房地产经营管理案例大学论文.docx
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房地产经营管理案例大学论文
房地产案例
1、房地产营销出现十大新趋势
二十一世纪，在新经济及全球经济一体化浪潮冲击下，中国房地产业的发展也进入一个前所未有、充满巨变的时代。
传统经济是以标准化、规模化、效率和层次为特征的，而新经济追求的是差异化、个性化、网络化和速度化；生产方式及消费行为的这种变化与技术差异逐渐缩小、产品日趋同质化的冲突，不仅加速了全社会范围内的产品更新换代，也促使企业在市场营销方面进行更多的创新。
中国房地产的市场营销也必须遵循这种方向及趋势：
趋势一：
速度制胜
在以“快鱼吃慢鱼”为主要竞争策略的新经济时代，很多产品的更新换代是在几个月甚至更短的时间周期里完成的，企业如果不能在第一时间里进行有效的、成功的市场营销，往往会造成产品的滞销及至落败。
市场营销的这种“速度制胜”同样适用于房地产业。
可以预见的是，一般地在3－6个月的时间里，如果不能确定适当的市场营销策略并以此吸引消费者的关注，那么相应的产品（项目）信息及品牌形象将难以得到有效的传播及塑造，从而面临被动的局面。
趋势二：
企业品牌的强化
长期以来，我们常常认为与消费者建立联系的纽带是产品（项目）的品牌，而不是企业的品牌；但事实上，随着产品更新换代的加速及市场环境的不断变化，正确的做法却是不应该为某个很快就会消失的产品塑造品牌，而应该为企业创立品牌，这样可以更好地实现消费者对企业的质量、信任和能力的认同，同时使品牌的寿命得以无限延伸。
另一方面，房地产企业由区域性向全国性的扩张以及连锁经营战略的实施，均要求更加重视、强化企业品牌的塑造。
当然，这也大大增加了品牌的管理难度，如一个企业的品牌族群可能容易产生互相矛盾及冲突的情况，同时也很容易出现“一荣”并非“皆荣”，而“一损皆损”的尴尬局面。
趋势三：
品牌的感性化
未来的市场竞争环境将充满更多的变数及柔性化；品牌也变得更加不稳定、更加不好把握及更加感性化；品牌不只是与其它竞争者相区别的符号（标志），而将更重视消费者使用该品牌时所获取的心理感觉。
房地产品牌往往以代表某种“生活方式”的面目出现，而逐渐弱化那些仅限于产品功能性的品牌形象；房地产品牌也将拥有更多的亲和力及人格化，如以企业家、专家、名人及消费者为形象代言人的做法会较流行。
趋势四：
重视品牌定位
为品牌进行定位有利于赋予及发展其个性、丰富其内涵、增加联想及提高忠诚度，同时也能有效地将资源优势转化为市场优势。
可以预见的是，全能的、多元化而定位模糊的房地产品牌不具备较强的市场竞争力，只有那些致力于适应某类市场需求细分定位，并且努力发展专业化、个性化生产经营的房地产企业及品牌才最具有生命力。
因此，占有多类型土地资源优势的企业往往并不会比“零库存”土地资源的企业具备更多的优势，因为企业在确定需求类型的导向及品牌的形象定位后，再去组织生产经营会更符合市场经济的规律及要求。
趋势五：
双向沟通传播
真正以消费者为主导地位的时代将来临，传统的以生产经营者为主导的“告知和说服”的单向诉求的传播方式，将彻底地转变为重视消费者利益的“吸引和理解我”的双向沟通传播方式。
因此，房地产业的品牌传播者应该准确地把握及预测未来社会生活方式的特征与消费潮流，充分尊重消费者的利益，并推行整合营销传播战略，才能真正塑造出“是消费者的朋友”的品牌。
趋势六：
市场营销的开放性
房地产业是自然、技术、经济、社会文化大系统中的一个子系统，它与“生态链”中的其他系统形成联动、融合与共生的状态。
因此，房地产的市场营销也将是开放性的，它在产品（服务）的功能效用、生活方式、情感价值与符号等多方面均与其他系统相联系及互相反映，诸如主题概念、复合地产概念的营销手段均会应时而生。
趋势七：
“标王”现象
随着房地产市场竞争形势的日趋激烈，同时由于房地产业的迅速扩张，如超大规模楼盘的开发、企业的兼并重组、跨区域品牌战略及连锁经营形式的出现，我们有理由相信，未来一些房地产企业也会选择类似酒类、家用电器行业的“标王”类型的市场营销推广方式。
这种现象的出现尽管不能说明其必然的成功或失败，但可以肯定地说这也是市场竞争的一种选择。
趋势八：
价格大战的爆发
房地产业市场的竞争无疑将会在创新（做第一）竞争、差异化竞争及价格竞争的多层次上展开。
特别是随着产品同质化倾向加强及市场营销策略的互相模仿及“克隆”，可以预见的是，大量的无创新的产品，又缺乏差异化营销手段的房地产企业，将不可避免地陷入“价格大战”之中。
