人防商业的操盘要点.docx
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人防商业的操盘要点
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人防商业的操盘要点
关于人防商业的若干知识汇总
前言
人民防空是全党全军全国各族人民的共同事业，事关国家安全和发展全局。
60多年来，人民防空伴随着国家前进的步伐一路同行，历经创业艰辛，在探索中成长进步;突出发展主题，在奋斗中日益壮大;不断深化改革，在创新中铸就辉煌。
一、人防商业的特点
北京市建立大型人防工程管廊广州地一大道人防工程
人防商业定义：
城市地下人防商业项目一般由市政府立项，再报省人防办审批。
这类项目一般都是由投资开发商联合市人防办、省人防办商量总体方案，再由省或市具备人防设施设计资质的设计院设计。
人防工程定义：
人民防空工程也叫人防工事，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。
二、地下人防商业政策支持
（一）国家税费支持
人防工程及配套设施免征城镇土地使用税；人防部门收取的人防工程使用费免征营业税、所得税；人防工程免交土地出让金等。
与城市建设相结合的人防工程及地面配套设施，免收城市基础设施配套费、商业网点费、占道费、综合治理费。
对新建、改造地下工程项目及内部装修和购置设备所需经费，当地银行根据资金力量给予贷款支持。
（二）相关部门配合支持
在该项目的拆迁和建设上给予支持,市政府协调从有关部门抽调专业人员组成拆迁工作协调配合小组，全程协助投资开发商进行拆迁补偿。
对在城市修建地下设施的选点、施工、出入口位置和地面配套工程等，应积极提供方便条件。
对利用地下工程设施开办工厂和第三产业的单位、个人，工商管理部门应按照规定优先核发营业执。
（三）部分投资费用支持
在人防结建费上给予支持。
从该项目的公益性和社会性考虑，给予资金上的人防结建费支持，用于人防及公益性项目建设。
与城市建设相结合的人防工程，除开办旅馆、商场、工厂的照明用电按照照明电价收费外，其他用电按非工业或工业电价收费。
项目建成后，地上广场建筑物所有权、管理权为国有，人行通道和广场的广告收益、有关商业促销宣传活动的收费权可归投资开发商。
三、地下人防商业案例分析
（1）浙江温州华盖服装市场
简介：
华盖服装市场的即华盖人防隧道，位于温州市鹿城区区政府附近的华盖上。
在不影响防空袭能力的前提下，成为城市建设、经济建设的一部分，产生良好的社会效益和经济效益。
隧道功能：
主要用于小商品的经营，及仓库、停车场和纳凉之地
经营种类：
小饰品商店、生活用品、化妆品的商店、饰品超市等日常小商品为主。
经营模式：
人防工程是国防工程的组成部分，国家投资和依据法律规定修建的人防工程，其产权为国家所有，经营者则拥有经营权、使用权和收益权。
（2）佳木斯地下商业街
简介：
黑龙江省佳木斯地下商业街位于城市中心繁华商业带。
是集人防、交通、商贸、食品、公用设施、游览为一体的市内大型商贸中心和最大的平战两用人防工程。
商业布局：
地下商业街呈H型布局，全长451延长米，有25个出入口，总建筑面积13301平方米，设有两个营业大厅和70个营业室。
一个精品世界和8个精品屋，共有标准柜台1026节，现有集体、个体业户1000余家。
经营种类：
服装鞋帽、家电、布匹、大小百货、化妆品、食品等十五个大类近二万种商品。
内部设施：
四块大型滚动电视屏幕，有进排风供热系统，烟感报警、消防自动喷淋系统，给排水系统，广播通讯系统等。
（3）青海省西宁大十字地下商业街
简介：
工程位于西宁市的交通中心和商业集中区，主体地下一层，呈十字型布置，东西长约745米，南北长约245米，工程主体东西大街宽度约18米，南北大街宽度约22米，主体净高,。
建筑面积约22000㎡。
经营种类：
商品类别上采取以中高档品牌服装为主，以鞋帽、皮具、箱包、百货为辅助类别的经营方式。
为了提高商业街的档次，对商业街经营客户采取了准入制，以保证品牌的知名度和含金量。
经营面积：
平均每个商铺的营业面积达到75平方米。
商铺开间严格限定在米以上，一些品牌店铺的开间甚至达到米，最大的商铺开间达到米，单店营业面积近500平方米。
四、投资关注点及投资回报案例分析
广州地一大道
项目简介：
广州地一大道是广州市近年来的重点人防工程，地一大道建筑面积6万多平方米，以十字形纵横于广州黄金地标站前路、站南路地下，防护等级为5级。
投资商：
人和商业，成功打造了哈尔滨第一大道、郑州地一大道、广州地一大道、成为人防商业的领军企业。
建筑规划：
2公里长，4米宽的人行通道，分布着纯使用面积达13-160平米的商铺1200余家。
3层地下设计，3部大型垂直客货两用梯，18部自动扶梯，24个出入口。
经营种类：
广州地一大道主要经营服装批发及零售，并根据租户经营种类的不同，划分为童装街、内衣街、时尚女装街、外贸服装街、靓仔街、韩国城、商务休闲男装街、餐饮美食等。
投资分析：
周边商场经营对比
商场\费用构成
平均月租金
（元）
物业管理费
（元/平方米/月）
缴费方式
出铺率
A商场1楼
670
50
三拖一
40%
A商场2楼
550
50
三拖一
44%
B商场
750
/
三拖一
50%
C商场
650
50
三拖一
45%
D商场
350
28
三拖一
42%
广州地一大道
180-280
20
二拖一
50%
周边商场收益对比：
商场\收益
平均转租价格
（元）
收益率
平均转兑价格
A商场1楼
1500
200%
200万
A商场2楼
1700
306%
85万
B商场
1000
144%
60万
C商场
1300
385%
20万
D商场
800
213%
70万
广州地一大道
原始商铺
?
