房地产权属百.docx

房地产权属百.docx

《房地产权属百.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产权属百.docx（16页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

房地产权属百

房地产权属百问

1什么是房地产?

答：

房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。

2什么是房地产权?

答：

指权利人对土地的利用权和土地上建筑物、附着物的所有权，和由上述权利产生的他项权，如抵押权等。

3什么缘故要进行房地产权记录?

答：

房地产权记录是房地产产权治理的要紧行政手腕，是政府为健全法制，增强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。

房地产权记录有三个方面的作用：

产权确认，即确认房地产的权属状态；保障权利人的合法权益；增强房地产治理，即通过房地产权记录对房地产交易状况进行治理和监督。

5房地产权记录有何法律效劳?

答：

依法记录的房地产权利受法律爱惜。

房地产权利经记录后，产权即取得法律上的承认。

产权人能够依法对其房地产行使占有、利用、处分和收益权能，任何其他人无权干与或妨碍，不然产权人可依法请求法律上的爱惜。

6房地产记录发证工作由哪个部门负责?

答：

依照《深圳经济特区房地产记录条例》规定，深圳市房地产主管部门即深圳市计划国土局是特区房地产记录机关，记录发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权记录科负责。

7《房地产证》有什么作用?

答：

《房地产证》是权利人依法治理、经营、利用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。

8此刻颁发的《房地产证》与过去有关部门颁发的《衡宇所有权证》、《国有土利用权证》有什么区别?

什么缘故要换证?

答：

此刻颁发的《房地产证》是由原《衡宇所有权证》、《国有土地利用权证》合二为一，统一制作成单一的《房地产证》，由一个部门统一颁发。

为统一《房地产证》的发放，增强房地产权治理，过去的《衡宇所有权证》、《国有土地利用权证》都要改换成新的《房地产证》，但在改换前继续有效。

9新的《房地产证》如何表现土地和衡宇的产权?

答：

新的《房地产证》别离设置土地、衡宇两个栏目，对土地利用权，衡宇所有权同时进行记录，以确认权利人的上述两项权利。

10《房地产证》记载哪些内容?

答：

《房地产证》记载的内容包括权利人状况，土地及衡宇等。

具体有：

权利人、权利人性质、权属来源、取得时刻、转变情形和房地产的面积、结构、用途、价值、品级、座落、坐标等内容。

11房地产记录的程序是如何的?

答：

房地产记录按下列程序办理：

（一）提出申请；

（二）受理申请；（三）审查申请文件；（四）权属调查；（五）依法公告；（六）确认房地产权利；（七）将核准记录事项记载在房地产记录册上；（八）计收规费并颁发房地产权利证书；（九）立卷归档。

12房地产记录的种类有哪些?

答：

房地产记录的种类分为初始记录、转移记录、抵押记录、变更记录、其它记录。

13如何申请房地产权记录?

答：

申请房地产权记录，应当依照规定的时刻向记录机关提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，记录机关应在规按时刻内核准记录，并发给房地产权利证书。

14房地产权记录机关核准记录需要多长时刻?

答：

申请房地产权初始记录的需要90日，申请转移记录的需要30日，申请抵押记录的需要15日，申请变更及其它记录的需要30日。

15房地产记录的权利人名称是如何确信的?

答：

房地产记录的权利人名称依照如下方法确信：

（1）企业法人，为该企业法人的法定名称；

（2）国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；（3）非法人组织，为该组织依法记录的名称或政府批准的名称；（4）个人，为合法身份证明上的姓名；（4）共有人，为各权利人的名称或姓名。

（5）共有人，为各权利人的名称或姓名。

16房地产记录是以什么为单位进行记录的?

答：

房地产记录是以一宗土地为单位进行记录。

所谓一宗土地，是指以权属界限组成的封块。

一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人别离对该宗土地上的建筑物、附着物所有权和拥有的土地利用权份额申请记录。

17不按规按时刻申请房地产记录，应承担什么法律责任?

答：

，不按规定的时刻申请记录的，每超期一日，按记录费的千分之三加收超期记录费。

18采取欺骗手腕骗取房地产记录的，应承担什么法律责任?

