商丘市城乡一体化示范区棚户区改造区域水系和城市森林公园建设项目立项建议手册简版.docx
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商丘市城乡一体化示范区棚户区改造区域水系和城市森林公园建设项目立项建议手册简版
商丘市城乡一体化示范区棚户区改造、区域水系和城市森林公园建设项目
立项建议书（简版）
申报单位：
中国建筑第七工程局有限公司
联系人：
马红伟
电话：
申报日期：
二〇一六年一月
、
建七豫东〔2016〕2号
关于商丘市城乡一体化示范区棚户区改造、区域水系和城市森林公园建设项目立项的请示
中国建筑第七工程局有限公司：
豫东公司跟踪营销的商丘市城乡一体化示范区棚户区改造、区域水系和城市森林公园建设项目已具备实施条件，在局总部的大力支持和指导下已组织进行了多轮商谈，并完成了《商丘市城乡一体化示范区棚户区改造、区域水系和城市森林公园建设项目立项建议书》的编制工作。
现将有关情况汇报如下：
1、项目概况
本批项目位于商丘市城乡一体化示范区，包括示范区棚户区改造、区域水系和城市森林公园。
建设项目的工程内容为：
六个棚户区改造项目（董庄、和悦、平安、和平、商务中心区7号和商务中心区8号）、一个区域水系（日月河退水渠改造项目）以及城市森林公园建设项目，一共八个建设工程，本批项目发改委批复总投资68.71亿元，除征地费用12.38亿元外，其余建设投资约56.32亿元全部列入本批项目投资范围。
2、实施方式
本批项目拟采用“政府付费”的PPP运作模式。
经商丘市政府同意商丘市城乡一体化示范区作为本批项目的实施机构，以竞争性磋商的方式，一次性确定社会资本方和设计施工总承包单位。
中建七局和引入的有限合伙企业组成联合体参加竞争性磋商。
中标后由中建七局、有限合伙企业和示范区按照9%：
42%：
49%的股权比例出资成立项目公司。
单个项目完工后社会资本方股权按约定分批转让给政府，项目建设期加运营期满五年时转让完毕。
中建七局和有限合伙企业只获取资本金固定回报，不参与项目公司利润分成。
3、项目可行性
经过测算，本批项目中建七局实际投入资本金1.01亿元，带动投资施工项目56.12亿元（建安工程费、工程建设其他费用、项目公司管理费），资本金带动项目比达到1:
56，财务指标符合股份公司及工程局对于投资项目盈利指标要求。
综上，本批项目的实施响应了中央和地方政府的政策号召，项目的合作实施对中建七局品牌建设、区域影响力、市场占有率、规模效益、融投资经验都将有极大的提升。
妥否，请示。
附件：
1、商丘市城乡一体化示范区棚户区改造、区域水系和城市森林公园建设项目立项建议书
2、商丘市城乡一体化示范区棚户区改造、区域水系和城市森林公园建设项目财务测算表
中国建筑第七工程局有限公司豫东公司
2016年1月12日
一项目基本情况
1.项目概况
商丘市城乡一体化示范区棚户区改造、区域水系和城市森林公园建设项目的工程内容包括六个棚户区改造项目（董庄、和悦、平安、和平、商务中心区7号和商务中心区8号）、一个区域水系（日月河退水渠改造项目）以及城市森林公园建设项目，一共八个建设工程，发改委批复总投资亿元，除征地费用亿元外，其余建设投资约亿元全部列入本批项目投资范围。
（具体见下表）
名称
合计
建筑工程费
设备购置费
安装费
预备费
工程建设其他费用
备注
其他费用
勘察设计费
征地
董庄
23,255
12,487
4,234
919
677
896
441
3,600
和悦
143,949
72,817
24,738
5,230
4,193
3,429
1,542
32,000
平安
170,613
87,452
30,092
6,389
4,969
5,573
3,098
33,040
和平
178,774
88,921
29,848
6,359
5,207
3,348
1,251
43,840
商务中心区7号棚户区
37,379
