桃花江凤凰山景区旅游开发项目投资计划书.docx
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桃花江凤凰山景区旅游开发项目投资计划书
桃花江凤凰山天问阁旅游景区
开发建设项目
招商引资建议书
目录
第一章总论1
1.1项目概况1
1.2招商单位情况1
1.3项目建设内容1
1.4投资估算1
1.5经济技术指标2
1.6综合评价2
第二章现状评价及发展环境3
2.1地理位置与自然条件3
2.2社会经济条件4
2.3旅游基础条件5
2.4优惠政策与社会基础优势8
第三章景区游客预测及建设的必要性9
3.1景区游客预测9
3.2项目建设的必要性10
第四章规划设计原则12
4.1指导思想12
4.2规划设计原则12
第五章总体布局与初步规划14
5.1整体布局14
5.2交通规划14
5.3环境保护规划14
第六章投资估算及资金筹措15
6.1投资估算15
第七章效益分析18
7.1经济效益分析18
7.2社会、生态效益分析20
第八章问题与建议21
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称:
桃花江凤凰山景区旅游开发项目
1.1.2建设性质:
新建
1.1.3建设地点:
桃江县桃花江镇原老县政府内
1.2招商单位情况
1.2.1项目对外签约单位:
1.2.2招商方式:
独资、合资、合作任选
1.2.3联系单位：
1.2.4项目负责：
1.3项目建设内容
1.3.1主体工程：
天问阁、屈原博物馆、钓鱼台、门楼等8项
1.3.2辅助工程：
管理处水、电、路及安全防护的设施建设12项
1.4投资估算
项目总投资12000万元，其中：
1.4.1景区景点主体工程8490万元
1.4.2景区辅助工程2250万元
1.4.3其它配套设施建设1260万元
1.5经济技术指标
1.5.1年游客流量预测60000万/人次
1.5.2年旅游服务营业收入5904万元
1.5.3年经营成本3838万元
1.5.4年税利收入2066万元
1.5.5投资利润率17.2%
1.5.6投资回收期5.8年
1.6综合评价
本项目的建设是必要的，经济、技术上是合理的，实施是可行的。
本项目的建成必将桃江、益阳乃至湘中地区的旅游业发展起到巨大的推动作用。
应充分利用凤凰山风景旅游区独特的自然景观和人文景观，尽快将本工程付诸实施，并积极组织申报国家级风景区-中国湖南桃花江凤凰山风景旅游区。
第二章现状评价及发展环境
2.1地理位置与自然条件
2.1.1地理位置
凤凰山位于县城偏北的资水河边，桃花江东岸，东临209国道，与长石铁路的牛潭河东站虽一江相隔，但有铁桥飞渡，水陆交通便捷，从湖南发展旅游大省的前景来看，凤凰山风景旅游区是从长沙到桃花源与张家界武陵源两风景区的理想与重要中间站。
2.1.2自然条件
凤凰山风景旅游区属丘岗地貌，气候总特点是：
气候温和，四季分明，降水充沛，年平均气温15-17。
C，七月份平均气温28。
C,一月平均气温4.4。
C,可谓是冬无严寒，夏无酷暑。
这里长期以来是政府部门的立宗地，知名度很大，古枫峥嵘，香樟浓郁，有树龄几百年的大树数十株，姿态各异，登楼远眺，满眼苍翠，使人有“清风凉地秋先到，赤日行天午不知”之感，还有“夜半鸟惊栖，窗间人独秀”的人在画中游之情。
山麓巨石磷峋，陡峭壮观，俯临资水有一石台伸入江中，方十多平方米，屈子钓台，石侧有屈原阴刻画像和数首诗词，石壁上已修有天问碑一块，上面阴刻天问诗篇，山边有一七级花岗岩宝塔，名曰“跃龙塔”，高27米，塔影与江波相映，给凤凰山平添了几分秀色。
