花城开发投资项目可行性研究报告.docx
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花城开发投资项目可行性研究报告
花城开发投资项目可行性研究报告
1项目投资说明
1.1项目背景
1.1.1项目名称：
某花城
某花城承办单位主要是某基业投资集团和x钢铁集团。
某基业集团成立于1997年，是一家专注于推动中国可持续发展的城市化事业，以生态城市建设为龙头，以房地产投资与开发为依托，并融合新资源市政基础设施投资运营和金融投资服务等业务的综合性投资集团。
主要业务覆盖一级土地投资开发、房产投资开发、金融投资等。
至2007年底在xx已累计完成房屋开发260万平方米，已经完成和正在进行的土地开发约530公顷。
总资产逾40亿元。
集团旗下的房产开发企业，2007年获得国家建设部颁发的房地产一级开发资质，并且拥有区域大规模土地一级开发和在xx三环某花城200万平方米超级大盘房产开发的经验。
目前，公司正在积极地推进国内外上市的步伐。
同时，随着企业的发展，某基业对区域发展有了更加深刻的认识，积极进行战略转型，业务领域不断扩大。
某基业投资建设有限公司，是某基业集团下属的全资子公司，也是集团龙头业务区域发展综合服务的核心推动公司。
公司以区域发展商为自己的阶段性定位，以“经营知识、整合资源、创造价值、共享收益”为自己的经营理念，在全球范围内整合资源，为可持续的区域发展提供了有力的支撑。
某基业，以可持续发展的理念和生态城的技术，正在为中国可持续的区域发展、可持续的城市化进行着伟大的探索和实践。
目前，公司正在推动建设的xx第一个生态城项目——xx长兴生态城，正是这种探索和实践的具体体现。
“创造幸福生活”，是某基业的使命！
打造可持续发展的生态城市，成为国际一流的城市区域发展商，是某基业的不懈追求！
某钢始建于1919年，位于xx,是我国大型钢铁联合企业之一,共有职工七万人。
年产能力:
生铁三百万吨,另外,还生产其他多种钢铁产品、焦化副产品和民用产品。
某钢已有六十多年历史,解放后经过改造、扩建,逐步成为从采矿到轧材、从勘探设计到基建施工,比较完整的钢铁联合企业。
改革开放以来某钢获得巨大发展，成为以钢铁业为主，兼营采矿、机械、电子、建筑、房地产、服务业、海外贸易等多种行业，跨地区、跨所有制、跨国经营的大型企业集团。
某钢总公司为母公司，下属股份公司、新钢公司、迁钢公司、某秦公司、高新技术公司、机电公司、特钢公司、某建公司、房地产公司、实业公司、国际贸易工程公司等子公司，在香港有上市公司，在南美洲有秘鲁铁矿等海外企业。
2007年集团销售收入1090亿元，实现利润水平43亿元，钢产量1540万吨，职工近8万人。
在中国企业联合会按2006年数据评选的中国制造业500强中，某钢销售收入列第10位；在中国企业500强中某钢列第36位。
（1）项目建议书及其批复文件
（2）国家及xx市颁布的相关法律，法规，政策
（3）xx市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要
（4）xx市城市总体规划大纲
（5）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准，规范，定额
（6）xx市及项目周边地区市场调研和现场侦查资料
（7）投资项目方签订的协议书或意向书
（8）编制《报告》的委托合同
（9）其他有关依据资料
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。
发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。
现在房地产经济（尤其是住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济可以拉动一系列行业发展。
大盘：
某花城以三环边200万平方米的总体体量作为城市区域开发的典范。
开发模式：
