万吨冷链物流中心项目可行性研究报告.docx
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万吨冷链物流中心项目可行性研究报告
第一章总论
1.1概述
1.1.1项目名称、主办单位及法人
1、项目名称：
***市***5万吨冷链仓储物流中心项目
2、项目单位:
***市***
3、项目法人:
陈功明
4、项目性质:
新建
5、项目拟建地点：
***市***经济开发区
1.1.2编制依据
1、国家《产业结构调整指导目录（2005年本）》
2、《关于促进流通业发展的若干意见》（国发[2005]19号）
3、国务院《关于加快发展服务业的若干意见》
4、商务部《关于加快流通领域现代物流发展的指导总则》
国家《物流业调整和振兴规划》
5、《冷库设计规范》GB50072-2001
6、《***市城市总体规划》
7、《***市土地利用总体规划》
8、***市人民政府社会主义新农村建设五年规划（2006－2010）；
9、郑州思念食品有限公司、***市***共同签署的《万吨冷链仓储中心投资合作开发意见书》；
10、项目业主提供的其它相关资料。
1.1.3编制范围和工作内容
1、万吨冷链仓储物流的市场预测分析；
2、制冷技术、工艺流程分析；
3、厂区总图布置及主库、机房的组成；
4、环境保护、工业卫生、劳动安全及消防等条件；
5、冷链物流的配制及运行；
6、投资估算和经济分析。
1.1.4编制原则
1、该项目在考虑冷链物流业行业特点的同时，做到充分利用现有资源和已有公用设施，达到工期短、投资省、见效快的目的。
2、采用新技术、新工艺，充分利用制冷技术成果，达到保证冷链食品质量，满足社会需求与提高资本效益相结合的目的。
3、贯彻工厂布置一体化、环境、卫生优质化、建（构）筑物轻型化、公用工程社会化的建设方针。
项目总平面布置力求经济、合理，并充分利用土地。
节约用地，扩大绿化面积，使环境协调一致。
4、适应冷链物流的特点，搞好配套专业设计，特别要加强节能、环保、安全、消防、工业卫生及劳动保护等方面的配套设计，充分考虑能源综合利用，确保生产安全。
1.1.5采用的主要规范和标准
1、我国现行的有关冷链物流业的政策、法规
《中华人民共和国食品安全法》（2009年2月）
《中华人民共和国产品质量法》（2000年7月）
《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月）
《中华人民共和国环境防治法》（1984年5月）
《中华人民共和国水污染防治法》（1989年7月）
《建筑项目环境保护管理法》（1986年3月）
2、冷库、物流行业标准和规范
食品企业通用卫生规范GB14881-94
冷库设计规范GB50072-2001
食品冷库HACCP应用规范GB/T24400-2009
工业循环冷却水处理设计规范GB50050-2007
制冷设备安装工程施工及验收规范GBJ66-84
食品毒理学实验室操作规范GB/T15193.2-1994
3、工程设计与建设（包括土建）标准
总图制图标准GBJ103-87
工业企业总平面设计规范GB50187-93
屋面工程技术规范GB50207-93
建筑地面设计规范GB50037-96
建筑结构荷载规范GBJ9-87
建筑地基基础设计规范GBJ7-89
混凝土结构设计规范GBJ10-89
钢结构设计规范GBJ17-88
砌体结构设计规范GBJ3-88
地下工程防水技术规范GBJ108-87
建筑抗震设防分类标准GB50223-95
建筑给水排水设计规范GBJ15-88
工业企业照明设计标准GB50034-92
低压配电设计规范GB50054-95
供配电系统设计规范GB50052-95
