北海公寓项目策划书.docx
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北海公寓项目策划书
目 录
第一章总论………………………………………………1
第二章项目建设必要性…………………………………6
第三章建设条件与建设地址……………………………13
第四章工程方案…………………………………………18
第五章环境保护…………………………………………37
第六章节能………………………………………………42
第七章物业管理…………………………………………46
第八章实施计划与工程管理……………………………47
第九章投资估算与资金筹措……………………………49
第十章效益分析…………………………………………52
附件附图
1、企业法人营业执照
2、房地产开发企业资质证书
3、土地证明
4、规划证明
5、环保立项证明
6、建设项目招标方案
7、区域位置图
8、总平面布置图
第一章总论
一、项目名称及承办单位
1、项目名称
北海公寓项目
2、项目建设性质
新建
3、项目建设单位
实业总公司
二、工作依据
1、潍坊hhh实业总公司与山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书
2、《中华人民共和国城市规划法》
3、《城市规划编制办法》
4、《城市居住区规划设计规范》
5、《潍坊市城市总体规划》
6、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。
7、有关部门提供的证明和资料等
三、研究范围
1、项目建设必要性
2、建设条件与地址
3、规划设计方案
4、物业管理
5、环境保护与消防
6、节能
7、实施计划与工程管理
8、投资估算与资金筹措
9、经济和社会效益分析
四、工作概况
山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司在接受潍坊hhh实业总公司关于建设潍坊龙泽·名都项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论，根据目前潍坊市商业领域和住宅状况以及城市分区规划的有关要求，确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。
五、建设单位概况
潍坊hhh实业总公司是一家集房地产开发、经营、租赁、物业管理于一身的全民股份制中型房地产企业，法人代表李宪元。
公司成立于92年8月份，公司注册资本5000万元，公司股权构成为山东省经济技术投资公司1668万元，占33.36%；潍坊市经济技术投资公司1666万元，占33.32%；潍坊开发区发展总公司1666万元，占33.32%。
公司具有二级房地产开发资质，独立承担国家级高新区起步区两平方公里地产开发任务，已完成开发建设总投入3.2亿多元，使开发区起步区实现了“七通一平”。
自一九九八年，公司主要开发任务由地产转向房产，先后开发了鸢飞小区、东明小区、hhh家园、大学生高科技创业园、龙居苑小区、金马小区、安丘莲花山小区等项目，累计完成开发建筑面积50多万平方米，累计完成开发建设投资5.4亿多元，实现了经济效益和社会效益的协调发展。
历年获山东省、潍坊市重合同、守信用企业，开发区先进企业、经济效益杯企业称号。
公司成立十年以来，经过自己的不断努力，已发展成为我市较有实力的房地产开发商。
公司管理严格，内部管理制度和财务管理制度十分健全，奖罚激励措施较为完善，多年来造就和培养了一批专业知识高、技术能力强的专业人才。
公司现有技术管理人员40人，具有专业技术职称的32人，其中高级工程师5人，中级职称的16人（工程师10人，会计师5人，经济师1人），初级职称11人，员工整体素质较高。
六、研究结论
1、建设地址
该项目位于潍坊市高新技术产业开发区，蓉花路以东，玉清东街以北地块。
该区域基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设商住区的理想地段。
2、建设规模
该项目规划用地面积33281m2，净用地面积25072平方米，总建筑面积72597.9m2，其中住宅建筑面积65176.9m2，商业建筑面积2219.4m2，地下车库建筑面积5201.6m2。
总户数584户，停车位216个。
项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的居住社区。
3、物业管理
该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定为商家提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。
4、实施进度计划
