商业广场可行性分析报告.docx
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商业广场可行性分析报告
XXXX商业广场建设项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目名称与拟建地
XXXX商业广场建设项目
1.2拟建地
XX大道XX侧
1.3项目概况
XXXX商业广场系XX石正源房地产开发有限公司投资建设的生态商住小区，小区占地36381.
12平方米。
1.4可行性研究依据与范围
1.4.1研究依据
1.4.1.1项目可行性研究咨询业务约定书；
1.4.1.2XX市企业投资项目备案证（备案编号：
2010039）；
1.4.1.3国家计委建设部关于建设项目经济评价工作的若干规定；
1.4.1.4项目建设单位提供的有关资料。
1.4.2研究范围
依据国家有关的政策和行业规范、规程，对项目建设的必要性、建设规模、内外部建设条件、项目建设规划、方案及公用工程、环保、投资估算和效益进行全面的论证和研究。
1.5主要技术经济指标
主要技术经济指标汇总表
序号
项目
单位
指标
1
总建筑面积
㎡
192060.33
2
总征地面积
㎡
36381
3
总投资
万元
30000
4
全部投资内部收益率
%
4.069
5
静态投资回收期
年
2.70
6
动态投资回收期
年
2.93
7
所得税后利润总额
万元
8935.30
8
总投资利润率
%
79.63
1.6研究结论与建议
1.6.1研究结论
1.6.1.1项目建设符合国家产业政策和用地原则。
1.6.1.2该项目选址在XX市环线与礼花路交叉处东南角（环线A地块）,建设项目其独特的地理位置，便捷的交通，周边高档的公建配套，人气集聚而繁华，显示了其作为人们居住向往的风水宝地的独特性。
因此，本项目建设符合XX市城市发展规划。
1.6.1.3建设项目规划总用地面积36381㎡，总建筑面积199415.92㎡，项目将建成XX市的环保生态商住小区。
1.6.1.4项目建设单位XX市石正源房地产开发有限公司领导层从事房地产开发多年，经验丰富，技术力量强，管理水平高，资金实力雄厚，因此，对本项目的开发成功具备了良好的基础。
1.6.1.5该项目地理位置优越，是居住小区的最佳地块，市场前景好。
该项目开发成功后可以产生良好的经济效益和社会效益。
综上所述，XXXX商业广场建设项目是XX市城市建设中的一个重点工程。
项目的建设成功不仅为新城区增添了一道亮丽的风景线，而且也促进了市场经济的发展，富裕了XX财政，并为人民群众提供了良好的人居环境，也为项目建设单位自身的发展壮大提供了资金保障，该项目地水、电、交通条件优良，项目建设条件具备，市场前景乐观，因此项目建设可行。
1.6.2建议
1.6.2.1本项目工程规模较大，资金投入较多，资金的到位情况将成为该项目可否如期进行的关键，建设单位应按预算计划积极筹足资金，保证项目建设正常实施。
1.6.2.2建筑工程中也有诸多因素不可忽视，质量、工期、任务、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。
建议在工程实施过程中，要选派精干人员，加强施工管理，有效实施工程监理。
1.6.2.3建议严格审批制度，保证建设资金的正确使用。
第二章项目建设背景
XX市地处华中三角经济腹地，与长沙、萍乡、株洲紧邻，与岳阳、宜春相望，具有突出的区域性中心战略地位。
XX有依托长株潭城市群的发展平台优势，鲜明的主导产业优势，多样性旅游资源优势及独特的人文环境优势，已成为大三角密集都市群中成长能力最强的城市之一。
近年来XX实施人气东聚战略，大力发展商贸、旅游业、促进了第三产业的跨越式发展。
XX的商贸、旅游业具有较强的优势，XX市委、市政府充分发挥这一优势，再造优势，以旅游业为龙头，大力做好大商贸、大旅游、大流通、大服务这篇文章，将XX打造成为华中大三角密集都市群的区域性中心城市，长沙以及长株潭区域性的“东方花园”，成为湖南乃至全国闻名的旅游购物胜地，休闲健身乐园。