19,671
6,859
1,449
1,089
1,351
699
6,260
商务中心区8号棚户区
30,395
16,041
5,507
1,174
885
1,120
568
5,100
棚户区小计
584,364
297,390
101,278
21,519
17,021
15,716
7,600
123,840
日月河退水渠改造
74,000
7.4亿为估算总投资
城市森林公园
28,707
25,365
2,126
810
406
基础设小计
102,707
25,365
0
0
2,126
810
406
0
合计
687,071
322,755
101,278
21,519
19,147
16,526
8,005
123,840
2.建设周期
初步拟定单个项目建设期两年，自2016年到2018年期间逐步推进，条件成熟一个落地实施一个。
3.项目进展情况
本批项目立项、可研等相关文件已获批，其他各种前期手续正在有序办理。
物有所值评价和财政承受能力已经通过国家认可的咨询机构论证。
项目实施方案已获政府批准实施，目前正在进行报备入库工作。
对于本批项目商丘市政府给予了高度重视，双方已抽调人员成立了前期PPP工作小组，该批项目已具备招标条件。
二商业模式及法律框架
1.项目拟实施的模式
本批项目拟采用“政府付费”的PPP运作模式。
经商丘市政府同意商丘市城乡一体化示范区（下称“示范区”）作为本批的项目实施机构，以竞争性磋商的方式，一次性确定社会资本方和设计施工总承包单位。
中建七局和引入的有限合伙企业组成联合体参加竞争性磋商。
中标后由中建七局、有限合伙企业和示范区按照9%：
42%：
49%的股权比例出资成立项目公司。
单个项目完工后社会资本方股权按约定分批转让给政府，项目建设期加运营期满五年时转让完毕。
中建七局（年化收益率9.79%）和有限合伙企业（年化收益率7.5%）只获取资本金固定回报，不参与项目公司利润分成。
2.法律框架分析
1、商丘市城乡一体化示范区政府与中建七局签订《合作框架协议》，确定双方合作重要商务条件。
2、商丘云新城市建设发展有限公司、中建七局和有限合伙企业三方签署《股东协议》，并按照约定出资比例成立项目公司。
3、商丘云新城市建设发展有限公司、中建七局和有限合伙企业三方签署《股权转让协议》。
4、商丘市城乡一体化示范区政府与项目公司签订《PPP合同》，明确项目融资、投资、建设、养护及移交等相关内容。
5、项目公司与中建七局签订《建设工程施工合同》。
6、项目公司与设计单位签订《设计合同》。
7、项目公司与本市养护企业（队伍）签订《养护协议》。
8、项目公司与贷款银行签订《借款合同》。
9、项目公司以项目的预期收益权与贷款银行签订《质押担保合同》。
法律架构：
3.商务条件
项目商务条件
序号
项目
商务条件
1
合作模式
政府付费PPP模式；
2
项目定价
安置房建安工程造价不下浮，区域水系和城市森林公园建安工程造价下浮2%（规费、安全文明施工费、税金不在下浮范围）；
3
资本金比例
资本金比例为20%；
4
融资利率
不高于人民银行公布的同期5年期以上贷款基准利率；
5
资本金回报
年化投资回报8%；
6
付费机制
政府付费，其中包括：
建安工程费、工程建设其他费、项目公司管理费、建设期利息等；
7
支付方式
政府从建设期第一年开始以测算的政府付费总额购买服务，第1年至第10年每年购买付费总额的10%，每半年支付1次；
8
项目运作期限
运作期限为10年，其中项目建设期间暂定2年，运营期间暂定8年；
9
政府付费来源
财政性资金；
10
退出机制
单个项目建设期加运营期满五年时，政府受让社会资本方所持项目公司的全部股权。
4.相关主体职责
商丘市政府
1.批准商丘市城乡一体化示范区政府作为责任主体实施该批项目；
2.确保项目政府付费纳入分年度财政支出预算的文件，并将政府付费列入中期财政规划；
3.确保项目纳入河南省PPP项目库；