某花城改变了城市大盘的围合式开发的形式而采取了“以造城市的方法开发大盘”，全面引进了流行于欧美的新都市主义交通导向（TOD）开发的模式，真正将交通、居住、教育、环境、商业有机的结合，形成了综合性的生活新城。
区域：
某花城的开发，带动了xx西南三四环的全面发展。
认可：
项目在整体规划上引入了流行欧美的“新都市主义”规划设计理念，又结合了地块所独有的花文化渊源以及大学园区、丰台高科技园区、城市绿化隔离地区的情况，将区域的居住、商业、教育、交通、就业等相关生活需求有机的进行整合，提出了“5分钟、600米”生活圈概念，改变了人们“卧城”的居住观念，使某花城真正成为“便利、舒适、沟通”的生活新城。
踞南城某席。
项目的景观设计由加拿大著名景观设计公司S+3M公司担纲，结合项目规划打造高品质的生活环境。
新都市注意六大特征：
★ 现代化社区——围合的组团、开放的社区，出行方便不绕路，安全舒适有保证。
★ 组团同质、社区复合——真正以人为本的居住区中，应适应并满足不同居住群体的不同需求，人性化、多样化的居住空间才能适应社会生态的多样性特征。
相对小规模同质聚居的前提下，力求大社区的混合，使居住者结成一个维护自己房产稳定价值的团体，共同维护整个社区的整体利益。
★ 解决交通拥堵——以公共交通为导向（TrafficOrientedDevelopment）的开发模式，解决大盘与城市的衔接问题，是解决大城市交通问题最有效的方式，节省居民珍贵的生活时间，极大的提高了生活品质，并且降低居民的生活成本。
强调TOD人行商业站点的便利。
★ 就业带动力——中关村丰台科技园区丰台园、总部基地、国际汽车博览城强势商务部落，和某都经贸大学、燕京华侨大学等院校组成的丰台大学城，提供了稳定而强大的就业动力。
未来某花城规划中的商业中心和写字楼也为社区就业激发了活力。
★ 开放式配套——按照京城的商业发展规划，结合区域的商业区位优势，发展特色商业，不只面向社区居民提供服务，同样也可以把生意做到大盘以外。
这样可以促进社区就业安置，维护大盘的安定性。
占地面积:
820000平方米。
建筑面积:
1853200平方米。
某花城追求七重价值，定制终极城市居住藏品：
经典美宅，稀缺地段，至善配套，金牌教育，无忧健康，臻贵园林，华美蜕变。
某花城，用创新性的设计：
二次调压供水、品牌电梯、多飘窗、多阳台设计、智能车库管理等，领先品质生活。
某花城全部建有大容量、不锈钢水池，采用二次调压供水技术，保证日常供水均衡，实现24小时不会断压停水。
通力电梯直接入户，大大减少老、弱、病、残、孕等不方便人群上下楼的烦恼。
双回路设计，即便停电仍能正常运行，避免意外停电的不便，生活更有保障。
多阳台、多飘窗设计，阳台一半赠送，飘窗完全赠送，更实惠的品质居所。
同时，使室内有着更为优越的通风、采光条件，营造了一个更高品质的生活氛围。
项目
单位
数量
占地总面积
平方米
820000
总建筑面积
平方米
1853200
居住建筑面积
平方米
1762400
公共建筑面积
平方米
19000
居住居数
户
11000
平均每户建筑面积
平方米
168
平均每户居住人数
人
3.2
容积率
2.26
绿化率
%
31.50
住宅栋数
栋
80
平均层数
层
11
地下车库面积
平方米
5000
停车位
个
260
1.3范围与限制
为了抑制过热的房地产投资与投机，应对老百姓降房价的呼声，中国某都xx出台了包括限购升级、加快保障房建设、加强金融税收管理等极为严厉的楼市调控措施。
经批准的房地产企业在商务部备案要求，以及禁止从境外贷款。
经商务主管部门批准的外商投资房地产企业应及时向商务部投交档案材料进行备案。
根据《外商投资产业指导目录》（2007年修订），高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心等高档房地产项目的建设、经营，属于限制类，外商投资该等房地产项目受到严格控制。
根据13号文，下列项目属于高档房地产项目：
（1）别墅性质的高档住宅及度假村；