10KV及以下变电所设计规范GB50053-94
工业企业设计卫生标准TJ36-79
污水综合排放标准GB8978-1996
生产过程安全卫生要求总则GB12801-91
消防安全标志GB13495-92
电力装置的继电保护和自动装置设计规范GB50060－92
建筑防雷设计规范GB50057－94
通用用电设备配电设计规范GB50055－93
民用建筑电气设计规范GB50057－94
1.2项目单位及项目建设背景
1.2.1项目单位简介
郑州思念食品有限公司是中国最大的专业速冻食品生产企业之一，公司的品牌影响力、生产能力、销售总量均位居全国同行业前列。
作为一个在竞争中迅速崛起的民营企业，郑州思念食品有限公司一向以创新生活，奉献民众为己任，肩负“思连千家，念及万户”社会责任感，凭借业内领先技术、设备和严格的质量控制体系，为消费者提供优质美味的健康食品，致力于满足大众对完美生活品质的追求。
目前公司在全国范围内共有30000多家经销商，公司经销网络遍及全国。
***市***成立于2007年3月,注册资本60万元。
公司成立后便作力于冷饮、冷冻食品、水产品的仓储物流。
截至2009年，公司已拥有面积260㎡冷库一座，各类专门配送车辆5辆，配备专职配送人员20余人，业务覆盖***、天门、沙洋、仙桃，年销售额达1000万元。
1.2.2项目提出的背景
冷链物流是物流需求带来的专业化细分。
冷链物流泛指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏、运输、销售，到消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，以保证食品质量，减少食品损耗的一项系统工程。
它是随着科学技术的进步、制冷技术的发展而建立起来的，是以冷冻工艺学为基础、以制冷技术为手段的低温物流过程。
随着国民经济的不断发展，人们的生活水平不断提高。
冷链物流业迅猛发展，冷链仓储建设有着非常广阔的市场前景。
——满足新的生活模式。
随着经济快速发展，地区迅速都市化，人们生活模式发生改变，对简便、西化、冰冻食品的消费需求提高，对即食文化也有相当程度的接受。
——减少食品损耗。
不适当的包装方法、材料、容器和处理方法、储藏环境等，造成的食品损耗惊人。
据有关资料，由于没有冷链保证，我国果蔬采摘后腐损严重，全国每年果品腐损近1200万吨，蔬菜1.3亿吨，按每公斤1元计算，经济损失超过上千亿元。
——保障食品安全。
有效的冷链物流通过对温度、湿度及时间等的控制，使食物从农场到餐桌的全过程都得到安全保障，避免食物遭受有害物质的污染，大大减少食物的物理性、化学性和生物性的危害，从而保证了食品的品质和安全。
冷库是发展冷链业的基础设施，也是在低温条件下贮藏货物的建筑群。
食品保鲜主要以食品冷藏链为主，将易腐畜禽、水产、果蔬、速冻食品通过预冷、加工、贮存和冷藏运输，有效地保持食品的外观、色泽、营养成分及风味物质，达到食品保质保鲜，延长食品保存期的目的，起到调剂淡、旺季市场的需求并减少生产与销售过程中经济损耗的作用。
就湖北省为例：
截至2007年已建成千吨级果品气调库29座，千吨以上冷库33座，500～1000t冷库55座，100～500t冷库59座，50～100t冷库242座，50t以下冷库1.7万座。
但同巨大的市场需求相比冷库储藏能力仍不能满足。
按武汉市每人每天消费农产品的平均值计算，全市至少需要100万吨冷库储藏能力才能满足市场需求。
而目前在武汉现有储藏量不足50万吨，冷库缺口巨大。
由此可见，随着市场经济的不断发展、现代物流系统的不断完善，食品冷藏链的产业化发展前景十分广阔。
1.3项目建设内容及规模
1、建设冷库，总面积15331平方米，库容总量49061吨。