4.授权示范区负责与项目公司签署PPP合同；
5.授权商丘云新城市建设发展有限公司代表政府出资设立项目公司。
示范区政府
1.依据市政府授权与项目公司签署《PPP合同》；
2.向项目公司支付项目政府付费；
3.指定商丘云新建设发展有限公司按约受让社会资本方股权；
4.在经营期内，协调项目公司与相关政府部门的关系，协助项目公司办理有关政府部门所要求的批准和保持批准有效；
5.示范区政府应按照国家有关规范和工程设计要求完成下述工作:
包括建设期施工用电，运营期间供电（项目红线外部分由政府方负责，项目红线内由项目公司负责）、供水、周边道路等；项目红线外配套工程的建设；可研、环评、节能评估等编制报批前期工作；示范区政府协助办理有关手续，本协议签订后，应将前期工作成果，如项目的立项、环评、节能评估等资料，交给项目公司。
项目公司
项目公司应根据项目协议的规定，负责该批项目融资工作。
在经营期内，自行承担费用、责任和风险，负责项目红线内项目设施的建设、运营、维护，保证按照适用法律、项目协议和谨慎运营惯例经营项目设施，使其处于良好的运营状况并能在运营参数范围内安全稳定地提供服务。
中建七局
中建七局负责按照约定出资设立项目公司，并承担项目的施工总承包和项目设计任务。
有限合伙公司
有限合伙公司按照约定出资设立项目公司。
三组织管理模式
公司治理结构
根据项目公司的职能和工作需求，项目公司作为一个投融资、运营管理平台，拟设工程部、商务部、财务部、办公室、运营部，拟编人员15-20人，开展项目投资建设与运营管理工作。
公司设立股东会，董事会和监事会由股东会选举产生。
董事会行使公司经营决策权和管理权。
董事会由5名董事组成，其中云新公司委派2名，合伙企业委派2名，中建七局委派1名。
同时在《公司章程》和《股东协议》中规定，重大决策等需要通过董事会过半数通过方可实施。
通过该项规定，并根据会计准则实质重于形式的原则，项目公司可以不进入中建七局的合并报表。
四投资估算及资金筹措分析
1.项目投资估算及构成
本批项目估算投资总额61.03亿元，其中建安工程费53.87亿元，工程建设其他费用2.07亿元，建设期利息4.84亿元，项目公司管理费2478万元。
投资估算见下表：
项目投资估算表/万元
序号
项目
估算金额
预计结算价
备注
1
建安工程费
538,699
536,670
基础设施项目下浮2%
2
工程建设其他费
20,677
20,677
管理费单列
3
建设期贷款利息
48,429
48,429
4
项目公司管理费
2,478
2,478
5
合计
610,283
608,254
2.投资计划
根据商丘市城乡一体化示范区项目工程总投资情况及施工进度安排，计划建设期总体安排54个月时间，计划从2016年1月正式开工建设，2020年6月全部交工。
实施进度计划如下表：
3.资金需求分析
本批项目资金拟由两方面筹措，根据国务院发布《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，本批项目的项目资本金占总投资的20%，项目资本金11.22亿元；商业银行贷款或政策性银行贷款筹措44.90亿元。
资金需求和筹措初步方案详见下表：
项目资金筹措初步方案/亿元
序号
资金来源
金额
占比
备注
1
项目资本金
11.22
20%
2
商业银行贷款
44.90
80%
合计
56.12
100
4.资本金筹集方案
资本金来源
由云新公司、中建七局及有限合伙企业签署《股东协议》共同出资11.22亿元成立项目公司，根据项目投资进展可以分批注资到位。
其中：
1、云新公司
政府授权云新公司代表政府出资5.50亿元，项目公司股权占比49%。
2、中建七局
中建七局作为社会资本出资方出资1.01亿元，项目公司股权占比9%。
3、有限合伙企业
通过成立有限合伙企业作为社会资本方出资4.71亿元，项目公司股权占比42%。
该有限合伙企业的核心要素如下：
