房地产估价师假设开发法及其运用.docx

房地产估价师假设开发法及其运用.docx

《房地产估价师假设开发法及其运用.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师假设开发法及其运用.docx（27页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

房地产估价师假设开发法及其运用

假设开发法及其运用

（总分：

82.00，做题时间：

90分钟）

一、

（一）单项选择题

（每题的备选答案中只有一个最符合题意）

（总题数：

33，分数：

33.00）

1.假设开发法的本质是以房地产的（）为导向计算估价对象的价值。

A．预期未来收益B．预期开发后的价值

C．重新开发建设成本D．市场交易价格

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

2.假设开发法的理论依据是（）。

A．替代原理B．合法原理C．预期原理D．生产费用价值论

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

3.假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（）的“倒算法”。

A．市场法B．收益法C．成本法D．长期趋势法

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

4.下列关于假设开发法的表述，不正确的是（）。

A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

5.某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。

需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。

A．比较法B．成本法C．假设开发法D．长期趋势法

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

6.假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：

在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（）的投资者的立场上，投资分析是站在（）的投资者的立场上。

A．特定，典型B．典型，特定C．特殊，典型D．典型，特殊

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

7.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元，则该宗土地的评估价值应为（）万元。

A．800B．1000C．1800D．800～1000

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

8.假设开发法最基本的公式是（）。

A．待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润

B．待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润

C．待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用

D．待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

9.开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）进行评估。

A．市场法B．收益法C．成本法D．推测法

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

10.开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用（）进行评估。

A．市场法B．收益法C．成本法D．推测法

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

11.运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（）。

A．不必考虑B．根据实际情况而定

C．必须考虑D．无法确定

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

12.某在建工程土地使用权年限为40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的建设期为3年，估计该项目至建成还需1.5年。

已知报酬率为8%，折现率为12%，则该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。

A．4023.04B．4074.10C．4768.50D．5652.09

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

，

V=480万元/8%×[1-1/（1+8%）37]/（1+12%）1.5=4768.50万元。

13.当较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。

A．通货膨胀影响B．投资利息因素C．资金时间价值D．投资风险补偿

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

14.某估价对象为一块待开发的土地，该地块适宜为商业用途，目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该物业的报酬率应为（）。

A．2%B．3%C．5%D．8%

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

15.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（）。

A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B．待开发房地产建设发包日期

C．取得待开发房地产的日期

D．房地产开发完成并投入使用的日期

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

16.销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（）的日期。

A．房屋验收合格B．房屋可使用

C．将其售出D．房地产经济寿命结束

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

17.下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（）。

A．开发经营期可分为建设期和经营期

B．建设期的起点与开发经营期的起点相同

C．经营期可具体化为销售期和运营期

D．经营期可以准确预测答案

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

18.假设开发法传统方法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。

A．开发结束时的时间B．购买待开发房地产时的时间

C．建设期间的某个时间D．全部租售出去时的时间

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

19.对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估土地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。

A．市场法B．收益法C．成本法D．路线价法

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

20.现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始建设期为2年。

根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2。

若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（）万元。

A．766B．791C．913D．1046

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

21.评估一宗房地产开发用地2006年1月1日的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价（含地价）为2000万元，折现率为10%，则该房地产的价值为（）万元。

A．1562.89B．1652.89C．1502.63D．1520.63

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

2000万元/（1+10%）3=1502.63万元。

22.运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用（）来求取。

A．成本法B．市场法C．收益法D．长期趋势法

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

23.在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为（）计算所需要缴纳的税费，在出售开发完成后的房地产时作为（）计算所需要缴纳的税费。