XX市相对于上海、北京、深圳那些发达的大城市，房地产行业还处于起步阶段。
但XX作为典型的山水城市，有道吾山、蕉溪岭、西湖山和天马山群山环抱，向东直达湘东明珠天然氧吧大围山国家森林公园，全市森林覆盖率高达68%以上，世界名河XX河穿城而过。
此外，XX获得“中国人居环境范例奖”、“中国优秀旅游城市”等桂冠，再加上“世界XX之都”和中国花卉苗木之乡等独特优势，是长株潭城市群范围内最具宜居价值的城市之一，再加上市民持续旺盛的消费力、距离长沙半个小时的车程和实惠的价格，使其成为在大城市购房之外的第二选择，据房产局统计，近年来，外来人员购房面积占总销售的比例不断上升。
另一方面，在XX的购房大军中，刚性需求始终是占据第一位。
伴随着乡镇经济的发展和城市化进程的加快，进城市民的增多和80后结婚买房的需求，XX楼市刚性需求还将得到持续释放。
当然，住房公积金政策的不断优化和落实也促进了楼市成交量的上涨，很多青年职业者在单位提供住房公积金后都主动从公积金贷款，享受到低利息的优惠。
2009年，XX市经济运行呈现一季度平稳起步，二季度企稳回升，三、四季度提速上行的态势。
2009年，全市实现生产总值418.8亿元，同比增长15.7%。
其中，第一产业实现增加值43.56亿元，增长7.5%；第二产业实现增加值259.07亿元，增长17.6%；第三产业实现增加值116.17亿元，增长13.1%。
三次产业结构比调整为10.4:
61.9:
27.7。
全市实现财政总收入28.58亿元，增长12.95%，其中地方一般预算收入12.37亿元，增长15.54%；上划收入11.75亿元，增长6.13%；土地出让金收入4.46亿元，增长26.45%。
实现社会消费品零售总额103.17亿元，增长17.41%；全社会固定资产投资220.74亿元，增长29.17%；年末，金融机构存款余额172.52亿元，比年初增加42.72亿元，贷款余额164.81亿元，比年初增加48.86亿元。
城镇居民人均可支配收入18870元，增长11.8%，农民人均可支配收入9017元，增长17.01%。
XX市经济发展整体态势较好，人均地均经济指标较低，但人均收入提高较快，城市基础设施投资高，市政配套日趋完善，城市化程度相对较低，但这也为房地产行业的发展提供了更多的机遇。
第三章项目建设的可行性和市场需求分析
3.1项目建设的必要性
3.1.1项目建设是改善XX人民居住条件、实现两个富裕的需要。
近年来，随着城市建设步伐的不断加快，XX市房地产业呈现加速发展的好势头，2010年1-6月份全市共完成房地产开发投资6.76亿元，比去年同期（5.63亿元）增长20.07%；房地产业直接产生地方税收1.63亿元（含财政契税1400.75万元），比去年同期（1.33亿元，含财政契税1408.58万元）增长22%，占全市地税总收入的35.09%。
1-6月份全市共有房地产在建项目42个（含待销尾盘），其中开发面积在5万㎡以上的达到12个，在建房屋总施工面积127.75万㎡，比去年同期（114.66万㎡）增长11.42%，新开工房屋施工面积21.98万㎡，比去年同期（38.20万㎡）减少42.46%，竣工面积16.27万㎡，比去年同期（7.56万㎡）增长115.21%。
1-6月份经审批共准许预售商品房屋面积27.09万㎡，比去年同期（24.07万㎡）增长12.55%，加上历年累积42.47万㎡，全市今年1-6月份商品房市场投放量为69.56万㎡，减去1-6月份商品房销售面积29.17万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有40.39万㎡，其中期房面积28.70万㎡，现房面积11.69万㎡（其中：
住宅7.42万㎡，占63.47%；商业营业用房2.77万㎡，占23.70%；其他1.50万㎡，占12.83%），一年以上现房空置3.9万㎡。