（1）合伙企业名称：
商丘和赢企业运营中心（有限合伙）（暂定名，以实际工商注册为准）；
（2）合伙企业法律形式：
有限合伙制；
（3）合伙企业注册地：
商丘市；
（4）合伙企业规模：
4.71亿元；
（5）合伙企业期限：
8年；
（6）合伙企业出资人：
由东富利通（天津）股权投资基金管理有限公司（以下简称“基金管理公司”）发起设立有限合伙企业。
其中：
基金管理公司担任该有限合作企业的GP，认缴出资0.04亿元占比1%；由商丘海鑫有限公司作为LP，认缴出资4.46亿元占比99%。
根据资金实际投资需要，计划由商丘邮储银行作为实际出资人，并通过相应通道置换该有限合伙企业LP（商丘海鑫有限公司）认缴出资资金。
5.资本金投资收益及支付方式
1、投资收益
中建七局享有年化投资收益率为9.79%；合伙企业享有年化投资收益率为7.5%。
2、支付方式
通过云新公司分别与中建七局、合伙企业签署《股权转让协议》，并在协议中明确约定，由项目公司以股权维持费的名义向中建七局和合伙企业支付相应投资收益，并按月计息，按季支付。
6.资本金退出方式
通过云新公司分别与中建七局、合伙企业签署《股权转让协议》，在协议中明确约定，由云新公司逐步以平价受让中建七局和合伙企业在《股东协议》中持有项目公司全部股权。
7.贷款融资方案
项目配套资金贷款拟以项目公司作为融资主体，通过邮储银行申请项目贷款方式筹集。
目前已与邮储银行进行了多次洽谈，并出具了贷款意向函，同时考虑到该项目拟进入省级PPP项目库，并将政府采购支付纳入到当年财政预算以及中期财政规划，贷款意向行原则上同意以项目预期受益权质押形式放款，无需提供其他增信措施。
项目贷款融资核心要素：
1、融资主体：
项目公司；
2、贷款规模：
44.90亿元；
3、贷款期限：
13年；
4、贷款利率：
5年以上期贷款基准利率；
5、增信措施：
以项目预期受益权进行质押。
该批项目拟纳入省级财政部门PPP项目名录管理，并可获得按规定将政府付费纳入当年年度财政预算以及中期财政规划并报同级或以上人大批准的承诺文件。
同时，项目本身合法合规，政府采购支付有法可依，项目公司投资风险整体可控，本批项目获得银行贷款融资方案可行。
8.贷款融资备选方案
PPP模式是国家主推的一种新型投融资运作模式，国家开发银行、建设银行、农业银行等金融机构也及时顺应国家号召，为PPP项目融资出台了指导意见或信贷政策，均可以为PPP项目融资提供包括财务顾问、融资顾问、银团贷款等综合金融服务，并探索通过创新信贷服务以收费权、特许经营权、购买服务协议项下权益质押等方式为项目融资提供便利。
经过初步沟通，在符合信贷政策或指导意见的条件下，项目公司还可以通过国家开发银行、建设银行、农业银行等金融机构取得PPP项目贷款。
9.贷款审批及放贷方式
项目性质和特点，融资将采取一次审批分批放贷。
根据投资总额，向贷款行一次申报融资总额度，由贷款银行一次性审批给予项目公司综合授信额度，再按每笔贷款实际发放金额与时间逐笔签订贷款合同。
贷款发放大致需经过“信用评级、准入阶段、综合授信、贷款发放”四个阶段，可获得第一批贷款。
五财务评价
1.测算依据及说明
本批项目测算依据如下，测算表详见附表：
1、资本金回报率：
8%，有限合伙企业资本金回报率按7.5%；
2、银行融资利率：
4.9%；
3、项目合作期限10年，建设期2年，运营期8年；
4、安置房类项目建安工程造价不下浮，基础设施类项目建安工程造价下浮2%；
5、参考中建七局近几年类似工程及目前所掌握的资料，平均施工利润率为20%；
6、营业税及附加缴纳比例3.36%；
7、分包付款比例：
过程支付已完工程量的85%，竣工验收完成支付到95%，剩余5%在竣工验收之后六个月内结算办理完毕支付；
2.项目公司层面盈利情况分析
通过项目公司层面数据测算分析，实施本批项目，项目公司层面可实现净利润-4,666万元。
项目公司层面损益表/万元
序号
项目
