房地产管理一期住宅小区安全技术防范.docx
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房地产管理一期住宅小区安全技术防范
XXX一期住宅小区安全技术防范基本配置
序号
项目
设施
安装区域或覆盖范围
现状
隐患
1
一期
围墙
小区周界（包括围墙、栅栏、围墙与外界私房相隔等）
砖混、铁质
需加固改造
2
围墙红外设施
瘫痪
需维修
3
一期门卫岗亭的出入口1个
道闸不含刷卡
岗亭需硬件整改。
4
一期和三期、四期、围墙相连，
砖混和待建
加固围墙
5
门岗
人车未能分流，外来车辆等级制度。
电动车摩托收发卡
凭证进出
道路窄切
6
消防
共计两个室外消防栓，可直接扑救5楼一下，楼层无消防设施
完好
设施不健全
7
一期
区域结构
别墅35栋、共计三层，面积均为180平方左右
实际状况
无
8
洋房8栋17个单元1号楼1个单元，6号楼4个单元其余共计2个单元1号楼一个单元进出口一个，单元门一个
现实际状况
无
9
其余两个单元均可进出，两个进出单元口，切天台相通
现实际状况
无
10
小区主要通道主干道一条，别墅、洋房区域机动车主要道路十字交叉，也属于消防通道
现实际状况
通道及消防通道窄
11
别墅房型三层，前后两个出口均为防盗门
现实际状况
防盗率低
12
3、5、7栋楼，没有二楼一层是车库12户，其余都是7层14户
现实际状况
无
13
无电梯，水电住户分开关在楼道内和一楼，楼栋总开关在楼右侧
现实际状况
暂无
14
玻璃材质单元门，门禁系统密码开锁
现实际状况
隐患大
15
楼道窗户结构每层窗户一个，
现实际状况
部分楼层窗户隐患大
16
现地产办公楼和私房相连进出口2个5层高
现实际状况
建议封闭
XXXX住宅小区安全技术防范基本配置
序号
项目
设施
安装区域或覆盖范围
配置要求
隐患
17
三期
出入口控制系统
楼寓（可视）对讲系统
管理副机
小区出入口1个（现状）
强制
未启用刷卡
18
对讲分机
每户住宅
强制
室内数量少
18
高层、A\B主次口及2楼小户型A\B栋侧入口
强制
暂无
18
监控中心
推荐
暂无
19
对讲主机
A\B楼栋主次出入口共计４个
强制
暂无
19
地下停车库与住宅楼相通的出入口2个
推荐
待建
20
管理主机
监控中心一套
强制
无
21
识读式门禁控制系统
出入口凭卡
检验和控制
装置
A栋主、次、测出入口3个
实际情况
暂无
22
B栋主、次、测出入口3个
强制
暂无
23
AB栋中间上2楼及下地下室1个共计2个
实际情况
暂无
24
共计8个出入口凭卡检验和控制装置
强制
暂无
25
控制、记录
装置
监控中心住宅楼栋出入口、电梯
强制
暂无
26
三期
A、B消防系统
消防
室外消防栓13个
强制
暂无
27
每层4个室内消防栓
强制
暂无
28
每层消防自动报警器3个
强制
暂无
29
1楼AB大厅消防报警装置2个，
强制
暂无
30
1楼AB大厅室内消防栓2个
强制
暂无
31
小区物业办公场所，售楼部、商铺
推荐
暂无
32
2楼小户型
9个室内消防栓个自动报警器
强制
暂无
33
业主室内紧急报警（求助）装置
住户客厅墙壁1个、其余房间无
强制
安装设计数量较少
34
三期
中控系统
中控室
监控画面32个，摄像头32个，云台旋转摄像头4个监控主机4台，消防灭火器4公斤10个，30公斤2个相应灭火器材若干
强制
无
35
控制、记录、显示装置
消防控制报警一台，监控中心，室内无空调的窗户
强制
对设备和人存在隐患
36
三期
实体防护装置
监控操作台一张
手动遥柄控制机一台
强制
暂未配置
37
围墙设施