该项目建设期计划为2年，工程拟于2007年8月份开工，预计2009年8月份竣工。
5、投资估算
该项目建设总投资为17809.1万元，其中工程费用10016.3万元，土地费用3004.8万元，其他费用353.8万元，不可预见费518.5万元，财务费用405万元，税费3068.6万元，销售费用442.1万元。
项目建设资本金6234万元。
6、资金筹措
⑴申请银行贷款3000万元；
⑵其余建设资金由建设单位自筹解决。
7、经济和社会效益分析
该项目的开发建设符合国家产业政策和潍坊市城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。
提高和改善了潍坊市区的居住环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善、环境优美的现代化居住社区。
同时可带动潍坊市建材工业和第三产业的发展。
企业年实现利润总额4297.2万元，具有良好的经济效益和社会效益。
主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
1
销售收入
万元
22106.2
2
销售税金及附加
万元
1226.9
3
土地增值税
万元
1841.7
4
总投资
万元
17809.1
5
利润总额
万元
4297.2
6
所得税
万元
1418.1
7
税后利润
万元
2879.1
8
投资利润率
%
24.1
9
投资利税率
%
41.4
10
投资净利润率
%
16.2
11
所得税后全部资金内部收益率
%
24.9
12
财务净现值（Ic=12%）
万元
507.5
13
投资回收期
年
2.5
第二章项目建设必要性
一、项目提出背景
随着改革开放的深化和经济的快速稳定发展，人民群众的生活水平得到了显著提高，但同衣、食、行等方面相比，居民的居住水平特别是城镇居民居住水平的改善和提高相对缓慢，因此加快房地产体制改革，提高市民的居住条件已成为各级政府面临的迫切任务。
近年来，我国房地产业保持了健康、快速的发展态势，培育住房消费，发展住宅建设，将是今后一段时期我国住宅与房地产业的中心工作。
2003年国家在武汉召开了全国住宅与房地产工作会议，提出了加强房地产市场的宏观调控，整顿和规范市场秩序，促进房地产业健康、协调发展，开放搞活二级市场，推进住房分配货币化，全面落实住房公积金制度，改进物业管理，进一步培育住宅消费。
该项目位于潍坊市高新技术产业开发区内，规划用地属性为二类居住用地、行政办公用地、商业用地。
该地块基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设中档综合居住社区的理想地段。
二、潍坊市房地产概况
2006年，尽管受国家“房产新政”影响，潍坊楼市一度有所震荡，但一个健康的正走向成熟的市场依然表现出了顽强的发展轨迹，2006年潍坊楼市依然活力十足，热点频频。
热点一：
“高层”政策推行，多层热，高层温
与“住宅郊区化”同步，在传统的市中心黄金地段，2006年，新建多层住宅小区已难觅踪影，由于2005年市政府有关政策的贯彻推行，“两片四带”一带一律要规划建设高层建筑，由此市中心仅存无几的少量多层住宅在2005年的市面上变得极为稀缺，由于潍坊人长年喜住多层的居住习惯短时间难以改变，加之高层存在价高、公摊大、物业费用高等情况，2005年出现了多层紧俏热销，升值幅度较大的行情，即便是一些远郊楼盘也大受追捧，多次调高了价格而高层住宅相较之下显得温温的，房价增幅较小，一些高层楼盘推出了优惠让利的措施。
热点二：
潍坊户型“减肥”，中小户型数量增多
前几年潍坊的新建商品住宅户型一直明显偏大，90多平方米就算是潍坊的小户型，甚至出现了不少180-200平方米的超大户型。
相比较2004年的楼盘，本年度潍坊新起楼盘的户型面积明显“减肥”，户型由上年的90-150平方米，以130-150大户型为主，已经缩减到70-140平方米，以80-120平方米左右为主，有的小区还设计了少量60多平方米的小户型。
而“酒店式小套房”30-50平米的超小户型在本年度更是大行其道。
究其因，一方面是2005年国家政策的调整使然，140平方米以上的大户型受到了限制，另一方面也是市场自身调节的结果，过大的面积必然带来过高的总价和相应的高额费用，对此潍坊市场缺乏有力的需求支撑。
当然，相对潍坊普通百姓的购买力和生活需求而言，80平方米以下，60平方米的左右的居家型小户型所占数量仍然十分短缺。
热点三：
大鳄入潍，房企走向品牌化
如同商业领域银座商城进驻潍坊，省内省外一些专业化程度很高的名牌房企在2006年更多地进入潍坊，如海信地产、中房、普利等，南方来的品牌房企则有浙商、闽商两大阵容。
与此同时，本地的房企也在2006年加速了品牌化的进程。
