凯德中国地产经营模式研究.docx
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凯德中国地产经营模式研究
凯德中国地产经营模式研究
一、表面
1、凯德中国配景
凯德中国事新加坡嘉德置地团体在华投资业务的统称，它包罗凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由嘉德中国常务委员会协调治理。
嘉德置地团体是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡而且在新加坡上市。
核心业务包罗房地产、办事公寓以及房地产金融办事；地理漫衍跨越亚太、欧洲和海湾互助委员会（海合会）国度，业务遍布20多个国度120多个都会。
新加坡嘉德置地团体40%的股份由新加坡国有投资淡马锡控股公司（TemasekHoldings）持有。
淡马锡控股公司是一家新加坡政府的投资公司，新加坡财务部对其拥有100%的股权。
嘉德置地上市的子公司和隶属公司包罗澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及嘉茂中国信托。
凯德中国事中国领先的房地产外企，是中国最大的商场拥有者和经营者，是中国最大的办事公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理。
凯德置地（中国）投资有限公司是新加坡嘉德置地团体在华的全资子公司。
作为一个恒久看好中国市场，立足开发之本的地产商，15年来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与治理，开发范围逾570万平方米。
凯德商用是新加坡嘉德置地团体成员嘉德商用财产有限公司的子公司。
凯德商用在中国拥有50家购物中心，漫衍在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等33个大中都会，总租赁面积凌驾400万平方米。
雅诗阁是嘉德置地旗下的全资子公司，总部设在新加坡。
在中国，雅诗阁是最大的国际办事公寓业主和运营商。
目前在全国拥有26个物业，约5,000套办事公寓单位，漫衍在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安和香港。
嘉德资产治理有限公司是世界领先的房地产基金治理者，是专门从事房地产基金治理和金融咨询的亚洲市场先锋。
团体旗下治理着5支房地产投资信托（REIT）和17支私募基金，其中涉及中国业务的信托有2支，私募基金有9支。
图1：
凯德中国业务结构图
2、生长沿革
从1994年首轫之地上海为中心的长三角区域，到2004年北上北京为中心的环渤海区域，到2005年南下广州为中心的珠三角区域，到2006年西进成都为中心的西南区域，再到2006年河南为中心的中部区域，凯德置地通过立足中心门户都会，向周围有生长潜力的二线都会挺进，逐步出现出它“深耕中国”的筹划蓝图，形成了“3＋2”的战略结构。
图2：
凯德中国重要生长事项
图3：
凯德中国业务漫衍
“3”：
指以北京为核心的环渤海区域、以上海为核心的长三角区域和以广州为核心的珠三角区域。
这3个区域市场目前均为100%独家投资；
“2”：
河南市场和四川市场。
这2个市场均为与本地成熟企业互助
3、生长战略
凯德置地的中国生长战略归纳起来有六个字：
会合（业务会合在房地财产相关）、平衡（在各项业务间保持平衡）、范围（扩大房地财产务范围，必须到达一定范围才可以做大）。
“会合”意味着专注房地产行业，走专业化生长门路。
会合优势军力，打造核心竞争力。
凯德置地在中国的业务核心包罗房地产开发、投资和房地产金融。
“平衡”意味着住宅、商用、综合房产、办事公寓、房地产金融等各项业务的均衡生长，以及各区域之间的业务平衡。
凯德置地以上海为首选之地，继而挺进北京、南下广州，切入长三角重要海港都会宁波，形成三点一线、以点带面的区域漫衍格式，以期形成集住宅房产开发、商用房产开发、持有和治理于一体的业务格式。
凯德置地遵循的是一条稳健、平衡的生长之路——以门户都会为核心、辐射周边区域——从上海到长三角，从北京到环渤海湾，从广州到珠三角，从成都到中国西南部，从成熟的市场走向快速生长的市场。
“范围”意味着凯德置地要在中国恒久生长所需要到达的范围效应。
范围生长既可以带来经济效应，确保公道的本钱控制，也能促进企业的品牌建立，为企业吸引到更多优秀的人才以及商业互助同伴。
