铜川新市民住房问题的调研报告记录.docx

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铜川新市民住房问题的调研报告记录

铜川新市民住房问题的调研报告记录

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铜川市关于新市民住房问题的调研报告

根据住建部、厅《关于全行业组织开展新市民住房问题专题调研的通知》的要求，中心领导高度重视，迅速部署，确定经济发展最为活跃、新市民增长最快的铜川市新区为新市民住房问题调研区域。

4月2日制定了新市民住房问题调研实施方案，成立调研工作领导小组，明确了工作目标，调查内容，调研组从4月8日开始先后走访了党政机关新招公务员及事业单位人员;个体工商户、私营企业、房地产开发企业、学校、医院、灵活就业人员、大学生创业孵化基地、进城务工农民、移民搬迁农民等550户新市民，截止4月12日成功上传调查问卷453份，完成上级部门下达任务350份的130%，为推进解决新市民住房问题提供了基础数据和依据，现将调研情况报告如下：

一、铜川新区基本情况和公积金发展现状

铜川市总人口数为86万，其中非农业人口45万人，城镇人口占全市总人口的53%，面积3882平方公里。

全市下辖宜君县、王益区、印台区、耀州区和省级经济技术开发区——新区，目前新区是铜川市新的政治、经济和文化中心，该区建于1992年7月，1993年11月由陕西省人民政府批准并享有省级经济技术开发区的一切优惠政策。

2002年11月，铜川新区被列为国家级关中高新技术产业开发带的重点建设区域，成为陕西省“一线两带”建设的核心层，是国家级“关中—天水经济区”的重要组成部分。

新区下辖两个街道办事处，一个镇、41个行政村。

规划面积131平方公里，未来城市人口35万人，绿化覆盖率35%。

全区2015年—2017年，生产总值累计119.14亿元，地方财政收入8.12亿元，服务业增加值35.74亿元，社会消费品零售总额46.68亿元，规模以上工业增加值60.61亿元，固定资产投资184.04亿元。

其中地方财政收入和服务业增加值两项指标增速位列全市首位。

2017年新区常住人口9.34万人，城乡常住居民人均可支配收入分别达到34997元和12010元。

2015年—2017年新区新增城镇人口3110人，其中农村转移人口363人，市外转入2747人，城镇化率达到64.23%。

新增城镇保障性住房4022套，分配公共租赁住房8000套，商品房新开工面积187.38m2，销售103.72m2，去周期化55.3%，2017年房屋均价达到4200元/m2，商业营业用房平均租金55元/m2。

全市共有政策性银行2家，国有控股商业银行4家，地方银行2家，农村合作银行1家，村镇银行1家，有证券公司营业部2家，典当机构4家，保险机构24家。

截止2018年2月各项存款余额501.54亿元，各项贷款余额208.25亿元。

铜川公积金管理中心成立于2004年，是铜川市人民政府直属事业机构，代表铜川市政府统一归集、管理、运用铜川市行政区域内各级行政机关、企事业单位及各行业缴存的住房公积金。

中心下辖耀州区、王益区、印台区、宜君县和新区五个管理部，内设办公室、业务科、会计核算科、稽核信息科四个科室。

近年来中心围绕创新服务，在窗口管理、信息化建设、制度建设方面实现了新的跨越。

中心秉承“便民、高效、廉洁、透明”的工作理念，以制度建设为抓手，强化信息化建社，2016年顺利通过住建部“双贯标”验收，2017年在全省率先开通运行综合服务平台。

通过信息化水平提升和简化业务流程，各项业务的办理量显著增加，截止2017年底，全市累计缴存单位1774个，参建职工7.7291万人，缴存总额43.58亿元，缴存余额18.74亿元，提取总额24.84亿元，累计发放个人住房贷款1.7463万户、21.11亿元，贷款余额11.84亿元。

缴存单位中国家机关和事业单位占59.41%，国有企业占38.33%，城镇私营企业及其他城镇企业占2.20%，其他占0.06%。

公积金个人住房贷款市场占有率为35.89%。

二、新区新市民群体特征

本次调研涉及被调查新市民共计550名，其中有效问卷453份。

从个人特征上来看，男性达到44％，女性为56％，已婚新市民占主要部分到达了72.8%。

新市民是平均33.7岁的青年群体，16—45岁的新市民达到了调查样本的86.3%。

新区新市民农村流入占59.5%，跨市流动的占40.5%，随迁对象主要是配偶、子女、父母为主，分别占69.5%、62.6%、53.9%。

样本显示新市民教育程度普遍相对较高，学历为本科/专科达到了53.5%，高中/高职的占31.9%，初中及以下的占12.6%，研究生及以上的占1.3%。

工作状态调查显示，有82.5％的新市民有工作和自主创业，另有17.5％目前没有工作。

在机关事业单位就职的新市民占25.8%，国有企业就职的15.4%，受雇于私营企业的占43.7%，个体工商户占8.3%，集体企业的占3.7%，外资企业的占2.2%。