金额
备注
1
收入
700,045
1
收到政府付费
700,045
1.1
政府支付建设费用
561,201
1.2
政府支付融资利息
122,676
1.3
政府支付资本金合理回报
16,168
2
支出
704,711
2.1
建安费等支出
536,670
2.2
其他费支出
20,677
2.3
银行利息支出
122,676
2.4
七局资本回报支出
3,685
2.5
结构资本回报支出
12,483
2.6
项目公司营业税及附加
4,665
按3.36%税率计算营业税及附加
2.7
项目公司管理费支出
3,855
3
利润总额
-4,666
4
所得税（3）*25%
-
所得税税率25%
5
项目公司净收益
-4,666
3.总包与股东层面盈利情况分析
通过数据测算分析，实施本批基础设施项目，总包与股东层面可实现净利润约7.90亿元，施工总承包利润率为16.64%，成本利润率20.79%。
总包与股东层面损益表/万元
序号
项目
金额
备注
1
收入
540,355
1.1
建安费收入
536,670
1.2
资本金回报
3,685
2
支出
447,368
2.1
分包工程款支出
429,336
扣除价差
2.2
总包营业税及附加
18,032
3
利润总额
92,987
4
减：
总包所得税
13,948
所得税税率15%
5
加：
项目公司净收益（投资收益）
-
总包不参与项目公司收益
6
净利润
79,039
6.1
其中：
总包净利润
79,039
7
施工利润率
16.64%
分包价差
8
成本利润率
20.79%
利润总额/支出
4.财务评价结论
经测算，本批项目中建七局需分批次累计投入资本金1.01元，总包与股东层面可实现净利润约7.90亿元，施工总承包利润率为16.64%，成本利润率20.79%。
根据初步测算分析，财务指标符合股份公司及工程局对于投资项目盈利指标要求。
六风险与防范：
1、项目的合法性风险防范
本批项目已通过了政府物有所值论证和财政承受能力评估，项目实施方案已获政府批复，后续将加强沟通，专人跟踪督促，确保本批项目纳入省级PPP项目库。
2、项目的政策性风险
及时关注国家政策变化，并在合同中明确政策风险承担主体，防范政策风险。
3、政府付费风险
督促商丘市政府出具本批项目列入商丘市中期财政规划的相关文件，防范政府付费风险。
4、施工风险防范
在项目建设初期及时做好项目施工组织各项策划工作，优化施工组织和严格项目管理，做好履约监控。
七结论及建议
通过以上几个方面对该项目的分析，现得出如下初步结论：
1、商丘市发展前景广阔，本批项目的实施将为下一步中建七局与商丘市新区70公里路网项目合作奠定基础。
有利于深化与商丘市的合作，扩大七局在豫东区域的市场份额，增强在中原地区的品牌影响力，推进中建七局区域化发展战略。
2、本批项目拟采取的PPP模式，借助中建七局的品牌优势，争取到的合作商务条件比其他单位实施的PPP项目商务条件相对较好，中建七局实际投入资本金1.01亿元，带动投资施工项目56.12亿元，资本金带动项目比达到1：
56，且各方面利润相对丰厚。
股权在项目建设期加运营期满五年时转让完毕，回款时间相对较短，类似于N+3模式。
3、目前多家金融机构展示出强烈的合作意愿，项目公司资本金、融资有着充足的保障，可以保证项目正常运营。
4、本批项目拟采用PPP模式实施，在实现较好投资收益的同时，以设计施工总承包的模式带动了系统内部设计业务快速发展，同时降低了设计由政府单独发包给项目投资和施工带来的潜在实施和效益风险。
5、本批项目包含基础设施投资约10亿元，符合政策导向及股份公司的投资方向，并经测算，项目经济指标满足要求。
6、项目风险可控，可通过建立风险预警机制、构建完整的合同框架体系以及与政府协商等方式来规避项目投融资风险。
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