凯德置地与深国投和北京华联团体的互助，使凯德置地成为海内最大的商场运营商之一；与香港丽丰控股和成都置信的互助，又使凯德置地的住宅业务得到范围性扩展。
凯德置地就是这样通过与海内知名的企业携手结成战略互助同伴干系，从而进一步扩大中国业务。
2009年6月嘉德置地已创建一个“中国业务委员会”，专司中国市场的资源统筹事情。
此举标记着嘉德置地在中国的房地产、商用房产、办事公寓及房地产金融正式整合到同一平台，并在融资、人力资源、品牌建立等方面实现协同。
凯德中国预计在2013-2015年间，资产额到达100亿新元（合人民币近500亿元）。
二、市场拓展的三种方法
1、收购已有项目
2003年凯德置地斥资亿收购北京的上元项目。
2004年12月23日，嘉德商用财产有限公司与深国投商用置业有限公司（简称“深国投商置”）签署了互助框架协议，通过投资亿元取得了6家以沃尔玛为主力店的商场51%的股份。
2005年1月4日，嘉德置地团体与北京华联签订了资产转让协议，嘉德置地斥资亿元收购北京华联旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦。
2005年3月，凯德置地以亿元收购了中环世贸的两栋靠近完工的甲级写字楼，将其命名为凯德置地大厦。
2005年7月8日，嘉德商用财产有限公司与深国投商置和深圳市深国商业投资有限公司签订协议，以亿元人民币接办深国投另外15家商场65％的股权。
2006年5月17日近日，嘉德置地通过旗下子公司凯德商用中国投资（Beta）有限公司与北京金融街建立开发有限责任公司签署了转让协议，以亿人民币的代价收购了北京西环广场的商业部门。
2006年10月30日，凯德置地在华的兄弟公司凯德商用以3亿元的代价将北京华联郑州店收归囊中。
2009年9月27日，深国投商置与嘉德置地团体就资产置换告竣协议。
就其配合投资的33个以沃尔玛为主力租户的购物中心项目，嘉德置地以其持有的4个项目65％的股权及深国投广场50％的收益权置换深国投商置持有的16个项目35％的股权及6个项目49％的股权。
资产置换后，深国投商置将得到4个项目及深国投广场的全部所有者权益及治理权。
2010年1月18日，凯德置地与东方外洋签署协议，以150亿元人民币代价，整体收购东方外洋（国际）有限公司旗下的东方外洋生长（中国）有限公司的100%股权。
以上收购共涉及金额凌驾亿元。
2、参股本地成熟公司
2005年11月，凯德置地以亿港元的代价收购丽丰控股旗下子公司丽运生长50％股权，双方互助开发广州白云区金沙洲住宅新城项目；2007年3月，又以亿港元购置丽丰控股配送的亿股的新股，持股比例到达20%。
拥有了丽丰控股达100万平方米的土地储备。
2006年5月30日，凯德置地以50:
50的比例与成都置信实业（团体）有限公司互助创建了一家房地产公司——四川置信凯德实业有限公司。
该合资公司注册资本为7亿元人民币，凯德置地注资亿元人民币，置信方以40万平方米土地入股。
2006年12月，凯德置地通过其全资子公司投资5亿元人民币，乐成控股河南建业％的股份。
2007年8月，凯德置地再次投资5亿元人民币，使其股份从％上升到％。
拥有了河南建业达450万平方米的土地储备。
2007年4月，凯德置地出资3325万元认购上海广南房地产开发有限公司95％的股份，得到该公司在青浦区徐泾别墅区内141,932平方米的土地。
2007年7月10日，嘉德置地通过其全资子公司凯德商用财产有限公司，与万科企业股份有限公司签署互助协议。
该互助协议的主要内容包罗,凯德商用财产将和万科配合确定互助的项目,选择的范畴包罗万科已开发完毕、正在开发或将要开发的住宅项目中的商业地产部门。
凯德商用财产将制定一个商业资产筹划与万科一起开发,而且在未来符合的时间进行收购。
以上参股涉及金额凌驾亿元。
3、招拍挂获取土地
2005年2月，凯德置地以亿元拍得北京市东直门四周一块占地14686平方米综合性开发用地。
2005年4月13日，凯德置地以人民币亿元（合新币亿元）的总价在宁波市江北区乐成竞得一块98,413平方米的土地。
这一行动标记着凯德正式开始登岸海内二线都会。
2006年5月16日，凯德置地与其母公司嘉德置地旗下的嘉士林私人有限公司联手以亿元的代价乐成竞得浙江省杭州市一占地59,622平方米的住宅地块。
这意味着凯德置地已顺利进军杭州住宅房产市场。