（2）单位面积建筑设计造价高于当地一般民用住宅、办公楼一倍以上的公寓、写字楼项目；
（3）建筑标准四星级（或相当于四星级）及以上的宾馆、饭店。
外商投资该等项目，按照1773号文的规定,凡总投资额在5000万美元及以上的，由国家发展改革委核准项目申请报告，总投资额在5000万美元以下的，由省级发展改革部门核准。
外商投资除该等项目之外的其他房地产项目，总投资1亿美元及以上的由国家发展改革委核准项目申请报告，总投资额1亿美元以下的，由省级发展改革部门核准。
邓小平同志提出的改革开放给中国带来了翻天覆地的变化,提高了人民的生活水平也提高了中国在国际事务中的地位。
改革开放在中国已成为民心所向,成为一种历史潮流不可逆转中国领导人的新老交替也不会改变我国改革开放的决心和政治、社会稳定的现状。
总而言之,中国会有一个政治上长期稳定的投资环境。
（1）宏观经济调控政策日趋成熟国家在前几年采取适度从紧的财政货币政策,控制通货膨胀见效后,近两年又不断加强宏观调控,采取积极的财政和货币政策,促进固定资产投资增长,并注意以提高经济效益为中心,加大技术改造的投资比重;继续加强农业和水利设施的建设,加强基础设施和基础工业,提高现有设施的利用率;加大发展加工工业的力度,振兴支柱产业,取得了较好的效果并积累了在经济发展的新阶段对经济进行宏观调控的经验。
（2）入世为中国投资环境的进一步改善提供了契机,也为外商投资提供了很好的预期。
加入世贸组织要求我国根据WTO基本原则和有关规定修改或重新制定外商投资法律法规和政策,使外商投资及其生产经营更有利于按市场规律和国际惯例进行;我国作出的市场开放承诺使市场准入程度有大幅度扩大,拓宽了外商投资领域;关税壁垒的取消会大幅度降低外商投资成本,便利其投资的中间投入品和最终产品的进出口;WTO有关规定对我国管理外商投资提出了新的要求,客观上有助于稳定企业投资及生产经营环境,减少人为的不可预期风险而所有这些,都为外商投资提供更好的外部环境。
（3）国内资本市场不断完善。
近几年国家将继续推进和深化金融改革,完善金融法制建设,依法治理、规范和维护金融秩序。
在加强中央银行监管的同时,继续推进国有银行的商业化进程,减少了行政手段对商业银行进行调控。
由于国有银行的商业化和使银行摆脱地方干预的政策措施,使银行贷款更加注意效益,几次降低存贷款利率以及放松对货款规模的控制,使银行在资金的运营上有更多的自主权和按市场规则办事。
中国加入世贸组织后，xx市按照国家的统一部署，进行了地方性法规和行政规章的清理。
全市１８个区县和中关村科技园区设立了“一站式”办公大厅，在市外商投资服务中心开通了“外商投资项目受理绿色渠道”。
xx口岸实现了“大通关”，达到了国内通关的最高效率。
这些举措进一步优化了发展环境，为国内外投资者提供了便利条件。
为进一步完善投资环境、扩大为中外投资者服务，政府成立了xx市投资促进局。
xx市副市长张茅说，“投资促进局”的成立，正是xx优化发展环境的重大举措，xx将充分发挥投资促进局的作用，不断完善投资促进工作的各项职能，积极构建全市投资促进的服务体系，为中外投资者营造一流的发展环境。
（“投资促进局”主要职责除了宣传xx市招商引资政策，建立与境内外客商联系渠道，反映境内外客商的意见和要求，研究提出有关改善xx投资环境的建议外，还将为境内外经济实体及客商在xx从事投资、商贸等活动提供“一家受理、全程服务”的服务项目。
）
2010年新政策：
鼓励外商投资放宽市场准入条件：
一是为重大外资项目落地、大型企业、重点企业并购重组提供优质的准入服务。
二是认真执行国家利用外资产业政策。
三是积极帮助外资企业缓解出资困难，允许已缴付某期出资并达到法定注册资本下限的外商投资企业延长出资期限至最终出资期限；四是对于符合条件的外商投资企业，因资金暂时紧张无法按期出资的，经审批部门批准，应允许其延长出资期限至法定最终出资期限或办理减资、转股、注销登记。
五是继续提供股权质押、动产抵押、商标专用权质押等多种服务措施，广开外商投资企业融资渠道。