商铺、AB栋等建筑物作为小区周界的，建筑物与财大和私房相隔外墙墙两堵（现阶段）
强制
急需安装
铁丝网
38
围墙安装红外自动报警系统一套
强制
暂未配置
39
住宅楼栋内一、二层公共区域与高层相通
强制
隔离划分开
40
三期楼层房屋结构
楼层
AB栋每栋共计33层：
一层大厅，及商铺门面4家，其余2层以上一层8户，电梯每栋3部，共计6部（含观光电梯2部）
暂无
41
天台
AB栋天台2个=消防逃生通道门2个及电梯机房两个
强制
门有隐患
42
水电井门
每层水、电井门两个
强制
暂无
43
防火门及逃生通道
每层4个防火门，两个消防逃生通道
强制
暂无
三木物业管理有限公司
秩序维护部安全防范工作方案
物业安全工作的重要性质：
物业安全管理的综合性强，是物业管理企业细微服务中的基本要求也是物管企业服务宗旨的体现。
现阶段小区人员复杂，出租用户多，商业加住宅难度大是物业服务管理的难点，外加销售需要安全管理做坚强后盾。
物业管理企业虽然在安全管理上困难重重，安全体现了物业管理的品牌。
据统计，安全管理工作量约占物业日常工作量的45%～60%，安全是物管企业生存的保证，安全是业主（用户）的第一需求，是安居乐业的根本。
业主消费的基本需求就是有一个安全、优雅的居住环境，所以安全工作始终摆在物业管理的首位，并贯穿于每个管理细节中，秩序维护工作是整个区域任何工作的基础。
一、区域介绍：
清水源小区一、三、四期占地面积9万平方，共计进出口目前3个，一期属于中档住宅，小区外加高档连体别墅35栋，配备秩序维护部门一个，现阶段共计人员15人涵盖中控人员，满编制应18人，一期共计255户，主要管理对象有业主和出租户，三期属于商住混合的高档住宅，目前AB楼栋共计进出口有9个，A栋分别：
主、次、侧及地下车库4个，B栋分别：
主、次、侧3个，AB栋中间上二楼及下F1楼各一个。
，一期安防设施老化瘫痪，切围墙未安装防护设施及门禁系统，周边紧靠私房，三期目前进入装修阶段，四期待建，因一期和三期始建不同，在安防硬件上存在很大差距，而且外加一三期练成一片管理切商住混合开放式，无法形成封闭式管理，对管理带来很大的被动.
二、管理组织架构:
物业经理
秩序维护部安全主管
中控室
秩序维护部班长
早班中班晚班
秩秩秩秩秩秩秩秩秩
序序序序序序序序序
员员员员员员员员员
三、安防管理：
1、人员：
进出口3个，一期2个实行人员、车辆凭证进、出登记核实制度，三期1个实行刷卡制度。
结合小区自身实际并制定相应的门岗管理制度，管理对象业主和租户，业主实行门岗长时间熟悉辨认，租户实行办理出入资料统计备案制度，减少对闲杂人员混入小区内。
2、车辆：
对待小区内部和公司内部车辆实行凭《车辆通行证》管理制度，对待外来车辆实行登记核实制度，对待外出车辆实行外出核实放行制度，对待货车物品外出实行凭条放行，挣得业主的同意凭《物品搬迁放行通知单》确认签字并核实物品属实后放行，对待摩托、电动车实行收发卡制度，
3、硬件：
围墙砖混结构而且较矮，围墙红外系统瘫痪。
单元门系统瘫痪。
监控设施基本能够使用，消防施舍匮乏，建议尽早加固围墙设施。
4、安全防范人员管理：
制定了整套的内部管理制度，如：
物品搬迁放行制度、巡逻签到制度、发现故障报修制度、及车辆巡查和车辆温馨提示、内部奖罚、考核制度、及秩序员员工手册、消防培训训练计划等。
以人为本抓好小区安全防范管理，
制度落实到岗，从上到下责任区域划分到人。
加强组织领导管理，将治安防范工作放在首位。
认真分析一三期治安形势，从强化管理制度组织体系入手，狠抓岗位职责制度工作的落实，加强夜巡、白查，形成安全负责人亲自抓，分管班长具体抓，巡逻队员按照细节具体实施（白天严格核实外来人员、车辆身份确认后放行，预防白天踩点，夜晚作案。
