围海造陆项目各阶段控制要点汇总.docx

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围海造陆项目各阶段控制要点汇总

围海造陆项目各阶段控制要点（汇总）

操纵时期

操纵要点

泰达控股公司合同现状

文件依据及BT项目一样做法

改进后的合同条款

对投资的阻碍

招投标/

托付

1.合同类型选择

本项目合同拟采纳。

。

。

财建（2004）369号文件第八条规定：

发、承包人在签订合同时关于工程价款的约定，可选用下列一种约定方式：

（一）固定总价。

合同工期较短且工程合同总价较低的工程，能够采纳固定总价合同方式。

（二）固定单价。

双方在合同中约定综合单价包含的风险范畴和风险费用的运算方法，在约定的风险范畴内综合单价不再调整。

风险范畴以外的综合单价调整方法，应当在合同中约定。

（三）可调价格。

可调价格包括可调综合单价和措施费等，双方应在合同中约定综合单价和措施费的调整方法。

本项目目前采纳除材料与台班费用以外其它费用均采纳工程造价中固定总价的合同类型。

2.BT方式选择

合同1.1中定义的“BT”模式是指：

甲方授权乙方投资、建设项目，在项目建设完成并验收合格后，乙方将项目移交给甲方，甲方按照约定支付移交价款。

合同4.1中指出：

双方同意本项目采纳BT模式实施。

本项目可用的BT模式有：

1．目前“二次招标型”BT模式的税务关系——二次纳税

经理论分析，合理避税的4种模式：

1．“施工同体型”BT模式的税务关系——一次纳税

2．“垫资施工型”BT模式的税务关系——一次纳税

3．BT模式与“代建制”结合税务关系

4．股权模式的税务关系

举荐采纳：

1．“施工同体型”BT模式的税务关系，好处是可一次纳税，节约营业税部分。

操纵时期

操纵要点

泰达控股公司合同现状

文件依据及BT项目一样做法

改进后的合同条款

对投资的阻碍

合同总价调价条款

合同中规定以下项目在工程造价中可予调整：

（3）材料（包括砂石料、各类土工织布、混凝土等）、台班所用燃油、电价价格变动时的调整：

变动未超过基准价格±5%时不予调整工程造价，变动超过基准价格±5%时按超出±5%的部分调整工程造价。

基准价格以本合同签订当月《天津市建设工程材料价格信息》所公布的材料、燃油、电价格为准。

（4）因可归责于甲方的缘故导致工期延误造成工程造价增加的，双方协商确定后予以调整。

《99建设工程施工合同示范》中对可调价格合同规定：

工程造价治理部门公布的价格调整；

08清单计价规范中指出：

1当工程量清单项目工程量的变化幅度在10%以内时，其综合单价不作调整，执行原有综合单价。

2当工程量清单项目工程量的变化幅度在10%以外，且其阻碍分部分项工程费超过1%时，其综合单价以及对应的措施费（如有）均应作调整。

调整的方法是由承包人对增加的工程量或减少后剩余的工程量提出新的综合单价和措施项目费，经发包人确认后调整。

本条规定了施工期内材料价格发生变化，超过双方合同约定的幅度时，应调整材料价格。

承包人应在采购材料前将采购数量和新的材料单价报发包人核对，确认用于本合同工程时，发包人应确认采购材料的数量和单价。

发包人在收到承包人报送的确认资料后3个工作日不予答复的视为差不多认可，作为调整工程价款的依据。

如果承包人未报经发包人核对即自行采购材料，再报发包人确认调整工程价款的，如发包人不同意，则不作调整。

确定材料明细及台班所用燃油、电价价格。

本合同中，可规定当工程量清单项目工程量的变化幅度在5%以外，且其阻碍分部分项工程费超过0.1%时，其综合单价以及对应的措施费（如有）均应作调整。

调整的方法是由承包人对增加的工程量或减少后剩余的工程量提出新的综合单价和措施项目费，经发包人确认后调整。

《07建设工程施工合同规范》中规定：

16.1.1.4承包人工期延误后的价格调整

由于承包人缘故未在约定的工期内竣工的，则对原约定竣工日期后连续施工的工程，在使用第16.1.1.1目价格调整公式时，应采纳原约定竣工日期与实际竣工日期的两个价格指数中较低的一个作为现行价格指数。