新市民群体主要就职于企事业单位或受雇他人的占70.8%，从事临时性工作占15.5%，创业和自由职业者占12.3%。

新市民所在行业较为分散，从事建筑、批发、房地产、零售、金融行业的较多。

从调查的结果来看新市民2017年人均收入为21269.6元低于新区城镇居民平均收入34997元。

调查发现，新市民已缴存公积金的占32.5%。

其中提取公积金的占46.3%，公积金贷款的占30.6%。

新市民计划使用公积金主要用于购/建房、偿还贷款、装修，分别占69.2%、15.2%和5.9%。

未缴存公积金的新市民中，因单位不给缴的占44.3%，个体工商户不建立公积金的占14.8%，不了解公积金政策的占8.9%。

希望今后缴存公积金的新市民占46.4%，其中自愿缴存的占85.2%，强制缴存的占14.8%。

新市民平均每月愿意缴存379.1元，对缴存公积金和公积金支持住房有所诉求。

三、新市民住房状况

新市民独居的较少，与家庭成员共同居住的占65.7%，租赁住房的占30.1%，免费居住的占4.2%。

拥有住房的新市民家庭占68.1%，平均拥有1.3套住房，属于商品房的占65.8%，政策性住房的占9.4%，集体土地上宅基地住房占13%，购买小产权房的占2.9%，购买公房的占2.1%。

新市民人均居住面积为18.5m2，低于全国城镇人均住房面积36.6m2的水平，新市民居住环境还有待改善。

四、新市民住房需求

调查显示，新市民定居新区主要以就业创业为主占54.9%，其次是子女教育占24.7%，养老的占7.1%，其他原因占12.4%。

新市民定居新区普遍希望长期居住占问卷的55.3%，计划定居5年以下的占4.4%，不清楚的占40.3%。

目前租房居住的新市民计划未来两年更换租住住房的占13.2%，主要是为解决子女教育，租住学区房占计划租房的60%，为方便工作的占30%。

新市民计划租住房屋以小户型为主，平均计划租住面积为89.4m2，期望支付租金633.3元/每月，希望使用贷款支付房租的占新市民11.1%，期望每月支付2000元用于租房代扣。

31.6%的受访新市民计划在未来两年内购房，以居住购房、子女教育、结婚、改善居住环境、方便工作为主要目的，占所有样本的80.6%，养老购房占6.3%，投资购房仅占1.4%。

新市民平均计划购房113.6m2，大部分希望使用贷款购房，占计划购房的87.4%。

新市民首付来源中家庭积累和他人赠予占到了88%，使用民间借贷的占11.2%，贷款占8%，新市民平均计划贷款金额为259879元。

通过分析发现相较租房计划购房的新市民较多，主要是满足于刚性需求，投资、改善居住环境的较少，大部分希望通过贷款购买住房。

计划租房新市民对房屋位置要求较高，以方便子女教育和上班为目的，对租房贷款有一定的需求。

五、铜川新区新市民解决住房问题的制约因素

新区在户籍和社保方面对新市民租购住房没有限制，铜川市政府在2016年推出了《铜川市加快户籍制度改革落实公共服务均等化政策八项措施》，全面放开落户限制和条件。

通过问卷和对新区租购房情况的调研，发现目前制约新市民解决住房问题的有六个方面的原因：

一是新市民支付能力不足。

没钱付首付占调查样本的51.7%，无按揭偿还能力的占8.4%，目前不急于购房的新市民占25.2%，工作地不稳定和没有合适房源的占4.2%和4.9%。

在私营企业中工作的新市民接近一半，普遍收入不高，工作不稳定，同时缺少财富积累，缺少购房首付资金，按揭偿还能力不足。

二是租赁市场不成熟，没有专业机构或平台。

铜川市租房市场房源主要由个人提供，房屋供给不稳定，租期普遍较低、租金调整频率高，承租人相对处于弱势地位，租赁权益得不到很好的保障。

三是新市民中有相当部分的个体工商户和创业者，这部分人收入不稳定且流动资金有限，购房意愿不强烈。

四是目前铜川新区商品房价格增长较快，投资性购买抢占学区房等地理位置较优越的房源。

五是新市民对住房政策缺乏了解。

新市民对保障性住房的申请政策了解不清楚，不能及时享受优惠政策。

六是产权信息更新不及时。

目前产权部门、民政、商业银行、公积金等部门间缺少互联互通的信息化手段，影响办事效率，新市民购买出售住房、办理住房贷款的手续繁琐。

六、铜川住房公积金的支持新市民落户安居措施

1.积极开展租房提取。

自2015年起增加了租房提取公积金，在铜川市内无房产的公积金缴存职工，每年最高可提取公积金2万元用于支付房租。

2017年共办理租房提取4099次，解决租房资金7104万元。

2018年3月与建行铜川分行签署“全面深化合作框架协议”，进一步贯彻落实十九大精神，共同深化住房金融合作，推进住房租赁市场建设合作的新探索，提升我中心服务群众的能力。