而事实上，市场经济的功能就是优化配置社会资源，“价格大战”也是市场的进步，给消费者带来的是更好的产品（服务）及价值。
因此，塑造强势品牌，并在“价格大战”中不伤损品牌形象，将是未来必须做好的一项工作。
趋势九：
品牌联合的方面
新经济条件下，实现了社会资源共享及组织结构的“扁平化”，企业的合作、品牌的联合也呈现出一个全新的格局，并且在一定程度上也为创立品牌提供了新的途径。
房地产品牌联合的三个方面：
一是房地产企业品牌与品牌之间的横向联合；二是房地产企业品牌在产品、服务的各个环节上与其他产业品牌的纵向联合；三是一种“内置式”的品牌输出联合，如英特尔公司的“IntelInside”计划，通过输出其服务品牌，并在营销推广方面给予输入方以利益，从而形成了多赢的局面。
再如“阳光100”项目开发的“Mia计划”（个性化家居顾问服务），其所创立的住宅精装修服务方式及品牌同样可以向其他项目进行输出。
趋势十：
客户满意度的目标
尽管还存在“心动不如行动、行动不如嘴动”的营销误区，但在新经济是代，营销更加注重“以人为本”，更重视通过实际行动来创立品牌，并选择“客户满意度（CS战略的实施）”及客户保持率为主要的目标及标准。
房地产业也必须顺应这一趋势，并努力创造出“受消费者尊重的品牌”。
如在房地产全行业推行“三包”普惠制将成为一种现实。
2、宁波开通网上中心方便投诉物业服务
受浙江省宁波市建设委员会委托，宁波市物业服务网上投诉中心日前正式开通，借此方便广大业主的物业服务投诉，切实有效地解决业主生活中的物业纠纷。
今后，宁波市民在物业服务方面如有投诉、咨询，只要进入“宁波市物业管理协会网”的投诉中心板块，就可与市物业协会进行沟通。
宁波市物业管理协会承诺：
对所有投诉将做到有问必答，一般投诉5个工作日内予以回复。
据统计，目前宁波市有物业服务企业200家左右，管理着全市1148个物业项目，为近40万户业主提供物业服务。
3、物业管理案例分析－汽车被盗物业管理公司应负责？
【案情分析】2008年5月4日，某小区业主刘先生把桑塔纳2000汽车停在小区内的指定停车位上。
第二天早上，他发现汽车不见了！
刘先生立即向小区保安说明了车子被盗的情况，并报了警。
经公安人员侦查，确定该汽车系被他人盗走，但由于小区监控录像显示模糊，无法确认，汽车一直未找回。
刘先生认为，对于他的汽车被盗，物业管理公司负有不可推卸的责任。
因为其除了缴纳物业管理费外，每月还向物业管理公司缴纳120元的车辆停放费，物业管理公司对汽车负有保管的责任，应当赔偿其损失。
物业管理公司认为，他们收取的是“停车占地费”而不是“保管费”，其没有保管责任。
双方因此发生纠纷。
【律师说法】小区内停放的汽车被盗物业管理公司是否承担赔偿责任，关键在于物业管理服务合同对汽车管理行为的约定。
如果双方约定汽车停放为保管合同时，那么只要业主将汽车停放在指定位置，保管合同就生效，物业管理公司应该承担保管责任；如果双方在物业管理服务合同中对汽车停放未作出约定的，但按照汽车管理的规章制度，业主停放汽车办理了交接手续，且停放汽车经物业管理公司查验停放在指定位置的，双方构成事实上的保管合同关系，反之则不构成保管合同关系。
本案，物业管理服务合同中，对汽车的停放是否系保管关系未作出约定，但物业管理公司出具的停车收费凭证上，写明汽车的车主、型号及指定停车位置，而且进入小区的汽车必须经物业管理公司查验，物业管理公司还派专人负责核查汽车停放情况，刘先生的汽车经核实是停放在指定位置的，双方构成保管合同关系，物业管理公司应承担赔偿责任。
4、物业管理案例分析－业主在消防疏散楼梯内堆放杂物，物业管理企业能否进行干涉？
【案例】某商厦五楼是家百货公司，公司职员为了图个方便，将公司废纸箱堆放在消防疏散楼梯内，打算堆积到一定数量时再搬回仓库处理。
物业管理公司发现后，提出消防疏散楼梯适用于消防事故发生时紧急疏散人群的，不能将纸箱堆放在楼梯内，双方就此问题产生了矛盾。
【解答】消防疏散楼梯是物业区域内共用设施，有特殊的用途，百货公司不得将纸箱堆放在楼梯内，物业管理公司应当对此行为进行制止。
《物业管理条例》第50条规定，“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法需要改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。