A．买方，买方B．买方，卖方C．卖方，买方D．卖方，卖方

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

24.在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。

A．未知、需要求取的待开发房地产的价值

B．投资者购买待开发房地产应负担的税费

C．销售税费

D．开发成本、管理费用和销售费用

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

25.后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内（）。

A．期初B．期中C．期末D．任意阶段

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

26.下列关于假设开发法估价前提的说法，正确的是（）。

A．自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值

B．自己开发前提下评估出的价值，要大于或等于自愿转让前提下评估出的价值

C．自愿转让前提下评估出的价值，要小于或等于被迫转让前提下评估出的价值

D．自愿转让前提下评估出的价值，要大于或等于被迫转让前提下评估出的价值

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

27.某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。

项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。

目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。

假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（）万元。

A．2281.83B．2474.60C．3798.30D．4119.18

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

，

V=60×12400×12×65%×90%×（1-25%）/8%×[1-1/（1+8%）40-2.5]/（1+14%）1.5万元=3798.30万元。

28.运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（）。

A．估算后续开发的经营期

B．估算后续开发的各项支出、收入

C．估算后续开发的各项支出、收入在何时发生

D．估算建设期中的利息和利润

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

29.参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（）。

A．各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值

B．各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称

C．各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致

D．各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

30.在假设开发法的现金流量折现法中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。

A．取得待开发房地产的时间B．开发经营期间的某个时间

C．开发完成后的时间D．开发完成之后的某个时间

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

现金流量折现法中，开发完成后价值对应的时间应是估价时点之后未来某一时点的价值，可能是开发完成之前某时点，也可能是开发完成之日，还可能是开发完成之后某时点。

31.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。

A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D．假设开发通常是一次性的价格剩余

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

不得改变现状的旧房不适用假设开发法估价，假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力的房地产。

32.某框架结构在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的建设期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，在建设用地使用权期限届满时需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿，则该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。

A．4023.04B．4074.10

C．4768.50D．5652.09

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

根据孰短原则，收益期限为（40-3）年=37年，据题意，收益价格折现后即为开发完成后的房地产现值：

4768.50万元

33.在测算后续开发利润时，采用投资利润率的后续开发利润的计算基数为（）。

A．后续建设成本+管理费用+销售费用

B．待开发房地产价值及取得税费+后续建设成本+管理费用

C．待开发房地产价值及取得税费+后续建设成本+管理费用+销售费用

D．待开发房地产价值及取得税费+后续建设成本+管理费用+销售费用+投资利息

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

二、

（二）多项选择题

（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意）

（总题数：

14，分数：

28.00）

34.在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。

（分数：

2.00）

 A.房地产具有开发或再开发潜力

 B.将预期原理作为理论依据

 C.正确判断了房地产的最佳开发方式 √

 D.正确预测了未来开发完成后的房地产价值

 E.正确量化了已经获得的收益和风险 √

解析：

35.运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，包括（）。

（分数：

2.00）

 A.明朗、稳定及长远的房地产政策 √

 B.一套统一、严谨及健全的房地产法规 √

 C.一个公平交易的房地产信息资料库

 D.一个全面、连续及开放的房地产信息资料库

 E.一个公平竞争的市场环境 √

解析：

36.假设开发法具体可为房地产投资者提供（）。

（分数：

2.00）

 A.待开发房地产的最高价格 √

 B.待开发房地产的平均价格

 C.房地产开发项目的预期利润 √

 D.房地产开发中可能出现的最高费用

 E.房地产开发项目的平均利润 √

解析：

37.地块的区位状况，包括（）。

（分数：

2.00）

 A.地块所在城市的性质 √

 B.地块的地质情况

 C.地块所在城市内的区域的性质 √

 D.具体的坐落状况

 E.地块的水文情况 √

解析：

38.在假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的（）。

（分数：

2.00）

 A.可接受性 √

 B.保值增值性

 C.现实社会需要程度 √

 D.固定性 √

 E.未来发展趋势

解析：

39.选择最佳的开发利用方式，包括（）方面。

（分数：

2.00）

 A.最佳的用途 √

 B.建筑规模 √

 C.档次 √

 D.区位

 E.大小

解析：

40.下列关于现金流量折现法与传统方法说法正确的是（）。

（分数：

2.00）

 A.在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来 √

 B.在现金流量折现法中投资利息和开发利润都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中 √

 C.传统方法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减 √

 D.对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据未来发生时的房地产市场状况作出的 √

 E.现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的不同时间，即首先要将它们折算到同一时点上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减

