鲤城文化创意产业园开发项目可行性研究报告.docx
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鲤城文化创意产业园开发项目可行性研究报告
鲤城文化创意产业园开发项目
可行性研究报告
第一章项目总论
一、项目概况
（一）项目名称
鲤城文化创意产业园区
（二）项目承办单位
企业名称：
鲤城文化产业园
所在地：
xx鲤城
投资总额：
3000万人民币
注册资金：
3000万人民币
（三）建设内容与规模
将xx印机厂厂区改造成鲤城文化产业园。
改造范围包括：
砖混建筑两栋（旧式厂房两栋及两层闲置宿舍楼），旧式平房厂房一栋（需清理推倒重建作为写字楼用），可用于重建的土地面积为1800㎡，可使用面积为1500㎡。
可建四层，总计面积约为4800㎡；用于“三旧”改造的砖混建筑为9000平方米；建筑布局及外观工业感强；
改造后的鲤城文化产业园将是一个集办公休闲于一体，提供创意设计、动漫产业、电子商务、进出口贸易、商务、生产和生活等配套服务于一体的大型综合商务平台。
（四）开发建设模式和进度
鲤城文化创意产业园完成对鲤城文化创意产业园区的改造后，由鲤城文化创意园对该项目的商用物业进行出租、营运管理及相关配套服务。
根据文化创业企业的需求和项目建设的可行性分析，确定本项目采用一次性整体开发建设的方式。
项目拟于2012年9月~2013年2月完成对原工业厂房的改造。
（五）项目主要技术经济指标
表1-1项目主要技术经济指标
面积
（㎡）
单价
（元/㎡）
总投资
（万元）
备注
酒店租金
9000
5
13.5（24/月*3个月）
写字楼租金
1500
6
2.7（24/月*3个月）
写字楼建设费用
3750
2600
975
其他建筑费用
148.8
改扩建费用
客房
6000
1600
960
园林景观及配套费用
建设费用的5%
100
运营资金
800
合计
3000
（六）可行性研究报告编制依据和原则
1、编制依据
（1）中共中央关于深化文化体制改革推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定；
（2）福建省政府《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》；
（3）中共xx市委办公室、xx市人民政府办公室关于推进旧村居改造的实施意见；
（4）xx市人民政府关于加快推进中心市区棚户区（危房）改造工作的实施意见；
（5）福建省政府“三旧”改造意见（2010）；
（6）关于建设文化产业园区（基地）的实施意见;
（7）国家有关政策法规。
2、编制原则
在编制本项目可行性分析报告时，主要遵循一下编制原则：
（1）坚持实事求是，客观公正，严谨务实的原则，注重环境建设项目及建设方案的可靠性与经济合理性；
（2）把握合法、合规则性与原则，确保编报项目及建设内容符合国家法规、规章和政府专门文件的要求，建设结果能够满足xx市未来城市发展规划的要求；
（3）兼顾必要、效益和平衡原则，达到建设方案和申报项目的资金投入与经济、社会、政治、环境等综合效益的平衡；
（4）注重近期效益和远期目标相结合的原则，使项目适应xx的城市发展、经济建设和人民生活水平的提高。
第二章项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
当前，文化在社会经济发展中的战略地位越来越突出，文化产业的发展更是日新月异。
许多国家和地区纷纷制定和调整文化发展战略，文化产业在全球范围内获得广泛重视。
同时，文化产业发展的区域竞争日趋激烈，现代文化产业最终将成为增强综合竞争力的战略制高点和核心要素。
发展文化产业已成为我国下一阶段国民经济和社会发展战略的重要组成部分，成为加强文化建设、构建社会主义和谐社会的重要内容。