200%
原始商铺
总结：
由于人防商业的特殊性，投资成本较低，所以租金价格相对低于其他商业，但又处于商业繁华地带，所以商业价值较高，相比同类项目，竞争优势较大。
人和商业近两年收益情况：
人和商业近两年业绩
（单位：
亿元）
2008年
升幅
2007年
升幅
营业额
730
130
税前溢利
770
320
纯利
610
450
人和地一大道地下商业盈利点：
商铺的租金收入。
经营权转让的收入。
广告的收入，广告的收入反映在所有的墙面的广告。
物业管理的收入和经营管理服务费收入。
本项目为批发市场，投资者提供很大面积的仓储区，而且会有专业公司在里面提供物流服务。
与传统房产行业对比：
人和人防商业与传统房产行业盈利对比（单位：
%）
万科
碧桂园
人和商业
2005
2006
2007
2005
2006
2007
2005
2006
2007
毛利率
纯利率
净资产收益率
-
总结：
人防商业具有低风险、低成本、高投资回报率的特点，但也因为特殊商业模式，缺少土地使用权证，难以获得银行信贷支持，所以融资是人防商业的最大瓶颈。
五、国内主要地下商业街经营状况分析
项目名称
转让方式
经营状况
盈利方式
管理方式
浙江温州华盖服装市场
出租
★★
租金
人防办管理
青岛龙山地下商业街
出租
★★★
租金
人防办管理
佳木斯地下商业街
出租
出让使用权
★★★★
租金、广告费用
物业管理费用
专业的管理公司
广州地一大道
出租
出让使用权
★★★★★
租金、使用权转让、广告费用、物业管理费用、仓库费用
专业的管理公司
青海省西宁大十字
地下商业街
出租
出让使用权
★
租金、使用权转让
专业的管理公司
包头钢铁大街
地下人防商业街
出租
出让使用权
★★★★
租金、使用权转让、广告费用、物业管理费用
专业的管理公司
由上表可以看出：
人防商业经营模式比较单一，要达到较高的出租率，风险较大。
盈利方式比较多样化，可获得一定收益，但需高质量的管理服务。
经营状况较好的人防商业，需要专业的管理团队，加大投资成本。
附件一：
关于人民防空政策法规的收集:
（一）【中华人民共和国人民防空法】
第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
第九条国家保护人民防空设施不受侵害。
禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。
第十八条人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。
第二十条建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。
第二十一条人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程由人民防空主管部门负责组织修建;医疗救护、物资储备等专用工程由其他有关部门负责组织修建。
第二十八条任何组织或者个人不得擅自拆除本法第二十一条规定的人民防空工程;确需拆除的，必须报经人民防空主管部门批准，并由拆除单位负责补建或者补偿。
第三十一条邮电部门、军队通信部门和人民防空主管部门应当按照国家规定的任务和人民防空通信、警报建设规划，对人民防空通信实施保障。
第三十二条人民防空主管部门建设通信、警报网所需的电路、频率，邮电部门、军队通信部门、无线电管理机构应当予以保障;安装人民防空通信、警报设施，有关单位或者个人应当提供方便条件，不得阻挠。
（二）【人民防空国有资产管理规定】
第六条人防国有资产的权益受国家法律保护，任何部门、单位和个人不得以任何理由侵占、损害。
第八条县级以上地方各级人民政府人防办公室是本行政区域人防国有资产的主管部门。
主要职责是：
（一）贯彻执行国家人防国有资产管理的法律、法规和方针、政策、规章制度。
（二）依据国家有关国有资产管理规定，制定本行政区域人防国有资产管理办法，并组织实施。
（三）负责组织本行政区域人防国有资产的清查、登记、产权界定、资产评估、资产统计、资产帐卡的建立及日常监督检查工作。
（四）会同国有资产管理部门对人防国有资产的调拨、转让、变更、报损、报废等办理报批手续。
（五）负责对所辖人防单位和部门人防国有资产清查、登记进行业务指导和业务培训工作。