潍坊房企的品牌化，使得项目操作更加规范、专业、科学，楼盘开发更加注重质量和品牌形象，开发企业的诚信度，责任感大为加强，潍坊百姓将享受更好的住宅产品，并得到更好的物业服务。
热点四：
加料不加价，潍坊住宅品质进一步提高
2006年潍坊楼市受国家新政影响，购房者更为理性谨慎，对候选楼盘更加挑剔，要求开发商进一步提高品质，同时更加先进的开发理念由一些品牌企业引入潍坊，故而2006新建住宅的品质进一步提高，细节上更加讲求完美、人性化并更加符合潍坊的实际，2003、2004年多出现在中高档商品房中的中空玻璃、南向客厅、落地飘窗在2005年已普及到所有普通住宅，楼顶、墙体更多采用隔热保温的新式节能建材，景观绿化更加讲求“均好性”，户型不但普遍达到了新式户型的通透，而且更加讲求全明设计，有的楼盘甚至达到了100%全明设计，作为主力户型的100平方米左右户型面宽明显加大，尤其主卧室的宽敞舒适度得到了重视和加强，出现了一些面宽在4米左右的主卧室。
设计的精细度、房内面积的有效利用率大大提高。
2006年，潍坊市首次出现了更为舒适的带电梯的多层住宅，“下沉式客厅”、“下沉式庭院”“八角窗”、“拐角窗”等设计新元素也频频出现，这些都使得2006年的楼盘更加完美、舒适、现代时尚。
热点五：
商业地产热度不减产权商铺向专业市场转变
由于国家“新政”对商业地产的影响较小，2006年潍坊的商业地产依然热度不减，商业地产项目数目多、规模大，与2004年不同的是，曾一度蜂拥而上的“产权式商铺”在本年度大有收敛，商业地产的热点转向大型专业化市场的开发。
2005年，豪德广场、恒易星河轻纺城、健康街上的汽车装饰城、家居装饰城等专业化市场纷纷涌现。
同时2005年也是潍坊大型购物中心火爆登场的一年，山东最大单体MALL财富广场开盘，潍坊又一个SHOPPING-MALL项目世纪泰华三期泰华城奠基。
热点六：
住宅“郊区化”，“居住片区”概念出现
经过2003、2004年的开发，市中心最为核心的金钻地段——奎文区、高新区、或白浪河沿岸范围内的东风街、胜利街、福寿街之间地块，可供开发住宅地已十分稀缺难寻，2006年面市的楼盘中，健康街、北宫街，或是东风街、胜利街的东西两头已属于优选地段，北到玄武街，南到宝通街甚至过了胶济铁路南的也为数不少，已不足为奇。
在私家车的加速普及进程中，2006的潍坊新楼盘出现了明显的“郊区化”倾向。
与此同时，潍坊市已逐步形成了一些新的“居住片区”。
如白浪河两岸，虞河两岸形成了水景住宅带；如北宫街、健康街沿线；如北海路沿线作为新潍坊的交通轴和发展轴，在其东西两侧及南北两头已明显形成了潍坊的高尚住宅区，包括北头的经济技术开发区管委会周边一带；南部的九龙山一带，铁路南的坊子新区一带。
当然，这里所谓的“郊区”是相对的，随着城市中心的扩容，新规划的实施，这些目前看似乎还有些偏远的居住区不用多少年后很可能又将成为新的“中央居住区”。
三、现状楼盘调查
为了能满足规划设计的要求，更好的把握当地特征，通过对潍坊市房地产市场的部分楼盘进行了调查，选择了多个不同档次的高层社区：
碧水豪庭、康桥水岸、左岸华庭、领秀华城、风尚100等。
具体情况详见以下表格：
现状楼盘调查表
小区
区位优势
价格
规划布局
环境设计
户型设计
碧水
豪庭
交通便利，位于民生街和青年路的交汇处，白浪河畔，临近新人民公园、风筝广场。
3000元起价
为成功人士打造生态景观豪宅。
布局以点式和行列高层结合，较为灵活，五栋板式，三栋点式，坐拥地势，雄踞河畔。
依托三大开敞式生态公园，碧海豪庭的绿化景观和白浪河50米的绿化生态休闲长廊融为一体。
户型面积以130m2至300m2为主、超大客厅，观景阳台。
康桥水岸
东风大街与虞河路交汇处南侧，临近城区的商业中心，交通便利，生活便利。
3000元起价
高级住宅。
五栋板式，两栋点式高层住宅，行列式布置。
张面河和虞河特有的二水交融的景观与小区的绿化结合，景观系统完善。
户型面积较大，层高3米，大面积的落地玻璃，观景凸窗，独有的大面积阳光浴室，地板采暖。
左岸华庭
位于路和福寿街的交汇处，处于新城商业圈。
2780元起价
大型的居住区，“仁、义、礼、乐”四个园区组团。
依托两侧的虞河公园，组团绿化为主。
户型面积以130m2至160m2为主。
领秀华城
北临健康东街，西侧为鸢飞路东侧为潍州路。
2800元起价
一栋点式高层
组团级设计，丰富视觉层次。
景观系统较为完善，景观优良。
户型面积多样，满足不同层次的人群需求。
风尚100
位于胜利西街，处于潍坊第一商圈，毗邻中百商厦、温州商贸城。
3000元起价
屋顶花园
Sohu精装修小户型，一室一厅一卫，拥有居家办公生活。
四、市场分析
潍坊房产市场日趋规范，整体处于上升趋势，在市场发展的过程中，可分为两个阶段，2003年之前是起步摸索阶段，以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