在经济基础方面，xx的经济基础良好，其中的高新技术产业增长速度尤其令人满意。
经济的外向性、当地配套能力得到一致的好评。
xx的发展潜力表现在高新技术产业、文化产业和旅游业。
xx高新技术产业的发展速度、在工业总产值中的比例和在工业增加值中的比例都明显高于上海，xx的高新技术产业在全市经济中的地位更加重要，发展更加迅速。
xx已经形成以服务业为主导的格局，金融、贸易、通信、旅游、房地产、信息服务业已成为新的经济增长点。
xx是中国经济实力最强的城市之一。
xx拥有门类齐全的较为完整的工业体系。
xx作为某都，不仅自身的市场潜力巨大，而且对外地市场的影响力也大。
总体布局和商业按照国际化、现代化大都市的要求发展，形成多处有较大规模，有良好购物环境和文化氛围的商业文化中心。
xx市已形成了全方位、多层次、宽领域的对外开放格局。
xx集中了绝大多数全国性的金融机构，中国的中央银行、政策性银行和主要商业银行的总部都在xx，还有一大批国家级的保险公司、信托投资公司、财务公司、租赁公司等非银行金融机构的总部也设在xx，同时它们在xx还设有许多分支机构。
中国的金融政策都出自xx，全国的金融结算大多在xx进行。
从全球到国内，xx国际金融业面临着有利的宏观发展环境。
全球产业加速转移，国际发展环境日益良好国际高端服务业正在通过项目外包、业务离岸化、外商直接投资等方式向中国加速转移。
服务贸易逐渐开放，国内发展环境逐渐完善。
xx奥运盛会的开幕，为xx创造奥运金融发展环境。
城市经济快速发展，具有发展内在动力环境。
区域经济导向明确，发展面临专业分工环境。
xx是综合性产业城市。
综合经济实力保持在全国前列。
第三产业规模居中国大陆第一。
1）、完善基础设施，新增万套政策房
2011-03-09上午，丰台区人民政府2011年直接关系群众生活方面拟办的重要实事正式出台，基础设施建设以22.5%的高比例继续占“榜某”。
2011年底前，丰台区将新增2.9万套政策房，政策房的大量建造对商品房市场将会是个很大的打击，不利于商品房市场的买卖。
2）、丰台区政府充分行使经济职能促进房地产业的健康发展
开展区域企业投资意向分析，完善投资服务体系：
丰台区工商分局利用自身熟悉企业的优势，深入了解企业投资意向与需求。
通过在登记注册咨询环节发放“投资意向问卷调查”的形式，采集数据样本，扩大调查规模，详细收集“投资规模、投资优势、企业类型、投资区域、投资行业、投资者来源、投资困难、企业未来5年投资意向”等八方面的数据信息，深入了解企业投资现状、意向，及对辖区投资政策、服务体系的评价与需求。
制定招商引资优惠政策，促进辖区投资保增长
积极建设服务型工商体系，为企业解决实际问题：
丰台区工商分局根据辖区企业实际情况，大力发展担保公司，组建贷款担保评估委员会，与中国邮政储蓄银行xx分行合作，引入“商户小额贷款”和“农户小额贷款”服务项目，做好企业股权出质登记、合同动产抵押工作，开辟绿色通道，加大宣传力度，进一步扩大企业的融资渠道。
为更好地解决辖区企业因无合法住所而形成的办照难问题，丰台区工商分局指导私营个体协会在新村设立了丰台区第一家企业集中办公区，降低了市场主体准入成本和经营成本，为文化创意、高新技术、动漫等产业发展、大学生自主创业和中小企业发展提供了支持，目前办公区共入驻各类企业80余户。
2010年区域经济保持平稳较快增长：
经济预期和调控目标均完成或超额完成全年任务。
全年实现地区生产总值687亿元，增长9.5%，与“十五”期末相比增长81%，年均增长12.6%；人均地区生产总值突破5000美元。
完成财政收入47.3亿元，增长18.8%，比“十五”期末翻了一翻以上。
完成全社会固定资产投资500亿元，增长28.4%，增速居城六区第一位。
重大项目引进量质齐全，重点区域影响力日益增强，众多国内外知名企业入驻我区，全年新引进注册资本超亿元的企业22家，增长46.7%。
城南计划—-丰台区重点发展区域
大红门服装文化商务区
区域定位：
