人所得税
/
/
2008-10-12
对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的倍，最低首付款比例调整为20%。
/
/
2010-1-7
《国十一条》：
二套房贷首付不低于40%
/
/
2010-4-17
《国十条》：
首套自住首付提至30%；二套首付提至50%，利率上浮倍
项目一期开盘预售较晚，市场前景不明朗
外接待蓄客提前启动
2010-9-29
《房产新政》：
三套限购；二套与首套政策严格执行；异地首次购房必须缴税或社保一年及以上
项目一期首次开盘前夕，蓄客关键期政策颁布，导致客户观望情绪日益浓厚
两次升级锁定客户：
先日进白金低门槛高优惠蓄客；再进行交2000抵10000的VIP升级
2011-1-26
《新国八条》：
二套首付不低于60%，利率不低于倍；三套限贷
新政对项目回款和大户型销售压力明显加剧，对刚需小户型影响较小
1）坚持以震撼起价打动刚需客层；
2）低首付垫促销，进一步降低门槛最大限度笼络客户；
3）以“落袋为安”原则坚持小步快跑密集推盘，最大化满足客户所需抢占市场份额；
4）精准媒体与大众媒体结合，加大跨区拓展客户力度，联合派报公司跨区派报扫街，举办乡镇电影巡展等活动，为项目拓展更多客户。
2011-2-22
“锡十条”：
二套首付不低于60%、贷款利率不低于倍；第二次公积金贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率倍；本地人限购第三套，外地人限购第二套；备案价三个月内不得提高
2012-1-1
某市户口准入政策中规定的购房落户门槛面积由原来的100平方米降低为70平方米
2013-2-20
《国五条》：
严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。
持续深入的抑制改善与投资导致本案大户型销售缓慢；复式与商铺严重滞销
根据产品属性针对性制定促销政策：
大户型分批特价促销；复式与商铺进一步调整价差，重新包装推广。
2014-5-1
某市购房落户政策降为60平米，放宽5项限制
小结：
房地产市场宏观环境愈趋严从紧，市场改善和投资需求持续严重受抑。
在坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房的调控背景下，房地产整体市场演变以刚需为主导，改善需求受到极大抑制，投资投机已被完全清除市场。
本案大户型、复式、商铺等改善及投资产品在一轮又一轮严格调控中难迎销售高峰。
某市新政中更注重对刚需的保护，如不断降低落户门槛，由原来100平米降低到70平米，再到2014年进一步降低到60平米，足见对刚需的政策利好支持。
2、土地合同执行情况
某房地产土地合同执行情况简表
项目
时间节点
说明
土地成交确认书签订
2008-1-29
无
出让合同约定交付土地
2008-12-30
政府因加油站拆迁、管线移除问题，2009年4月与我司签订延期交付协议书，交付时间延期至2009年9月30日。
2011-12-11（签订《土地出让合同补充协议》将最终竣工时间延后）
政府实际交付土地
2009-11-3
经与政府沟通，11月份交地，我司相应在2009年11月缴清土地款，办好土地证，也节省了土地使用税，土地延误交付未影响项目开工。
围墙砌筑完成
2009-5-30
无
经验总结：
土地交付相对顺利，期间也获得了政府的支持，7000余万元土地款在2009年11月缴清后即刻办好了土地证，土地使用税节省xx万元。
围墙砌筑时遇到村民阻挠，但在村里协助下顺利解决。
二、项目规划设计评估
该项目项目的规划设计经历了一些波折，耽误了数月时间。
本项目总体规划设计和一期施工图由深圳机械院设计有限公司承担，该院主创人员前期未到过现场，仅凭照片和红线图设计，由于不了解某市当地市场情况，高层全部设计成塔楼，后在某市公司坚持下，经过市场调研改为板楼。
原桩基及地下室设计存在重大隐患，为缩短审图时间，保证工程桩按期施工，对基础部分进行优化设计，以达到有效合理降低工程成本的目的和避免地下室上浮的隐患，于2009年10月11日上午，在某市市审图中心14楼会议室召开了该项目项目一期高层9#、12#、13#及地下车库桩基施工图预审及优化设计专题论证会。
会议由某市审图中心结构专家、深圳机械院建筑设计有限公司和某房地产公司相关人员参加。
根据专家意见及《地下工程防水技术规范（GB50108-2008）》的规定，地下室顶板厚度不应小于250，地下室顶板（塔楼以外部分）做成无梁楼板结构体系。
地下室车库（塔楼以外部分）底板做成无梁筏板基础，底板标高抬高500左右，以减少水浮力。
地下室车库（塔楼以外部分）桩基础以抗浮为主，地下室车库（塔楼以外部分）桩基础预应力管桩数量减少50%以上。
采用桩筏基础，较原设计的承台桩基础施工总成本基本差不多。
但可缩短承台土方开挖、砖胎模砌筑、保护层和防水施工的工期；而且，取消承台、增加底板厚度，提高了地下室底板抗渗能力，同时基础整体性提高，利于基础的不均匀沉降。
1、该项目项目建筑标准及设备选型
项目
建造标准及类型
备注
1、结构
多层基础选型选用独立基础；高层为管桩加筏板；高层主体结构为混凝土剪力墙；小高层和多层采用天然地基，框架结构，小高层、17#楼设半地下室。
基础设计等级均为乙级，结构安全等级均为二级；
2、外立面材料
二层及以上采用弹性涂料、首层外墙采用外墙条形面砖。
外墙涂料颜色：
米黄色、黑色、红褐色；空调板底两遍外墙腻子；条砖颜色：
红色、灰色
3、公共部分
白色乳胶漆、地砖；
一期高层、小高层楼道为水泥地面，多层楼道地面为石材；二期多层小高层地面为玻化砖，高层为水泥地面
、电梯厅
墙面白色乳胶漆、地面玻化砖，大理石门套
、大堂
高层、小高层玻化墙地砖；多层玻化地砖，天棚白色防霉防潮内墙涂料
不锈钢信报箱安装在大堂内
、屋面
沥青卷材，层采用挤塑板，细石砼保护层，女儿墙（防护墙）内外侧均为外墙涂料、女儿墙空间采用组装式栏杆防护，多层檐口
4、地下车库
一期：
框架结构、无梁楼板；水泥地面、墙面为白色内墙涂料。
二期采用框架结构，高层带自行车车库；有人防，地下室梁板结构；水泥地面、墙面为白色内墙涂料
一期出入口贴灰色条形PK砖，出入口顶采用钢架结构；二期出入口为外墙白色涂料，出入口维护采用装配式组合阳台栏杆，取消钢架顶棚
5、机电配置标准
、电梯标准
品牌：
HITACHI（日立）型号/规格：
高层单位:
HITACHIHGP-900-CO105；小高层住宅:
HITACHIHGP-900-CO90
、供配电系统
本工程由市政统一引入二路10KV高压进线，共设计两个高低压配电室，分区供电。
商业部分与住宅分别独立供电。
其中一路高压为备用电源。
、动力照明系统
1、房间暗盒、插座到位，安装白炽灯，
2、公共部位：
设备到位，调试试运行完成
、防雷接地系统
屋面避雷带，卫生间等电位
、通信网络系统
每户客厅房间内预留86型暗盒。
主线穿放至户内多媒体箱。
、建筑设备自动化系统
无
、有线电视系统
预留86型暗盒，分线头穿至卧室内
、火灾自动报警系统
一二层住户配有红外幕帘报警
、停车管理系统
捷顺一卡通
、门
升级会员 