国有都昌县武山林场危旧房改造项目实施方案.docx
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国有都昌县武山林场危旧房改造项目实施方案
国有都昌县武山林场2010年危旧房改造
项目实施方案
编制单位：
江西省吉伟工程咨询有限公司
委托单位：
国有都昌县武山林场
证书：
丙级
发证机关：
国家发展改革委员会
证书编号：
工丙资11720060037
公司法人：
郑艳珍
技术负责人：
吴旭明注册咨询工程师
郭义民注册咨询工程师
钟文源注册咨询工程师
参加编写人员：
方建民黄文贵
编制时间：
二O一O年九月
摘要
项目名称：
国有都昌县武山林场危旧房改造
项目布局：
国有都昌县武山林场场部
项目建设性质：
原址重建、维修加固
项目主管单位：
都昌县林业局
项目实施单位：
国有都昌县武山林场
项目负责人：
场长:
冯超起
项目建设规模：
原址重建50户、维修加固6户，总建筑面积6058㎡。
项目建设投资：
总投资424.4万元。
其中：
中
央投资56万元、省级配套56万元、林场或职工自筹312.4万元。
项目建设年限：
2010年10月至2011年6月
目录
前言…………………………………………………………5
一、项目基本情况………………………………………6
（一）林场概况……………………………………………6
（二）职工住房基本情况…………………………………8
（三）前期工作开展情况…………………………………9
二、指导思想、基本原则和编制依据……………………9
（一）指导思想……………………………………………9
（二）基本原则……………………………………………9
（三）编制依据……………………………………………10
三、建设内容………………………………………………11
（一）建设地点……………………………………………11
（二）改造规模……………………………………………11
（三）改造方式……………………………………………12
（四）户型结构及面积标准………………………………12
（五）水、电等相关配套和服务设施建设………………14
四、组织实施………………………………………………17
（一）项目实施机构和人员组织…………………………17
（二）项目实施进度时间安排与责任人…………………17
（三）建设用地落实及相关手续办理……………………18
（四）招投标………………………………………………18
（五）质量管理……………………………………………18
（六）工程验收等其他建设内容的组织实施……………19
五、拆迁及职工过渡房安置方案…………………………19
六、节能方案分析…………………………………………19
七、投资概算与资金的筹措………………………………22
（一）投资预算编制依据…………………………………22
（二）投资预算……………………………………………22
（三）资金筹措……………………………………………23
八、保障措施………………………………………………23
（一）政策保障……………………………………………24
（二）资金保障……………………………………………24
（三）制度保障……………………………………………24
（四）宣传保障……………………………………………24
（五）档案管理……………………………………………25
（六）质量保障……………………………………………25
（七）监理保障……………………………………………25
（八）监督保障……………………………………………25
（九）安全保障……………………………………………25
（十）其它…………………………………………………26
九、产权确定………………………………………………26
十、效益综合评价…………………………………………26
附件：
前言