2008年，大红门服装商贸区被xx市认定为服装服饰文化创意产业集聚区，由传统的服装加工、商贸、物流等低端产业向设计、会展、品牌培育、流行信息发布等高端产业挺进。
大红门服装文化商务区将以打造xx时装之都核心区为目标，积极培育创意设计、面料研发、展览展示、信息发布等服装产业链的高端环节，加快建设与改善产业基础和市政配套设施，努力实现产业结构与环境面貌“双升级”，成为某都最具国际影响力和创意活力的服装文化产业聚集区。
区域范围：
南中轴，北起南三环，南至凉水河，目前，大红门地区拥有日用百货交易市场39家，营业面积100余万平方米，经营商户2万余家。
xx丽泽金融商务区
区域定位：
xx丽泽金融商务区的城市设计和城市规划，将突出三大理念。
一是建设生态商务区。
充分利用区域内的绿地，通过组建新的绿地系统、整合水系资源，建设“绿地上的CBD”、“水岸旁的金融区”，从而真正实现生态型、节约型、友好型的生态商务区。
二是打造金融不夜城。
通过统筹考虑、统筹规划、统筹建设，实现丽泽辐射带动周边区域与周边区域配套服务丽泽的完美结合，全面打造宜居、宜业的金融不夜城。
三是构建立体交通网。
通过大力发展以轨道交通、大容量快速公交为代表的公共交通系统提高区域可达性，通过构建地下交通循环系统、加大路网密度等措施提高内部交通效率，并合理考虑人车分流，建设立体交通网。
区域范围：
xx丽泽金融商务区东起西二环的菜户营桥、西至西三环的丽泽桥，南起丰草河、北至红莲南路，占地面积8.09平方公里，是某都三环内最后一块成规模的待开发区域。
中关村丰台科技园（总部经济聚集区）
区域定位：
借助城南行动计划，丰台将紧紧抓住中关村建设国家自主创新示范区的有利时机，完善周边基础设施和配套设施，全面完成科技园东区三期建设，大力引进高技术服务企业总部，打造总部产业链，增强对区域发展的支撑能力。
将科技园西区作为带动河西地区发展的“起步区”，尽快完善功能定位并启动规划建设，打造国防工业民品开发、技术研发创新基地。
区域范围：
丰台科技园规划总面积8.18平方公里，包括东区4.01平方公里、西区4.17平方公里以及沿西南四环的科技一条街，呈“两区一街”空间布局。
蒲黄榆“金十字”产业集聚区
区域定位：
该地区的发展思路是以蒲黄榆快速路建设为启动引擎，以轨道交通为资源优势，以市场需求为发展动力，通过紧凑的发展模式，体现复合、生态、共享的主题,实现社会、经济、环境的三赢。
该地区主要发展文化创意产业、高端服务产业和商业服务业，主要建设酒店、服务式公寓与高档居住社区。
通过加强与宋家庄交通枢纽的联系，在该地区建设主要服务于中心地区东南部的区域性综合文化商务中心。
通过渐进式的发展、多元化错位经营，与南部地区其他商业服务中心协调共赢，带动区域城市功能和环境品质的完善。
区域范围：
丰台区建委主任刘文洪介绍说，蒲黄榆综合商务区北起南三环，南至凉水河，以规划中的蒲黄榆快速路两侧和地铁5号线沿线为中心，整体呈L形，其规划用地面积14.97公顷，规划公共建筑的总面积65.39万平方米。
轨道交通：
途径商圈是5号线，宋家庄站和刘家窑站，亦庄线南四环站，地铁10号线延长线的宋家庄站。
丰台区位于xx市市区的西南部，总面积304平方千米。
地处“xx湾”平原，属于华北平原北部，海拔约44米，属于暖温带半湿润季风气候，夏热多雨，秋爽冬寒，春短干旱。
一月平均气温-5度——-10度，七月24——26度。
丰台西北靠山，东南距渤海150公里，永定河自北而南由石景山流经本区进入大兴区，长约15公里的河段，将丰台区分为东西两部。
截止到2001年底，丰台区已探明储量的矿产7种，矿产地15处，其中大型矿床1处，中型矿床2处。
已探明的主要矿产有冶金用白云岩、制灰用灰岩、水泥配料用页岩、矿泉水、地热等。
主要矿产探明的储量：
冶金用白云岩220万吨，制灰用灰岩2.87亿吨，水泥配料用页岩2703万吨。
已开发的矿种有冶金用白云岩、制灰用灰岩、水泥配料用页岩、矿泉水及耐火粘土共5种。
已开发的矿产地总数11处。
基础设施大发展：
交通便捷，发展迅速；一大批重大基础设施工程动工、完工，全面提升了丰台基础设施水平，公共服务能力增强，发展环境显著改善。