由于承包人工期延误导致的价格变化,合同中明确规定属于这种情形需执行何种调价策略。

操纵时期

操纵要点

泰达控股公司合同现状

文件依据及BT项目一样做法

改进后的合同条款

对投资的阻碍

工程建设费用的增加

按照所做的工程费用敏锐性分析结论：

工程建设费用每增加1个百分点，在回购期年融资回报率不变的情形下，中交公司的FIRR不变，但泰达海洋总价款将增加1841.15万元。

因此，泰达控股必须严格操纵工程建设费用。

建设期贷款利息的增加

按照所做的建设期贷款利息敏锐性分析得出的结论：

建设期利息增加，中交公司的FIRR将提升，泰达公司总付款将增加，且增加的幅度大于建设期贷款利息增加的幅度

建设期贷款利息增加对中交公司有利，但对泰达海洋不利，使其付款总价增加。

建设期贷款利息的变化属于国家宏观调控措施，合同中专门难用于约束建设方。

操纵时期

操纵要点

泰达控股公司合同现状

文件依据及BT项目一样做法

改进后的合同条款

对投资的阻碍

合同治理

工

程

预

付

款

支

付

支

付

时

间

7.3.1乙方须保证开工前施工合同中规定的预付款准时到位，不得阻碍施工单位开工。

08《建设工程工程量清单计价规范》中4.5.1条规定：

在具备施工条件的前提下，发包人应在双方签订合同后的一个月内或约定的开工日期前的7天内预付工程款

额

度

比

例

08《建设工程工程量清单计价规范》中4.5.1条规定：

原则上预付比例不低于合同金额的10%，不高于合同金额的30%。

按照所做的项目投资因素敏锐性分析结论：

当投资回报率不变的情形下，投资预付款比率每增加1个百分点，给付投资回报率增加0.96个百分点，项目总价款增加186.84万元。

假想预付款比例为项目总价款的30%时，不考虑移交营业税及附加，总回购价款为18.97亿元，全额按销售不动产考虑税金，回购总价款达20.01亿元。

可见，预付款比例的大小对投资回报率及总回购价款阻碍比较大，因此，为了更好操纵投资，必须降低预付款比例。

违约规定

7.4.1

甲方拖延支付时,应按拖延支付数额每天万分之向乙方支付违约金,

08《建设工程工程量清单计价规范》中规定：

若发包人未按合同约定预付工程款，承包人应在预付时刻到期后10天内向发包人发出要求预付的通知，发包人收到通知后仍不按要求预付，承包人可在发出通知14天后停止施工，发包人应从约定应对之日起按同期银行贷款利率运算向承包人支付应对预付款的利息，并承担违约责任。