为促进文化产业的发展，国家制定了《国家“十一五”时期文化发展规划纲要》，福建省人民政府下发了《关于加快我省创意产业发展的指导意见》，xx市制定了《xx市促进文化创意产业发展暂行规定》，《xx市“十二五”科学技术发展规划》根据要求，xx市要努力把文化产业培植成xx市第四大支柱产业。
为此，从2010—2020年，xx市提出了加快文化创意产业发展的三个阶段，第一个阶段（2010—2012年），以改造提升目前具有较大市场规模和相对优势的传统文化产业为重点，逐步启动创意设计产业，孕育以信息技术为基础的文化创意产业。
第二个阶段（2013—2015年），以创意设计产业为发展重点，全面启动文化创意产业的发展，逐步形成以创意设计为主体的文化创意产业新格局。
到2015年，文化创意产业作为推动xx经济发展的积极作用开始突显，使xx成为海峡西岸经济区重要的文化创意产业集中区。
第三个阶段（2016—2020年），逐步实现文化创意产业内部各行业的全面融合，充分发挥文化创意产业对其他产业的渗透和关联效应，文化创意产业进入高速发展阶段，推动xx经济进入创意经济时代。
到2020年，文化创意产业对国民经济的贡献率进一步提高，对其他产业的拉动效应更加明显，成为xx经济发展的支柱产业，把xx建设成为海峡西岸一流的创意经济集聚区。
2011年12月，xx市人民政府出台了《xx市人民政府关于推进中心市区旧城镇旧厂房旧村庄改造的试行实施意见》，意见中指出，为鼓励民企“二次创业”，市政府将允许鲤城、丰泽和xx开发区清濛园区区域内的企业，申请自行改造旧厂房，前提条件是企业对土地拥有使用权，申请地块相对独立、无成片改造条件、未列入成片改造计划、符合城市规划和“三旧”改造计划。
“三旧”是指就工业区、旧村、旧城区。
目前政策措施指向以就工业区改造建设为重点。
文化产业园区（基地）是指：
利用“三旧”改造集聚创意设计、动漫游戏、影视制作、影像制作、艺术创作、咨询策划、文化中介、传媒出版、现代印刷等项目和企业的文化产业园区（基地）；具有孵化器功能和文化企业集聚空间的文化产品研发中心、展示交易中心等；具有一定规模和是自，从事文化产业培训、人才培养、产业研究的教学培训基地；具有文化产品经营、展示、流通，或兼有旅游、娱乐功能的文化产品专业市场（街道）。
鲤城文化创意产业园为适应促进文化产业发展的需要，对鲤城xx印机厂厂区进行升级改造，同时利用自身产业发展优势，整合资源，为把鲤城文化创意产业园项目建设成为标杆而努力。
二、项目建设的必要性
鲤城文化产业园的改造，符合xx市文化产业发展十二五规划的要求，项目的改造具有较大的综合效益，项目的建设是必要的。
（一）本项目的建设是满足xx市文化产业发展的需要
根据《国家“十一五”时期文化发展规划纲要》、《xx市促进文化创意产业发展暂行规定》，xx市要把文化产业培植成为xx主要的支柱产业，必须建设数量众多、各具特色的文化产业园，以满足文化企业创意设计、制作、产品展示交易、物流、商务服务等专业化、功能化的需要。
（二）本项目建设是xx市“三旧”改造的需要
依据《中共xx市委办公室、xx市人民政府办公室关于推进旧村居改造的实施意见》、《xx市人民政府关于加快推进中心市区棚户区（危房）改造工作的实施意见》，xx市鼓励工业区升级改造和“三旧”改造建设文化产业园区的政策规定。
xx印机厂厂区，现有砖混建筑两栋（旧式厂房两栋及两层闲置宿舍楼），旧式平房厂房一栋（需清理推倒重建作为写字楼用），可用于重建的土地面积为1800㎡，可使用面积为1200㎡。
可建四层，总计面积约为4800㎡；用于“三旧”改造的砖混建筑为9000平方米；建筑布局及外观工业感强。
鲤城文化产业园项目建设，符合xx市鼓励工业区升级改造和“三旧”改造建设文化产业园区的政策规定。
（三）本项目的建设，社会效益和经济效益明显
按照目前项目建设的初步思路，产业园区作为商业用途。
在初步设定的经营方案和经营规模的前提下，鲤城文化产业园的经营完全可以实现自身的财务平衡，能保证产业园区的正常经营和偿还银行的长期贷款，项目商业化经营的微观经济效益比较明显。