2006年7月17日，凯德置地在北京向阳区得到两个新的住宅项目，分别是靠近亚奥核心的华展国际商务大厦和位于东四环西面的京棉项目。
两个项目共占地5万平方米。
2006年10月10日，凯德置地以亿元的代价乐成竞得佛山市禅城区一占地40,142平方米的综合地块（居住用地兼容商业）这意味着凯德置地在该年上半年正式启动华南业务之后，已顺利进军佛山住宅房产市场。
2006年11月1日，凯德置地以亿元的代价乐成竞得佛山市一占地约万平方米的住宅地块
2006年11月29日，凯德置地通过旗下公司以近亿元的代价首次竞得成都市一面积平方米的商用地块，将其建成一个大型地标性综合性项目——成都“来福士”
2006年12月15日，凯德置地以9320万元的代价乐成竞得佛山市一占地25,189平方米的住宅地块
2007年5月25日，凯德置地以人民币亿元的代价乐成拍得位于四川省成都市一占地面积110,389平方米的住宅用地。
2007年8月23日，凯德置地通过旗下全资子公司以亿元的代价竞得上海市闸北区一占地面积20,310平方米的商业地块，
2007年10月19日，凯德置地以10亿2125万元的代价，一举拿下杭州市江干区钱江新城一占地面积40,355平方米的商用地块，将在此制作其全球地标性品牌综合项目——“来福士”，预计在2011年建成包罗办公楼、商场、五星级酒店以及办事公寓在内的综合性项目。
2007年10月，置信凯德三次脱手，分别通过竞拍及摘牌的形式以亿人民币乐成得到成都市温江区三个综合地块，面积922707平方米。
2009年6月11日，凯德置地以7876万元乐成拍下杭州拱墅区和睦A19-B地块，与之前拿下的A19-A地块一起开发，开发面积约9万平方米。
以上购地金额凌驾亿元。
三、地财产务结构阐发
1、市场开拓模式资金占比
在以上3种市场拓展模式中，收购已有项目占据绝对主力，涉及金额凌驾亿元；其次是招拍挂获取土地，涉及金额凌驾亿元；最后是参股本地成熟公司，涉及金额凌驾亿元。
市场开拓模式资金占好比下图所示：
图4：
凯德中国市场开拓模式资金占比
2、土地获取情况
通过招拍挂得到土地情况见下表：
表1：
招拍挂得到土地明细
时间
都会
金额（亿）
土地面积（平方米）
用途
北京
14686
综合
宁波
98413
住宅
杭州
59622
住宅
北京
不详
50000
住宅
佛山
40142
综合
佛山
116000
住宅
成都
商业
佛山
25189
住宅
成都
110389
住宅
上海
20310
商业
杭州
40355
商业
成都
922707
综合
杭州
90000
住宅
总计
参股本地成熟公司得到土地情况见表2。
表2：
参股本地成熟公司得到土地情况
时间
互助方
参股金额
（亿）
土地面积
（平方米）
凯德持股比例
成都置信实业
400000
50%
河南建业
10
4500000
36.14%
丽丰控股
1000000
20%
上海广南房地产开发有限公司
141932
95%
总计
6041932
从表1和表2可以看出，凯德置地通过拍挂得到土地约162万平方米，通过参股本地成熟公司得到土地约604万平方米，后者是前者的3倍多。
凯德置田主要通过资本运作的方法得到土地开发资格，这得益于其有富足的资金。
3、物业类型
凯德置地已建、在建和潜在建立项目共计32个，总修建面积到达412万平方米。
其中住宅占绝对主力，修建面积为2,85万平方米；商业房产次之，修建面积为78万平方米；综合地产修建面积为49万平方米。
差别物业修建面积占比见下图。
图5：
三种差别物业修建面积占比
凯德置地已建、在建和潜在建立的27个住宅项目，全部为中高等大概高等项目。
其中2个为纯别墅产物，4个为别墅产物与普通住宅的组合。
表3：
住宅地产列表
序号
项目名称
项目所在
项目完工日期
总修建面积
（平方米）
总单位数
（户）
1
上海新家坡
上海市卢湾区
1999年4月
121,470
1,001
2
新家坡美树馆
上海市徐汇区
2000年6月
149,415
805
3
菊园
上海市浦东区
2001年6月
153,455
1,109
4
曼克顿豪庭
上海市静安区
2002年10月
35,827
247
5
江临天下
上海市浦东区
2003年1月
155,183
939
6
汇豪天下
上海市浦东区
2005年10月
129,462
909
7
莱诗邸
上海市徐汇区
2005年6月
101,962
712
8
天山河边花圃
上海市长宁区
2007年
275,200
1,960
9
上元