为搞好武山林场职工的危旧房改造工作，切实改善职工的生活条件，促进林场健康、和谐发展，实现林场经济实力增强、职工生活质量的提高，按照国家林业局、国家发展改革委、国家住房城乡建设部《关于开展国有林场危旧房改造试点工作的通知》（林计发[2009]238号）、《关于做好国有林场危旧房改造有关工作的通知》（林计发[2009]135号）、《国家林业局关于江西省国有林场危旧房改造2010年实施方案的批复》（林规发[2010]266号）、《关于印发<国有林区棚户区改造工程项目管理办法>的通知》（林规发[2010]252号）等有关精神，结合本场实际，编制国有都昌县武山林场危旧房改造项目实施方案。
本方案涉及危旧房改造新建56户、建筑总面积6058㎡，其中：
统规自建51户（楼房45户，建筑面积4360平方米；平房10户每户90平方米，建筑面积900平方米；维修加固房6户，建筑面积548平方米）。
统规统建5户老人连体房建筑面积250平方米（每户50平方米）。
建设总投资424.4万元，其中：
中央补助资金56万元、省级配套资金56万元、林场和职工自筹资金312.4万元。
林场危旧房改造项目前期入户调查，50户为原址重建，6户为维修加固。
《国家林业局关于江西省国有林场危旧房改造2010年实施方案的批复》（林规发[2010]266号）文件下发后，林场2010年危旧房改造项目最终确定户数为56户（其中：
原址重建为50户，维修加固6户）。
一、项目建设基本情况
（一）林场概况
国有都昌县武山林场始建于1957年，为副科级单位，隶属都昌县林业局，场部位于都昌县蔡领镇以北下设彭冲涧、彭冲港、梅溪、王玉、果苗、曹芳、药材七个分场和一个挂靠村。
经营面积1.9万亩，其中耕地面积445亩，森林蓄积11.4万立方米，森林覆盖率为97.1%。
现有总人口1100人，其中在职职工163人职工住宅面积11410平方米。
按建设年代分：
1969年前建设的3200平方米，1970—1980年建设3600平方米，1980年后建设4610平方米。
按照国有林场危旧房界定标准，属危旧房的面积为9200平方米，本次涉及改造户数56户，人口271人。
1.项目区位优势：
该项目建设用地位于都昌县大港镇与湖口、潘阳、彭泽三县交界,交通便利，区位优势明显，交通、电力、通讯等基础设施较为完善。
2.自然地理条件
项目实施地点都昌县大港镇，位于县北部的武山山区，东与鄱阳县接壤，北与彭泽县为邻。
武山林场位于江西省“三尖源”森林公园的中心位置。
距县城50公里，杭瑞高速12公里，面积87平方公里，人口1.16万人。
大港镇辖大港、高塘、星坂、飘水、大田、丹凤、小埠、土目源8个村委会及3个林场。
3.水文地质等自然条件
⑴水文：
都昌地貌丘陵和滨湖平原为主，且水域宽阔，局部有低山分布。
地势北高南低，并以大港到汪教褶隆起带为轴心，向西北和南东两个方向倾斜。
境内最高点为北东部的三尖源，海拔647.3米，滨湖区海拔最低处仅10米。
自东北向西南呈低山、高丘、低丘、平原、湖区的变势。
都昌水系发达，河港纵横，共有大小河港39条，总长359.6公里。
按其流向，大致可分为大港、大西湖、新妙湖、大输湖、大沔池、洲家湖、团子口七大水系。
⑵地形地貌：
该项目位于都昌县武山林场场部，建设地块比较平整。
⑶气候：
项目区内气候属亚热带季风湿润气候。
年际平均气温为17.1℃，变化幅度在16℃—17℃之间。
气温日较差为7.1℃。
1月最冷，平均气温4.4℃,7月最热,平均气温29.3℃。
累年各月平均值顺序为：
4.4℃、6.0℃、10.7℃、16.5℃、21.5℃、25.4℃、29.3℃、29.1℃、24.6℃、18.9℃、12.6℃、6.8℃。
2、积温：
年平均≥℃的活动积温为5800—6500℃。
3、地温：
年平均地表温度19.5℃。
4、无霜期、无霜冻期：
累年平均无霜期261天，无霜期最长300天，最短227天。
全年平均无霜冻期271天，最长可达300天，最短239天。
5、日照：
累年平均日照时数2076.3小时，日照率47%。
6、降水：
1952—1958年累年降水量1728.28毫米，1959—1989年累年平均降水量1391.5毫米。
