房地产抵押估价报告大学论文.docx

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房地产抵押估价报告大学论文

附件一

房地产抵押估价报告

（格式部分）

成套住宅

北京房地产估价师和土地估价师协会

二〇〇九年五月

声明：

在使用本文本时，如有疑议或需解释，请由所在单位向北京房地产估价师和土地估价师协会提交“释疑申请”。

协会认为有必要，将以书面形式进行解释或更正。

房地产抵押估价报告

估价项目名称：

××（按房产证上的坐落）抵押价值评估

委托方：

估价方:

估价人员：

估价报告作业日期：

估价报告编号：

致委托方函

致函对象（为委托方的全称）

致函正文①估价对象位置、建筑面积、土地面积、权属状况、用途描述

②估价目的

③估价时点

④估价结果

⑤参与本报告评估的估价师

⑥房地产估价结果，包括市场价值、抵押价值

特殊事项说明表

现房屋产权性质

建成年代

土地使用权类型

法定最高土地年限

应补地价（元）

致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名）

二〇〇**年**月***日

估价师声明

我们郑重声明：

⑴我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

⑵本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

⑶我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。

⑷我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

⑸我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘），估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。

⑹没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。

⑺本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

本估价报告由XX公司负责解释。

参与本次估价的工作人员

参加本次估价的注册房地产估价师签名（至少有两名）

估价师姓名

注册证书号

签字

参加估价人员：

估价的假设和限制条件

1说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件。

⑴合法、持续使用前提

⑵权属清晰无异议，不属于行政法规规定不得抵押的房地产

⑶依据合理

⑷租赁或租约的影响

⑸优先受偿权利

⑹市场稳定、政策未有重大变化、排除不可抗力影响

2报告使用者注意的事项：

⑴估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；

⑵在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；

⑶合理使用评估价值；

⑷定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

3估价报告应用的有效期

估价报告

一、委托估价方

错误！

链接无效。

二、估价方

**公司

地址:

法定代表人:

房地产评估资质级别:

资质证书号：

联系人：

联系电话：

三、估价对象分析

1、估价对象位置及坐落

2、权益状况分析

（1）房产登记状况

房屋所有权证号

产权性质

房屋所有权人

产别

房屋座落

楼号或幢号

房号及部位

房屋总层数

所在层数

建筑面积（m2）

房屋用途

房屋结构

建成年代

（2）土地登记状况

土地使用权证号

土地使用权人

土地使用权性质

分摊土地面积（m2）

用途

年期

其它

（3）他项权利状况

抵押人

抵押权人

权利价值

抵押设定日期

（4）法定优先受偿权利状况

（5）对价格的影响分析

对估价对象存在的如抵押、租赁、共有权、查封和或有负债等对价格的影响进行分析。

3、实物状况分析

（1）建筑物状况

①公共部分：

结构形式

建筑类型

外立面装饰

大堂设计装修

楼道装修

电梯间及轿厢装饰

层户均数量

供暖

门禁系统

供气

安全及消防监控

热水

其他

②户内部分：

所在楼层

使用状况

现状用途

景观

户型

临街状况

采光、通风情况

各房间朝向

维护保养及成新状况

各个房间装修情况的描述

③其它

（2）小区状况

居住小区楼宇构成

容积率

交通组织方式

景观及绿化

小区封闭性

物业公司有无

物业费标准

车位状况

其它

（3）对价格影响的分析

4、区位状况分析

交通便捷度

道路通达度、公交线路、区域主要道路、距公交站点距离、距主干道距离、距地铁（城铁）站距离等因素的描述

自然人文环境质量

公园、大学、图书馆、烟囱、高压线等因素的描述

居住社区成熟度

居住用地比例、居住小区规模、小区入住率、社区发展完善程度、居民构成、小区品质等因素的描述　

基础设施配套情况

公建配套情况

周边商服、中小学、医院等配套情况的描述

未来发展潜力

5、市场背景分析

⑴宏观经济形势

⑵产业经济状况

⑶居住物业房地产市场状况

其他

6、最高最佳使用分析

遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

四、估价目的

为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值

五、估价时点

估价对象抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日。

但估价委托合同另有约定的除外。

估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

六、价值定义

抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括未缴纳的综合地价款，已抵押担保的债权数额及其他。

七、估价依据

1、国家法律法规；

2、住房和城乡建设部、国土资源部等部门规章；

3、北京市政府及有关部门的政策性文件；

4、技术标准

《房地产估价规范》【国标GB/T50291-1999】错误！

链接无效。

5、委托方提供的相关资料：

6、估价人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。

八、估价原则

⑴遵循合法原则。

⑵遵循最高最佳使用原则。

⑶遵循替代原则。

⑷遵循估价时点原则。

⑸遵循谨慎原则。

九、估价方法

成套住宅抵押估价对同一估价对象应选用适宜的两种估价方法进行估价，即市场比较法和收益法。

十、估价测算过程

（一）、估价测算过程

1、比较法，运用市场比较法估价应按下列步骤进行：

⑴选取可比实例，对可比实例进行情况说明。

⑵建立价格可比基础。

⑶进行交易情况修正。

⑷进行市场状况修正。

⑸区位状况修正。

⑹实物状况修正。

⑺权益状况修正。

⑻求出比准价格。

市场法估价测算汇总表

单位

可比实例1

可比实例2

可比实例3

说明

一、成交价格

总价

元或万元

单价

元/m2

二、成交日期

年月

三、建立比较基准后价格

统一房地产范围后价格

统一付款方式后价格

统一价格单位后价格

四、交易情况修正后价格

交易情况修正系数

％

五、市场状况调整后价格

市场状况调整系数

％

六、房地产状况调整后价格

区位状况调整后价格

区位状况调整系数

％

实物状况调整后价格

实物状况修正系数

％

权益状况调整后价格

权益状况修正系数

％

七、测算结果

总价

元或万元

单价

元/m2

2、收益法，运用收益法估价应按下列步骤进行：

⑴搜集有关收入和费用的资料；

⑵估算租赁收入（包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入）；

⑶估算运营费用（包括物业管理费、供暖费、税金等）；

⑷估算净收益；

⑸选用适当的报酬率或资本化率；

⑹选用适宜的计算公式求出收益价格。

收益法可参考下述公式：

其中：

V——房地产在估价时点的收益价格

A——房地产的未来第一年净运营收益

Y——房地产的报酬率

g——净收益逐年递增的比例

t——房地产的收益年限

收益法估价测算汇总表：

收益法估价测算汇总表

单位

数额

说明

一、潜在毛收入

元/年

其中：

潜在毛租金收入

元/年

减：

空置和收租损失

元/年

空置率

％

加：

其他收入

元/年

二、有效毛收入

元/年

三、运营费用

元/年

四、净收益

元/年

净收益率

％

五、收益期限

年

六、报酬率或资本化率

％

七、测算结果

总价

元或万元

单价

元/m2

注：

1．运营费用率＝运营费用/有效毛收入×100％

2．净收益率＝净收益/有效毛收入×100％＝1－运营费用率

十一、估价结果

1.确定估价对象的市场价值

详细说明估价结果及其确定的理由，如不同估价方法、结果合理性分析、权重确定及理由、加权结果。

2.确定估价对象的法定优先受偿款

（1）已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

（2）地价款（土地出让金）的欠缴情况

限制期以外的经济适用房、两限房，成本价、标准价、优惠价购房改房转让需要补缴地价款（土地出让金）的标准、金额。

3.抵押价值

抵押价值=市场价值-优先受偿款

变现能力分析

1.估价对象房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性。

2.变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度。

3.变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

附件

1委托方的身份证明文件或营业执照复印件

2估价对象的位置图

③估价对象周围环境照片

④估价对象内部厨房、卫生间及房间的照片，每个房间一张照片，有估价人员与勘察现场的照片

⑤权属证明文件

⑥法定优先受偿权利等情况的查询资料和调查记录

⑦估价中引用的其他专用文件资料

⑧估价人员和估价机构的资格证明等

房地产抵押估价报告

（参数部分）

（成套住宅市场比较法）