这里，候鸟万千，一年四季群鸥白鹭翱翔蓝天，天成百鸟朝凤的奇异景观。
有诗赞曰“凤凰山麓峙江隗，春色无边入眼来。
云树葱茏天问阁，风帆飘影钓鱼台，嵯峨古塔总冲霄立，灼灼桃花带露开，雄胜喜还真面目，人民妙手又新裁”。
凤凰山优美的传说，灵异的风光，优越的位置，为凤凰山风景区创造了得天独厚的条件。
2.2社会经济条件
桃花江是一片美丽而富饶的土地，被称为中国“竹子之乡”、“茶叶之乡”、“有色金属之乡”。
土特产品多，其中葛乳、茶叶、竹制品、“腊大哥”腊猪肉、“乡里红”红薯粉丝、“牛魔王”系列牛肉制品、“美人窝”酒等名优特产享誉中外。
桃江建县50年来，城镇化建设和经济综合实力迅速发展壮大。
2002年全县城镇成区面积达26平方公里，城镇人口23万，城镇化水平26%。
2002年全县国内生产总值23.31亿元，工业总产值20.75亿元，农业总产值13.67亿元，县财政收入1.18亿元，社会消费品零售总额11.22亿元。
农村农民人平纯收入2330元，在岗职工人平工资8950元。
人民的消费结构发生了根本性变化，生活水平和生活质量显提高，电话、电视机、手机、空调、摩托车已属寻常物品，轿车已开始进入家庭。
社会福利事业发展迅速，社会保障体系逐步建立和完善。
2.3旅游基础条件
2.3.1交通与区位条件
桃江县城建设日新月异，基础设施建设不断加强。
目前已有石长铁路、洛湛铁路、怀桃公路、益桃一级公路或汇接于此，或穿县而过。
资江贯穿全县，形成了四通八达的公路、铁路及水运交通网。
该风景区交通，区位优势明显，距益阳23公里（桃益一级公路），距长沙市90公里，常德市95公里（长常高速公路）。
是益阳市的近邻，常德和长沙两市的远郊。
从湖南发展成为旅游大省的前景来看，湘中及湘一线，从长沙到桃花源和张家界武陵源两个景区，桃江是理想与重要的中间站，在开发桃江旅游业的论证会上，与会专家对这一点已达成共识。
2.3.2电力、通讯条件
桃江县邮政电信事业发展迅猛，24个乡镇全部开通了程控电话，全县电话容量已达7.28万门，已联入国际互联网；移动通信覆盖全县，移动电话已有13344部，信号覆盖率达到90%；电力建设发展迅速，年用电量由建县初期的2万度增加到目前的25942万度，人平达到313度，电力线路达5239公里。
2.3.3人文资源条件
桃花江是一个山美水美人更美的好地方，这里不仅有如花似玉的姑娘，风光如画的名山胜迹，也有丰富的人文资源。
早在二十世纪三十年代，著名作曲家黎锦晖先生的一曲《桃花江是美人窝》，使桃花江名扬天下，在东南亚各地的侨胞中间，提起桃花江，无不知晓，无不交口称羡，都想亲眼看一看桃花江，一饱眼福。
桃江县境古为楚地，自秦、汉之即为益阳县的一部分，至1951年从益阳县析置。
多少贤人达士，在这里留下千古佳话。
传说屈原曾作《天问》于县城凤凰山，潘子良修道于浮邱寺、宋代薛昂，官至刑部尚书和兵部尚书，明代忠臣、杰出才子郭都贤，生养于斯，革命先驱夏曦，红军一代将才张子清也从这里走出。
一部《将军呤》，令桃江才子莫应丰蜚声文坛，生于斯、长于斯的六名中国科学院、中国工程院院士，使桃江赢得了“科学家的摇篮”的美誉。
以上这些人文资源扩大了桃江的知名度和美誉度，也为桃江凤凰山风景旅游区的开发建设奠定了人文基础。
2.3.4旅游资源条件
桃江县交通使得，地理条件得天独厚，旅游资源十分丰富，已初步开发美丽如画桃花江、碧波浪涌大竹海、天然盆景桃花湖、云雾缭绕浮邱山、体态迷人羞女峰、屈子问天凤凰山、风光旖旎美人窝、令人观止罗溪瀑布等八大景点。