由上述数字可以看出，经过2009年的房地产市场修整，2010年房地产已经出现了回暖趋势，现在XX市房地产市场呈现一片万物复苏的景象，大量消费者把目光投向房地产消费，项目建设定位为高档、高端、高品质、高品味的楼盘，将直接面对XX市中高段消费群体，该群体的房产消费目标已经不再是仅仅满足于单纯的住宅要求了，而是把目光转向了对生活的享受了，在这样的消费背景之下，建设单位适时的推出XXXX商业广场这样高端楼盘以满足消费者的消费要求，提高置业兴趣，从而获得更高的回报。
在房地产业成为了全市经济社会发展的重要支柱产业之一，它的发展壮大，有效地拉动了建筑建材、装饰装修，家电、家具、金融等相关行业的发展，改善了市民的居住生活条件。
“XXXX商业广场”项目建设总投资3亿元，总建筑面积192060.33㎡，为实现XX市委提出的“富裕XX财政和富裕XX人民”两个富裕的目标，改善市民的居住生活条件，促进XX经济社会的协调快速发展将作出积极的贡献。
3.1.2项目建设是XX城市发展规划战略的需要。
近年来，由于城市人口规模的不断增长，城市建设用地明显不足，XX市委、市政府根据城市建设形势的发展，作出了城市建设扩容提质为主题，由老城改造向新城拓展的战略转移，坚持南拓东进，以东进为重点的战略决策。
近年年先后完成了以XX河风光带、体育中心、行政中心、龚家桥立交桥等工程建设为主的新城区建设，拉大了城市骨架，促进了城市规模扩张。
项目建设选址在城区境内，属城市发展规划中的居住休闲片区，规划总用地面积36381㎡，由住宅部分和住宅配套公建部分以及停车库等各类设备用房、库房组成。
项目建设单位坚持以人为本，以地域环境为条件，以科学技术为先导，应对所在城市的建设起到积极的推动作用，提高城市建设水平，提高城市居住质量，改善市民生活环境为建设宗旨。
充分配合XX城市发展规划战略的需求。
3.1.3.2项目建设成功后具有良好的经济效益和社会效益。
该项目建设工程规划总用地面积36381㎡，总建筑面积192060.33平方米，其中居住建设面积约为125718.53平方米，商业建设面积约35584.2平方米，物业管理建筑面积1139.5平方米，幼儿园建筑面积1712.1平方米，地上建筑面积约164934.33平方米，地下建筑面积约27126平方米。
项目产品定位为“复合型生态城市小区”。
将“XX商业广场”建设成为绿化景观、居住生活、休闲购物和商业文化等综合功能为一体的功能复合型、绿色生态型、开放型城市小区。
本项目建设成功后，可安排部分物业管理人员保洁人员。
增加了就业岗位，缓解了社会就业难的压力，促进了社会安定和经济的持续发展。
3.2市场分析
3.2.1XX市商品住宅楼的市场现状和发展趋势
3.2.1.1市场现状
由于福利分房的取消，商品住宅需求增加，为了满足市民对住房的需求，市委、市政府出台了一系列培育住房消费、扩大住房建设的政策，积极扶持房地产业的发展，特别是市政府实施“万户农民进城镇创业工程”和加强对土地一级市场供应的宏观调控以来，为房地产业的发展提供了有力的支撑，极大地促进了房地产开发投资持续快速发展，我市商品房的开发得到空前高涨，呈现产销两旺的喜人局面，据我市新闻媒体报道，我市房地产企业如雨后春笋般的发展起来，从1999年的6家企业发展到目前50多家，直接从业人员达6000多人。
随着经济发展和房改的整体推进，个人住宅消费得到实质启动，我市房地产业步入一个崭新的发展时期
XX有闻名世界的XX河，又是中国人居环境范例奖城市，还有自然氧吧的大围山和长浏高速的建设等这些无形和有型的优势开始吸引大批外地人进XX购房。
有专家预计，随着XX经济的进一步发展，城市交通的改善以及宜居概念的深入人心，来XX购房定居的人会越来越多。
楼盘销售价格对比表
财智广场
东紫门
名河鑫都
项目建设地
XX大道
XX市行政中心侧
劳动路与圭斋路交叉处
占地面积
310411㎡
96000㎡