因此，从满足文化产业发展的需要，以及社会效益、宏观经济效益和项目静音的微观经济效益几个方面看，建设鲤城文化产业园项目是必要的。
三、项目进展
自2012年5月初开始，鲤城文化产业园区的规划、项目立项申报、原有制造业项目的迁移等准备性工作。
鲤城文化产业园改造项目的各项准备工作完成，为本项目的顺利建设创造了良好的条件。
第三章项目市场分析
一、xx市国民经济和社会发展情况
xx市地处福建省东南部，是福建三大中心城市之一，经济总量连续11年名列全省第一，是福建经济中心。
陆域位置为北纬24°22′—25°56′，东经117°34′—119°05′全市土地面积11015平方公里。
xx市依山面海，境内山峦起伏。
北承省会福州、莆田、南接厦门，东望台湾宝岛，西毗漳州、龙岩、三明。
xx市现辖鲤城、丰泽、洛江、泉港4个区，晋江、石狮、南安3个县级市，惠安、安息、永春、德化、金门（待统一）5个县和xx经济技术开发区。
xx市是国务院首批公布的24个历史文化名城，历史文化积淀深厚，素有“海滨邹鲁”、“世界宗教博物馆”、“光明之城”的美誉。
丰富的人文景观、别具一格的民俗风情和秀出东南的自然风光交相辉映。
xx市作为古代“海上丝绸之路”的起点，伊斯兰教、印度教、基督教、摩尼教、犹太教、佛教等世界多种宗教在xx市广泛传播，留下大量遗迹，使xx市成为多元文化融洽交汇、和谐共处、互促共荣的载体。
xx市通过不断加快产业进程，不断提升产业价值和产业竞争力，取得了一系列的成果和高收益。
一是实施科技兴农，大力推进xx市新农村建设科技促进行动，建成10个国家级、58个省级、135个市级行业技术开发中心，建立16个省级、97个市级科技特派员示范基地，组织实施市级以上农业科技项目428项，争取科技计划经费7454万元。
截止2011年11月底，全市2463个行政村,已有2390个村建立信息点，覆盖率达到97%。
二是高新技术及其产业化取得明显进展，高新技术产业产值在区域经济结构中的比例逐年提高，2009年实现高新技术产业产值1106.82亿元，比2005年增长143.36%，占工业总产值比例由2005年的15.27%，提高到2009年的19.46％。
石油化工、电子信息、汽车及配件、修船造船和生物医药业等五大新兴产业已成为高新技术产业的支柱，2010年五大新兴产业追赶步伐不断加快，全年实现产值超千亿，达到1135.77亿元，增幅达到57.6%。
除修造船业较去年同期下滑外，其他四大新兴产业均实现35%以上增长速度，其中石油化工业增幅62.3%。
三是以“推进科技工作体制、机制创新”为核心，不断加强科技自身建设，提升科技服务水平；不断加强第三产业的发展，取得了显著的社会效益。
据xx市统计局发布的信息，2011年度，xx市国民生产总值达到4270亿元，人均国民生产总值为2.87万。
表3-12011年xx各产业增加值对比表
产业
增加值（元）
增长（%）
第一产业
151.86
2.5
第二产业
2668.02
17.3
第三产业
1451.01
8.2
从上图可以看出，xx市的人均国民生产总值在增长放缓的同时，居民收入却在稳步提升，这将极大带动xx的整体居民消费水平，给各个产业的发展带来良好的社会和经济效益。
二、xx市文化产业发展现状
xx创意产业以闽南特色文化为依托，以工业设计、数字内容创意、文化创意、重点园区建设为四大重点发展领域，创意文化产业聚集带初具雏形，已成一定规模效应。
鲤城、丰泽、南安、洛江、永春、安溪、德化等地的创意产业园呼之欲出。
以鲤城区为例，源和1916创意产业园、183创意空间、方井音乐文化创意产业园、T淘文化创意产业园正在紧锣密鼓的筹备之中。
其中“源和1916”作为xx古城创意产业的风向标，园区已有30多家文化创意企业、3位专家级的工作室共300多创意人才入驻，涵盖动漫设计、建筑设计、工业产品设计、广告设计、艺术设计、体育休闲会所等多个专业领域。
目前，鲤城区文化创意产业呈现出蓬勃发展的良好势头：