桃江县已成为湖南省十大旅游区之一。
拟建的凤凰山风景旅游集自然景观和人文景观于一体，构成了教育科研、旅游观光、购物娱乐、度假休闲的名胜风景区。
区内将建设江南名楼-天问阁，屈原纪念馆与塑像，屈子台、诗墙、地下娱乐城、购物中心、接待中心，使人心驰神往，流连忘返。
2001年5月19日，原中央军委副主席张震同志兴致勃勃地登上桃花江竹海，欣然挥毫盛赞：
“宁可食无肉，不可居无竹。
桃江二者有，游人皆满足”。
湖南省副省长贺同新、省政协副主席游碧竹、省旅游局局长张济民及益阳市委、市政府主要领导多次来桃江视察，指示加速桃江旅游资源的开发建设。
香港中国旅游画报记者单晓刚、国家旅游局专业机关报《中国旅游报》记者马力、著名画家省民进致公党专职副主任李安光以及各类新闻媒体20多家前后来桃江采风，拍摄制作了该景区及桃花江风光的大量系列图片，多家媒体多次报道了桃江旅游的良好情况，有效地向海内外各界推介了桃花江美人窝迷人的自然风光和独特的民族风情。
2000年11月初，湖南卫视“湘女出行”旅游专题栏目组来桃江拍摄制作了《邂逅桃江》的12分钟专题片，深圳电视台海外节目中心来桃采访八天，设计制作了两集桃花江旅游风光片，两家电视台均在黄金时候播出，在国内外产生较大的反响，片中相当一部分内容取自该景区。
2.3.5旅游接待与服务能力
景区内准备组建凤凰山风景区旅游接待中心，修建三星级酒店、民俗风情表演厅、旅游车队、地下娱乐城、购物中心等集吃、住、行、游、购、娱于一体，建成后每年可接待中外游客40多万人次。
2.4优惠政策与社会基础优势
桃江县委、县政府已把发展休闲旅游业作为搞活县域经济，推进经济结构调整的重头戏来唱，以悠闲度假为重点，科学制定旅游战略，在景区规划、宣传炒作、景点建设等方面下功夫，并将县委、县政府从凤凰山整体搬迁。
集中力量狠抓了桃花江竹海-凤凰山风光带这一旅游龙头产业的开发、建设和管理，使桃花江竹海风景区丰富了旅游项目，增加了经营门类，提升了文化品位，提高了管理水平，由此以点带面，把对旅游业务骨干的管理辐射到其他景点的开发，进而带动了凤凰山、罗溪瀑布、桃花江森林公园、羞女山、浮邱山景点的开发和建设。
凤凰山风景区的开发建设，是适应桃江县立足创大旅游、育大产业、大力发展旅游经济，抓好以旅游业为龙头的三产业发展，增强县域经济活力的重点工程。
是桃江县建设“天下桃花江，人间美人窝”生态观光休闲度假胜地战略目标的有力举措。
桃江县已制定并完善了旅游开发优惠政策，建立了政府引导、市场运作、多元投入的旅游开发机制，激活了旅游产业生机。
桃江县在凤凰山的建设将给予倾斜、照顾和扶持，营造一个发展的宽松环境。
第三章景区游客预测及建设的必要性
3.1景区游客预测
根据桃花江镇总人口、农业人口、益阳市区总人口数量，及相邻长沙、株洲、湘潭、常德、岳阳市人口规模和桃江处于从长沙到武陵源黄金旅游线上的中间站等因素，同时参照全国、省内已建景区的游客年递境速度：
武陵源31%，郴州东江70%，黄山26%，华山14%，蒿山60%等，经综合分析论证，2003-2007年，凤凰山风景区游客量年均递增率为20%，2008-2012年年均递增率为10%，2013-2022年年均递增率为5%，凤凰山风景旅游区年游客量预测情况如表3-1所示。
表3—1凤凰山风景旅游区游客量预测表
单位：
万人次
年份
游客量
备注
2003
8.00
年均递增率20%
2004
9.6
2005
11.6
2006
13.8
2007
16.6
2008
18.2