夜晚对外出的车辆和人员进行核实放行，及加强不定时巡逻签到）。
其它公司及部门员工配合齐抓共管的工作格局
四：
给每户业主发放一封争创“平安小区”的一封安全防范信，根据本小区业管理及地产下属物业自主经营自管的情况，组织辖区内各业主及商铺门面、明确他们的责任，督促他们“看好自家门、管好自家物”。
五：
做好节假日及案情高发时期阶段的安全防范通知提示。
六：
落实防范各项措施，加大宣传力度，提高治安防控能力，做好安全及消防防范工作宣传展示，以展板形式根据季节而定版面内容。
七：
召集业主召开安全及消防防范会议，加强与业主安全工作的沟通与交
八、抽调精干的夜巡队伍，由夜班班长负责，每天晚上不定时在交发案地域、安全盲区地段重点加强巡逻，特别是一期四周围墙（着重六号楼后围墙）三期前、后围墙加强夜间巡逻频率，加强中控重点时间、区域及重要可以情况画面的切换和放大监控防范和录象管理，对突发和应急事件的及时请示汇报。
对重点录象的保存和备份。
九、针对二期现状：
用电喇叭在二期辖区内喊话，提醒居民提高防范意识，关好门、锁好车，并用手电筒增强社区内的夜间照明，起到警示和威慑作用，防范小区区夜间无灯区域机动车和自行车被盗案件及其它案件的发生。
十：
加强硬件设施的更换、维修保养及投入。
具体：
加固一期六号楼后的围墙和周边四周的围墙，急需加固铁丝网和维修，三期靠前后围墙急需加固和加装铁丝网，因硬件安全防范工作是长期性，而软件人员管理存在一定的漏洞，安全防范被偷、被盗案件无可预性、可知性、和长期性，故硬件设施加强是必然的。
十一、做好应急突发事件应急的处置和演练及预安，做好消防应急预案和演练，注重每周训练及培训、和训练培训计划的制定和实施。
十二、具体家安全防范工作内容在：
《三木物业争创“平安小区”给业主的一封信》内。
十三、物业管理风险的防范及化解措施
（一）人身、财产安全风险的防范及化解措施
许多业主认为：
交了物业管理费，物业管理企业就应对业主的人身、财产负安全责任。
其实这是一个误区，物业管理企业只是依法成立的普通公司法人主体，不享有超出法律规定的任何行政管理权和行政处罚权，物业管理企业的工作人员包括保安人员都不具有超出普通公民的任何特权，其安全防范义务只能是一种合理范围的安全防范义务。
因此，物业管理企业在签订物业管理合同时，应明确约定对业主和使用人人身、财产安全不承担保险保管义务。
同时，为避免因管理不善而承担责任，物业管理企业也要建立并完善管理制度，实行来访人员进出登记制度。
来访人员必须经业主确认同意后方能进入；搬离小区物品必须经确认后方可放行；做好及保存完整的值班记录；对重点区域进行重点监控；及时发现和制止不法分子的侵害行为，在第一时间进行报警，协助公安部门制止和防范违法犯罪行为,尽到应尽的管理义务。
（二）停车场管理风险的防范及化解措施
停车场纠纷一直是物业管理纠纷的重要内容之一，因此，如何在纠纷中赢得主动,成为物业管理企业探讨的重点。
1、必须保证停车场的规划和建设符合法律规定，各类证件完备，停车场符合经营管理的条件，即停车场存在的合法性。
2、完善管理制度。
制作车辆停放服务公示牌，放置在停车场的显著位置，明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任;严格管理车辆的出入，对进出停车场的车辆发放停车凭证，对车辆明显的、已有的损害和破损应记载在凭证上，同时对停车场停放服务的具体内容和车辆停放人应注意的事项记载在该凭证上，告知车辆停放人。