北京市向阳区
2007年
271,950
1,670
10
西郊·林茵湖畔
上海市闵行区
2007年
108,700
429
11
柏丽华庭
上海市宝山区
2007年
84,680
700
12
卓锦·万代
北京市向阳区
2006年10月
65,500
247
13
金沙洲项目
广州市白云区
2010年
450,000
约3000
14
凯德泊宫
佛山市禅城区
2009年
54,178
208
15
凯德·天伦世嘉
佛山市禅城区
2009年
46,454
648
16
凯德·城脉
佛山市禅城区
2010年
79,996
720
17
凯德·视界
杭州市拱墅区
2009年
53,642
578
18
上海广南项目
上海青浦区
2009年
63,643
待定
19
皇城77
北京城内东城区
待定
待定
待定
20
北京·华玺
北京东城区向阳门
待定
约68,000
约300
21
凯德·汇豪天下
宁波市江北区
2010
约144，409
约870
22
成都·鹭湖宫
成都•国色天乡
待定
238,485
1485
总计
2,851,611
18,537
7个商业房产中3个为凯德置地旗下的“来福士广场”系列产物，2个为纯写字楼项目，分别是北京的凯德大厦和厦门的汇腾大厦。
表4：
商业房产列表：
序号
项目名称
项目所在
完工日期
总修建面积
（平方米）
1
来福士广场
上海市黄浦区
2003年12月
88,000（办公楼）
45,000（商场）
2
凯德大厦
北京市向阳区
2006年
106,300
3
汇腾大厦
厦门市
待定
52,000
4
上海闸北大宁项目
上海市闸北区
2010年5月
71,086
5
杭州来福士广场
钱江新城核心位置
2011
6
成都来福士广场
成都市人民南路四段
2010、2011
7
宁波凯德广场
宁波市江北区
2010
102,000
总计
780,525
综合地产涉及住宅、写字楼、零售商场多种业态。
目前凯德置地有3个综合地产项目。
表5：
综合地产列表
序号
项目名称
项目所在
完工日期
总修建面积
（平方米）
业态
1
天河新作
广州市天河区
2007年
105,047
约386套住宅和192套办事公寓
2
北京来福士广场
北京市东城区
2008年
145,928
高等公寓、商务写字楼、零售商场
3
江北项目
宁波市江北区
2006年
242,350
约1000套公寓、约75,000平方米的写字楼和商铺
总计
493,325
4、项目区域漫衍
在凯德置地的项目中，上海的项目有13个、北京的项目有6个。
两地项目占据了总比例的60%。
其余的项目漫衍在杭州、宁波、厦门、广州、佛山、成都等地，每个都会有1-3个项目不等。
图6：
项目区域漫衍
四、凯德地产经营模式：
地产开发+资本运作
1、资金链条
凯德置田主要是通过嘉德商用中国生长基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再通过让嘉茂零售中国信托（CapitaRetailChinaTrust，简称CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商用物业。
对付这些基金投资的物业，嘉茂零售中国信托（CRCT）拥有优先购置权。
这样凯德构建了从开发商到私募基金再到REIT一条完整的投资和退出的流程。
嘉德商用中国生长基金属于私募基金，主要投资于中国零售商场，范围约6亿美元。
其与深圳国际信托投资有限公司（深国投）的合资公司已经投资全国19个零售商场，总修建面积凌驾90万平方米，总值预计约9亿美元。
嘉德商用中国孵化基金则专注于购入中国海内已建成的零售商场，并进一步实现其重组、增值和出租，并可能在未来与北京华联以及其他同伴互助，主要项目包罗嘉德置地以亿美元购入的北京西环广场。
图7：
凯德中国项目开发资金来源
2、项目运作流程
凯德置地通过旗下的投资和资产治理团队收购商用物业，然后通过项目治理团队开发运营，最后将运营成熟的商用物业注入嘉茂零售中国信托（CRCT），将其转化为民众投资。
因为基金与项目相连，所以基金的创建是凯德在中国楼盘开发的一个坚固后援，而凯德乐成的项目运作也是资本回报保障。
3、资本运作——嘉茂零售中国信托阐发
嘉茂零售中国信托（CapitaRetailChinaTrust，简称CRCT）是新加坡首个专注于中国零售型房地产的信托投资基金（REIT），于2006年12月在新加坡挂牌生意业务，嘉茂零售中国信托（CRCT）设立的目标是恒久投资于由中国零售商场组成的多样化资产组合。