年均递增率10%
2009
20.0
2010
22.0
2011
24.4
2012
26.8
2013
28.2
年均递增率5%
2014
29.6
2015
31.0
2016
32.6
2017
34.2
2018
36.0
2019
37.8
2020
39.6
2021
41.6
2022
43.6
3.2项目建设的必要性
3.2.1是利用凤凰山的特色及其发展旅游业的区位优势、客源优势，满足城市居民全新假日精神和文化生活的需要。
凤凰山风景区有其宝贵的名气和灵气和独特的山水风光和自然人文景观，具有良好的交通优势，是益阳市的近邻，长沙市与常德市的远郊，是长沙到桃花源和张家界的重要和理想中间站，具有良好的区位优势，客源广泛。
同时，可作为爱国主义教育基地建设，唤起国人的爱国、爱人民、爱家乡的感情，促进三个文明建设。
可见，完全可以建成一个高品位的旅游度假区。
3.2.2是桃江县抓好以旅游业为龙头的三产业发展，立足创大旅游、育大产业、大力发展旅游经济的需要。
该项目的开发建设，一方面可通过旅游业带动桃花江镇和周边乡村经济的发展，通过为游人提供吃、住、游、购、娱等各类消费物质，从而刺激当地农村粮、棉、菜、禽、蛋等土特产品、工艺品的生产和发展，使其形成规模效应，提高农业综合效益，增加农民收入，提高人民生活水平。
另一方面可增加当地财税，促进桃江的交通、饮食、商业、通讯、加工等行业的发展，带来更多更好的经济效益。
3.2.3是解决城镇就业问题，为农村剩余劳动力谋出路的有效途径，是桃江县全面建设小康县的战略需要。
该项目的建成将促进桃江县第三产业的发展，可解决部分城镇人口的就业，也可为农村剩余劳动力提供出路，使一部分下岗职工和农民找到一条致富的新路，将为桃江县全面建设小康县奠定坚实的基础。
3.2.4是桃江县旅游总体开发建设的重要组成部分，是进一步扩大桃江知名度、美誉度、开放度的需要。
该项目是桃江县实现“天下桃花江，人间美人窝”生态观光休闲度假胜地战略目标有利举措，是桃江县今后的重点景区建设工程。
该项目的建设，其风光旖旎的自然景观，气势壮观的天问阁，令人观止的天问诗墙，催人奋进的屈原雕塑，功能齐全的景区设施展示在世人面前，将吸引更多的国内外旅客观光旅游，促进桃江的对外开放与文化经济交流，进一步扩大桃江的知名度、美誉度、开放度。
将为桃江县提供中外经济发展信息，为引进人才、技术、资金创造良好的条件。
第四章规划设计原则
4.1指导思想
充分利用桃花江凤凰山景观及全省黄金旅游线上的有利条件，弘扬民族文化，合理保护和开发利用风景旅游资源，扩大国际国内知名度，为桃江人民和国内外游客提供一个集教育、浏览、娱乐、休闲、科研、购物、度假等综合功能为一体的风景旅游胜地，促进全县旅游与经济的发展。
旅游开发一次定位在教育、观光、休闲、度假旅游上，依托本地旅游资源，充分利用桃花江的品牌效应，发挥交通区位优势，以弘扬屈原爱国主义精神为主题，以竹乡桃花江美人窝风情旅游为特色，努力将桃花江开发建设成为长、株、潭乃至港、澳、台的后花园。
在旅游发展规划的指导思想上，应尽力做到四个结合：
一是旅游建设与屈原爱国主义文化相结合，二是旅游开发与高品味的城镇建设相结合，三是旅游建设与生态环境保护相结合，四是旅游业的近期开发与远期规划相结合。
4.2规划设计原则
4.2.1坚持全面规划，分期实施，滚动发展，逐步完善的原则。
4.2.2坚持以自然景观为主，突出人文景观特色，适当园林建设和纪念性建筑，保护好景区的自然植被和生态环境，使山、水、林、路融为一体的原则。