一、市场比较法参数体系

市场比较法针对北京地区成套住宅的市场情况，设置了市场状况、交易情况、区位状况，实物状况、权益状况五个比较因素。

市场比较法参数体系

比较因素

允许最大修正区间

具体取值详见指标取值说明

市场状况

交易情况

±3%

区位状况

交通便捷度（%）

±7%

自然和人文环境质量（%）

社区成熟度（%）

基础设施（%）

公共配套设施（%）

实物

状况

公共部分

±12%

户内部分

小区部分

权益

状况

权益状况

±3%

二、参数指标取值说明

1.交易情况修正系数

进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差。

有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：

（1）有利害关系人之间的交易；

（2）急于出售或购买情况下的交易；

（3）受债权债务关系影响的交易；

（4）交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易；

（5）交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；

（6）相邻房地产的合并交易；

（7）特殊方式的交易；

（8）交易税费非正常负担的交易；

（9）其他非正常的交易。

经过筛选合格后的可比实例的交易情况修正区间宜在±3%以内

2.市场状况修正系数

市场状况修正采用成套住宅指数进行，计算公式如下：

市场状况修正系数=案例交易月份指数/估价期日月份指数

北京市成套住宅指数建议由估价师根据北京市统计局或房屋租赁管理部门统计资料等各种信息综合确定。

原则上应选择交易日期在估价对象的估价时点前一年内的交易案例。

3.区位状况修正系数（修正幅度汇总不宜超过±7％）

（1）交通便捷度修正系数

交通便捷度指临街道路类型、级别和交通管制，距交通干道距离、距公交站点距离、距火车站、飞机场距离等。

交通便捷度修正系数根据房产坐落，进行修正，修正幅度为±4%。

交通便捷度调整系数表

单位：

影响因素

土地级别

一级

二级

三级

四级

五级

六级

七级

八级

九级

交通便捷度

-2.0～2.0

-2.1～2.1

-1.0～3.0

-1.2～3.2

-4.0～4.0

-3.1～3.1

-3.4～3.2

-4.5～4.5

-5.0～4.4

（2）自然人文环境质量修正系数

自然人文环境状况指名胜古迹、公园、污染源、大专院校、科研院所、人口流动情况等。

自然人文环境质量修正系数根据房产坐落，按照《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》中的“北京市基准地价级别范围”，确定房产所在位置对应的土地级别。

根据房产所在位置对应的土地级别，按照《自然人文环境质量修正系数表》，确定调整系数区间。

自然人文环境质量调整系数表

单位：

影响因素

土地级别

一级

二级

三级

四级

五级

六级

七级

八级

九级

十级

自然人文环境质量

-2.0～2.0

-2.1～2.1

-1.0～3.0

-1.2～3.2

-4.0～4.0

-3.1～3.1

-3.4～3.2

-4.5～4.5

-5.1～4.4

-4.0～4.0

（3）社区成熟度修正系数

居住社区成熟度指一公里半径范围内住宅物业类型、新建项目名称、售价等情况，同时考虑到未来3年内的发展潜力。

社区成熟度修正系数根据房产坐落，按照《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》中的“北京市基准地价级别范围”，确定房产所在位置对应的土地级别。

根据房产所在位置对应的土地级别，按照《社区成熟度修正系数表》，确定调整系数区间。

社区成熟度修正系数表

单位：

影响因素

土地级别

一级

二级

三级

四级

五级

六级

七级

八级

九级

十级

社区成熟度

-1.0～1.0

-1.1～1.1

-0.5～1.5

-0.7～1.6

-2.0～2.0

-1.6～1.6

-1.7～1.6

-2.3～2.3

-2.6～2.2

-2.0～2.0

（4）基础设施修正系数

基础设施状况指各种基础设施的配套完善程度。

基础设施修正系数根据房产坐落，按照《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》中的“北京市基准地价级别范围”，确定房产所在位置对应的土地级别。

根据房产所在位置对应的土地级别，按照《基础设施修正系数表》，确定调整系数区间。

基础设施修正系数表

单位：

影响因素

土地级别

一级

二级

三级

四级

五级

六级

七级

八级

九级

十级

基础设施

-1.3～1.3

-1.5～1.5

-0.8～2.0

-1.0～2.1

-2.6～2.6

-2.1～2.1

-2.2～2.1

-2.9～2.9

-3.3～2.8

-2.6～2.6

（5）公共配套设施修正系数

公共配套设施状况指周边购物、餐饮、邮电、金融、超市等商业设施、文化体育设施分布及之间的距离。

公共配套设施修正系数根据房产坐落，按照《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》中的“北京市基准地价级别范围”，确定房产所在位置对应的土地级别。

根据房产所在位置对应的土地级别，按照《公共配套设施修正系数表》，确定调整系数区间。

公共配套设施修正系数表

单位：

影响因素

土地级别

一级

二级

三级

四级

五级

六级

七级

八级

九级

十级

公共配套设施

-1.4～1.4

-1.5～1.5

-0.8～2.0

-1.0～2.1

-2.6～2.6

-2.1～2.1

-2.2～2.1

-2.9～2.9

-3.3～2.8

-2.6～2.6

4.实物状况修正系数（修正幅度汇总不宜超过±12%）

（1）公共部分修正系数

评估师对估价对象和比较案例公共部分的各个因素包括建筑类型、结构、公共部分装修、设备、建成年代等公共部分调查因素进行综合比较后，进行修正，修正幅度在±9%。

（2）户内部分修正系数：

评估师对估价对象和比较案例户内部分的各个因素包括楼层、面积、户型、装修等户内部分调查因素进行综合比较后，进行修正，修正幅度在±6%。

（3）小区状况修正系数

评估师对估价对象和比较案例小区状况的各个因素包括楼宇构成、容积率、景观及绿化等小区状况调查因素进行综合比较后，进行修正，修正幅度在±9%。

5．权益状况修正系数（修正幅度汇总不宜超过±3%）

权益状况根据权益状况的构成因素进行修正，修正幅度在±3%。

房地产抵押估价报告

（参数部分）

（成套住宅收益法）

一、收益法测算公式

其中：

V——房地产在估价时点的收益价格

A——房地产的未来第一年净运营收益

Y——房地产的报酬率（资本化率）

g——净收益逐年递增的比例

t——房地产的收益年限

二、收益法参数体系

收益法参数体系及取值区间表

序号

项目名称