答：

利用欺骗手腕取得核准记录的，由登记机关撤销核准记录，没收其非法所得，并处以非法所得一倍以下的罚款。

情节严峻构犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

造成他人损失的，应负补偿责任。

19哪几种情形房地产记录机关不予受理记录申请?

答：

下列两种情形房地产记录机关能够不予受理记录申请

（1）申请文件不齐全；

（2）申请不符合规定；房地产生意、抵押、分割、互换、赠与等房地产记录由有关当事人一起申请。

20哪些房地产记录需要由当事人一起申请？

答：

房地产生意、抵押、分割、互换、赠予等房地产记录由有关当事人一起申请。

21哪些房地产记录可由当事人单独申请?

答：

下列情形的房地产记录，当事人可单独申请；

（1）土地利用权或建筑物、附着物所有权的初始记录；

（2）因继承或遗赠取得房地产的转移记录；（3）因人民法院已经发生法律效劳的裁决、裁定和调解而取得房地产权利的有关记录；（4）变更记录；（5）因土地利用年期届满的注销记录；（6）因房地产权利证书灭失、破损而从头申领、换领房地产权利证书等其他记录。

22法律规定一起申请的，一方当事人不配合，应承担

什么法律责任?

答：

应由当事人一起申请记录的，一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供记录文件的，记录机关可责成不申请记录或不提供记录文件的一方限期办理记录手续。

限期内仍不办理的，可处以一千元以上五千元以下罚款。

记录机关经审查以为符合记录条件的，可迳为记录。

23申请房地产记录，可否委托他人代理?

答：

申请房地产记录，申请人能够委托他人代理。

由代理人办理申请记录的，应向记录机关提交申请人的委托书。

境外申请人的委托书应按规定通过公证或认证。

24哪些房地产合同须办理公证手续?

答：

依照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。

25哪几种情形房地产记录机关能够作出暂缓记录的决定?

答：

有下列情形之一的，记录机关可作出暂缓记录的决定：

（1）产权纠纷尚未解决的；

（2）涉及违法用地、违章建筑事项，未经处置或正在处置当中的；（3）受理申请后发觉申请文件需要修正或补正的；（4）有关机关依法查封或以其他形式限制权利人房地产权利的；（6）法律、法规、市政府规章规定应暂缓记录的其他事由。

26什么情形下记录机关能够决定撤销全数或部份核准记录事项?

答：

有下列情形之一的，记录机关能够决定撤销全数或部份核准记录事项：

（一）当事人对房地产不拥有合法权利的；

（二）当事人在申请记录时隐瞒真实情形或伪造有关证件、文件，采取欺骗手腕获准记录的；（三）登机关审查有疏忽，核准记录不妥的。

27房地产记录费是如何收取的?

答：

申请房地产记录，权利人应按下列规定交纳记录费：

（一）初始记录的，按记录价值千分之一交纳。

但记录价值超过三万万元的，超过部份按万分之五交纳；

（二）转移记录的，按记录价值的千分之一交纳。

但记录价值超过一万万元的，超过部份按万分之五交纳；]（三）抵押记录的，按抵押价值的万分之一交纳。

但每项最低不于一百元；（四）变更记录及其他记录的，每项交纳二十元。

28什么是地籍?

什么是产籍?

答：

咱们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。

它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与记录，包括了土地产权的记录和土地分类面积等内容。

具体来讲，是对在房地产调查记录进程中产生的各类图表、证件等记录资料，通过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

29什么是房地产权初始记录?

答：

指对未经记录机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地利用权及建筑物、附着物的所有权进行的记录。

30具有什么条件能够申请初始记录?

答：

（1）凡签定了土地利用权出让合同书，并付清了地价款后三十日内；

（2）自取得建筑物、附着物完工证明之日起六十日内；具有上述两个条件，方可申请初始记录。

31申请土地利用权初始记录应提交什么文件?

答：

申请土地利用权初始记录应提交下列文件：

一、《房地产初始记录申请书》；二、身份证明，包括：

个人身份证明，或企业法人营业执照和法定代表人证明，或国家机关负责人证明，或市政府批准设立组织的文件和该组织负责人证明。

境外企业、组织提供的身份证明应按规定通过公证或认证。

三、土地权属证明包括：

1以出让方式取得土地利用权的应提交：

（1）土地利用合同书。

依照土地利用合同书规定由权利人自行征地的，应同时提交征地补偿协议书；

（2）付清地价款证明；2以行政划拨方式取得土地利用权的应提交：

（1）市政府批准用地文件；

（2）用地红线图；（3）征地补偿协议书；3以其他合法形式取得土地利用权的，应提交有关证明文件。

四、记录机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。

32申请房地产权初始记录应提交什么文件?