”物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生产、生活需求所必需的，其设计对于物业管理区域内来讲是一体的，因而其用途不得随意改变。
如随意改变其用途，不仅不能发挥其规划设计的功能，而且还会该造成事故隐患。
例如，共用走廊、楼梯是用于正常通行的，不得堆放杂物，否则会妨碍通行，还可能会引起火灾；客用电梯不得作为专门运输货物的工具使用；停车场是用于停车用的，也不得堆放杂物或者建设违章建筑等等；消防疏散楼梯是用于消防事故发生是紧急疏散人群的，在正常情况下不得作为通行楼梯使用，也不得堆放杂物，造成堵塞等。
百货公司将纸箱子堆放在消防疏散楼梯内，存在安全隐患，该行为应予以制止。
《物业管理条例》第66条，违反本条例的规定，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，“由县级以上地方人名政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
”行为人为个人的，处1000元以上1万元以下的罚款；行为人为单位的，处5万元以上20万以下的罚款。
对物业管理区域内的违规行为进行制止，是物业管理公司的职责范围。
《物业管理条例》第46条第1款规定：
“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
”第47条规定：
“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。
”因此，物业管理公司发现百货公司职工的违规行为后，依法予以制止，行为人应当纠正。
【法律依据】《物业管理条例》第46条第1款、第47条、第50条、第66条。
5、前车之鉴之大河房产系列购房案例分析
案例一：
新乡的李先生于2002年10月预订了一套商品房，并与开发商签订了预订协议，开发商也收取了定金，并承诺小区房屋每平方米售价将在1300～1500元。
然而该公司开发的项目一直到2004年3月才开始动工，并且每平方米售价增加了400元，而2004年年初新乡市同样地段、同等楼层的房价也只是每平方米1500元左右。
交了定金的李先生很愤怒，他认为开发商不履行承诺，不但开工时间晚，而且私自提高房价，严重侵害了他的权益，他无法接受开发商这种做法。
律师分析：
李先生反映的问题，如果其在预订协议中标明了房屋单价，开发商又私自提高房价，李先生可以依据《中华人民共和国担保法》第八十九条：
“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的，应当双倍返回定金。
”向开发商主张双倍返还其定金。
值得注意的是“订金”和“定金”一字之差，却有很大差别，“订金”没有法律效应，要防止开发商在开具发票时耍花招，将“定”字写成“订”字。
案例二：
郑州邹女士的电动自行车去年年底在自己居住的小区内丢失，她及时把情况告知了物业公司，又向所辖派出所报了案。
事后，邹女士曾与物业公司多次交涉，请求赔偿，但一直没有结果。
该物业公司解释说，在小区管理初期曾实行登记收费，车库都有专人管理，但后来由于经费原因不再聘用车辆专管人员，也不再收取停车费，邹女士说：
“物业公司连最基本的车辆安全都保证不了，以后居住在这里岂不是一点安全感都没有？
”
律师分析：
如果物业公司在与业主签订服务合同时约定物业公司有看管车辆的义务，在业主车辆丢失时，物业公司就有赔偿的责任。
另外，如果物业公司承诺提供２４小时的保安服务，而又有确切证据证明物业公司未能提供２４小时保安服务而导致丢车，则业主可以要求物业公司按服务合同追究其违约责任；如果物业公司未对此项事务明确责任，遇到纠纷时就难以解决。
案例三：
郑州的宋先生于2002年在苏州购置了一套商品房，合同上标明建筑面积为114.86平方米，但是，在去年开发商发放产权证的时候才发现面积多出了16.53平方米，宋先生问销售员，他们没能给出正面解释，只说是开发商工作失误造成的。
宋先生认为这是开发商工作失误导致他的误购，多出面积的费用应当由开发商承担；但是开发商认为这房子终究是宋先生自己住，所以全部费用应当由宋先生承担，双方至今没有达成共识。
律师分析：
根据《商品房销售管理办法》第二十条以及法释７号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条都规定了具体的解决方式。
法释〔２００３〕７号第十四条规定：
