学人大厦租金评估实施报告.docx
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学人大厦租金评估实施报告
山东大学
学人大厦
租金评估报告书
鲁舜评报字（2015）第3711001号
评估机构名称：
山东舜天信诚资产评估有限公司
报告提交日期：
二〇一六年一月十日
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产由委托方、被评估单位申报，所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但评估报告并没有确认产权的意思表示。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
租金评估报告书.摘要
鲁舜评报字（2016）第3711001号
山东舜天信诚资产评估有限公司接受山东大学的委托，根据资产评估准则的要求，本着独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规的有关规定，按照公认的资产评估方法，对山东学府酒店管理有限公司学人大厦的年租金价格进行了评估工作。
被评估单位对所提供的财务资料及法律权属资料的真实性、合法性、完整性承担责任，我们的责任是对该楼在2015年12月31日这一评估基准日的租金价格进行评估，并发表专业意见。
现将资产评估情况及评估结果摘要报告如下：
1、评估目的：
为山东大学确定租金价格提供参考。
2、评估范围及对象：
山东大学校园内的学人大厦的租赁价格。
3、价值类型：
市场价值
4、评估基准日：
2015年12月31日
5、评估方法：
市场法和收益法
6、评估结论：
经评估学人大厦年租金的评估价值为104.7万元。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
租金评估报告书
鲁舜评报字（2015）第3711028号
山东大学：
山东舜天信诚资产评估有限公司接受山东大学的委托，根据资产评估准则的要求，本着独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规的有关规定，按照公认的评估方法，对山东学府酒店管理有限公司学人大厦的年租金价格进行了评估工作。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、资产占有方概况
本次评估的委托方和资产占有方均为山东大学
山东大学是教育部直属重点综合性大学，是国家首批重点建设的“211工程”和“985工程”大学，学校总占地面积8000余亩，形成了一校三地（济南、青岛、威海）八个校园（济南中心校区、洪家楼校区、趵突泉校区、千佛山校区、软件园校区、兴隆山校区及青岛校区、威海校区）的办学格局。
现有4所附属医院，3所非隶属附属医院，11所教学、实习医院。
拥有在职教职工7782人（不含附属医院）。
各类全日制学生达6万人，其中，全日制本科生41103人，研究生16607人，留学生1813人。
学校汇聚了一批杰出人才，共有教授1107人，博士生导师907人。
学人大厦位于山东大学校园内,由山东学府酒店管理有限公司经营。
山东学府酒店管理有限公司是山东大学投资的全资公司，经营管理有学府大酒店、学人大厦、学景大酒店、学林大酒店。
学人大厦位于山东大学山大新校（济南市历城区山大南路27号）院内，是山东大学进行学术交流、对外接待的窗口，学人大厦登记为山东学府酒店管理有限公司的分公司，营业执照注册号370100100004415，负责人潘超平，经营范围包括住宿、大型餐馆。
二、评估目的
使用权价值进行评估，目的是为山东大学转让该技术提供价值参考。
三、评估范围和对象
山东学府酒店管理有限公司
四、评估价值类型和定义
根据评估目的、市场条件、评估对象等因素，同时考虑价值类型与评估假设的相关性，确定本次资产评估的价值类型为：
市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日是2015年10月31日。
本次资产评估基准日的确定是根据相关经济行为的安排，本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，经委托方与评估机构协商确定的。
六、评估依据
（1）经济行为依据
山东山大胶体材料有限责任公司与山东大学签订《技术转让合同书》；
（2）法律法规依据
《中华人民共和国公司法》（2006年10月27日修订）
（3）评估准则依据
1、《资产评估准则——基本准则》（财政部财企[2004]20号）；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财政部财企[2004]20号）；
3、《资产评估准则——评估报告》（中评协[2007]189号）；
4、《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189号）；
5、《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2007]189号）；
6、《资产评估准则——工作底稿》（中评协[2007]189号）；
7、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中评协[2003]18号）；
8、《资产评估准则——无形资产》、《专利资产评估指导意见》（中评协[2008]217号）；
9、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
10、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218号）等。
（4）权属依据
山东山大胶体材料有限责任公司与山东大学签订《技术转让合同书》；
（5）取价依据
1、《可行性研究报告》；
2、评估人员市场调查的资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
无形资产的评估方法包括市场法、成本法和收益法三种方法。
本次评估中，一方面，由于委评专有技术具有唯一性和先进性，缺少类似市场交易案例，难以采用市场法评估；另一方面，该项专有技术实际发生的开发成本，在财务核算过程中存在不完整性，无法准确运用成本法评估。
因此，从评估工作的可操作性和评估结果的可验证性考虑，本次选用收益法评估。
（二）收益法具体描述
本次评估采用的收益法--即技术分成模型进行评估，具体方法是对专有技术实施后未来有限年期由该向技术所带来的超额收益（技术分成）折现（资本化）。
公式如下：
J=ΣRi/（1+r）i
式中：
J为专有技术价值；
i为预测年度；
Ri为第i年专有技术净收益；
r为适用折现率。
专有技术净收益＝年销售收入×收入提成率。
八、评估实施过程
（一）明确评估业务基本事项
与委托方就产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者、评估目的、评估对象与评估范围、价值类型、评估基准日、评估报告使用限制、评估报告提交时间及方式、评估服务费总额、支付时间和方式等重要事项进行商讨，予以明确，签订业务约定书。
（二）编制评估计划
评估工作计划包括确定评估的具体步骤、时间进度、人员安排，拟定资产评估技术方案等。
（三）核实评估对象
了解委评专有技术的基本情况，进行产权核实，关注资产权属。
（四）收集评估资料