南城交通大动脉、贯穿南五环到南三环的蒲黄榆快速路已完工通车。
蒲黄榆快速路三上三下六车道，南三、四环段为城市主干路，南四、五环段为城市快速路，已达到了高速路的标准。
为提高车辆通行能力，全线还架起了6座立交桥。
通车后，一路向北，可形成一条穿越五环、四环、三环、二环的交通大动脉，环路的交通压力将得到缓解。
大动脉已建成通车，微循环也不能马虎。
2010年11月28日，连接南四环和丰台南路的四合庄西路以及郭公庄西路正式开通，两条道路将有效缓解南三、四环间居住区的出行难题。
地铁4、5号线建成通车，9、10号线二期开工建设，14号线已达到进场施工条件……
2010年中国房地产市场形势与2011年发展展望
2010年，中国房地产市场可谓是一波三折，从年初的高速开局到二季度的调整回落，房地产调控政策初见成效。
但是8、9月份市场出现反弹，房屋价格再现抬头迹象，政府再次密集出台了第二轮调控政策，包括提高某付金比例，调整住房相关税费优惠政策，停止发放第三套房贷，央行也两次上调存贷款基准利率，四季度房屋销售价格出现缓慢回落。
预计2011年房地产调控的重点将在加快保障性住房建设、加强房地产市场调控、保持市场平稳增长等方面，另外，房产税将在2011年全国部分城市开展试点，预计这会对整体市场产生一定影响。
1）、2010年全国房地产市场运行情况
2010年年初，全国房地产市场延续上一年的快速增长趋势，继续保持较快增长。
但受房地产调控政策的影响，各主要指标出现一定程度回落，尤其是房屋销售价格指数自4月份起逐月下降。
（1）、.房地产开发投资保持平稳增长，增速高于近年来平均水平
2010年1-11月，全国房地产开发完成投资42697.3亿元，同比增长36.5%，增幅同比上升18.7个百分点。
房地产开发投资占固定资产投资比重为20%。
90平方米以下住房保持稳定增长。
1-11月，90平方米以下住房完成投资9268.3亿元，同比增长27.6%，增速较上年同期回落5.3个百分点。
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2011-1-2109:
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2001-2010年11月全国房地产开发投资完成情况
分类型看，商品住宅完成投资30021.6亿元，同比增长34.2%，增幅比上年同期上升18.5个百分点，其中，经济适用房完成投资925.2亿元，同比下降5.2%；办公楼完成投资1616.4亿元，商业营业用房完成投资4898亿元，同比分别增长34.1%、34.3%。
（2）、房地产开发资金来源增速回落，自筹资金规模增速较快
2010年1-11月，全国房地产开发企业到位资金总计63219.9亿元，同比增长31.2%，增幅比上年同期回落13个百分点。
其中，国内贷款11245.1亿元，增长25%；利用外资655.8亿元，增长59%；自筹资金23806.2亿元，增长49.6%，其中，自有资金增长42.7%；其他资金来源27512.7亿元，同比增长20.4%，其中，个人按揭贷款增长13.2%，与上年同期各类型资金来源的比重相比，自筹资金比重上升较多，提高了4.7个百分点，其中自有资金比重上升了1.6个百分点。
其他资金来源有所回落，比上年下降了3.9个百分点，其中个人按揭贷款比重下降2个百分点。
国内贷款比重同比下降了0.9个百分点，利用外资比重同比上升0.1个百分点。
（3）、土地购置面积增速加快，完成开发面积延续负增长
从完成开发土地面积看，1-11月，全国完成开发面积19361.3万平方米，同比下降4.8%，降幅比上年同期扩大2.3个百分点。
从购置土地面积看，1-11月，全国房地产企业共购置土地面积36080.1万平方米，同比增长33.2%，比上
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