其中，果蔬冷藏库5975平方米，库容量19121吨；鲜蛋冷藏库3957平方米，库容量12663吨；冷品冷库1943平方米，库容量6217吨；肉禽冷冻库3456平方米，库容量11060吨。
2、建设加工分装车间，总面积1245平方米，日加工能力252吨。
3、建设综合办公楼7200平方米、职工宿舍及食堂7600平方米、以及停车场等配套设施。
4、购置冷库主、辅设备360台套。
1.4项目投资估算及资金筹措
项目投资总额：
6454.77万元；
其中：
建设投资：
5854.77万元；
流动资金：
600.00万元；
其中：
自筹资金：
5854.77万元
银行贷款：
600万元
1.5综合评价及研究结论
1.5.1综合评价及结论
国家出台的《物流业调整和振兴规划》明确提出，要加快发展农产品冷链物流。
该项目符合产业政策的发展要求。
经市场需求预测分析，国内冷链市场活跃，服务项目接受度高，服务类型定位合理。
根据该公司实际情况和条件，确定的冷藏配送方案和规模是合理的。
项目拟采用国内已有的技术，其技术来源明确，技术先进可靠。
经分析，该项目财务内部收益率（税后）为22.01%，高于行业基准收益率（12%）；投资回收期5.14年，低于行业基准投资回收期（10年）；故在经济和技术上是可行的。
1.5.2主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
数量
备注
一
冷储总库容
吨／年
49061
二
冷储类型
1
果蔬冷藏库
吨／年
19121
2
鲜蛋冷藏库
吨／年
12663
3
冷品冷冻库
吨／年
6217
4
肉禽冷冻库
吨／年
11060
三
制冷能消耗量
1
电力
万度/年
2535
2
供水
万吨/年
5.5
四
全厂定员
人
120
1
其中：
生产工人
人
103
2
管理人员
人
17
五
总占地面积
M2
40020
其中建筑面积
M2
32336
六
项目总投资
万元
6454.77
1
建设投资
万元
5854.77
2
流动资金
万元
600
七
年销售收入
万元
5273.6
八
成本和费用
1
年均总成本费用
万元
2841.9
2
年均经营成本
万元
2498.8
九
年均利润总额
万元
2141.7
十
年均所得税税金
万元
535.4
十一
财务评价指标
1
投资利润率
％
24.88
2
投资回收期（税前）
年
4.33
3
投资回收期（税后）
年
5.14
4
全投资财务内部收益率（税前）
％
29.29
5
全投资财务内部收益率（税后
%
22.01
6
财务净现值（i=12%，税前）
万元
3823
7
财务净现值（i=12%，税后）
万元
1876
十二
生产能力利用率
％
22.89
第二章市场分析
2.1市场调查及分析
2.1.1国内市场分析
近年来，随着生活节奏的不断加快，人们对冷冻冷藏食品的消费需求量越来越大，冷藏冷冻食品每年增长在10%。
2008年预制食品销售额占冷冻食品销售总额42.44%，在我国收入较高的发达城市，冷冻冷藏食品销售额已占到人均年消费量的10%-15%。
国内冷链物流市场主要集中在食品行业，其中冷饮、肉制品、速冻食品以及乳制品占有市场份额的80%。
——冷饮目前国内人均冷饮消费量已达到1.1kg，据上海市食品研究所预测，2005年全国冷饮产量达200万吨，2010年达到260万吨，人均消费量可达到2公斤/年；2015年产销量将达到310万吨，人均消费量可达到2.4公斤/年。
随着人们冷饮消费习惯的改变、人均收入增加、消费群体不断扩大以及我国城市化的发展，一段时间内，冷饮的生产销售仍将呈现上升趋势。
——肉制品统计显示，国内肉制品消费将由目前的250万吨增长到2010年的1300万吨左右。