3、为了避免风险，最重要的一点就是与车主签订书面协议，明确双方的权利义务关系，明确双方是车辆保管关系还是车位有偿使用关系，一旦发生纠纷，该协议就成了重要的证据资料。
（三）消防风险的防范及化解措施
物业管理企业在接手小区和大厦物业管理时，首先应确认接管的小区和大厦是否已通过消防部门的验收，取得消防验收合格证;其次，在业主进行装修时，物业管理企业应审查业主申请装修的项目是否影响结构安全，使用的材料是否符合消防要求;在业主装修过程中，要实施监督责任，对损坏公共消防设施和器械的行为即时进行制止和纠正;同时，在小区和大厦发生消防事故时，应第一时间报警，协助消防部门进行事故处理;定期对消防设施、器械进行检查，确保消防设施、器械完好和功能正常，确保相关人员能够熟悉和掌握消防设施的正确使用，尽到物业管理企业应尽的监管及维护义务。
（四）设备风险的防范及化解措施
依据《物业管理条例》，物业管理企业对小区和大厦的房屋本体和公共设施设备具有管理和维护义务。
因此物业管理企业应做好以下工作:
物业管理企业在承接物业时，应对房屋本体、公共设施设备等进行查验，对房屋本体、公共设施设备等现状和存在的问题进行交底和记录，并作为重要的资料进行保存;定期对房屋本体、公共设施设备进行检查、维护，发现隐患及时处理，保存好维护记录资料。
一时难以解决的，应采取相应的警示及防护措施，避免不利后果的发生。
（五）公共环境风险的防范及化解措施
在小区的物业管理活动中，物业管理企业要对于公共区域的绿化、消杀、环境污染的整改和施工等实施规范管理，各类标识系统一定要全面，尤其在施工现场周边设置明显标志并采取安全防护措施，避免造成他人人身、财产直接受到损害;确需临时占用、挖掘道路和场地时，应当征得业主委员会的同意。
施工结束后，应及时恢复原状，消除风险和隐患;在实施小区消杀项目前，应公告小区业主，提醒未成年人和宠物注意安全。
消杀过程中，对作业的区域应适当加以封锁。
除以上措施外，物业管理企业还可以为小区购买公共责任险，将可能出现的因物业管理过失要承担的责任风险转嫁到保险公司；另一方面可以将一些专业性较强、安全风险较大的业务，如外墙清洗、电梯维修、化粪池清掏等，包给专业公司;同时，应对物业管理企业的工作人员进行风险防范意识培养，从思想上树立风险防范意识，对工作人员进行专业的法律知识培训，增强风险防范的能力。
总之，物业管理行业的风险无处不在，还有待于各物业管理企业在实践中，找到妥善的风险防范及化解办法。
三木物业管理有限公司秩序维护部
2011年4月16日
三木物业争创“平安小区”给业主的一封信
尊敬的清水源小区住户：
您们好！
春节至今，接武汉市公安局“110”指挥中心警情统计，随着市场经济快速发展的落差，2011年武汉市住宅小区入室盗窃成抬头趋势。
给居民生活带来严重影响，今年市公安机关的工作重点是打击入室盗窃为主线。
现东湖高新分局及各派出所、物业企业、地产公司、政府机关人员关于评选“平安小区”的活动方案以公布。
我物业公司为争创“平安小区”需全体业主及公安机关共同参与，齐抓共管，群防群治。
创建“平安小区”的标准为：
保障小区秩序良好、安全有序，且发案率为零。
小区安全直观住户生的活环境质量和安居乐业，更需要对安全工作相互配合与支持并加强自身居家的安全防范。
将一切不安全的隐患、及发案苗头和消防安全隐患消灭在萌芽状态。
关于三木物业秩序维护部安全防范的重点内容告知广大住户：
一、首先我物业公司将从加强秩序队伍的自身建设入手，严把队伍的自身清洁和落实各项制度到位，更需要广大业主对我们工作监督和支持。
二、加强“病从口入关”严查外来人员、车辆的进出盘查、询问、登记。
三、做好小区安全防范的提示及宣传，特别是节假日及案情高发阶段的通知提示。