解析：

41.与现金流量折现法不同的是，在传统方法中（）都单独显现出来。

（分数：

2.00）

 A.销售费用

 B.后续的开发成本

 C.投资利息 √

 D.管理费用 √

 E.开发利润

解析：

42.现金流量折现法具体需要做到下列（），才能保证估价结果的准确性。

（分数：

2.00）

 A.后续开发经营期究竟多长要预测准确 √

 B.各项支出、收入在何时发生要预测准确 √

 C.各项支出、收入在其发生时所发生的金额要预测准确 √

 D.运营期多长要预测准确

 E.销售期多长要预测准确

解析：

43.假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有（）。

（分数：

2.00）

 A.续建前已建成本

 B.续建管理费用 √

 C.续建投资利息 √

 D.取得在建工程的税费 √

 E.续建完成后房地产销售费用 √

解析：

44.假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。

（分数：

2.00）

 A.建设期+经营期 √

 B.建设期+运营期 √

 C.建设期+经营期-前期-建造期

 D.前期+建造期+经营期

 E.建设期+运营期-前期-建造期 √

解析：

45.开发完成后用于出售的房地产通常采用（）测算开发完成后的房地产价值。

（分数：

2.00）

 A.市场法 √

 B.收益法

 C.成本法

 D.推测法 √

 E.长期趋势法

解析：

46.只有在传统方法中才需要测算的项目是（）。

（分数：

2.00）

 A.销售费用

 B.投资利息 √

 C.开发利润 √

 D.后续的开发成本

 E.销售税费

解析：

47.在假设开发中应计息的项目有（）。

（分数：

2.00）

 A.未知的需要求取的待开发房地产的价值 √

 B.取得待开发房地产的税费 √

 C.开发利润

 D.后续的开发成本、管理费用和销售费用

 E.销售税费 √

解析：

三、（三）判断题

（总题数：

21，分数：

21.00）

48.假设开发法也称为剩余法、预期开发法。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

49.成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

50.凡是具有开发或再开发潜力，并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法、成本法等方法求取的房地产，都适合用假设开发法进行估价。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

51.假设开发法不仅适用于评估可供开发建设的土地价值，而且适用于评估所有具有开发或再开发潜力的房地产价值。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

52.在该房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下，仍然需要估价的，房地产估价师可以以该推测的最可能的规划条件进行估价，不用具体说明。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

53.当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且最实用的估价方法。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

54.假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：

在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

55.在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳用途。

选取最佳用途要考虑该地块位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

56.假设开发法最基本的公式为：

待开发房地产价值=开发完成后的价值+后续必要支出及应得利润。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润。

57.后续必要支出及应得利润=后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费=后续开发利润。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润。

58.评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值时，扣减项目应包括地上物拆除费等费用，但不包括房屋征收补偿费。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值，此时减去的项目应包括房屋征收补偿费、地上物拆除费等费用。

59.假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

60.在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

61.在传统方法中对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据未来的房地产市场状况作出的。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

62.在现金流量折现法中，要求折现率只包含安全收益部分，不包含风险收益部分。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

63.从理论上讲，传统方法测算的结果比较精确，而现金流量折现法由于预测十分困难，因此结果比较粗糙。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

64.假设开发法中，开发经营期可分为建设期和经营期。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

65.销售期是自开发完成后房地产开始销售之日起至将其售出之日止的时间。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：

66.开发经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

开发经营期的起点是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。

67.在任何情况下，房地产开发的销售期和建设期都不可能重合。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确

 B.错误 √

解析：

在有预售的情况下，销售期与建设期可能重合。

68.经营期特别是销售期通常难以准确预测，在预测时要考虑未来房地产市场的景气状况。

（）

（分数：

1.00）

 A.正确 √

 B.错误

解析：