2.简化贷款手续，提高工作效率。

重点围绕“去库存”，进一步加大支持职工家庭购买自住型和改善型住房消费需求力度，增加了“亲情贷”，开展了“商转公”“异地贷”等贷款业务，优化业务流程，减少并取消贷款和提取中不必要的证明，2017年以提取、贷款形式购房职工共计2904户，占铜川商品房成交总量的75%，涉及资金2.92亿元。

同时职工用于装修、维修、物业缴费、大修基金等养房类提取、贷款共计11009户，涉及资金2.96亿元。

全年住房公积金共为13913户职工提供5.88亿元用于住房消费。

3.继续大力支持城市廉租住房（公共租赁住房）建设，目前已累计提取1805.5万元建设补充资金。

4.2016年至2017年为进一步扩大我市住房公积金制度覆盖面，提高住房公积金使用率，改善我市灵活就业人员居住条件。

我中心积极探索，成立专题调研小组对私营企业职工、个体工商户、自由职业者、有稳定收入的进城落户农民及在校大学生等新市民中主要群体进行调研，确定“以缴促贷、以贷促去、以去促活”的主体思想，2017年4月20日《灵活就业人员住房公积金缴存与使用办法（试行）》正式开始实施，中心内部设立灵活就业人员审核管理办公室开展灵活就业人员公积金业务管理工作，按照“个人缴存，免征个税；缴存自愿，银行代扣；贷款低息，信用需验；多缴多贷，担保自选”的原则将私营企业职工、个体工商户、自由职业者、农民工及在校大学生等灵活就业人员纳入公积金缴存范围。

目前，全市咨询人数共850余户，缴存54户；3户灵活就业人员办理了公积金贷款，还款正常。

5.在普惠新市民的同时，我中心注重对灵活就业人员缴存使用住房公积金的风险防控，相继出台了《铜川市灵活就业人员住房公积金风险防控实施细则》《铜川市灵活就业人员住房公积金贷款实施细则》《缴存职工按信用等级实施差别化管理办法（试行）》，建立了以缴存职工信用为评价标准的公积金业务差别化管理机制，开通“住房公积金个人贷款抵押房屋综合保证保险业务”等一系列风险防控措施。

做到事前防范、事中控制、事后监督，确保灵活就业人员公积金业务持续健康发展。

6.全面提高信息化水平，拓展服务渠道，防控资金风险。

2016年2月25日起启动改造信息化系统，对硬件平台、软件系统及机房环境进行全面的改造升级，6月1日起新一代住房公积金综合管理信息系统正式上线运行，10月10日，顺利通过了住建部“双贯标”验收。

科学、合理、规范的住房公积金业务数据体系，提高了住房公积金管理信息化水平和风险防控能力。

2017年3月1日中心贷款自主核算系统正式上线；5月26日成功接入全国住房公积金异地转移接续平台；6月8日住房公积金决策分析系统上线；9月27日OA办公系统上线运行；11月17日综合服务平台全省首家上线运行建成，集门户网站、客服热线、手机APP、自助终端、微信、微博、大厅触摸屏等为一体的综合服务平台，广大单位、职工群众可通过多种渠道咨询、办事，让群众足不出户就完成部分业务的办理，实现数据多跑路百姓少跑腿。

七、对住房公积金制度改革的意见建议

1.建议以建立政策性金融机构为公积金制度改革的目标。

政策性金融机构既能坚持现行住房公积金制度支持缴存人购买住房的基本定位，又突出了现行公积金制度在存贷方面的金融属性。

做好住房公积金制度改革和建立政策性金融机构的顶层设计。

对于已运行了20多年的住房公积金制度进行改革，建立政策性金融机构，是一项重大的制度和体制机制变革。

建议调研的同时立足国情，做好目标制度的顶层设计和试点工作。

2.大力发挥住房公积金在“租购并举”制度方面的保障作用。

住房公积金除了在公积金提取等方面支持租购并举外，更需要从供给和金融方面提供保障。

一是支持租赁住房建设，将部分公积金增值收益用于支持建造或购买租赁住房，设立专门机构或者第三方平台为对于外来人口和新毕业大学生、自由职业者等新市民提供有保障的租赁住房。

二是健全住房金融功能，与第三方租赁性住房平台合作，创新业务对接，为长租房缴存职工提供贷款、按月冲还房租等金融支持。

3.加快建立统一的信息共享机制，充分利用大数据技术提高效率，防范风险。

实现跨部门、跨区域涉房信息的互联共通可以极大的提高效率，方便群众，同时也是防范骗提骗贷的重要措施。

新市民收入普遍较低，公积金缴存不稳定，贷款风险较大，通过信息共享，系统验证公积金缴存、贷款、购房、租房等信息，可以有效遏制骗提、骗贷。

4.加强住房公积金舆论宣传引导。

目前在社会上对公积金的认知度普遍低于其他五险，公积金政策知晓率低，群众参缴热情不高，存在质疑和误解的情况。

做好住房公积金宣传工作有助于缓解冲突矛盾，提高住房公积金制度的知名度和认同度，为住房公积金制度的持续发展奠定舆论基础。

健全行业沟通交流机制，组建行业交流平台，通过定期举办行业会议、主题论坛，促进行业内经验交流。