产品形式单一，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征。
2003年以后，振荡中走向发展的过渡阶段，客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。
品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于潍坊房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占潍坊市场。
产品多元化。
地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
该项目设计定位于中高档水平，从规划设计开始就高起点、高要求、高标准，突出特性，树立品牌，以超前的设计，一流的质量、完善的配套、卓越的物业管理抢占市场，真正做到物美价廉，市场前景十分乐观。
五、消费者定位和项目定位
消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生活的基本欲望与需求，才是楼盘的生存之本。
对潍坊可能的消费群研究：
1、事业较为成功，二次置业者。
要求：
小区配套完善，环境优美，物业管理齐全，房型能体现其身价。
预计：
房型要求四室二厅以上，配有停车位，面积在150m2左右，售价约45万元。
2、事业小成，二次置业者，年龄一般在40岁左右。
要求：
交通便利，小区配套、房间舒适、环境优美
预计：
房型要求三室二厅以上，面积在120-140m2，售价约为35万元。
3、有旧房，二次置业者（普通的潍坊市居民，主要消费对象）
要求：
改善居住质量，房型合理，尺度宜人。
预计：
房型要求以三室一厅或二室二厅为宜。
面积在90-120m2，售价约30万元。
4、事业起飞，首次置业者（已婚人士，年龄约30岁左右）
要求：
房型合理，尺度合适，能解决一般的居住要求，满足三口之家的基本居住要求。
预计：
房型要求二室一厅为宜，面积在80m2左右，售价约22万元。
5、参加工作不久，首次置业者（单身），年龄在25-30岁左右。
要求：
房型宜小，实用，兼做工作与生活之所，户型合理。
预计：
以一室一厅或二室一厅为宜。
面积约40-60m2，售价约15万元。
6、事业较成功者，有闲置资金从事房地产投资者
要求：
房型合理，不宜过大，小区配套完善
预计：
房型以一室一厅或二室一厅为宜，面积约为40-60m2，售价约15万元。
依据项目的区位、周边配套服务设施、道路交通、子女教育、社区文化等多方面理解，此项目的目标消费群定位为：
以二次置业人士为主，辅以首次置业人士以及少量投资人士。
这类人士见多识广，有独特的品位与品味，向往文化休闲高档社区。
该项目的开发建设具有切实可行的可操作性和立见成效的现实意义。
该项目的建设正是顺应了这一新形势、新需求，具有良好的开发潜力和需求空间，因此，该项目的开发建设是十分必要的。
第三章建设条件与建设地址
一、建设地区概况
潍坊市地处山东半岛中部，辖奎文、潍城、寒亭、坊子、寿光、诸城、青州、安丘、高密、昌乐、临朐等十二个县市区，总面积1.58万平方公里，总人口874万人，其中城区人口140万人。
潍坊市东接青岛，西靠淄博，南连日照，北邻渤海湾，地理位置优越，经济较为发达，是无数商家向往之地。
近年来，通过潍坊国际风筝会的举行，更是将潍坊推向、轻工、化工、食品、建材、纺织、医药等支柱产业各领风骚了世界。
潍坊作为一座新兴的工业城市在齐鲁大地崛起，机械、电子。
随着改革开放的不断深入和经济建设的快速发展，人民生活水平不断提高，综合经济实力明显增强，截止2006年完成地区生产总值1720.9亿元，增长16.5%；财政总收入177.7亿元，其中地方财政收入88.5亿元，分别增长26.1%和26.4%；社会消费品零售总额573.6亿元，增长16.3%；居民消费价格总水平上涨1.0%。
成为半岛城市群中最具活力的城市之一。
二、建设地址
该项目位于潍坊市高新技术产业开发区，蓉花路以东，玉清东街以北地块。
该区域基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设商住区的理想地段。
附：
区域位置图
二、自然条件
1、地形、地貌、地质等资料：
潍坊市位于东经118°00’120°01’，北纬36°30’37°36’,在大地构造上属华北台地，处在鲁西隆起、沂沭断裂带、鲁东隆起三个次级构造的交汇处，地势南高北低，坡向莱州湾海岸，南部为丘陵，中北部为平原。
根据国家地震局2001年《中国地震烈度区划图》，该工程所在区域为7度烈度区，小区内所有建构筑物均按国家抗震设计规范设防建设。
2、水文、气象资料：
该项目所在地位于潍坊市市区，属暖温带半湿润季风区，气候温和，四季分明，雨量集中，雨热同期。
气温：
历年平均气温：
12.2℃
历年平均最高气温：