7、蒸发量及干燥度：
累年平均蒸发量为1572.5毫米。
累年平均蒸发量大于降水量，相对湿度78%，干燥度1.27。
。
气候特点是：
冬无严寒，夏无酷暑，雨量充沛，水热同季。
适宜居住环境。
⑷地震：
本项目所在地块地质情况稳定，建设场地所在地地势平坦，项目地质情况适宜项目建设。
根据“中国地震动参数区划图”，本工程抗震设防度为6.5度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第一组；本工程按基本烈度6.5度进行抗震计算。
（二）职工住房基本情况
1、职工住房现状
林场现有房屋建筑面积11420平方米，75%的房屋建于上世纪六、七十年代，均为简易的砖木结构瓦房和木房，因年久失修，房屋陈旧，墙体脱落、倾斜、渗水现象比较严重而构成危房，这部分房屋既没有卫生间、又没有独立的厨房，基本功能不健全。
由于林场经济基础薄弱，多年来职工待遇低、生活困难，无能力购买商品房，居住条件得不到改善。
职工居住在这些危旧房里，生命财产均得不到保障。
2、存在的问题及改造的必要性
长期以来，林场职工分散居住在各个工区（护林站）危旧房内，住房条件差，基础设施不完善，这对职工生产、生活、子女读书和看病就医等极其不便，其生命财产得不到安全保障。
为改善职工的住房条件，提升职工生活质量，林场危旧房急需改造。
（三）前期工作开展情况
根据国家三部委《关于做好国有林场危旧房改造有关工作的通知》（林计发[2009]135号）文件精神及省林业厅的要求，林场成立了国有都昌县林场危旧房改造工作领导小组，设立了专门的办公室；多次召开了职工大会，深入传达了国家及省林业厅关于国有林场危旧房改造工作相关文件精神，传达了2010年4月1日在南昌召开的国有林场危旧房改造培训会议精神和分配方案，并讨论通过了《国有都昌县林场危旧房改造实施分配方案》；2010年1月底，完成了对职工住房情况的入户调查，调查结果：
56户职工符合危旧房改造相关规定，并于2月8日进行了公示；同都昌县国土资源局、城建局、环保局、消防大队进行了协调沟通，相关手续正在完善办理；现地勘工作正在实施过程中。
二、指导思想、基本原则和编制依据
（一）指导思想
以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以提高林场职工居住水平，改善林场基础设施条件，促进林区社会协调发展为目的，坚持以人为本,统筹兼顾，精心组织，配套建设，努力把国有林场危旧房改造工程建设成惠及林场职工的德政工程、民心工程和生态工程。
（二）基本原则
坚持从实际出发，充分尊重职工意愿；坚持与国有林场改革和生产力布局调整相结合；依据职工住房实际情况，科学规划，宜楼则楼、宜平则平，合理设计户型，采取多种改造模式。
坚持公开、公平、公正，妥善处理和化解出现的各种矛盾和问题，确保林区社会稳定；坚持依法运作，严格执行有关土地使用、资金使用管理、城市建设管理、房屋拆迁、工程建设等方面有关法律及政策的规定；坚持质量第一，确保国有林场危旧房改造的质量安全；坚持水、电、路等配套设施与危旧房改造工程同步进行；坚持多渠道筹集改造资金，林场和职工个人合理负担的原则。
（三）编制依据
1、国家林业局、国家发展和改革委、住房城乡建设部《关于做好国有林场危旧房改造有关工作的通知》（林计发[2009]135号）。
2、江西省林业厅、江西省发展和改革委员会、江西省建设厅《关于转发国家林业局、国家发展改革委、国家住房城乡建设部<关于做好国有林场危旧房改造有关工作的通知>的通知》（黔林计通[2009]150号）。
3、国家林业局、住房城乡建设部、国家发展改革委、国土资源部《关于印发<国有林区棚户区改造工程项目管理办法>（暂行）的通知》（林计发[2009]192号）。
4、《国有林区棚户区改造工程项目管理办法》（暂行）。
5、《国家林业局关于江西省国有林场危旧房改造2010年实施方案的批复》（林规发[2010]266号）
6、都昌县相关的城镇建设规划及林业厅相关文件精神。