从委托方、被评估单位以及政府部门、各类专业机构、其他相关部门和企业、市场流通环节等取到获取相关资料，对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理。
（五）评定估算
1、根据选取的收益法，选取相应的参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论；
2、对形成的初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。
（六）编制和提交评估报告
1、根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告，经评估机构内部三级审核确定资产评估报告书；
2、在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，向委托方提交资产评估报告书。
九、评估假设
在评估过程中，我们遵循以下评估假设条件；如评估假设不成立，将对评估结论产生重大影响。
1、公开市场假设、持续经营假设；
2、国家现行的方针政策无重大改变；
3、国家现行的利率、税负等无重大变化；
十、评估结论
按照上述评估评估程序和方法，经计算得出的该专有技术于2015年10月31日的评估价值为104.7万元。
评估价值计算表
计算年度
生产能力（万m2）
单价（万元）
金额（万元）
提成率
提成额（万元）
折现率
折现系数
现值（万元）
2015.11
0
2.94%
0
14.48%
1
0
2016.11
0
12
0
2.94%
0
14.48%
0.8735
0
2017.11
6
12
72
2.94%
2.12
14.48%
0.763
1.62
2018.11
9
12
108
2.94%
3.18
14.48%
0.6665
2.12
2019.11
27
12
324
2.94%
9.53
14.48%
0.5822
5.55
2020.11
27
12
324
2.94%
9.53
14.48%
0.5086
4.85
2021.11
50
12
600
2.94%
17.64
14.48%
0.4442
7.84
2022.11
50
12
600
2.94%
17.64
14.48%
0.3881
6.85
2023.11
100
12
1200
2.94%
35.28
14.48%
0.339
11.96
2024.11
100
12
1200
2.94%
35.28
14.48%
0.2961
10.45
2025.11
100
12
1200
2.94%
35.28
14.48%
0.2586
9.12
2026.11
100
12
1200
2.94%
35.28
14.48%
0.2259
7.97
2027.11
100
12
1200
2.94%
35.28
14.48%
0.1974
6.96
2028.11
100
12
1200
2.94%
35.28
14.48%
0.1724
6.08
2029.11
100
12
1200
2.94%
35.28
14.48%
0.1506
5.31
2030.11
100
12
1200
2.94%
35.28
14.48%
0.1315
4.64
2031.11
100
12
1200
2.94%
35.28
14.48%
0.1149
4.05
2032.11
100
12
1200
2.94%
35.28
14.48%
0.1004
3.54
2033.11
100
12
1200
2.94%
35.28
14.48%
0.0877
3.09
2034.11
100
12
1200
2.94%
35.28
14.48%
0.0766
2.7
合计
1369
16428
104.7
十一、评估结论使用说明
1、报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的公允价值，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
2、本次评估结论没有考虑将来可能承担的抵押、担保、诉讼赔偿等事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等事项，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
3、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
4、评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2015年10月31日起至2016年10月30日止。
十二、评估报告日
本次评估报告提出日期为2015年11月20日。
评估机构法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
山东舜天信诚资产评估有限公司
二〇一五年十一月二十日
关于《资产评估报告书附件》使用范围的声明
本资产评估附件仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，本资产评估附件的全部或部分内容不得提供给其他任何单位或个人，也不得见诸于公开媒体。
山东舜天信诚资产评估有限公司
二〇一五年十一月二十日
注册资产评估师的承诺函
山东大学：
受贵单位的委托，我们对山东大学拥有的“纳米纤维滤膜的宏量可控制备小试”专有技术权，以2015年10月31日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。
在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：
一、具备相应的执业资格。
二、评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致。
三、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
四、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。
五、充分考虑了影响评估价值的因素。
六、评估结论合理。
七、评估工作未受到干预并独立进行。
注册资产评估师签字：
注册资产评估师签字：
二〇一五年十一月二十日
资产评估委托方与产权持有者承诺函
山东舜天信诚资产评估有限公司：
因专有技术使用权转让事宜需要，现委托贵公司对该经济行为所涉及的“纳米纤维滤膜的宏量可控制备小试”专有技术使用权价值进行评估。
为确保资产评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，我单位承诺如下，并承担相应的法律责任：
1、资产评估的经济行为符合国家规定并已获批准；
2、委托资产评估范围与经济行为涉及的资产范围一致，不重复不遗漏；
3、纳入评估范围的资产权属明确、无争议，所提供的资产权属证明文件合法、有效；
4、已及时提供评估基准日至评估报告完成日期间所发生的涉及上述资产范围内的各类重大期后事项；
5、不干预评估机构和评估人员独立客观公正执业；
6、接受评估行政主管部门的监督检查。
委托方印章：
产权持有者印章：
委托方负责人签字：
产权持有者负责人签字：
日期：
年月日日期：
年月日
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