（六）负责本行政区域用于平战结合开发利用资产的审批和实现其保值增值的考核监督管理工作。
（七）负责本行政区域人防国有资产的合理配置，参与设备采购、验收入库和基建竣工验收等日常管理工作。
（八）向上级人防主管部门和同级国有资产管理部门报告工作。
（九）负责办理与人防国有资产相关的事宜。
第十七条人防国有资产要认真贯彻“长期准备、重点建设、平战结合”人防建设方针，最大限度地开发利用，按国家有关规定实施有效管理。
所收取的平战结合收入，按照《人民防空财务管理规定》使用。
第二十二条占有、使用人防国有资产的单位和个人，不得损坏和改变人防设施设备原有的性能和结构。
第二十八条根据中华人民共和国人民防空委员会人防委〔1985〕7号文件和国家人防办公室〔1993〕人防办字第162号文件规定精神，人防工程价值在500万元（含）以上的人防资产转让、报损、报废，必须报国家人防主管部门审批，并报国家国有资产管理部门备案。
上述价值以下的，由各省、自治区、直辖市人防主管部门审批，并报国家人防主管部门和同级国有资产管理部门备案。
人防部门占有、使用的国有资产的处置，按国有资产管理部门的有关规定办理。
第三十三条占有、使用人防国有资产的单位，对所占用的资产要按照国有资产管理部门规定的报表格式及内容，逐级汇总向人防主管部门报送，并报同级国有资产管理部门备案。
国家人防主管部门汇总全国人防国有资产报表后，负责向国家国有资产管理部门报告。
附件二：
《地下商业街离郑州有多远》
来源:
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郑州晚报
“光彩要把太康路地下打通做地下商场了。
”近日，这样一则消息在业界传播开来。
随着这一传闻进一步得到证实，关于郑州地下商业的话题再次浮出水面。
为什么要建设地下商业街如何建设地下商业街地下商业街又会给郑州带来什么这，或许是我们这篇报道所要尽力解答的问题。
他山之石
外地的地下商业街
广州：
流行前线成了榜样
要问广州最时髦的购物场所在哪儿可能就是与地铁同时开张的“流行前线”。
广州的流行前线和地王广场是有名的地下商业街，郑州光彩市场的大部分商户一般都要在这里进货。
广州的流行前线地下商业街已经聚集了最时尚的消费群体，目前该商场的客流量保持在数十万人次以上，其租金达到了每平方米５００元。
北京：
地下空间开发正热
北京地下商业的发展模式大体分３种。
一种是以工美大厦等为代表的历史比较悠久的商业建筑，另一种是以东方新天地、国贸商城等为代表的地上地下综合商业建筑，还有一种模式以西单地下文化广场为代表。
目前北京地铁新的商铺主要定位为服务业、零售业，包括银行服务、自动售货机、便利店、冲印店、鲜花店等。
但是，同广州、上海等其他城市及海外的地铁商业相比，北京地下商圈还蕴藏着巨大的商业空白有待开发。
上海：
徐家汇地下商业街
截至目前，上海已开发的地下商业面积已经超过１００万平方米，相当于５个二七广场大小。
上海的“地下经济”发源于１９９３年的徐家汇地铁站。
随着地铁一号线逐渐成为上海交通的主动脉，地下商业也沿着地铁站点的延伸向四处蔓延，并形成了“地下商圈”。
哈尔滨：
地下商业第一街
１９８７年，哈尔滨市建成了第一个地下商场，即后来被誉为“全国人防地下商业第一街”的金街。
金街位于果戈理大街地下。
哈尔滨市人防办工作人员告诉《郑州晚报》的记者，到目前为止，哈市先后建设了２１个人防地下商场。
这些地下商场总面积达２７万平方米，主要经营服装、百货的批发与零售，年创销售收入已达３０亿元，年上缴各种税费１．４亿元，安排就业人员万余人。
哈市地下商场发展在上世纪９０年代中期达到顶峰，成为辐射东北三省的重要服装集散地，就连俄罗斯的客商也要到地下商场来进货。
传闻：
光彩的“地下商圈”梦想
“我们准备把东西太康路，南北二七路的地下都弄成地下商场。
”河南天达实业发展有限公司总经理潘全玉面对着设计方案图充满希望地说道。
按照潘全玉的规划，光彩市场将打通地下，实现市场与商场的连接。
“因为百货楼没有地下层，只能实现光彩市场、鸿城广场、大上海步行街、丹尼斯、金博大地下连接。
”潘全玉说，“也可把光彩市场与商城大厦打通，实现新老商圈的地下连接。
在这方面，目前光彩市场和大上海城已经达成共识，即将实现地下连接。
”而鸿城广场董事长林杰则表示，如果地下没有管网，政府有关部门也同意的话，他们将与百盛实现地下连接。