四、加强硬件设施的投入，增强人防、技防、物防。
五、安全防范及消防安全工作需要您我共同参与及管理。
对于陌生人员及车辆，业主应主动形成二次询问、盘查，让可疑闲杂人员无可乘之机，齐抓共管及相互提醒加强防范，安全及消防防范工作等于人人有责。
六、安全、消防防范工作需要您我“警钟长鸣”，时刻不能松懈，预防为主，防微杜渐。
同事清醒意识到安全、消防工作对业主工作、生活危害的认识，因为偷盗、火灾事故等案件无可预性、可知性、和长期性，需您我时刻警醒，居安思危。
七、物业将重点加强节假日的安全防范工作的力度，（白查夜巡）。
住户应做好节假日居家安全工作的具体落实：
（关好门、窗、水、电、气）及提醒友邻外出的期限和待看事项。
提高安全防范的认识和意识。
八、秩序维护人员应加强白巡、查夜的、巡视力度，特别提高夜晚巡视频率，定期排查区域内的安全隐患，并根据周边的治安现状不断提醒住户加强自我防范意识。
业主：
外出或临睡前检查门、窗、气是否关好（重点注重阳台和厨房的窗户），特别是一至三楼住户更应加强，（建议一至三楼住户厨房内窗户安装内置防盗网、及靠近楼道中间窗户和阳台安装封闭阳台）。
1至3楼及7楼是安全工作的重点、弱点、难点、更是盗窃分子的理想点，家中贵重物品请妥善保管好，（如：
手提电脑、金银首饰、手机等），切勿在家中存放大量现金。
九、当业主发现陌生可疑人员（闲杂人、散发传单等）或车辆时及时询问盘查，并时通知物业保安人员或立即致电：
87613098，或茅店派出所值班电话：
87565910，同时谨防熟人入室盗窃，自己房门钥匙不轻易交予他（她）人。
发现可疑人员，居家邻里之间相互守望或召集就近人群共同参与盘查。
十、私人物品不得随意放于小区公共部位，及占用公共消防通道，以免造成不必要的损失，发生火灾如造成消防通道堵塞，将追究相关人员的法律责任。
十一、离开机动及非机动车辆时将车辆锁好，报警器打开，关好车窗及门。
贵重物品请勿存放于车内，有电动车的车主，将电瓶进行加锁。
十二、房屋出租的业主，应严把租户对象的身份确认和登记备案，以免闲杂及有前科的人员混入小区入住，同时租户退房后及时的更换门锁。
十三、居家消防工作应注重正确使用电、气设施的使用说明书和定期检查维护保养，加强儿童防火意识。
电器使用切勿违规操作及长时间超负荷运作；天然气管道、炉灶设施应定期检查维护保养，及时更换老化软管；离开时及时关闭气阀门；发现天然气泄露时首先要用湿毛巾捂住口鼻，后开窗通风，将气阀门关闭，切忌不得动电源开关、打接电话。
消防安全不容忽视，要时刻警醒，防患于未然。
隐患险于明火，防范胜于救灾、时时处处需留心（建议每户业主配备4公斤以上的干粉灭火器）。
十四、加强自身对预防自然灾害的认识和正确的处置方法，遇：
台风、暴雨、暴雪、冰雹、寒流、地震应提前预知做好防范，关好门、窗、水、电、气，出行做好防护工作及遇到地震灾害能够正确应对。
十五、居家严禁高空抛物，阳台请勿放置超过阳台高度的物品，如（花盆、杂物等）以免发生高空坠物事故。
儿童不得在无人看护的情况下，在阳台和天台玩耍。
十六、春节及各种喜事燃放烟花爆竹时请注意燃放的时间、地点、周边的人流、设施和危害情况，切勿违反燃放烟火爆竹的规定，违法违规操作，禁止儿童燃放烟花爆竹。
让我们一起为争创“平安小区”共同参与，全区共建，力争小区安全，稳定和谐，同时为“平安小区”的创建您我共同努力。
感谢您对三木物业工作的支持与配合！
顺祝
业安
三木物业管理有限公司
秩序维护部全体队员
2011年4月16日落笔
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