该部分原合同已规定明确

操纵时期

操纵要点

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文件依据及BT项目一样做法

改进后的合同条款

对投资的阻碍

工

程

进

度

款

支付时刻

7.4.1

甲方有权按照工程节点的资金要求向乙方发出付款指令，指定乙方于收到指令后日内将所需资金支付至专项资金账户。

资金到帐后，甲方向乙方开具相应款项的收据。

<注>支付方式是按工程节点为时段进行支付

关于违约金的比例和支付方式一定要合理确定，不能笼统地以一个万分之几的那么一个比例确定。

建议采取按照时刻段不同采取不同的罚率来确定违约金，例如：

延期支付时，一个月内每天罚1万，一个月到3个月之间每天罚2万，三个月之后，每天罚5万。

04《建设工程价款结算暂行方法》（369号文）第13条规定：

按照确定的工程计量结果，承包人向发包人提出支付工程进度款申请，14天内，发包人应按不低于工程价款的60%，不高于工程价款的90％向承包人支付工程进度款。

按约定时刻发包人应扣回的预付款，与工程进度款同期结算抵扣。

<注>该条款明确了工程进度款的支付比例为：

不低于工程价款的60%，不高于工程价款的90％向承包人支付工程进度款

07《标准施工招标文件》17.3.3条规定了进度付款证书和支付时刻如下：

（1）监理人在收到承包人进度付款申请单以及相应的支持性证明文件后的14天内完成核查，提动身包人到期应支付给承包人的金额以及相应的支持性材料，经发包人审查同意后，由监理人向承包人出具经发包人签认的进度付款证书。

（2）发包人应在监理人收到进度付款中请单后的28天内，将进度应对款支付给承包人。

（3）监理人出具进度付款证书，不应视为监理人己同意、批准或同意了承包人完成的该部分工作。

（4）进度付款涉及政府投资资金的，按照国库集中支付等国家有关规定和专用合同条款的约定办理。

从运算结果看，第一年投入需要投入工程的资金和融资费用为42419.199万元，第二年要投入工程资的资金和融资费用之和为105833..37万元，第三年为7446.9万元，因此在第一年和第二年的建设期内，应该按照这两年的建设期投资额度之比划分和工程实际的需要，综合考虑支付工程进度款的时刻。

按照运算，可在第一年内划分4个支付周期，第二年内划分10个支付周期，如此就能够使每期支付金额趋于平均,缓解融资压力。

操纵时期

操纵要点

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文件依据及BT项目一样做法

改进后的合同条款

对投资的阻碍

工

程

进

度

款

支付方式

7.4.5

施工单位应按照工程进度向甲方申请工程款的拨付，并同时提交以甲方为付款人的专用发票。

甲方在收到相应发票后会同乙方进行审核，确认金额无误后，从专用账户拨付相应款项。

（提出具体修改意见）

关于结算方式，应该按照369号文件中按分段结算与支付的方式支付工程进度款。

如此能够减少一年内进度款支付的次数，减少融资压力，同时能够按照需要选择标段，具有灵活性。

分段的方式要按照工程实际的特点。

04《建设工程价款结算暂行方法》<第13条>

1、按月结算与支付。

即实行按月支付进度款，竣工后清算的方法。

合同工期在两个年度以上的工程，在年终进行工程盘点，办理年度结算。

2、分段结算与支付。

即当年开工、当年不能竣工的工程按照工程形象进度，划分不同时期支付工程进度款。

具体划分在合同中明确。

07《标准施工招标文件》中规定承包人应在每个付款周期末，按监理人批准的格式和专用合同条款约定的份数，向监理人提交进度付款中请单，并附相应的支持性证明文件。

进度付款申请单应包括下列内容：

（l）截至此次付款周期末己实施工程的价款；

（2）按照第七条应增加和扣减的变更金额；

（3）按照第23条应增加和扣减的索赔金额；

（4）第17.2款约定应支付的预付款和扣减的返还预付款；

（5）按照第17.4.1项约定应扣减的质量保证金；

（6）按照合同应增加和扣减的其他金额

08《建设工程工程量清单计价规范》4.5.6

发包人在收到承包人递交的工程进度款支付申请及相应的证明文件后，发包人应在合同约定时刻内核对和支付工程进度款。

发包人应扣回的工程预付款，与工程进度款同期结算抵扣。

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改进后的合同条款

对投资的阻碍

工

程

进

度

款

违约责任

7.4.6

若施工单位按照工程进度向甲方申请的工程款金额与甲乙双方共同确认的金额相差超过%视为施工单位具有高估冒算行为，施工单位应向甲方承担冒算额的%的违约责任，乙方付连带责任。