出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符时，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定的或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。
买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
宋先生可依据此法律解释的规定与开发商协商解决，协商不成的可以向其管辖的人民法院起诉。
案例四：
安女士所住的小区有78个地下停车位，开发公司卖掉了一部分，其余的车位都被物业公司出租出去了，安女士问：
“地下停车场应当属于小区的公共设施，应当归业主使用，开发商有权力出租出去吗？
”
律师分析：
开发商是否有权出租或卖掉地下停车位，这主要取决于购房者在与开发商签订房屋买卖合同时对地下停车位作何具体的约定，开发商应严格履行其合同义务。
但如果开发商未对地下停车位作任何约定，开发商就有权出售或出租此地下停车位。
所以安女士可据其与开发商签订的房屋买卖合同维护自己的合法权益。
另外，也建议购房者在与开发商签订房屋买卖合同时，尽可能详细具体。
案例五：
郑州某房地产公司与一商户签订商品房买卖合同，约定商户购买正在建造的商品房，并一次性付清款项。
当商户入住后在办理房产证时，发现由于该房地产公司不能提供《商品房预售许可证》而无法办理房产证。
而后，该商户将房地产公司诉至法院，请求退房、返还购房款并赔偿经济损失。
律师分析：
根据相关规定：
商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
在本案中，该房地产公司未取得也未向购买人出示商品房预售许可证明，没有履行法律所规定的义务，侵犯了商户的合法权益。
根据以上法律规定，商户可以选择以下途径保护自己的合法权益：
一、可以请求确认合同无效，要求退房、返还购房款并赔偿经济损失；二、如果商户愿意取得该房屋，并且房地产公司在合理期限内能够补办《商品房预售许可证》的，合同可以继续履行，同时商户还可以请求赔偿相应的经济损失。
案例六：
目前，商品房买卖90%以上是以广告形式向公众公开出售的，商品房广告虚假已经成为商品房纠纷中最主要的问题和消费者投诉的热点问题。
如声明小区内建有“30000平方米中心绿地”、“10000平方米人工湖”、小区内配套有商场、医院、学校、游泳馆、健身房等商业服务、文化体育、医疗卫生公共设施。
但业主入住以后，才发现广告中的承诺与现实相差千里，30000平方米的中心绿地“跑”到了马路对面的街心公园，10000平方米的人工湖变成了一个小小的污水坑。
律师分析：
根据相关规定：
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
以上类似的广告用语，特别是一些媒体上的广告更具有相当大的诱惑力，在多数情况下房地产公司均拒绝写进合同条款，但对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定确实有重大影响的，应当视为要约，具有相应的法律效力。
因此，业主在购房入住以后，发现广告中类似的承诺没有兑现，可以要求房地产公司承担违约责任。
案例七：
王女士购买了某房地产公司承建的楼房，因该公司在房屋构建中擅自变动项目，使成品房与合同有不少出入。
新楼竣工后出现预制混凝土孔裂、承重墙裂缝、楼顶漏水、外墙体漏水等。
律师分析：
对于王女士的这种情况，可以申请有关鉴定部门进行质量鉴定，根据作出的鉴定结论，她可以采取以下措施维护自己的合法权益：
一、经质量检验确属主体质量不合格的，她可以请求解除合同并要求开发商承担相应的责任；二、经鉴定属于质量瑕疵，严重影响正常居住使用的，她可以请求解除合同并赔偿损失；如果未严重影响其正常居住使用，并且在保修期内，房地产公司应当承担修复责任；房地产公司拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，王女士也可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产公司承担。
另外，如果责任暂时难以确定的，应由开发商先行修复，待责任确定后，再由相应的责任人承担因修复所造成的费用，以保证业主的正常居住使用。
案例八：