7、采用的规范和标准。
⑴《江西省都昌县控制性详细规划》
⑵《江西省都昌县总体规划修编》
⑶《室外排水设计规范》（GB50014-2006）
⑷《现行建筑设计规范》
⑸《建筑设计防火规范》
⑹《屋面工程技术规范》
⑺《民用建筑工程室内环境污染控制规范》
⑻《江西省建筑节能设计标准》
⑼《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）
⑽《污水综合排放标准》（GB16797-1996）
⑾《江西省市政工程计价定额及费用定额》（2004版）
8、相关的法律法规。
三、建设内容
（一）建设地点
建设地点为林场场部。
（二）改造规模
1、改造户数和面积：
林场此次职工危旧房改造总计56户，其中原址重建50户，维修加固6户（平均每户180平方米）占地面积为10080平方米，道路面积2500平方米，绿化面积860，总建筑总面积6058平方米。
其中：
统规自建51户（楼房45户建筑面积4360平方米，平房10户建筑面积900平方米，维修加固6户建筑面积548平方米）。
统规统建5户老人连体房建筑面积250平方米（每户50平方米）。
2、享受补助的职工范围及条件：
享受此次补助的职工必须符合以下三个条件：
一是林场在职职工和退休职工；二符合《危险房屋鉴定标准》（JGJ125—99）C、D等级的危房；三是现居住在基本功能不健全或建房年限超过三十年以上房屋内的职工；四是没有产权住房的职工。
（三）改造方式
按照我场土地利用总体规划，结合社会主义新农村建设要求，依据我场职工意愿和住房实际情况，科学规划，宜楼则楼、宜平则平，合理设计户型，采取多种改造方式与统规自建、统规统建相结合的模式，分为楼房、平房、维修加固、老人连体房四种。
（四）户型结构
为适应农村生产、生活需要，新建房屋为原地重建，户型结构采取单独立建设模式为主。
1、楼房改造要求
（1）正屋：
建房时统一层高：
一层高（包楼面）3.9米，即正负零至现浇楼面为3.9米；二层楼面（包楼面）为3.6米；正屋二层一顶。
正屋阳台统一为开放式，不封闭。
二层阳台统一建造白色花瓶的栏杆。
各户要统一建微派建筑，统一正脊瓦顶2.8米，山头最高脊高3.3米，起山头的两侧楼面严禁存在飘檐。
屋顶统一盖灰黑色陶瓷瓦。
屋外墙统一刮白。
正屋二层楼面阳台不覆盖（即1.2米阳台不盖顶）。
（2）厨房：
各户厨房屋顶统一混泥土结构与正屋一层楼面同时进行现浇，现浇平顶飘檐20公分，占地面积10㎡。
（3）院墙：
每户后面地基不能空，没建厨房或没建满的地方要求必须砌砖围院。
围院砌砖统一高（正负零经上）1.8米，平顶、外墙体刮白。
场部建议厨房及院墙与正屋微派建筑保持一致。
（4）建水冲式卫生间和三格式化粪池，化粪池一定要按要求做，保证卫生。
2、平房改造要求
总场西边定为平房区，第一排规划做二幢，平均分摊地基，其它平房宽为11米（特殊情况除外），深为13米，正屋前檐高4米。
平房与平房左右间隔60公分，前后间隔6米，根据各自经济能力，正屋进身定为7—9米，其余做厨房和卫生间，正屋的后面左边统一建厨房（也可以在正屋里建厨房及卫生间、但厨房也必须建在正屋左边），舍屋为水泥平顶，其余地基必须砌院墙，院墙统一高1.6米，以免日后不必要的地基之争。
平房不允许倒楼面和做天沟，今后也不能改为楼房。
如果强行倒楼面，将不退还保证金儿不享受危旧房改造资金我。
为了美观，大门宽统一定为1.3—1.5米，窗户1.2米宽、1.5米高。
平房必须起山头做得派建筑，山头前后各三个，前后对称，山头两边留孔（以昌河轮胎为模型），盖新村一样的灰黑色陶瓦，平房建成后要内外粉刷，包括院外墙和屋外墙要求刮白；做地面;装好门窗；通水通电；建水冲式卫生间和三格式化粪池，化粪池一定要按要求做，保证卫生。
3、维修加固房改造要求
所有维修加固房屋，要求屋顶翻新，墙体要加固，内外粉刷，外墙刮白，倒水泥地面，门窗更新，要有厨房，要建水冲式卫生间、三格式化粪池，化粪池要严格按照要求做，保证卫生。