19.2℃
极端最高气温：
40.7℃
历年平均最低气温：
7.7℃
极端最低气温：
-21.4℃
降雨量：
历年平均降雨量：
646~677mm
年最大降雨量：
1215.7毫米
年最小降雨量：
372.3毫米
湿度：
历年平均空气湿度：
67.5%
年最大空气湿度：
90%
年最小空气湿度：
55%
风向风力：
夏季主要风向为：
东南风
冬季主要风向为：
北风
历年平均风速：
3.5米/秒
最大风速：
20米/秒
霜冻：
历年平均冰冻期52天
历年平均霜期79天
冻土深度：
490毫米
历年平均日照总时数为2792小时。
从地质、水文、气象等条件来看，对工程建设无不利影响。
四、市政配套设施条件
1、交通
潍坊市位于山东省交通枢纽的核心地带，地处素有山东“半岛走廊”之称的咽喉要地，胶济铁路横贯东西，联通全国各地。
国道及城乡公路四通八达，济青高速公路、潍莱高速公路、潍徐、潍德、烟潍、潍石、王潍等多条干线公路途经或靠近昌乐县。
北部沿海已建有港口3处，22个泊位，年吞吐量113.6万吨，可直通大连、天津等地。
市内现已开通30多条公共交通路线，拥有公共交通车辆357辆，公交运营路线长达587公里，市区内还有2400多辆出租汽车。
该项目位于高新技术产业开发区内，蓉花路以东，玉清街以北，并有多条公交线路自门前经过，交通顺畅。
2、给排水
该项目用水由潍坊市自来水公司供给，自就近市政给水管网引入DN200的给水管作为给水主管道，供水水压、水量有保证，饮用水质达到《生活用饮用水卫生标准》。
该项目排水实行雨污分流制，雨、污水汇集后就近分别排入市政雨、污水管网。
3、供电
该项目用电由潍坊市供电公司供给，自就近市政供电网接线，在区内建设变配电室，即可满足项目用电需要。
4、燃气
该项目燃气由潍坊市天燃气公司供应，自就近燃气管道接入燃气管线，在区内建设燃气降压站，经调压后供给用户，可满足项目用气需求。
5、采暖
该项目采暖热源由潍坊盛源热力公司供应，自就近的市政供汽管道接入供热管线，在区内设热交换站，即可满足项目冬季采暖需求。
6、电讯
潍坊市以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成高效迅捷的通讯网络，各类信息能够及时传输交流，为项目的通讯提供了便利条件。
7、教育
潍坊市教育层级结构设置合理，城区内现有普通高校和成人高校5所，普通高中7所，普通初中64所，小学351所，各校规模适当，教育设施先进，师资力量雄厚。
多年来，适龄儿童入学率、九年义务教育普及率均达99.5%以上，初中入学率达98.9%，高中阶段普及教育也得到快速发展。
开发区内有幼儿园，附近有小学，小区内适龄儿童、适龄青少年入学较方便。
8、医疗卫生
潍坊市市区现有第一人民医院、第二人民医院、中医院、市立医院、市立二院、解放军第89医院、潍坊医学院附属医院等十多家大型专业医院，并且现在潍坊社区医疗机构、医药超市发展较快，居民买药、看病很方便。
9、消防
潍坊市消防局根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，以“消防结合、以防为主”的原则组织消防。
整个城区消防给水以城市自来水为主，消防设施按防水规范要求设置，沿城市主干道每隔120米设一消火栓，次干道每隔150米设置一消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。
该项目的消防应按《建筑设计防火规范》和《建筑灭火器配置设计规范》设计、配置。
第四章工程方案
一、建设规模
该项目规划用地面积33281m2，净用地面积25072平方米，总建筑面积72597.9m2，其中住宅建筑面积65176.9m2，商业建筑面积2219.4m2，地下车库建筑面积5201.6m2。
总户数584户，停车位216个。
项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的居住社区。
二、方案设计
1、规划依据
⑴《中华人民共和国城市规划法》
⑵《中华人民共和国建筑法》
⑶《中华人民共和国城市规划编制办法实施细则》
⑷《城市居住区规划设计规范》（GB0180-93）（2002年版）
⑸《住宅设计规范》
⑹《高层建筑设计防火规范》
⑺中华人民共和国现行的有关法律、法规、技术规定
⑻甲方提供的规划设计条件和设计要求。
2、规划原则
⑴公共优先--遵循城市透绿、和谐、怡景的指导思想，从城市的角度为出发，创造更多的观景视廊和更大的公共开放空间。
⑵以人为本—居住区建设应以人为本，创造人性化的居住环境，满足多样性的普遍需求，从环境的整体性统筹建筑、道路、绿化空间之间的和谐，为居住区居民创造一个舒适的居住生活环
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