答：

申请房地产权初始记录应提交下列文件：

一、土地利用权属证明；二、建筑许可证；三、施工许可证；四、建筑物完工验收证；五、经市政府指定的机构审定的完工结算书；六、建筑设计总平面图、建筑物完工图（包括单体建筑平面、立面、剖面图）；七、记录机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。

33哪些房地产记录需要公告?

公告期是多长?

答：

申请房地产初始记录及申请补发《房地产证》需要进行公告，公告期别离为30日及6个月。

34土地的利用年期是如何确信的?

答：

凡与国土局签定《土地利用权出让合同书》的用地，其土地利用年期按国家规定执行。

即：

居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅行、娱乐用地四十年；综合用地或其他用地五十年。

35什么叫宗地?

宗地号代表什么意思?

答：

宗地是地籍的最小单元，是指以权属界限组成的封锁地块。

深圳市的土地，以宗地为大体单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：

区、带、片、宗，从大范围逐级表现其所在的地理位置。

如：

B107-24那个地号表示福田区第1带07片第24宗地。

36什么叫宗地图?

什么叫证书附图?

答：

宗地图是土地利用合同书附图及房地产记录卡附图。

它反映一宗地的大体情形。

包括：

宗地权属界限、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。

证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部份，要紧反映权利人拥有的房地产情形及房地产所在宗地情形。

37什么叫确权?

答：

确权是依照法律、政策的规定，通过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、记录注册、发放证书等记录规定程序，确认某一房地产的所有权、利用权的隶属关系和他项权利。

38权属调查包括哪些内容?

答：

房地产权属调查包括：

审查土地来源是不是合法，占地是不是超出规定的范围；审查建筑物有无加层、超面积、改结构、改用途等情形；确信房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时刻、利用年限、权利状况、转变情形和用途、价值、品级、座落等。

40什么叫衡宇的基底面积?

答：

衡宇的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

41什么叫衡宇的建筑面积?

衡宇的建筑面积包括哪些?

答：

衡宇的建筑面积是指建筑物各层外墙（或外柱）外围之内水平投影面积之和。

衡宇的建筑面积包括利用面积（深圳的利用面积包括墙体的面积）和公共面积二个部份。

42什么叫衡宇的公共面积?

答：

衡宇的公共面积是指建筑物主体内、户门之外可利用的面积，包括层精湛过22米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。

43衡宇的公共面积如何分摊?

答：

每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：

1有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算。

2如无面积分割文件或协议的，按其利用面积的比例进行分摊。

即：

每户应分摊的公共面积=[SX（]应分摊公共面积各户利用面积之和×每户利用面积。

44衡宇的建筑面积、公共面积由什么部门来确信?

45什么是房地产转让?

答：

房地产转让，是指合法拥有土地利用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过生意、互换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。

46哪些情形需要办理房地产转移记录?

答：

经初始记录的房地产，有下列情形之一的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移记录：

1生意；2赠与；3互换；4继承；5共有房地产的分割；6人民法院裁决、裁定的强制性转移；7依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。

47房地产转让应遵循的原则是什么?

答：

房地产转让应当遵循合法、公平、志愿和诚实信用的原则。

48房地产生意合同应当具有的条款有哪些?

答：

房地产生意合同应当具有以下条款：

1当事人的姓名或名称、地址；2房地产权利证书编号；3房地产座落的位置、面积、四至界限；4土地宗地号、土地利用权的性质和年期；5房地产的用途；6生意价款及支付方式和日期；7房地产交付利用的日期；8公用部份的权益分享及共有人的权利义务；9违约责任；10合同纠纷的解决方法；11合同生效的条件及时刻；12两边以为必要的其他事项。

49楼花是不是能够转让?

答：

预购的楼花当预购方付足购房价款总额25%以上时，可凭已在记录机关备案的生意合同再转让，并在合同背书上载明再转让的价钱等情形。

50什么样的房地产不能转让?