同时随着我国农村城市化进程的加快和农民收入水平的提高，肉类食品在农村有着更大的增长潜力，肉类食品消费数量会在较长时期内持续增长。
到2010年，国内肉制品人均年消费量将达10公斤，肉制品占肉类总产量比重将上升到13%左右，但也只达到目前发达国家肉类转化率1/3的水平。
——速冻食品从1995年起，国内速冻食品的年产量每年以20%的幅度递增，2008年产量接近1000万吨，年销售额达100亿元。
——乳制品自1990年以来，国内以牛奶为主的乳制品进入快速发展期。
1990-2000的10年平均年增长率为12.1%，居世界第一。
2003年产量达到1625万吨，人均占有量达到10.4公斤
2.1.2项目市场分析
1、项目覆盖区人口、经济状况
投资项目建成运行后将覆盖***及仙桃、天门、监利、沙洋等周边地区。
覆盖区域内人口约210万，其中城镇居民人口约100万。
2009年，***市地区生产总值232.07亿元，人均生产总值23000元。
城镇居民人均消费性支出5408元，城镇居民恩格尔系数45.2%。
农村居民人均生活消费总支出3049元，农村居民恩格尔系数为46.4%。
2、冷冻冷藏食品消费状况
通过对冷饮、肉制品、速冻食品以及乳制品进行的抽样统计分析反映，项目覆盖区内的消费额在2008年接近3.2亿，各自所占份额见下表：
各类别冷冻冷藏食品市场分额表
类别
销售额（万元）
销售量（t）
比例
冷饮
9692
8077
29.90%
肉制品
13325
7403
41.10%
速冻食品
4131
5164
12.74%
乳制品
5270
3765
16.26%
3、销售终端网点分布及配送情况
项目覆盖区内终端销售商年销售额（冷冻冷藏食品下同）在1000万元以上的有7个,500万元的有12个,100万元以上的有45个。
配置小型冷库短线配送的批发商有135个。
终端配送方式以直接配送到户为主，以小型冷库短线配送为附，单次配送量小，配送成本高。
4、项目覆盖区冷库建设情况
项目覆盖区内尚未筹建大型商用冷库，500吨以下100吨以上的商用冷库4座,100吨以下50吨以上的商用冷库30座,50吨以下10吨以上的商用冷库45座，10吨以下的商用冷库90座，总库容近8千吨。
按覆盖区人均消费量并以2008年消费情况为基数，再按年增10%来计算，到2015年，覆盖区冷冻冷藏食品消费将达到4.7万吨，因此至少需要5万吨冷库储藏能力才能满足市场需求，冷库缺口巨大。
2.1.3分析结论及市场定位
分析结论：
综合以上调查结果显示，国内的冷冻冷藏食品业发展迅猛，相对冷库储藏能力明显滞后，以冷库为基础的冷链物流因其专业化和集约化的优势而得到迅速发展。
市场定位：
独自开展第三方冷链物流，具有很多不确定因素，在整合的前提下，开展多方面的合作开展冷链物流业务是一个可取的途径和手段。
一是与生产商结盟，按条块开展冷链配送；二是建立同业合作，开展第三方冷链物流；三是与连锁商业业态的流通商结盟，开展区域性冷链物流配送业务。
2.2冷储规模及年储运流转量预测
根据市场调查分析，项目覆盖区域至少需要5万吨冷库储藏能力才能满足市场需求，确定冷库建设规模5万吨符合项目要求。
并根据项目覆盖区域各类别冷冻冷藏食品市场消费量，确定各类冷库藏储库容及年储运流转量。
冷库藏储库容及年储运流转量
冷库名称
冷间编号
库温（℃）
库容（T）
年流转量（T）
收费标准
（T/月）
果蔬冷藏库
A
0～2
19121
8619
80
鲜蛋冷藏库
B
0～2
12663
12118
80
冷品冷冻库
C
-23～-25
6217
7648
120
肉禽冷冻库
D
-18～-20
11060
12651
100
第三章项目选址、建设条件、产业政策和行业准入分析
3.1项目选址