乙方应按照工程节点的要求，提早筹措、预备相应的资金，保证按甲方的付款指令的要求准时将项目所需的资金付至专项资金账户。

乙方拖延支付时,应按拖延支付数额每天万分之向甲方支付违约金,因此造成无法按时向施工单位支付预付款、进度款、结算款或造成工程停工、延误的，应承担对施工单位的责任；乙方不足额支付时，应按未支付部分的20%向甲方支付违约金,因此造成无法按时向施工单位支付预付款、进度款、结算款或造成工程停工、延误的，应承担对施工单位的责任。

乙方支付的金额超出甲方指令中明确要求的资金数额的或者甲方指令的时刻支付的，超出部分及提早支付的时刻不予运算投资回报。

04《建设工程价款结算暂行方法》（369号文）<第13条>

发包人超过约定的支付时刻不支付工程进度款，承包人应及时向发包人发出要求付款的通知，发包人收到承包人通知后仍不能按要求付款，可与承包人协商签订延期付款协议，经承包人同意后可延期支付，协议应明确延期支付的时刻和从工程计量结果确认后第15天起运算应对款的利息（利率按同期银行贷款利率计）。

发包人不按合同约定支付工程进度款，双方又未达成延期付款协议，导致施工无法进行，承包人可停止施工，由发包人承担违约责任。

07《标准施工招标文件》17.3.3

（1）监理人在收到承包人进度付款申请单以及相应的支持性证明文件后的14天内完成核查，提动身包人到期应支付给承包人的金额以及相应的支持性材料，经发包人审查同意后，由监理人向承包人出具经发包人签认的进度付款证书。