维修加固后的房屋面积一定要达到50平方以上。
4、老人连体房改造要求
有五位老人自己无资金建设，根据他们意愿，经过林场危旧房改造领导小组、理事会、职工代表大会讨论，形成决议：
同以上五人签订协议，由林场出资（包括他们上面来的危旧房资金）统规统建一幢连体房，供他们居住，房屋产权归林场，老人生前仅享有居住权，他们百年之后连体房作为武山林场公共活动场所，归武山林场所有，老人仙逝后，其个人财产必须无条件地在一个月内由其家属全部搬离，否则林场有权强行处理。
（五）水、电等相关配套和服务实施建设
1、规划情况:
本项目符合都昌县城镇总体规划。
2、平面设计原则及内容
⑴平面设计原则
①平面位置按都昌县城镇总体规划布设。
②建筑平面与地形、地质、水文等结合，并符合建筑设计技术指标。
③建筑平面合理利用地形高差。
④建筑物出入口、停车场出入口，应满足近期使用要求并兼顾远期发展，减少重复投资。
⑵平面设计内容
建筑平面设计根据都昌县国营林场提供设计任务书，充分考虑职工生活方便等。
2、供水工程
由附近的城市自来水管道上引入两根DN200给水管，并分别设水表、闸阀及管道倒流防止器，并在室外成环状网，供本地块生活及消防用水。
3、排水工程
⑴排水体制
采用污水、废水合流排水系统，通气系统采用专用通气立管。
生活污水经化粪池处理、厨房污水经隔油池处理后与其他污废水汇集至市政污水管网。
雨水量按都昌县暴雨强度公式计算，设计降雨重现期采用1年，雨水汇集后排入市政雨水管网。
⑵污水量标准
根据《江西省都昌县城镇控制性详细规划》，都昌县城镇生活用水量标准为250升/人·日，污水量标准按用水量标准的80%计，q1=1125升·日。
4、照明工程
照明系统由供电部门统一设计。
5、绿化工程
绿化的作用：
（1）吸收二氧化碳、放出氧气；
（2）可以改变小气候；（3）调节温度；（4）降低噪声。
在地块内除建筑占地外应充分考虑绿化，具体由本场实施。
6、其它附属工程
⑴消防
设计中应考虑建筑物消防及与相临建筑物的消防间距。
⑵建设过程的环境保护措施
①环境保护措施
从设计到施工必须坚持节约用地原则，土石方工程尽量移挖作填，同时避免深挖高填，要做到少取土、少弃土，尽量做到填挖平衡，必须最大限度的减少临时施工用地。
②基础施工
施工期间土石方应做到随挖随运，随填随压，不留松软土石，以减少施工期水土流失和尘土飞扬，尽量维护大自然原貌。
③土石方堆放
施工时应结合周边土地开发进行土石方平衡堆放。
④砂石采取
施工需要的砂石材料，在本县内供应。
⑤噪声污染防治措施
a.施工设备选型尽量在保证功能的前提下，优先考虑低噪声的设备，施工设备应符合国家规定的噪声标准。
b.尽量避免夜间施工，以免影响居民安静生活和休息。
c.空压机及砼搅拌机应错开居民休息时间，与居民区保持一定距离，以便降低噪声。
d.施工工地注意雨季防洪措施，机械设备应有库停放，避免油污冲入水沟，污染河流。
做好施工期工人劳动保护，防尘、防水、防病、安全生产等。
⑶安全施工措施
①建立安全责任制，制定各工种安全技术操作规程。
②定期进行安全检查，对检查出的事故隐患及时整改。
⑷项目投入使用后的环境保护
房屋建设必须同时做好绿化工程系统，增强职工的环保意识，以提高林场整体环境形象。
7、环境影响评价
⑴本项目对环境产生的污染较小，仅在施工中产生一定的环境影响。
施工过程有一定的时限，可以通过技术和管理措施将对环境的影响程度减至最小。
⑵项目建成后对改善居民生活环境，提高整体环境形象，将起到积极促进作用。
四、组织实施
（一）项目实施机构和人员组成
为保证项目顺利实施，林场成立以场长为组长，党支部书记为常务副组长（具体分管危旧房改造），其他领导班子成员及分场负责人为成员的都昌县武山林场危旧房改造工作领导小组，负责对本项目的建设进行组织运作。
领导小组对本场危旧房改造负总责，协调解决危旧房改造实施过程中的有关事宜。
设立专门的危旧房改造办公室，专人负责相关工作。
场所有领导对该项目进行了分工负责，保障项目顺利实施。