答：

下列房地产，不得转让：

1依照城市计划，市政府决定收回土地利用权的；2司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；3共有房地产，未经其他共有人书面同意的；4设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；5权属有争议的；6法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。

51有哪些行为不属于房地产转让?

答：

下列行为不属于房地产转让；1共有人之间对共有房地产的分割；2国家机关、由财政拨款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政挑唆。

52有哪些行为视同房地产转让?

答：

下列行为视同房地产转让：

1以房地产作为出资与他人成立法人企业的；2一方提供土地利用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产权分成的；3收购或归并企业时，房地产转移为新的权利人所有的；4以房地产抵债的；5国有企业之间或其他组织之间的房地产挑唆。

53房地产转让时，其它公用设施是不是一路转让?

答：

房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或其他公用设施所拥有的权益同时转移。

房地产第一次转让合同对停车场、广告权益没有专门约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有专门约定的经房地产记录机关初始记录，由记录的权利人拥有。

54什么是房地产互换?

答：

房地产互换是指当事人将各自拥有的房地产相互转移给对方的法律行为。

55房地产互换有差价的，差价部份如何办理?

答：

房地产互换有差价的，应当就差价部份按有关规定交纳税费。

56什么是房地产赠与?

答：

房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。

57什么情形下，房地产赠与免交土地增值费?

答：

父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与、互换免交土地增值费。

59在什么情形下买房需签定房地产现售合同?

在什么情形下买房需签定房地产预售合同？

答：

欲购买已完工验收、交付利用的商品房，生意两边需签定房地产现售合同。

购买尚未完工验收的房地产时，应签定房地产预售合同。

60房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件?

答：

房地产开发商预售房地产应当符合下列条件：

（一）土地利用权已经依法记录，取得房地产权利证书；

（二）取得《建筑许可》和《动工许可证》；（三）除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；（四）房地产开发商和金融机构已签定预售款监管协议；（五）土地利用权未抵押或已解除抵押关系。

符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《房地产预售许可证》。

核定为外销的商品住宅，还应发给《商品住宅外销可证》。

61向开发商购买一手商品房属什么转移?

答：

属房地产二级市场转移。

62办理房地产二级市场转移需提交什么文件?

答：

（1）《房地产转移记录申请书》；

（2）《房地产证》或其它权利证书；（3）生意合同书；（4）行政划拨或减免地价款的土地，需提交市局或分局同意转让的批准文件及补足地价款的证明；（5）市、区房改办的批复及分户汇总表；（6）身份证明；（7）非法人单位的，需提供其产权部门同意转让的证明。

63向其它单位或个人购买二手商品房属什么转移?

答：

属房地产三级市场转移。

64办理房地产三级市场转移需提交什么文件?

答：

（1）《房地产转移记录申请书》；

（2）《房地产证》或其他房地产权利证明书；（3）身份证明；（4）生意合同书、或赠与书、或继承证明文件、或互换协议书、或有关行政机关的行政决定书；（5）行政划拨、减免地价款的土地，需提供市局或分局同意转让的批准文件及补足地价款的证明；（6）非法人单位的，需提供其产权部门同意转让的证明。

65向开发商购买一手商品房申请记录时，购房者需交的税费有哪些?

答：

需交①印花税：

数额为交易价的万分之五，每证另贴花5元。

②记录费：

数额为交易价的千分之一。

66三级市场转移需交哪些税费?

答：

卖方应交的税费有：

（1）营业税：

为售价的5%；

（2）城建保护税：

为售价为的005%；（3）印花税：

为售价的005%；（4）有所得的，单位须交所得额15%的单位所得税，个人须交20%的个人所得税；（5）有增值的，须交增值额20%的土地增值费。

买方应交的税费有：

（1）印花税：

为售价的005%；另每证贴花5元；

（2）记录费：

为记录价的01%。

67土地增值费的收取有什么规定?

答：

①凡1993年1月1日以后通过招标、拍卖方式取得土地利用权的，土地利用者第一转让房地产时，免交土地增值费。

②从1993年11月9日起发生转让行为的，转让人应按土地增值额的20%交纳土地增值费。

③1993年11月9日以前，以协议方式取得土地利用权或已发生转让的房地产，其土地增殖费的交纳标准为按土地增值额的40%?