古城文化创意产业规划正加紧制定完善中；元和创意会馆已基本建成并试营业，后续项目正加紧设计建设；功夫动漫全省首部闽南语动画片《蔡六》在2009年底已开机制作，将于今年暑假正式投播，视通光电在三维动漫、游戏制作等方面取得积极突破；“T淘园”文化创意产业园、“六井孔”音乐文化创意产业园已动工建设，将于年底竣工开业；美食街“183”艺术创意集聚区已初具规模。
这些将为鲤城区今后加快文化创意产业发展奠定良好的基础。
xx作为海峡西岸经济区三大中心城市，既是闽南文化圈的重要组成部分，也是闽台经济文化交流的重要前沿阵地。
台湾文化创意产业的发展较为成熟，对海西文化创意产业的发展将起到较好的引导作用，随着海峡西岸经济区建设的不断深入和两岸经济文化交流的日益密切，文化创意产业的交流必将越来越广泛，双方的交易额也会越来越大。
如果xx能紧紧抓住海峡两岸扩大往来、密切交流的历史机遇期，进一步学习、借鉴海峡东岸创意产业发展的经验和模式，引进台湾创意产业和创意团队、人才，必将为xx文化创意产业的发展起到积极的推动和促进作用。
三、xx创意产业发展的问题
就目前来看但是xx文化创意产业的发展还是存在很多不足。
在行业氛围方面，广告策划、创意设计、网游动漫、数码娱乐等创意产业处于服务业的高端领域，属于智力型、创意型产业，创意产业的从业人员，大都是思想活跃、文化水平较高的青年知识人才，此类人才对于所处创业环境的行业氛围较为在意，包括完善的行业交流平台、高水平的商务环境和行业扶持政策等。
在这方面，xx现有的条件还比较缺乏。
在融资环境方面，对于创意产业企业，目前大多数还处在创业阶段，一方面，资金较为缺乏，融资的期望值较高；另一方面，由于国际知名创投公司在国内的分支机构主要设在北京、上海等大城市，而国内的投融资洽谈会，也主要在一些大城市举办。
为此，积极改善创意产业企业的融资环境，为创意产业企业提供持续的资金供给是xx加快创意产业发展的重要一环。
在创意产业人才方面，可以说，人才是创意产业发展壮大的核心和关键，离开人的创新创造，也就无所谓创意。
而吸引人才难、留住人才难已成为困扰鲤城众多企业的一大难题，很多企业只有将研发机构设在北京、上海、广州等大城市，才能较为顺利地招揽人才。
只有较好地解决创意产业企业急需的人才问题，才能推动xx创意产业较快发展。
鉴于xx创意产业的发展才起步不久，人们对这一产业的认识以存在一定争议，它的进一步发展还需要理论的指导和广泛的交流、学习，特别是对国内外发展经验的总结和借鉴。
对于发展过程中部门的协调，环境的促进，机遇的把握，资金的来源，政策的制定，宣传，策划，交流合作，人才的引进等一系列问题尚需探讨。
四、鲤城文化产业园物业的市场前景
2010年，xx政府大规模促进文化产业的发展，文化产业将会成为xx的第四大支柱产业，这些使本项目存在着巨大的商机。
另外，由于周边具有良好公共交通设施，四通八达的道路系统和充足的停车位，人流的集中与疏散的便利使商业项目得到了基本的保障。
综合考虑项目周边未来的发展规划，目前的商业设施建设和经营现状，预计项目建成后相对于周边的其他产业园具有较大的竞争优势和开发价值。
但是，在目前激烈的市场竞争环境中要想生存和发展，就必须深入研究项目的商业定位和经营策略，获得相对于周边其他商业设施及产业园的比较优势。
第四章场址选择
一、项目用地位置
改造的鲤城文化产业园座落于xx市鲤城区
（一）用地现状
鲤城文化产业园目前由xx印机厂所有，用途为工业。
土地使用权及房屋所有权清晰。
土地面积为5000㎡，地面附着物有旧式厂房两栋及两层闲置宿舍楼，总建筑面积为13，800㎡。
厂区内绿树成荫、鸟鸣寂静、环境优美，原有的制造业生产线及机器设备、生产物资搬离后即可投入改造。
（二）场址条件
1、市政设施条件
鲤城文化产业园周边商场、学校、医院等基础设施齐全，原为xx印机厂厂区，水电通信设施配套。
2、交通设施
改造的鲤城文化产业园位于xx市鲤城区新华南路旁，交通便捷。
第五章项目改造方案
一、项目规划方案
（一）项目规划图
详见后附的鲤城创意产业园规划图
（二）园区改造规划方案