4.2.3坚持“保护第一”的方针，实行封闭管理，良性循环的生态保护性开发，保护好现有人文景观，不得随意采伐，不得随意圈地设点，搞旅游经营活动。
4.2.4景区内不得安排法律环境，妨碍旅游和有损自然景观完整性的设施建设。
第五章总体布局与初步规划
5.1整体布局
景区总面积280亩。
根据景区特点，将开发建设重心放在江南名楼-天问阁的修建上，分为旅游观光区和休闲娱乐区。
5.2交通规划
5.2.1现状：
将现有的简易砂石公路与金盆北路连通。
5.2.2规划从金盆北路至凤凰山修建水泥砼路面5公里，直通风景区各景点。
1、建泊位壹佰个以上的停车场；
2、修建凤凰山观望台及相关通道。
5.3环境保护规划
5.3.1环境保护
1、对景区内各类景观资源要严加保护，严禁砍伐、开石等一切破坏自然景观的活动。
2、对景区内与旅游观光不协调的建筑设施应予以搬迁，保护好景区的完整性。
3、严格执行《森林法》、《环境保护法》、《水污染防治法》、《城市规划法》、《建筑法》、《国土法》。
5.3.2严密组织县委、政府等机关部门的搬迁，在废品处理时，注意防火与环境污染。
第六章投资估算及资金筹措
6.1投资估算
6.1.1估算范围
规划期内景区、景点建设，服务接待设施、附属工程、园林绿化、护林防火、安全防范设施、基础设施的建设安装费和设备购置及其它费用。
6.1.2依据
1、湖南省建设厅现行《园林建筑工程估价表》、《建筑工程综合预算定额》。
2、交通部现行《公路工程概算定额》。
3、桃江县有关部门提供的相关经济指标。
6.1.3估算金额
经估算，基本建设投资总额为1.2亿元，其中旅游主体工程是8490万元，附属工程2250万元，其他配套设施1260万元。
建设工程按二期实施，第一期（2年）需投资9330万元，第二期（2年）需投资2670万元。
投资估算具体情况详见表6-1。
表6-1建设项目投资估算表
单位：
万元
分项
建设项目
单位
数量
单价
金额
每期投资金额
一期
二期
总计
8796
9330
主体工程
天问阁
座
1
6200
6200
屈原博物馆
个
1
400
400
屈原塑像
座
1
210
210
游客接待中心
个
1
1400
1400
钓鱼台
个
1
200
200
水泥砼路面
公里
5
61.3
306
306
门楼
座
1
80
80
小计
2684
194
2490
辅助工程
地下购物走廊
个
1
1800
1800
景区管理处
座
1
15
15
望江台
公里
10
80
80
新建人行道
个
20
5
5
游道、休闲亭
个
3
450
450
旅游车队
辆
8
15
120
60
60
停车场
处
2
10
20
10
10
表6-2建设项目投资估算表
单位：
万元
分项
建设项目
单位
数量
单价
金额
每期投资金额
一期
二期
辅
助
工
程
安全防范措施
15
15
防火设施
10
10
供水供电
20
20
电视通讯
3
3
污水处理
10
10
公厕
座
3
15
45
30
15
垃圾处理
处
3
10
30
20
10
卫生设施
1
1
园林绿化、喷泉
m2
100
60
10
50
其它费用
小计
520
340
180
拆迁费
200
200
广告宣传费
100
60
40
设计费
45
10
35
其它费用
175
70
105
第七章效益分析
7.1经济效益分析
根据桃花江镇总人口、农业人口、益阳市区人口数量及相邻长沙、株州、湘潭、常德、岳阳市人口规模和本项目处于长沙武陵黄金旅游线上的区位条件等因素，同时参照省内及全国已建景区游客逐步递增速度：