本项目建设拟选址在***市***经济开发区，位于318国道旁，新建公交车站后。
3.2建设条件
3.2.1地理条件
***市地处东经112°29′～113°01′，北纬30°04′～30°39′。
位于湖北省中南部，江汉平原腹地。
东邻仙桃市，西靠江陵县，南接监利县，北隔汉江与天门市相望。
东距武汉市153公里，西距荆州市70公里。
3.2.2地形地貌条件
项目建设地属于平原湖区。
全市平均海拔高度为38m，最高处为海拔39.78m，最低处为海拔25.78m，境内无山，地势平坦，由北向南略呈倾斜。
3.2.3工程地质条件
厂区位于长江、汉江冲积湖江汉平原中部，属软土沉积土。
汉江两岸沉积的软土层中，砂性的含量和比重均有大幅度增加，表层岩性逐步过渡到轻亚粘土至细砂层。
地质剖面从上至下地层顺序为：
亚粘土层，地耐力10～15t/㎡；轻亚粘土与粉细砂互层，地耐力10～11t/㎡；亚粘土层，该层可分为三层，地耐力分别为8～9t/㎡，13～15t/㎡，12～14t/㎡。
本项目建设地地震烈度为8度，历史上从未发生过破坏性地震。
3.2.4气象条件
项目建设地属于北亚热带湿润性季风气候。
四季分明，夏热冬寒，热量、雨量比较充足，无霜期较长。
但降水的时空颁不均匀，容易出现旱象和渍痨。
年平均气温16.1℃
最热月平均最高气温36.9℃
极端最高气温37.9℃
极端最低气温-16.5℃
年均相对湿度80%
年平均降雨量1112.6㎜
日最大降雨量180.7㎜
年最长连续降雨量天数14天
历年最大积雪厚度32.4㎝
常年主导风向东北风
年平均风速2.3m/s
最大月平均风速4.0m/s
极端最大风速26m/s
年平均蒸发量1300.0m
最热月平均地面温度47.0℃
年平均日照时间1865.5小时
极端最高地面温度69.1℃
最冷月平均地面温度13.0℃
极端最低地面温度-19.0℃
历年平均地面温度18.3℃
年平均雷暴天数30天
年无霜期天数280天
3.2.5交通运输条件
融入“武汉城市圈”的***市是湖北省3个直管市之一，也是湖北省唯一的“中国明星市”，地处江汉平原腹地。
交通四通八达，区位优势十分明显。
公路:
沪蓉高速公路和318国道均通过***市全境,东经武汉可达上海,西经沙市、宜昌可达重庆、四川。
市内沥青马路通往所有区（镇）、农场。
港口码头：
长江主支流经汉江流经泽口，设有泽口码头、红旗码头。
泽口码头距厂址约13km，红旗码头距厂址约9km，两码头通航能力冬季各为500t位，夏季为1000t位，起吊能力为10～15t。
目前年吞吐量已达到100～150万吨。
水运经汉江可直达沙洋、钟祥、襄樊、仙桃和武汉，并由长江辐射至沿岸大中城市。
铁路：
正在建设的汉宜铁路经***约44公里，且建有货运站。
建成后，能够为该项目的产品运输提供便利。
3.2.6经济社会条件
***，市域面积2004平方公里，人口100万，辖6个管理区（农场）、1个省级经济开发区、4个办事处、10个镇、3个原种场。
境内坐落着全国十大油田之一的江汉油田和由16个国有农场组成的农场群。
1994年被列为省直管市。
***地上盛产粮棉油，地下富藏油气盐。
地下蕴藏石油2亿吨、天然气9700多亿立方米，岩盐近8000亿吨（为我国“盐都”自贡市的30倍），另有卤水136亿立方米，富含锂、铯、铷、溴、钾、碘、硼、硅、锶、镍、锰等18种稀有微量元素，可广泛用于电子冶金、航天等高科技领域，其矿化均超过了国家开采标准，有着广阔的开发前景。
***市坚持以科学发展观为指导，按照“一主三化”的方针，围绕工业兴市目标，优化经济结构、增创竞争优势、培植新的经济增长点，促进了市域经济在提升中提速。
2009年，全市地区生产总值232.07亿元；规模以上工业增加值117.26亿元；外贸出口15551万美元；全社会固定资产投资123.96亿元；社会消费品零售额为86.4亿元；地方一般预算收入达48593万元。