16649㎡
建筑面积
362731㎡
260000㎡
117478㎡
容积率
1.67
2.67
6.38
销售均价
2500元/㎡
2700元/㎡
3000元/㎡
装修标准
毛坯
毛坯
毛坯
3.2.1.2商品住宅楼市场的发展趋势
根据我市城市发展规划，房地产业还将会有一个大的发展空间。
目前，我市城区面积30平方公里，人口30万，在未来几年中我市房地产将继续实施引导农民进城创业，加快住宅建房，改善居家环境，提高居民居住质量的政策。
“十一五”期间，全市引导房地产开发面积250万平方米，实现房地产开发投资27.6亿元，市场需求将从解困、实惠型向小康、舒适型转变，市居民房地产需求将进一步释放，对房产品的质量要求和社区配套服务等需求日益加剧，房地产市场日趋火爆，房价将持续保持稳中有升局面。
项目建设地因位于XX市环线边，交通方便，是商用和居家的理想地段。
交通纵横交叉，方便快捷、环境优美、地理位置优越、加之建筑先进、设计超前，设施齐全，具有很强的市场优势。
因此，项目建设独立性强，利用价值高，风险系数小，回报速度快，市场前景乐观，希望项目建设单位抓住市场机遇，早日竣工，早日回报社会。
3.2.2风险分析
该项目风险评估包括政策风险，客观经济形式变化，当地人口变动情况，当地房地产市场状况，竞争企业的经营策略等。
当前，国家对房地产实行宏观调控的力度，“看紧土地，紧缩银根”的政策对于实力雄厚的房地产企业既是挑战又是发展新机遇。
XX虽是县级市，但客观经济形势好，城市基础设施的不断完善和各项城市配套设施的齐全以及城市建设骨架的拉开，给房地产开发带来良好的机遇和空间。
消费市场需求旺盛，商品房空滞率低，房地产价格合理，开发商品不存在暴利空间，市场前景好。
政策在规范房地产市场的同时，加大力度扶持信誉好，规模大的开发企业，取消了单位集资建房，开征私房对外销售营业税等措施，上述等等举措从该公司至全行业来看，又是一个新的发展春天。
因此“XX商业广场”项目的风险系数比较小，项目建设可行。
第四章项目建设内容与工程进度计划
4.1建设内容
该项目建设工程规划总用地面积36381㎡，总建筑面积192060.33平方米，其中居住建筑面积125718.53平方米，商业建筑面积35584.2平方米，机动车停车位891辆。
4.2工程进度计划
为抓住市场需求的有利机遇，建议项目建设紧扣各个环节，在保证安全、优质的基础上争取高效率。
本项目建设工程施工从2010年11月动工，至2012年12月竣工验收，建设工期为24个月。
第五章项目建设条件
5.1地理位置及交通条件
项目选址在XX市环线，北临城市主路环线，西邻XX市百合花园，距319国道不足1公里，106国道400米，是新城区核心区。
交通纵横交叉，快捷方便，地理位置十分优越，是居家的理想地段。
5.2自然条件
XX地处连云山脉，森林覆盖率达62.8%，有显著的中亚热带山地丘陵资源特色，是国家生态示范区和生态农业示范县（市），项目地属山丘地貌，地势较高，因在城区内，风景秀丽，气候凉爽。
项目区属中亚热带季风湿润气候，光照充足，雨量充沛，无霜期长，全年平均气温16.7～17.6℃，比省会长沙早春月平均气温高1～2℃。
年日照1490～1850小时，日照率为37%，年辐射量为100～112千卡/cm2，年降雨量156毫米，无霜期235～293天，场地地质自上而下为素填土、粉质粘土、强风化花岗岩、中风化花岗岩、强风化泥灰岩、中风化泥灰岩,层次分明，地质良好。
根据国家地震局1990年6月颁布的[（中国地震烈度区划图（1990））]查得：
XX市地震基本烈度小于6度。
据“XX县志”记载，XX县从明代至今发生的地震，只有轻微震感，没有造成伤害。
5.3水电供应条件
该项目因建在XX市市域规划区范围内，水、电条件已经具备，只要就近按需接入适当负荷的管线就可以满足项目建设的用水、用电。
该项目建设地交通方便，环境优良，水电供应条件好，项目建设得到了市委、市政府和有关部门的大力支持，由此可见，该项目建设的条件具备，项目建设可行。
