德佑地产连锁经营门店的优势和问题.docx

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德佑地产连锁经营门店的优势和问题

南阳师范学院2014届毕业生

毕业论文（设计

题目:

德佑地产连锁经营门店的优势和问题

完成人:

班级:

2010--03

学制:

4年

专业:

物流管理

指导教师:

完成日期:

2014-04-05

摘要（1

一、德佑公司简介（1

二、连锁经营门店成功的的优势（2

（一企业文化（2

（二员工的选择和培养（4

（三优秀经理的外聘和员工福利的重视（4

（四合伙人制度的实施（5

（五签陪制度的实施（5

（六房产和钥匙资源共享（5

三、德佑地产连锁经营门店存在的问题（5

（一对员工处罚制度太过苛刻（6

（二门店经营的部分费用要落在每位员工的身上（6

（三竞争压力过大,没有任何的泄压方式（6

（四专业知识过多,基层员工不可能短时间内掌握,

造成一些相当成熟的客户的流失（7

（五可能会导致一些情感方面的危机（7

（六无限制联系业主会带来一些信任危机（7

四、对策建议（8

五、小结（9

六、参考文献（9

Abstract（10

德佑地产连锁经营门店的优势和问题

作者:

邓满意

指导老师:

邓俊淼

摘要:

德佑地产是2002年刚刚新兴的一个房地产行业的巨无霸,他的出现在上海房地产行业刮起了一阵旋风。

在众多的房地产公司中,德佑地产经过12年奋斗以极快的速度发展,迅速成为上海20000多家房地产公司中的前五名,这样的成绩令人匪夷所思,他的成功值得我们静下心来学习;这么短的时间却取得如此骄人的成绩,是值得肯定的。

但是我们不能忽视他所存在的问题,这也是值得我们深思和引以为戒的,更是德祐得以进步的保障。

关键词:

房产;成功经验;问题;对策;小结

一、德佑公司简介

德佑地产秉承“上善若水,德以佑人”的核心理念,坚持“客户第一、坦诚分享、学习创新、结果导向”的价值观,提供卓越的中高端不动产租售服务。

我们坚持“传递真诚”的服务理念,以创造卓越的不动产服务体验为使命,与客户建立战略合作伙伴关系,成为上海中高端市场的领导品牌。

2012年德佑地产总业绩突破4亿,比2011年翻一番,平均每17

分钟成交一单。

德佑在总价500万以上房源中的优势十分显著,每5套房子中就有1套是在德佑成交的,奠定了德佑在中高端领域无可争议的领跑地位（尤其是在陆家嘴,德祐的市场占有份额达到了30%以上。

德佑和万科、中海、华润、绿城、绿地、金地、复地、世茂、龙湖等全国知名的开发商都保持长期合作。

不论是高端住宅、别墅、写字楼、商铺还是厂房,德佑在销售上都表现优异。

德佑地产二手中介业务根植高端（尤其是租赁业务,3000元以下的业务是不做的,如果发现做了这样的业务,分行经理是要被处罚的,布局锁定上海各中高端社区,目前已有200多家门店,并以每年100家的速度增长,400余分行布局沪上,基本上都位于浦东浦西的繁华地段,

几乎覆盖整个上海的中高档小区的租售业务。

现在德佑地产又把目光看向郊区,其目标是把门店开到整个上海,然后推向全国。

4000多名员工为您提供专业、优质的中高端不动产租售服务,年成交金额跻身行业前三甲,多次蝉联行业最高奖项“金桥奖”。

二、德佑地产连锁经营门店的优势

（一企业文化

一个企业想要成功,必须有明确的企业文化,企业文化就像一个人的精神和灵魂一样,是至关重要的。

我们每天早晨正式上班前听着励志的歌曲,向大家问一句早上好,然后用最有激情和最有信心的语言来喊出德佑企业文化,以达到好的一天有一个好的开始,企业文化就是这样引导的。

1.德佑新使命:

创造卓越的不动产服务体验

德佑地产将专注于中高端不动产的交易服务;我们将为有不动产需求的客户提供专业、优质、高效的服务,以客户满意为最高目标;我们要建立并持续发展与客户之间的信任,通过满足客户的需求并提供超出客户期望的服务让客户在交易过程中有愉悦的感受。

我们通过卓越的服务,树立优良、正面的行业地位,也将由此引领行业的良性发展。

2.德佑的愿景

长期愿景:

我们致力于成为客户首选的不动产交易服务商;打造不动产经纪行业的最佳创业平台:

铸就永续经营的百年企业（这些话是我们每天的必读的,使之牢记在心。

中期愿景:

颠覆传统地产经纪业经营模式,为地产经纪行业赢得更好的荣誉。

至2017年度:

德佑地产将成为年度营收超过26亿;门店规模超过500家;培养分行合伙人超过1000人的行业翘楚。

短期愿景:

2015年成为上海中高端不动产经纪领域综合实力第一的企业.

3.德佑的价值观

客户第一:

“企业真正的老板是客户,我只是代为保管和分配资源罢了”德祐董事长邵非先生说。

结果导向:

我们赚取合理的利润,以维持企业生存与发展。

坦诚态度:

管理就是沟通,坦诚就是最好的沟通。

分享精神:

邵非先生认为“企业不是赚钱工具,也不是个人欲望的载体”“我以职业经理人的标准要求自己,完善股权激励体系,希望能够将德佑建成为有理想的年轻人得以实现梦想的舞台”

4.德佑的经营理念

“我们的业务是服务,德佑员工很是喜欢海底捞的服务”他们经理始终相信,两个企业的最大共同之处就是服务一流。

邵非先生认为“销售,成交!

当然很重要,不过这只是一个载体,但更重要更有价值的是载体上面附着的物质,它能够和客户发生物理和化学的反应,价值当然也不言而喻。

经纪行业何尝不是这样,如果我们不能跟我们客户发生物理和化学的反应,就没有创造价值。

”

5.管理理念

“客户是员工的,只有留住了优秀的员工,才留住了客户”

虽然很多公司教育员工:

客户是公司的。

但是邵非相信,一个能够超越客户需求提供服务的员工,不论他走到哪里,客户都是他的,企业只有留住了优秀的员工,才留住了客户。

“爱你的员工（在德佑,一直有这样一个观念,你是在为你自己工作,为你自己创业,努力,拼搏都是为自己,这样的工作效率和对工作的热情是不言而喻的,各个分行经理经常说:

我是为你们服务的。

6.坦诚分享

坦诚:

为人坦率正直,对人以诚相待,通过沟通建立开放和诚实的工作关系。

分享:

员工间以开放的心态分享知识、技能和经验,实现共同成长;企业与员工分享经营成果。

我是很看重这个理念的,只要你付出了就总有回报。

例如,卖一个房子,包含许多内容,房子的描述,房子的推荐,房子的开发,房子的签赔和委托等等。

都可以分到业绩。

就是说卖一个房子是大家的功劳。

在德佑,员工是很幸福的,术业有专攻,员工不可能对整个上海的小区都了解,但是只要你有一个客户,大家都会很乐意去帮你带看,这在别的公司是不可想象的。

例如我的主营小区在北蔡,我有一个客户要买陆家嘴的房子,怎么办?

那里我一无所知,只要你一

个电话,上至陆家嘴门店的经理,下至员工都会义无反顾的义务帮助你。

这在房地产中介行业的是一个特色,这就是德佑。

7.学习创新

发现优秀,承认优秀,学习优秀,超越优秀;学习、掌握优秀理念、工具和方法,并勇于实践;善于发现问题,探求解决方案,鼓励创新;有变革精神,愿意并推动变革;建立良好的学习氛围,养成良好的学习习惯。

8.结果导向

明确目标,快速行动,关注过程,及时反馈,注重绩效,拒绝借口,勇于担当,通过正确的方法达成结果

（二员工的选择和培养

德佑选择的员工除了让分行经理面试以外,还要高级经理进行再次面试,以确保人才的选择。

选择之后为了最大限度的让新人成长,德佑公司会邀请一些资深的高级经理或者莫方面的专家甚至是区域总监来给我们进行培训,把他们的经验最大限度的传授给我们,每次培训过后,我们还会进行一次思想的碰撞,以加深我们所学的知识。