***市综合经济实力连年位居全省县市前列。
先后荣获“全省县域经济发展先进县市”、“全省工业经济先进单位”、“全省最佳信用县市”、“湖北省***城市”和“省级文明城市”等称号。
3.3产业政策分析
本项目符合国家发改委《产业结构调整指导目录（2005年本）》允许类之规定。
符合国家《物流业调整和振兴规划》。
3.4行业准入分析
***市***生产经营证、照齐全。
企业法人营业执照注册号为429005000005213。
经营范围：
冷饮、冷冻食品。
腌腊制品、水产品、粮油制品、预包装食品加工、销售（仪器卫生许可证有效期至2012年1月6日止）。
本项目符合行业准入条件。
第四章技术、设备及工程方案
4.1技术方案
4.1.1依据对项目覆盖区冷链物流市场的预测，确定冷库规模及建设方案的指导原则是：
1、应用新技术、新工艺，提高冷库自动化程度，实现节能降耗目标。
2、合理设置冷库规模，在满足市场需求的同时，注重配置的经济性、科学性。
3、保证运行安全，附合食品卫生标准。
4、适应市场需求，开辟冷藏物流业新领域，发挥冷链物流的专业化和集约化优势。
4.1.2依据上述原则，及市场调查分析，确定冷储类型及库容规模如下。
冷储类型及库容表
冷库名称
冷间编号
库温（℃）
库容（T）
果蔬冷藏库
A
0～2
19121.28
鲜蛋冷藏库
B
0～2
12663.04
冷品冷冻库
C
-23～-25
6216.96
肉禽冷冻库
D
-18～-20
11060.48
4.1.3冷储质量控制标准：
食品冷链物流技术与管理规范DB31/T388-2007
4.1.4项目经营主要工艺流程
采购流程：
采购竞标或沿用标书或沿用合同订购货物—>标签检验—>装货—>冷藏运输—>卸货—>暂存—>验货—>合格品入库
入库流程：
验货为合格品—>分配相应空间—>印标—>贴标—>存入存货架相应位置
出库流程：
接受订单或合同客户要求或盘存要求—>查询以确定出库货物—>相应货物下货架—>验标—>应客户要求或质检部门要求验货—>检查包装完好程度—>装货—>运输—>卸货。
4.1.5冷库操作规程
1、冷库的使用，应按设计要求，充分发挥冻结、冷藏能力，确保安全生产和产品质量，养护好冷库建筑结构。
库房管理应设专门小组，责任落实到人，对各扇库门、各台设备、各套工具，应有人负责。
2、冷库是用隔热材料建成的，具有防水、防潮、防热气、防跑冷的特性，应把好冰、霜、水、门、灯五关。
3、穿堂和库房的墙、地、门、顶等不应有冰、霜、水，水应在1小时内处理，冰、霜应在12小时内处理。
4、库内排管和冷风机要及时扫霜、冲霜，以提高制冷效能。
冲霜时必须按规程操作，冻结间至少要做到出清一次库，冲一次霜。
冷风机水盘内和库内的积水应在1小时内处理。
5、冷库内严禁多水性作业。
6、未经冻结的货物，严禁直接进入冻结物冷藏间；冻结间冻结成品应确保商品中心温度在标准以下，以保证商品质量，防止损坏冷库。
7、要严格管理冷库门，商品出入库时，要随时关门，库门如有损坏应及时维修，做到开启灵活、关闭严密、防止跑冷。
直接接触外界空气的门，应设空气幕，减少冷热空气对流。
8、防止建筑结构冻融循环、冻酥、冻臌。
发现建筑保护材料有破损、泄漏的，应在48小时内维修完成。
9、各类冷库库房必须按设计规定用途使用，冷却物、结冻物冷藏间不应混淆使用。
原设计有冷却工艺的冻结间，如改为一次冻结时，应配备足够的制冷设备，严禁过载运行。
冷却物冷藏间、结冻物冷藏间、原设计的两用间确需改换用途的，由设计部门设计并按
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