监理人有权扣发承包人未能按照合同要求履行任何工作或义务的相应金额。

（2）发包人应在监理人收到进度付款中请单后的28天内，将进度应对款支付给承包人。

发包人不按期支付的，按专用合同条款的约定支付逾期付款违约金。

专项账户的使用，能否提出改进意见。

原合同中关于专项帐户的规定比较规范和具体，暂提不出修改意见。

操纵时期

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改进后的合同条款

对投资操纵的阻碍

工

程

进

度

款

进度操纵

7.5.1

项目开工后，乙方负责项目施工的组织和治理，确保本项目按照约定的进度，并保证质量如期完工。

关于施工过程中的施工进度、工程质量、施工变更和工程款支付情形，甲方及有关部门有权随时进行检验、监督。

7.5.2

如甲方发觉施工单位的施工进度未按合同约定工期完成的，甲方有权要求施工单位按照施工合同的约定承担违约责任，乙方承担连带责任。

如甲方有合理理由怀疑施工单位将无法按照合同约定工期完成的施工进度的，甲方有权责令施工单位重新提交施工组织打算及施工方案并经甲方认能够确保合同约定的工期。

甲方上述权益的行驶不阻碍本合同其他条款的行驶。

99版《建设工程施工合同（示范文本）》10.1

承包人应按专用条款约定的日期，将施工组织设计和工程进度打算提交修改意见，逾期不确认也不提出书面意见的，视为同意。

10.2

群体工程中单位工程分期进行施工的，承包人应按照发包人提供图纸及有关资料的时刻，按单位工程编制进度打算，其具体内容双方在专用条款中约定。

10.3

承包人必须按工程师确认的进度打算组织施工，同意工程师对进度的检查、监督。

工程实际进度与经确认的进度打算不符时，承包人应按工程师的要求提出改进措施，经工程师确认后执行。

因承包人的缘故导致实际进度与进度打算不符，承包人无权就改进措施提出追加合同价款。

07《标准施工招标文件》10.1合同进度打算

承包人应按专用合同条款约定的内容和期限，编制详细的施工进度打算和施工方案讲明报送监理人。

监理人应在专用合同条款约定的期限内批复或提出修改意见，否则该进度打算视为己得到批准。

经监理人批准的施工进度打算称合同进度打算，是操纵合同工程进度的依据。

承包人还应按照合同进度打算，编制更为详细的分时期或分项进度打算，报监理人审批。

1

采纳07《标准施工招标文件》的“承包人还应按照合同进度打算，编制更为详细的分时期或分项进度打算，报监理人审批。

”的方法，能够使进度打算更加明细。

另外该部分内容可与合同变更结合起来。

相互讨论其阻碍

按照高老师的运算结果：

工程每延误1个月，给付投资回报率不变情形下，使中交公司FIRR增加0.51个百分点，使泰达项目总价款增加711.422万元。

因此，工期每延误一天，应该罚711.422万/30天=23.7万元。

但这些仅仅是够补偿泰达海洋缺失的部分，因此，还要在那个基础上增加一个比例，才能构成罚金。

因此，罚金为23.7*（1+0.05）=24.8万元

工

程

进

度

款

工程质量操纵

周施工统计报表和本周施工进度打算；每月1号提供上月度工程进度统计报表及本月度工程进度打算及相应进度统计报表。

节点验收时期，合同7.8.1中指出节点验收措施，其中规定：

每个工程操纵节点完成后三日内，施工单位应书面向甲方、海洋开发、监理单位提交验收申请，并同时将相应的施工资料报送上述单位。

同时，乙方应报送项目的进展情形及资金投入和支出情形。

收到申请及材料后，甲方须尽快组织节点验收，乙方有权参加节点验收。

节点工期验收过程中，不得停止合同约定的正常施工。

操纵时期

操纵要点

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对投资操纵的阻碍

工

程

进

度

款

工程质量操纵

节点验收时期，合同中7.8.2中指出

乙方有责任监督施工单位按工程操纵节点的时刻和建设期时刻完成本项目的施工，关于施工单位延期竣工和无法按工程操纵节点的时刻完成相应的工程承担连带赔偿责任。

如发觉施工单位未按工程操纵节点时刻完成相应的工程，误期时刻不运算投资回报。

节点验收时期：

合同中亦有如下规定：

7.8.4中指出：

节点工期验收通过的，不作为甲方竣工验收的最终结论。

7.8.5中指出：

每个工程操纵节点完成时，乙方应书面（向甲方）报告项目的进展情形及资金投入和支出情形。

操纵时期

操纵要点

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对投资操纵的阻碍

工

程

进

度

款

工程质量操纵

合同7.8.3中对节点验收没通过采取的措施：

验收未通过的，（应由乙方要求）施工单位进行整改，按整改后实际验收通过之日运算节点工期。

第一次验收未通过的，每增加一次验收程序，施工单位应支付1万元费用，乙方承担连带责任。

关于工程质量，合同11.8中指出乙方对工程质量的要求，内容如下：

乙方应保证本项目工程质量，关于质量不合格部分，乙方负责返修，工期不予顺延，有关费用由乙方承担。

同时，合同11.6中规定：

乙方未督促、协助施工单位妥善履行合同约定的施工义务，而因此导致甲方向任何第三方承担任何形式的赔偿责任的，该

操纵时期

操纵要点

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对投资操纵的阻碍

工

程

进

度

款

工程质量操纵

等责任最终由乙方来承担。

关于甲方监理，合同7.6.3中指出：

乙方和施工单位应服从监理的治理，严格配合监理的工作，确保工程按设计要求、操纵节点、工程预算造价顺利进行。

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工程变更操纵

（1）甲方对设计要求进行变更的权力，所引起的工程项目调整，依据甲方要求变更后的情形据实调整；

工程如经双方协商后必须进行变更，由甲乙双方

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对投资操纵的阻碍

工程变更操纵

全面修改有关文件，乙方有义务要求施工方尽快落实，如施工方没有按照要求进行工程更换，应由乙方承担责任。

参考《施工合同文本》条件下的工程变更

施工中如施工方提出的合理化建议涉及到设计图纸或者施工组织与设计的更换以及对原有材料的更换，须经甲已双方协商，并得到甲方同意，然后由原设计单位提供变更相应的图纸和讲明。