我去了两个月,竟然有七八次培训,每次都是高级经理进行的,可以让我们面对面的进行交谈,以利于加深我们对所学知识的掌握。

通过他们我们也了解到在这个行业,只要你努力就总有回报。

（三优秀经理的外聘和员工福利的重视

一些在别的公司做得好的员工,只要让德佑看上,他们就会“不折手段”的给争取过来,以给自己的公司增加新的血液,我们的分行经理就是外聘的,很优秀。

德佑也很重视对这些经理进行精心的培训,为以后他们的升迁做好准备,经理想要升迁就必须投自己的员工去开分店,这样我们的机会就来了。

俗话说:

兵熊熊一个,将熊熊一窝,我相信一个好的经理可以带出一个好的团队。

这里是公平的,只要你做的好,就可以去世界各地去旅游,每季度成交两个买单,或者成交15个租单,世界任你飞。

这在别的公司是不可想象的,这里是公平的只要你有能力,那就是王者。

（四合伙人制度的实施

在整个房地产行业只有德佑实施这个制度,也只有德佑敢实施这个

制度（邵非把财散人聚这句话发挥的淋漓尽致他的意思是只要你做的好,升为高级经理以后,你就有权利投资分行,到那时你就算什么都不做,也可以坐在家里数钱,因为有你的分行为你工作。

德佑远景里有一句,至2017年德佑要有1000个分行合伙人,这是一个什么概念,相信大家可以想像得到,这给了草根出身的我们很大的激励。

例如:

我们的区域总监,投资11个分行,去年净赚800万,他是2009年进的德祐;我们的高级经理以前就是个一个搬运工,来到德佑以后经过努力,也成为年收入超过百万的成功人士,在这里只要你肯努力,下一个分行合伙人就是你。

（五签陪制度的实施

签陪制度就是如果一个员工如果遇到一个好的房子,在给经理报备的情况下,就可以和业主商谈签赔的事宜。

钱赔就是业主独家委托我们德佑公司卖,如果在规定的时间内,我们没有卖掉这个房子,就把这笔钱赔给业主,钱是由分行经理套的腰包,不会让员工损失一点。

只有在德佑,员工才可以有这样得权利,只有受到足够的尊重,员工才有可能为这个公司卖命。

（六房产和钥匙资源共享

大家出来是求财的,所以每个人的私心都是很重的,有好的房源在别的公司都会被私人所隐藏,例如:

中原、顺昌、东联……但是在德佑所有的房源信息是共享的。

如果发现有一个员工在发掘出一个新的房源在24小时之内没有登入系统,就会被判藏盘,后果是开除。

房源是这样,钥匙也是这样。

在中原,谁收的钥匙,就由谁私人佩戴,但是在德佑钥匙属于集体所有。

这种资源共享有利于门店的发展壮大。

三、德佑地产连锁经营门店存在的问题

德佑是一个新的公司,从2002年起步,至今也不过只有12年的时光,根本没有办法与中原、21世纪、太平洋、东联甚至一些小的公司的时代久远相提并论。

虽说发展速度极快,但是发展中一些新的问题就随之而来。

（一对员工处罚制度太过苛刻

每个经纪人进入经纪公司都是为了财去的,虽然有些直白,但是事实是这样。

我不太了解其他公司是怎样对待处罚问题的（听说其他中介公司的管理不是这样,但作为德佑的员工,普遍认为这样的惩罚制度太过苛刻。

房源是房产经纪公司的血液,如果没有房源,那么这个经纪公司差不多就死了。

房源新增成了经纪人的第一道难题,主营楼盘的房源就那么多,而出售的房源更是有限的,但是房产经纪人却是越来越多,每周新增一套主营楼盘的出售房源,这实在是不容易的,如果实现不了就处以50元的处罚,当然如果新增多了就会奖励,但是出租的新增楼盘又不算,这就困难多了,有压力就有动力,但是压力大了未必是好事。