嘉茂零售中国信托（CRCT）最初的资产包由结构于中国5个都会的7所零售商场组成。
该资产包代价约亿新元，总可出租面积约为万平方米。
其中7所商场分别是北京的望京购物中心、九龙购物中心和安贞华联商厦，上海的七宝购物中心，郑州的郑州购物中心，呼和浩特的金宇购物中心和芜湖的嘉信茂广场。
2008年2月嘉茂零售中国信托收购了西直门嘉茂购物中心，完成了上市后的首笔并购生意业务。
截至2010年3月31日，嘉茂零售中国信托（CRCT）的总资产范围约莫12亿新元，其优质和地区多元化的商场组合是国际和海内大型零售商进驻的核心，如沃尔玛、家乐福和北京华联团体。
嘉茂零售中国信托（CRCT）是通过离岸、在岸的两级特殊目的公司持有内地物业，即必须在境内设立外商独资或合资公司，境外在巴巴多斯设立特殊目的公司（SPV），SPV公司持有境内公司股权，CRCT则通过收购SPV股权实现上市。
此双层结构虽然庞大，且税务包袱相对较重，但仍证明是一条可行的外洋上市之路。
凯德置地筹划恒久在中国生长，故而在2004年购入或开发物业的时候，都是通过在境内注册的外商独资企业（WOFE）大概合资企业操纵。
注入CRCT的七个物业中，有六个都是凯德100％持有，因此有六个WOFEs；另外一个（新芜商场）凯德仅持有51％，深国投持有49％，凯德只是将外方的部门放入CRCT。
这些在岸公司的权益分别由三个在巴巴多斯注册的SPV持有，CRCT则通过收购，把这三个SPV内的七个物业纳入资产池内，继而包装上市。
图8：
嘉茂零售中国信托结构图
4、团体的资产配置作用
在私募基金与REITs的相互支持中，团体公司作为资产配置的中心和中转枢纽推动着基金平台的打造；在项目运作历程中，团体公司作为组织者和治理者推动着项目的成熟。
团体公司从旗下投资和资产治理团队手中买下成熟的商用物业，置入旗下REITs（嘉茂零售中国信托CRCT），通过增发为收购融资。
团体公司在整个基金平台的构建中充当着资产配置的核心。
综上，从团体内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITs的代价变现和稳定收益，凯德置地结构了一个以地产基金为核心的投资物业生长通道，这种地产开发+资本运作的模式是凯德置地地产经营模式的核心。
下图全面地体现了凯德置地的运营流程。
图9：
凯德置地营运模式
表6：
凯德旗下用于中国的主要基金
序号
基金名称
范围
资产状况
用途
创建时间
性质
备注
1
凯德置地中国住宅基金
亿美元
北京上元项目、东城项目各20%股份，上海天山河边花圃14.55%的股权，上海闵西郊林茵湖畔项目20%的股权，广州天河项目20%权益
以股权方法到场中国主要都会的中高等住宅房产项目开发
2003年10月
私募
2
凯德置地中国生长基金
亿美元
2005年以1.08亿美元的代价，完成了购置浙江宁波市一处综合性房地产项目的生意业务，2007年收购了中国35家购物中心，资产总值达35亿美元
投资定位于人口密度高、增长快且人均ＧＤＰ稳步提升地区内的大范围住宅、写字楼、综合性房地产开发以及办事公寓项目。
2005年10月
私募
凯德拥有37.5%股权
3
嘉德商用财产中国生长基金
6亿美元
商业项目
以沃尔玛（Wal-Mart）为主力租户的一系列商场开发项目
2006年6月
私募
凯德拥有45%股权
4
嘉德商用财产中国生长基金II
6亿美元
商业项目
投资开发中国境内的购物商场
2007年9月
私募
5
嘉德商用财产中国孵化基金
亿美元
商业项目
收购重新定位或资产来提升在优质收益的商用财产
2006年6月
私募
凯德拥有30%股权
6
嘉茂零售中国信托
（CRCT）
12亿新元
西直门嘉茂、望京购物中心、九龙购物中心、安贞华联商厦、七宝购物中心、郑州购物中心、呼和浩特的金宇购物中心、芜湖嘉信茂广场
恒久投资于中国的零售商场
2006年12月
新加坡上市
凯德除芜湖嘉信茂广场持股51%外，其它均100%持有
7
来福士中国基金
亿美元
2008年上海、北京、成都、杭州来福士注入来福士中国基金，2010年宁波来福士城注入来福士中国基金
以包管项目的长期稳定运营和资产再升级的可行性
2008年
私募
8
中信凯德科技园基金
5亿人民币
产业地产
投资于北京、上海等重点都会的科技园区内的商务房地产项目
2008年
私募
嘉德认购50%股份，海内投资者认购50%股份
升级会员 