1、规划原则
合理利用土地空间，增加土地开发利用率；充分利用现有厂房之间的联系，形成资源共享，方便使用，保障园区环境质量。
2、规划方案
本项目是在鲤城产业园区在原有办公楼、厂房、仓库、宿舍等基础上进行整体改造，利用现有建筑物的特点来进行合理规划和改造。
由于以前是办公、厂房、宿舍的设计，转变成商业用途后，会对其进行重新装修、消防和强弱电及园区道路、绿化及景观进行改造，使其更加符合商业用途。
二、项目改造设计方案
（一）设计依据
1、《民用建筑设计通则》JGJ37-87
2、《建筑设计防火规范》GBJ16-87
3、《商店建筑设计规范》JGJ48-88
4、《饮食建筑设计规范》JGJ64-89
5、《城市道路和建筑无障碍设计规范》JGJ50-2
6、其它相关的建筑设计规范
（二）项目概况
1、项目用地
按照项目用地土地证和鲤城文化产业园规划，鲤城文化产业园用地面积约5000平方米。
2、项目规模
按照鲤城文化产业园规划，鲤城文化产业园改建的总建筑面积为13，800平方米。
各栋建筑物改造用途详见表5-1：
表5-1项目改造建筑物用途汇总表
改造用途
面积（平方米）
规划图中标号
写字楼
4800
酒店
9000
3、主要改造技术指标，见表5-2：
表5-2改造技术经济指标
总改造的建筑面积
13，800平方米
其中：
商业面积
13，000平方米
附属用房面积
800平方米
车库
80个
停车数量
80辆
（三）消防设计
1、设计依据
（1）《建筑设计防火规范》GBJ16-87（1997修订版）
（2）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98
（3）建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90
2、消防设施及措施
（1）室外消火栓
本设计在场区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。
在场区内设立室外狄地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，以提供消防水量保护整个场区。
（2）室内消火栓
依据GBJ16-87规定，室内消防用水量为10升/秒，二股水柱。
室内消火栓采用DN65已型，出水量5升/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。
消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。
客房内设自动喷淋灭火系统。
（3）消防水池
在厂区内设消防水池并与厂区景点喷水池合建。
配设BJ手抬式机动消防泵2台。
（4）建筑内设灭火器，建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。
（5）设立全场火灾集中报警系统，根据不同场合分别采用自动报警及手动报警，并建立消防监控制度。
（6）依托鲤城消防大队的快速灭火系统，与其建立直接呼叫系统。
（四）建筑防水设计
根据《建筑工程防水技术规范》，商业建筑防水等级为一级。
（五）噪声控制
园区建筑的噪声控制包括围护结构的隔声和空调系统的消声和隔振两部分。
1、围护结构的隔声
由于产业园区以办公、商务为主，能满足商业建筑的噪声要求。
2、空调系统的消声和减振
在空调系统中必须配置足够消声量的消音器；消音器的静通道面积应不小于管道面积；消音器应安装在机房和使用房间之间，而不应安装在空调机房内。
空调机组和水泵的设备应该进行专门的隔振处理，不能仅靠设备出厂时提供的简单隔振，理想的做法是将设备安装一个混凝土质量块上，然后再根据设备的重量、转速等参数配置弹簧或橡胶隔振器。
（六）市政交通设施
1、外部交通与场地联系
本项目临新华南路，设人货出入口。
2、垂直交通
地块设有疏散楼梯6不部，每层总疏散宽度12米（不合防烟避难走道宽度），垂直货梯和自动电梯5部。