房源新增只是其中一个,还有钥匙新增（三个月后考核,如过没有新增是100元罚款,二手带看要罚,搜房帮要罚,这个是网站和我们公司的合作时商谈好的,所有的中介公司都是一样的也就无所谓了。

只会收取罚金的公司和经理迟早会出问题的。

（二门店经营的部分费用要落在每位员工的身上

每个房地产经纪公司都是以连锁经营的模式经营的,也就是说每个门店的经营都会产生一定的费用,但是把这些费用落在员工的身上似乎不是很合理。

例如:

请月嫂,每天都为我们带来舒心的工作环境,这是很必要的,但是他的费用不是都由公司统一发放的吗,为什么会由员工来分摊呢,虽然这是小钱但是心里还是很不爽的,但不在乎小钱就永远也不能得到真正的大钱,或许我经历的公司太少了吧,有点少见多怪了。

（三竞争压力过大,没有任何的泄压方式

大家都知道销售行业是一个高收入行业,但大家往往忽视这里面的巨大压力,铁打的长城,流水的兵,这句话放在房地产行业再合适不过了。

最初的美好梦想在遇到现实的打击以及没有得到正确的、适时的泄压,这对经纪人的身心健康都有很大的影响。

房地产经营基本上都是以连锁门店经营为主,都是在位置相对繁荣的地段,也就是说寸土寸金,每个房产公司不可能在门店设有专门的为泄压设备和泄压场所,这会导致优秀的和愿意长期从事这份工作的经纪人流失如果再遇上一个不懂得领导艺术的领导,人才的流失会更严重。

届时再招进一些新人,新陈更新就更快了,如果这样的恶性循环无法打破,损失无疑是巨大的。

（四知识过多,基层员工不可能短时间内掌握,造成一些相当成熟的客户的流失

每一个行业都包含一门极大的学问,房地产行业也不例外。

自从2011年2月28日出来限购政策以来,房地产行业变得更加复杂。

在上海,限购的人群各类各样,上海本地人,港澳台同胞,外国人,大陆同胞等等。

不同的人群,限购条件是不同的,我们必须完全掌握什么样的人群是限购的,税费。

贷款（商业贷款,公积金贷款,二者结合的贷款,以及限贷的人群,这些都必须明确的区分。

遗产征税,以公司名义的购买的住宅,还有购买的酒店式公寓再出售时如何增收税费的这些都必须完全学会。

也就是说,房地产行业的买卖成交都是熟练的经纪人的专利。

一些新人对这些知识虽然有很多的培训,但是想在短时间完全记住也是极为困难的。

目前德佑的发展速度非常的迅速,导致在一些新开的门店几乎很难发现三个月以上业务熟练的员工。

经理常常说你们出去跑业务,如果有人愿意买房子或者租房子,我来帮你们搞定,这样虽然我们也可以成交,但是具体流程都不了解,这样或许还会让我们变得懒惰。

这就需要我们在有经验的员工的带领下,努力学习。

（五可能会导致一些情感方面的危机

大家都知道房地产是一个早九晚九的行业,而周六周日更是房地产行业的黄金时段。

而从事这个行业的人群多为未婚或者已婚的年轻人为主,这个行业的高压力和长时间的工作可能会破坏一些家庭的和睦。

房地产行业不可能让员工在周五、周六、周日休息,而他们的爱人大多都是双休,这样时间的错开极有可能会导致他们的争吵和其他危机,如果得不到家庭的支持,工作还能做好吗。

（六无限制联系业主会带来一些信任危机

在房地产行业如果想要成功就要付出更多的努力,打电话是其中一种较为重要的获得房源和客源的方式,但是做什么事都要度。

例如:

一套好的房子,性价比特高,并且极为的稀缺业主又很诚意出售或者出租,大家就都联系业主,到最后,非常诚意出售的业主要么因麻烦,被别的中介公司独家;要么就是不卖啦,造成了两败俱伤的局面。