00%不等。

68什么情形下可变更或解除房地产生意合同?

答：

发生下列情形之一的，能够变更或解除房地产生意合同：

（一）经当事人两边协商一致，而且不因此损害国家利益和他人利益的；

（二）因不可抗力致使房地产生意合同无法履行或不能全数履行的；（三）因一方违约，使房地产生意合同履行成为没必要要的；（四）显现房地产生意合同约定的变更或解除合同条件的。

一方当事人依照本条第

（二）、（三）、（四）项的规定要求变更或解除的，应当及时通知对方。

69什么样的防地产应经主管机关批准后方可转让?

答：

下列房地产应经主管机关批准，并补足地价款后，方可转让：

（一）通过行政划拨取得土地用权的；

（二）取得土地利用权时减免地价款的；（三）法律、法规规定的其他情形。

70以生意方式转让房地产时，一样条件下什么人有优先购买权?

答：

（一）房地产共有人；

（二）房地产承租人；一项房地产生意合同同时具有上列当事人时，按上述顺序依次享有优先购买权。

71如何识别真伪《房地产证》?

答：

①拿《房地产证》到市计划国土局测绘产权处、各分局产权治理科或市计划国土局信息中心查询，看是不是已有记录记录，房地产证号、房地产座落位置等是不是属实。

②注意识别《房地产证》上所盖章章的真伪。

要注意印章的利用日期及字体。

72什么叫房地产抵押?

答：

指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。

房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。

73申请抵押记录应提交什么文件?

答：

（一）《房地产抵押记录申请书》；

（二）房地产权利证书；（三）身份证明；（四）主合同和抵押合同。

非法人企业、组织的房地产抵押，应提交其产权部门同意抵押的批准文件；预购的房地产抵押时，应提交本条第

（一）、（三）、（四）项规定的文件和房地产生意合同书。

74预购的房地产如何进行抵押记录?

答：

预购房地产抵押时，应提交《房地产抵押记录申请书》、身份证明、主合同和抵押合同和房地产生意合同书等文件。

记录人员在房地产生意合同书上加盖抵押专用章。

76同一抵押物设立若干抵押权时，如何办理记录?

答：

以同一房地产设定若干抵押权时，抵押人在设定抵押权前，须将设定抵押权状况告知各抵押权人，抵押权的顺序以核准记录的前后为序。

77土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产抵押记录如何办理?

答：

凡企业土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产抵押，依照有关规定，其地面建筑物已经合法记录的，可同意单独以衡宇作抵押，在处分抵押物时，必需委托市不动产拍卖行进行拍卖或变卖，不动产拍卖行负责扣发应补交的地价款，凡行政、事业单位的房地产，不得擅自为企业提供抵押担保。

78记录人员如何办理房地产抵押记录?

答：

对核准抵押记录的，记录人员在抵押人的《房地产证》上他项权利一栏中加盖抵押专用章，填写抵押日期及抵押权人，并在房地产记录册上作抵押记录及录入电脑。

抵押记录应包括抵押人、抵押权人、抵押物名称、面积、价值、抵押金额、抵押期限等。

79借款期限届满时，记录机关可否迳为注销抵押记录?

答：

抵押权与债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。

借款期限与抵押期限不是同一概念。

借款期限届满时，记录机关不能迳为注销抵押记录。

80,什么情形下不能办理房地产抵押记录?

答：

（1）权属来源的性质是限制抵押（包括福利房、微利房、行政划拨土地、减免地价土地），而又未取得市局同意的；

（2）依照城市计划，市区政府决定收回土地利用权的；（3）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）法律、法规或市政府规定禁止抵押的；（7）除乡（镇）、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地利用权和依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地利用权之外的其它集体土地使用权。

81已抵押的房地产可否转让?

答：

依照《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产能够转让，但应当通知抵押权人并告知受让人转让房地产已经抵押的情形；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效。

82以房地产抵押向银行贷款，是不是必然要办理记录?

答：

以房地产做为抵押物向银行贷款，必然要到房地产记录部门办理抵押记录手续。

依照《中华人民共和国担保法》的规定，抵押合同自记录之日起生效，所以，只有办理了抵押记录，抵押合同才有法律效劳。

84什么情形属于房地产变更记录