潘全玉的构思并不是心血来潮，最近几个月，他一直在广州和深圳考察当地的地下步行街项目。
广州的“流行前线”是光彩的主要货源地，这里的租金已经达到了５００元／米，年交易额达到１５个亿，这让潘全玉大为震惊。
“光彩市场与大上海的直线距离只有８０米，与商城大厦的直线距离是３０米，与金博大的直线距离１５０米，丹尼斯的二七店和百货楼也不超过５０米，如果把这几家的地下连成一片，将是一个繁荣的新地下商圈，在河南省乃至全国都是先进的。
”
现状：
还没有真正的地下商业街
潘全玉并不是第一个想做地下商业街的人，早在１９９８年，位于火车站的明珠广场就开始做第一个地下商业街，但因为消防等问题于２００１年关门。
其后介入的华欣公司３次开业，都没有能够将这一地下商业项目真正地运作起来。
在离火车站不远的德化街上，百年德化的地下商场“流行前线”，虽然有福州商会的全力支持，但目前还没有真正做到赢利。
在西区，正在建设中的秦岭路地下商业街也充满了波折，早期规划的５万平方米面积，现在改成了３万平方米左右，到现在为止，这一项目还在遭受人们质疑的目光。
而在更西边的洛阳，早在上世纪９０年代就建设了地下商业街，到现在也是经营惨淡。
郑州市规划局工作人员介绍说，地下商业项目在郑州为数不多，如丹尼斯地下超市、裕达国贸地下停车场、金博大地下世纪联华超市、北京华联地下超市等。
这些项目有的是与地上部分一体，由开发商开发，有的是租赁开发商的场地进行经营。
目前，这些单独存在的地下商业项目都还经营得不错，但连通起来是否可行，还需要考虑。
郑州市人防办负责人则表示，他们对于地上商业项目一直很支持，“如果要在二七那片开地下商业街，我们还需要论证。
”
业界：
完美想法与实行难度
“很好的想法，我们绝对支持。
”大商新玛特购物广场金博大店副总经理孙亚杰对地下商业街的项目很欢迎，“事实上，二七商圈到目前为止还是郑州唯一成熟的商圈，在地上空间已经开发得差不多的情况下，地下商业项目不仅是个新的想法，而且是个新的业态，对二七商圈是个很好的扩展。
”
而从事商业地产专业的何宏剑则认为，这个项目的想法虽然很好，但操作起来有一定的难度，“这个项目牵扯市政、消防、人防、规划等多个部门，操作起来难度不小。
”何宏剑指出，郑州地下商业的发展是一种趋势也是必然。
国外成功的经验表明，合理地利用和开发地下空间资源，可以缓解城市用地紧张，满足日益增长的城市人口对环境和交通设施的需求，也是实现可持续发展并建设集约型城市的一个重要组成部分。
目前郑州地下商业还处于萌芽期，主要是因为郑州商业本身还不够发达，随着城市的不断发展，地下商业的出现是在短时间内可以期待的事情。
“根据我国现有的土地规划和使用办法，开发商在取得了土地以后，也就同时取得了相应位置的地下经营权，而且是完全免费的。
”中国地下空间学会常务理事兼秘书长陈志龙介绍说。
这个优势在城市的中心繁华地区表现得更加明显，等于省下了动辄几千上万元每平方米的土地出让金，加上没有拆迁、生态补偿等项目，地下空间的建设可能也就变得相应低成本了。
业界人士张宝军指出，地下商业街的发展，根本还是要受地上项目的影响，因此，在规划时就要考虑与地面建筑如何形成连通和互动。
同时，目前法学界关于地下空间权的问题还没有形成一致的意见，这也为地下商业的开发带来了风险。
“最好是政府出面，商家出资，以道路中心线为界进行开发。
”对于这些质疑，潘全玉提出了自己的解决方法。
消费者有话说
中原网
来源:
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郑州晚报?
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支持方：
郑州该有地下商场
学工商管理的姜军认为，从商业角度出发，发展地下商业无疑是增加整个城市商业成熟度的一个重要因素，是形成“立体商业”的重要一环，“真要弄成了，对于郑州来说是一件很好的事情。
”
反对方：
很不习惯逛地下商场
消费者小常对地下商场很不感兴趣，“又不是有地铁，买东西还得钻到地下，感觉怪怪的。
”她告诉记者，虽然经常去光彩买东西，但是要把光彩搬到地下的话，她会有一些抵触，“毕竟郑州现在还没有多少地下商场，大家还是习惯在地上购物。
”
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