一个买卖房子的业主（购房者平均下来每天要接到几十个电话更有甚者接到上百个电话,谁会受的了呀。

如果是你的不幸,业主骂人就会光临你了。

最

悲哀的是为了开发房源,房地产经纪人会打那些不出售业主的电话,人家都不卖房子还要每天接到那么多骚扰电话,这样会很累的。

这样的问题还有很多,不可能一一列举。

四、对策建议

（一德佑虽然做的是奖罚分明的事,但是如果惩罚力度过大,就会造成一些优秀的人才的流失,如果他去了同行业的其他经纪公司,那么对本公司的损失就大了,不仅仅是人才的流失,还有房源和客户的流失,更有甚者会培养一个可怕的竞争对手。

因此处罚是必要的,但是如果处罚力度过大就没有太大的意思了。

应当记着处罚不是目的。

由于资源是有限的,所以出现僧多肉少的局面也是可以理解的因此的少一些处罚,多一些教育或许会更好。

（二如果可以分行应该设有一定的减压泄压的仪器和场所或许在和附近的一些类似的场所给员工办一些还原卡。

以前在海底捞会有台球训练场所、一些各类各样的比赛、这样对员工的身心健康会有很大的裨益,成本也许会上去,但是从长远看,他会大大的降低成本。

（三如果可以（我知道这样的几率几乎没有,就选择周六周日晚上早下班一点,这样有助于那些小夫妻去散散心,有助于经纪人的工作稳定和家庭和睦。

做销售的会经常有一些聚会,如果每次聚会的时候,邀请一位经纪人的爱人,每次一位,这样在他的（她的心里就会感觉她老公在这个公司还是很受老板重视的（这想法也许有点幼稚了,这样他就会很支持爱人尽心尽力的拼搏了。

但是我感觉这应该很有效果的。

（四不要给业主打太多的电话,虽然打电话非常重要,但是如果没有目的的乱打电话,只是为了完成工作量,还不如不打。

有的时候会去推销一手房,性价比超高的别墅,商铺,写字楼,但是要把握时间,不能太早或者太晚,不然不骂你骂谁。

（五新开张门店过于迅速,导致业务熟悉的员工过少,新员工刚开始的激情很高,但是过段时间就不知道如何做了,如果可以把陆家嘴板块的业务熟练的业务人员调一批到新兴的门店去,这样可以让新人老

人相互影响，肯定有助于新人的成长和激发老员工的干劲。

虽然说有经理这样的老人在，但是一个人想要完全带好一个陌生的团队，陌生的板块，需要的时间相当的长，也更加劳累。

因此让老人带新人效果会更加的明显。

（六）德佑公司实行了一个合伙人制度，很是激发员工的热情，各个门店都是由高级经理投资的，因此，投入的费用是有限的。

如果不足就要从经纪人身上索取，请月嫂，在任何公司都是公司统一发放的。

如果可以应该把月嫂并入公司系统，由公司统一安排其工作和福利会更好。

五、小结德佑公司是一个新兴的，会对整个房地产经纪行业产生重大影响的公司，它的发展速度很是惊人，他的待遇在整个经纪公司不是很好，但是他却很吸引其他中介公司的优秀员工来为之效劳，这与他特殊的企业文化和氛围息息相关的。

做房产销售就要像一头狼，我相信我会把这种具有狼性的精神发挥淋漓尽致的，很庆幸我赶上了房产销售的列车。

既然德佑要打造百年企业，那谁能像想象十年后，我们会变成什么样的呢!

德祐目前只在上海有分店，谁又知道十年之后他会不会把分店开向全国！

我相信在我的努力下，一切都会变的好起来，我不比任何人差。

参考文献[1]严金海，中国的房价与地价：

理论、实证与政策分析[J]，技术经济数量经济研究，2006

（1）：

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41-42[3]张岑尧，地方政府的介入对城市房地产价格的影响:

双重压力假说[J]，东北财经大学学报，2005（6）：

40-43[4]李建飞，史晨昱（2004），我国银行信贷对房地产价格波动的影响[J]，上海财经大学学报，2005（4）：

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