乙方未经甲方同意擅自更换或换用时，由承包人承担此发生的费用，赔偿发包人的有关缺失，工期不予顺延。

个人意见：

合同中应该建立能及时处理变更事项的条款。

除了要明确变更的范畴和处理方法外，还要建立快速处理变更事项的有效程序,能够参照07《标准施工招标文件》的变更程序。

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对投资操纵的阻碍

施工中如施工方提出的合理化建议涉及到设计图纸或者施工组织与设计的更换以及对原有材料的更换，须经甲已双方协商，并得到甲方同意，然后由原设计单位提供变更相应的图纸和讲明。

乙方未经甲方同意擅自更换或换用时，由承包人承担此发生的费用，赔偿发包人的有关缺失，工期不予顺延。

（2）不可预见因素导致需要调整费用的，若不可预见因素构成不可抗力，则按本合同第十四条［不可抗力］条款执行；尚不构成不可抗力的，且不能归责于双方和施工单位的，双方协商确定后予以调整；

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对投资操纵的阻碍

（4）因可归责于甲方的缘故导致工期延误造成工程造价增加的，双方协商确定后予以调整。

除按本条第5.3.4的规定提升工程造价的情形外，乙方应确保本项目工程造价不高于亿元，否则，高出部分由乙方自行承担。

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改进后的合同条款

对投资操纵的阻碍

竣

工

验

收

阶

段

验

收

条

件

1.12“竣工验收”指按照国家、天津市有关规定，工程具备竣工验收条件后，甲方及有关部门组织的竣工验收。

18.2竣工验收申请报告

建议：

参考《疏浚与吹填工程质量检验标准》（JTJ324-2006）中的强制条款

竣

工

审

审

核

控

制

竣工验收时期：

合同7.9.4中对竣工验收不合格有关规定如下：

如竣工验收不合格，施工单位应进行整改，并于日内重新提交验收申请，同时该期间不计投资回报。

若仍无法通过验收的或施工单位拒绝整改的，甲方有权解除本合同并按条【】的规定要求施工单位承担违约责任，乙方承担连带责任。

竣

工

验

收

控

制

7.9.1整个工程完工后三日内，施工单位应书面向甲方提交验收申请，并同时将竣工验收报告及符合验收、备案条件的全部资料报送上述单位。

甲方应于收到验收申请、完备的竣工验收报告及符合验收、备案条件的全部资料后日内向有关部门报告并同时组织乙方、勘察方、设计方、施工单位进行验收。

建设工程施工合同（1999年）32.1工程具备竣工验收条件，承包人按国家工程竣工验收有关规定，向发包人提供完整竣工资料及竣工验收报告。

32.2发包人收到竣工验收报告后28天内组织有关单位验收，并在验收后14天内给予认可或提出修改意见。

32.3发包人收到承包人送交的竣工验收报告后28天内不组织验收，或验收后14天内不提出修改意见，视为竣工验收报告已被认可。

32.4工程竣工验收通过，承包人送交竣工验收报告的日期为实际竣工日期。

32.5发包人收到承包人竣工验收报告后28天内不组织验收，从第29天起承担工程保管及一切意外责任。

建议1：

7.9.1整个工程达到完工后三日内，施工单位应书面向中交提交验收申请，并同时将竣工验收报告及符合验收、备案条件的全部资料报送上述单位。

中交应于收到验收申请、完备的竣工验收报告及符合验收、备案条件的全部资料后28日内核查资料，中交审查后认为己具备竣工验收条件的，应在收到竣工验收申请报告后的28天

操纵时期

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改进后的合同条款

对投资操纵的阻碍

标准施工招标文件（2007年）18.3验收

18.3.2监理人审查后认为己具备竣工验收条件的，应在收到竣工验收申请报告后的28天内提请发包人进行工程验收。

18.3.3发包人通过验收后同意同意工程的，应在监理人收到竣工验收申请报告后的56天内，由监理人向承包人出具经发包人签认的工程接收证书。

18.3.5除