（二）项目实施进度时间安排及责任人
2010年8月1日至2010年9月30日：
入户调查、职工大会、对象界定、合同签订，责任人：
冯超启、段训钊、欧阳成；
2010年10月1日至2010年11月30日：
初步规划、危旧房拆迁，责任人：
段训钊、曹卫生、沈任生；
2010年12月1日至2010年12月31日：
规划设计、编制方案、立项审批、招投标；责任人：
冯超启、段训钊、曹卫生；
2011年1月1日至2011年1月31日：
开工建设；责任人：
段训钊、曹卫生、万浩成、余厦林、但冰杨
2011年2月1日至2011年4月30日：
主体建筑完成，责任人：
段训钊、曹卫生、万浩成、余厦林、但冰杨；
2011年5月1日至2011年6月30日：
完善附属设施、建设任务完成、组织验收检查，责任人：
冯超启、段训钊、曹卫生、欧阳成。
（三）建设用地落实及相关手续办理
1.建设用地落实方式
原址重建，土地现状为建设用地，由都昌县人民政府划拨，国土资源局和建设局等单位补办相关手续。
土地权属性质为国有（林场为权利人）。
2.建设施工等相关建设环节的实施
⑴设计单位：
聘请有资质的设计单位进行设计。
报请有关部门审批后按设计标准实施。
（2）许可证：
按国家有关规定办理各种相关手续，做到手续齐全。
（四）招投标
1.招标形式
实行公开招标。
2.招标内容
⑴本建设项目的施工、监理的招标范围为公开招标。
⑵本建设项目的施工、监理采用的招标组织形式为公开招标。
⑶本建设项目的施工、监理采用的招标形式为公开招标。
3、招标代理公司选择
选择取得乙级工程招标代理资格满3年以上的代理公司，并签订规范招标代理合同。
4.标书制定
委托有资质的单位（县审计局）在保密的前提下制定标书。
5.投标、开标、合同签订等
⑴严格按《招投标法》实行投标、开标。
⑵合同签订：
中标单位应按标书规定的时间与方式同建设单位签订合同。
（五）质量管理
实行工程监理制度，工程实施后，统规自建和统规统建统一委托有资质的监理单位严格按照《建设工程监理规范》GB50319-2000执行工程监理工作。
为确保工程的顺利实施，国有都昌县林场危旧房改造工作领导小组具体负责项目的筹建、实施、质量监督检验、自查验收等工作。
设立了专门的办公室，健全落实目标管理责任制，明确一名场领导具体负责，由林场职工推选2名代表为质量监督员，进驻施工现场，对工程建设、施工、监理、材料采购（使用）等全过程进行质量监督，并进行详细记录，定期向领导小组汇报工程进度及建设情况，发现问题及时纠正处理。
（六）工程验收等其他建设内容的组织实施
对建筑工程各分部、分项工程严格执行施工验收规范，工程竣工验收后执行《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》。
五、拆迁及职工过渡房安置方案
由于本场危旧房改造均为原址重建，对危旧房改造的56户职工家庭涉及拆迁过渡性安置在临村户。
6、节能方案分析
第一节节能标准、规范
本项目遵循的节能标准合节能规范为：
1、《中华人民共和国节约能源法》
2、《中华人民共和国可再生能源法》
3、《中华人民共和国建筑法》
4、《绿色建筑评价标准及规范》（GB/T50378-2006）
5、《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）
6、《民用建筑节能各级标准实施细则》（DB21/1007-1998）
7、《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）
8、《建设工程质量管理条例》（国务院令279号）
9、《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）
10、《外墙外保温工程设计规程》（JGJ144-2004）
第二节能耗状况和能耗指标分析
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