李先生到某房地产公司开发的一个小区挑选了一套中意的房子，并签订了购房合同，便安心等待交房。
不过到了交房日期，却没有接到房地产公司的通知，李先生便打电话到该公司询问，被告知延期交房。
李先生又等了一段时间，还是没有任何音讯，就去该公司询问。
令李先生吃惊的是，他所挑中的房子已另有主人。
原来，就在与李先生签订合同后不久，该公司以较高的价格将该房另售他人，导致李先生不能按照合同约定取得该房，就此发生纠纷。
律师分析：
像李先生的这种遭遇在实践当中时有发生，房地产公司为了追求一己私利，罔顾信用，恶意违约，严重损害了购房人的利益。
根据相关法律规定：
商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
案例九：
赵先生购买了一套100平方米的商品房，房产证上的面积记载也是100平方米。
可当其入住后，总觉得自己的100平方米跟朋友的100平方米有些差距，便委托有关鉴定部门进行了测绘，结果显示少了5平方米。
后赵先生便找开发商进行交涉。
律师分析：
对于赵先生的这种情况，可以根据他自己的具体情况选择以下处理方式：
一、他可以请求解除合同、返还已付购房款及利息；二、如果他同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由开发商返还给赵先生，面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还给赵先生。
另外，如果购房人购买房子的面积误差比绝对值在3%以内（含3%），则只能按照合同约定的价格据实结算，而不能请求解除合同。
如果房屋实际面积大于合同约定面积而买受人又同意继续履行合同，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，由购房人按照约定的价格补足；面积误差比超出3%部分的房价款，由开发商承担，所有权归购房人。
案例十：
周先生在某小区购房时，按照开发商的要求预交了1000元定金，过了几天，当他去找开发签订正式合同时，被告知房子已卖给另外一个交了10000元定金的购房人，后开发商只退给了周先生1000元钱。
律师分析：
在这起买卖当中，周先生所交的是“定金”，而不是“订金”。
如果是“订金”的话，那么开发商只退1000元给周先生的这种做法是没有问题的。
但是，周先生所交的是“定金”，从性质说，应属于立约定金，是为保证正式签订合同而交付的定金，不能因为1000元少于10000元就抹杀了其性质。
现在开发商既然不遵守约定，就应适用定金罚则，双倍返还定金。
案例十一：
张先生2003年3月与某房地产公司签订购房合同，张先生购买房地产公司正在建造的住房一套，约定2003年10月交房，但张先生入住以后，直到2004年10月仍未办下房产证，据调查，张先生不能按期取得产权证书的原因是房地产公司延迟提供办证所需的材料。
律师分析：
根据相关规定：
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
本案中张先生与房地产商约定的办证时间是交房之日起半年内，但过了一年因房地产公司的原因仍未能取得产权证书，张先生可以根据约定要求房地产公司承担已付购房款2%的违约责任。
案例十二：
梁先生2002年与某房地产公司签订了购房合同，约定2003年6月交房。
到了2003年5月，开发商打电话通知梁先生，称因为是精装修，本身工期就比普通商品房要长，再加上装修设计的调整，要推迟3个月交房。
没办法，梁先生只得再等待3个月。
到了2003年8月底，房地产公司还没有通过任何形式通知他拿新房钥匙，梁先生就急了，于是打电话去房地产公司咨询。
被告知还要等几个月，但房地产公司没告诉梁先生具体的交房时间。
直到2003年10月，梁先生才拿到钥匙。
梁先生要求房地产公司按照合同约定支付一定的赔偿金，但房地产公司负责人以已经征得业主同意为由，拒绝支付赔偿金。
律师分析：
房产商应该承担合同约定延期交房的违约金（或赔偿金），虽然梁先生同意延期两个月，但并没有同意免除房产商违约应该承担的责任。
关于延期交房的赔偿问题，买卖合同双方有约定的按约定赔偿，没有约定的，根据相关规定——逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
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