第六章项目建设规划设计方案
6.1 设计依据
6.1.1《民用建筑可行性研究与快速报价》
6.1.2项目建筑单位提供的有关资料
6.2规划原则
体现“以人为本，方便民众”的思想，遵循“资源整合，节能省地”的原则
最大限度保护和创造让人们接受大自然的机会
创造能够鼓励人们社交活动的机会和场所，以增加社区感和邻里意识。
提供安全、方便、舒适、无障碍的人性化社区环境。
设计应有利于房地产的有效增值。
应用生态设计原则，尊重场地自然环境特征，减少土地开发带来的负面影响，以维护并保存自然环境和生态系统的完整性。
尊重人们的文化传统及地域特征，并将其与现代生活方式与功能需求结合起来。
总体布局满足建筑、日照、消防、卫生、交通、安保等要求。
6.3总平面规划
小区征地面积36381㎡，北临XX大道，西依商贸一街，北边是财智广场、东临XX，南边为百合花园，基地地市比较平坦，无较大起伏，其东北角地下原为矿场，基地中心位置有一条东西向的俺去贯穿其中。
6.4总体布局
由于整个小区基地为山地地形，依据其本身的地形综合考虑物业类型的分布，合理地布置主要道路系统。
充分利用原生地形，尽可能保留原有地块的高地和低地，建筑布局分别集中在南北两个山坳，新城南、北两个组团，组团之间山体完全呈自然状态面向广场，形成100多米的视觉走廊。
通过景观绿化、水景、小广场及住宅建筑单位的有机结合，形成了亮丽的景观长廊，进一步提升了小区的居住品质
主要物业类型的分布:
小区物业均为高层建筑，考虑到各单元的景观均好性及各物业类型的自身特点，以景观绿地为中心，高低错落，成组团分布，两个组团相对独立，在方便使用的同时，使住宅区域更为独立，增强了私密性，形成良好的居家氛围。
6.5交通组织和竖向设计
6.5.1交通组织
行人与机动车相对分离，有利于保障小区内部环境的安全与宁静，使小区内的环境能充分为人们所享用。
且该小区用地规模不大，车辆可以在靠近主入口处下地下室，而人则步行进入小区内部，避免了停车后过大的步行距离。
小区的消防通道呈环状建筑，在局部位置结合景观隐匿于环境的硬质铺装之中，在满足消防要求的同时，也能减少通道对环境的整体感及连续感的破坏。
地面停车主要分布于入口靠近天马路一侧地势较为平缓的区域，绝大部分住宅停车则主要位于南区、北区地下车库车行出入口进出。
其中南区地下车库有三个出入口，北区地下车库有二个出入口。
住宅部分非机动车停放考虑每幢住宅吊脚平台最下层，采用集中停车的方式，按每户3平方米预留停车位，非机动车停车库入口尽量就近每个单元停靠，方便住户使用。
6.5.2场地竖向设计
依据地形高差，自然地面标高的基础上，设计进行整体抬高，减少了土石方的开掘，节约工程成本。
6.6住宅群体设计
本次设计住宅类型均为高层住宅，包括塔式，板式两种类型。
通过住宅的长短变化，前后错接，局部转折，高低错落，塑造丰富多变的社区景观，大部分住宅基本呈南北布置，间距满足日照和规划要求。
6.7住宅建筑单体设计
以创造出具有大众性；超前性；科学性的可持续发展的新型室内外空间环境，生态环境，人文环境为设计指导思想，力争在建筑技术及材料设备的使用上有所突破，达到先进性，新颖性。
本案在建筑设计上设有多种套型，为不同需要的家庭提供多元化的选择。
在立面及形体造型上结合湖南XX地区地方气候特点及文化底蕴，力求表达典雅尊贵的气质。
采用新古典主义与现代相结合的设计手法，形成即传承经典建筑又体现现代建筑简洁、大方、高尚的独特气质，建筑立面材质几本以米黄为主调，表现建筑纯净、朴素的效果，并与银黑色框料、深色玻璃相匹配，铸造精致、整体的视觉形象，使整个小区洋溢着典雅高贵的自然风光，配合绿意盎然的环境设计，使人仿若置身异域之中。
6.8公共建筑设计
规划力求使小区的生活功能，服务功能既密切联系，又互不干扰使全区功能有所分离。
6.9消防设计
每栋住宅由市政路与小区内道路新城消防环路，不能环通部分设置高层建筑距离建设外墙10米以上、6米宽消防车道，并设有18米*18米的大型消防回车场。