3、泵房设置
水循环泵房：
水系水循环泵房设在楼顶，总面积约80平方米。
（七）设备专业设计方案
1、空调系统
（1）商业大空间、大厅：
考虑空调房间较大、人员较多，采用过度季可送全新风的单风机定风量全空气空调系统。
（2）商业小空间、办公室：
考虑房间较多、人员密度不大，兼顾运行及出租的灵活性，采用风机盘管加新风系统。
（3）餐厅：
考虑运行及出租的灵活性，采用风机盘管加新风系统。
（4）厨房采用全新风直流式空调系统。
（5）楼梯间、空调机房、库房等设散热器值班采暖系统。
2、通风系统
（1）小空间、办公室等新风出新风空调器送入室内，排风经排风竖井并由排风机排除室外。
（2）厨房排风均设有油烟过滤装置，处理达标后由排风机排除室外。
（3）制冷机房、泵房、变配电、库房等分别设独立的机械送排风系统，排风有排风机通过竖井排出室外，补风经新风机组送入。
（4）卫生间、清洁间等设机械排风系统，排风机设于室外。
（八）电设备专业设计方案
1、负荷等级
本工程供电负荷等级为一级负荷，非消防用电设备及中央控制和监控系统等供电为一级负荷，生活水泵、客梯等电源为二级负荷，其他为三级负荷。
2、供电电源
本工程由市政电引入10KV四路专用电源作为产业园区的主供电源。
3、高压系统
10KV中压测采用四路专用线路工供电，将四路电源分成东、西区两组，每组两路电源单母线分段运行，互为备用，当其中一路电源失电时，联络开关自动或手动投入，由另一种电源向全部一级负荷和部分二级负荷供电。
4、低压系统
变配电低压室变压器低压侧采用单母线分段运行，互为联络，母联设有自投方式，并具有机械与电气闭锁，防误操作。
消防等重要负荷采用双路电源未端互投方式。
低压电器设备的安全保护方式采用TN-5系统。
5、变压器
选用干式变压器，自带冷却风机，并配绕组热保护装置，其主要功能应包括：
温度传感断线报警，启停风机，超温报警/跳闸，三相绕组温度巡回检测及最大值显示等。
进行负荷估算后，本工程用电量约为10000KVA。
6、电容补偿
在每台变压器低压侧装设一组低压干式电容器，控制方式采用负荷无功率变化自动循环投切，并设有过电压自动切除保护装置，实际运行功率因数不小于0.9.
7、低压配电系统
一、二级负荷及重要设备采用双路电源供电未端互投方式供电，其它负荷根据容量及使用特性采用放射式或树干式供电。
8、智能化能源管理系统
采用智能化能源管理系统对变配电系统进行监测。
在变配电室设监控管理站，检测计量电压、电流、功率因数、功率、频率、开关状态等各种运行参数，电能统计、分析和预测。
本系统纳入到产业园区建筑设备监控系统中。
9、设备选型
变压器采用环氧树脂浇注干式变压器；高压配电柜采用安全性好，可靠性高的金属铠装中置式高压开关柜；低压配电柜则采用应用广泛技术成熟的低压抽出式开关柜。
柜内均考虑配装带智能接口的断路器，以满足建筑设备监控系统以及整个产业园区配电系统智能化的要求。
10、线路敷设
由于电缆的覆盖面广、用量大、体现绿色环保的设计思想，在电缆的选型采用低烟无卤的线缆。
（九）弱电系统设计
弱点系统设计遵循先进性、开放性、安全性、需求与服务的功能性等设计原则，执行国家现行规范，并参考国际标准，从使用和管理的目标出发，为用户提供通信网络、有线电视网络、计算机网络（含Internet/Intranet）、楼宇管理集成网络等通用平台。
1、通信网络
原则上充分利用公网建立建筑物的外部接入/出，通过数字数据网、分组交换网、ADSL等方式，使用户享受到上述数据网提供的数据通信服务。
除支持话音交换功能外，还可提供对个人移动通信系统、ISDN接入、可是电话、BP电话路由等的支持。
2、计算机网络
利用产业园区的结构化布线系统构成内部高速局域网，实现与Internet互联，建立Internet办公自动化环境，方便的织成内部Intranet，实现日常办公
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