武陵源客车递增速度为31%，郴州东江游客年递增速度为70%，黄山游客年递增速度为26%，华山游客年递增速度为14%，蒿山游客年递增速度为60%等，经综合分析论证，凤凰山风景区2015-2020年游客年递增率为20%，2016-2025年游客年递增率为10%，2026-2030年游客年递增率为5%。
根据桃江县各旅游景点门票、住宿、饮食、购物、娱乐等消费实际情况，2011年（评价基年）凤凰山风景区门票、住宿、饮食、购物、娱乐等收入情况如表7-1所示。
表7-12004年凤凰山风景区收入情况表
门票30元/人全年按6万人次计算单位：
万元
项目
收入
门票
住宿
饮食
购物
娱乐
交通
其他
合计
300
540
180
180
120
120
300
1740
该项目计算期为19年，根据游客年递增率，则计算期内该项目每年收入情况如表9-2所示。
表7-2凤凰山风景旅游区年收入情况表
单位：
万元
期限
收入
备注
第一期工程
2088
年收入按20%递增
2506
3007
3608
第二期工程
3969
年收入按10%递增
4366
4802
5282
5811
第三期工程
6101
年收入按5%递增
6406
6727
7063
7416
7787
8176
8585
9014
9465
合计
112179
年平均收入5904
从上表可知年平均收入为5904万元，扣除各种成本、税金及附加、其他费用，年利润总润按年经营收入的35%计算，年均利润总额5904×35%=2066万元。
则该项目投资静态回收期为5.8年，可见该项目经济效益较好。
7.2社会、生态效益分析
随着该项目的建成，将向世界展现中国湖南桃江这一片神奇、独有的旅游景观，吸引更多的国内外游客观光旅游，促进桃江对外的经济、文化交流，为提供中外经济发展信息，引进人才、技术、资金创造良好的条件，不激活桃江乃至益阳旅游资源作出贡献。
该项目的建设，将促进全镇第三产业的发展。
解决城镇就业问题，为农村剩余劳力提供出路，有利于社会稳定。
该项目的建成，一方面可增加地方财税，另一方面可扩大促进桃江的交通、饮食、商业、通讯、加工等行业的发展，带来带多更好的经济效益。
该项目的建成，将带动周边乡村经济的发展，乡村通过为游人提供吃、住、游、购、娱等各类消费物质，从而刺激当地农村粮、菜、禽、蛋土特产品、工艺品等的生产和发展。
增加农民收入，提高生活水平。
该项目的建成，将成为宣传和弘扬屈原爱国主义思想的重要窗口，可产生深远的名人效应。
第八章问题与建议
8.1在征地拆迁、青苗补偿等方面应协调安排，制定切实可行的优惠政策，减少投资资金。
8.2建设资金及时筹措到位是本项目能否按计划完成的关键，各级政府及有关部门就在政策上给予扶植和支持，建设开发可采取协作开发的股份制形式或外商独资开发的形式。
8.3在下阶段工作中，应对交通规划、供电规划、给排水规划、通讯电视规划、安全保护规划、环境保护规划等作详细规划，进一步落实规划的指导思想和原则。
8.4本项目管理包括从前期工作开始，直至运营期在内的全过程的系统管理，为保证各阶段的任务完成，根据不同阶段的工作需要，成立相应的组织管理机构和组织管理制度。
应推行项目法人制、征地拆迁责任承包制、施工承包制、工程监理制、投标制等一系列的管理制度，确保该项目顺利实施。
8.5应充分利用本风景区内的独特风景，积极申报国家级风景区，争取省和国家投资。
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