6.10结构设计
6.10.1设计依据及设计要求
6.10.1.1设计依据
a、本工程结构设计依据国家现行有关设计规范、规程及规定，根据建筑、总图等专业提供的条件进行设计。
所采用的规范如下：
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068—2001
《建筑结构荷载规范》GB50009—2001
《建筑抗震设计规范》GB500011—2001
《混凝土结构设计规范》GB50010—2002
《砌体结构设计规范》GB50003—2001
《建筑地基基础设计规范》GB50007—2002
《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3—2002
b、自然条件
1）基本风压：
0.40kN/m2
基本雪压：
0.45kN/m2
2）基本地震烈度小于6度
6.10.1.2设计要求
（1）基本要求
本工建筑结构安全等级为二级；抗震设防烈度小于6度，房屋设计使用年限为50年。
（2）工程地质勘察报告和主要内容
（3）楼面活荷载
住宅：
2.0kN/㎡
卫生间：
2.0kN/㎡
不上人屋面：
0.5kN/㎡
上人屋面：
2.0kN/㎡
走廊、楼梯：
2.0kN/㎡
消防疏散楼梯：
3.5kN/㎡
消防车道：
20.0kN/㎡
通风机房、电梯机房：
7.0kN/㎡
阳台：
2.5kN/㎡
停车库：
4.0kN/㎡
6.11给排水设计
6.11.1设计依据
1、高层民用建筑设计防火规范《GB50045-95》（2005年版）
2、建筑给水排水设计规范《G50015-2003》
3、自动喷水灭火系统设计规范《GB50084-2001》（2005年版）
4、建筑灭火器配置设计规范《GB50140-2005》
5、室外给水设计规范《GB50013-2006》
6、室外排水设计规范《GB50014-2006》
7、汽车库、修车库、停车场设计防火规范《GB50067-97》
6.11.2工程概况
6.11.3设计内容
1、给水系统
2、排水系统
3、雨水系统
4、消防系统
5、自动喷水灭火系统
6、灭火器配置
6.11.4生活用水量
本小区最高日用水量为1633m3/d；最大小时用水量为171.6m3/h。
6.11.5消防用水量
给水取自市政给水管网，由天马路引入一条进水管，管径均为DN200。
小区内设有室内、外消火栓系统，湿式自动喷水灭火系统及干粉灭火系统。
消防用水量（按最大一栋建筑设计）：
室内消防用水量：
40l/s（火灾延续时间2h）
室外消防用水量：
30l/s（火灾延续时间2h）
自动喷水用水量：
28l/s（火灾延续时间1h）
室内消防用水贮存于地下室专用消防水池中；室外消防环管满足室外消防用水。
小区消防水箱供消防初期用水。
室外给水干管布置成环状，为生活、消防合一系统，干管管为DN200，沿环状管网上均匀布置若干具室外地上消火栓，间距不大于120m。
6.11.6室内给水、消防
生活给水采用市政给水和加压供水的供水系统，系统竖向分为三区。
供水方式均采用上行下给式。
为节约成本、利用资源，本小区给水系统分三区：
地下室至地上三层为低区，由市政管网直接供给；四层至十三层为中区，由中区生活变频供水装置供给；十三层至屋顶为高区，由高区变频供水装置供给。
在各层均设置消火栓，消火栓系统为临时高压制，系统由地下室消防水池、消火栓泵、管网、有效容积18m3的屋顶消防水箱组成。
在地下车库、商场等部位设置自动喷水灭火系统，系统由地下消防水池、喷淋水泵、湿式报警阀、信号闸阀、水流指示器、闭式喷头组成。
6.11.7排水系统
1、采用分流制系统，污、雨水系统分别排出。
生活污水经化粪池后，排入小区污水干管，再排入市政污水干管
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