南通如皋市如港新城市场分析结果汇报.docx
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南通如皋市如港新城市场分析结果汇报
南通如皋市如港新城
市场分析报告
2010年10月
第一部分区域介绍
如港新城地处长江北岸如皋港区内，位于如皋市南部、南通市西部，三者呈三角鼎足之势。
如皋港区旧称长江镇，属于如皋市，是如皋三大规划新区之一，国家一类开放口岸、国家级船舶制造基地。
本项目位于如皋港区。
图1-1区位图
、如港新城简介
」如皋港区
紧靠江苏省长江北岸线，紧邻江北沿江公路。
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2005年形成新城规划方案，定位为如皋港区的居住功能区。
新城现状建设用地为1452.99万平方米，近期建设用地为1550万平方米，远期
建设用地为1920万平方米。
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新城现状人口为
、如皋港区简介
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5.4万人，近期人口为11万，远期人口为16万。
南与张家港市隔江相望；北有宁通高速公路穿境而过；东距沿海开放城市南通仅
30公里；西和如皋经济开发区（南区）相毗邻。
2007年镇区合并后，全辖区共有村（居）委会19个，村民小组425个，总户数20593户，户籍总人口7.3万人，外来就业人口2.7万人。
合计总人口100045人。
地区生产总值由2003年的4.2亿元增长到2009年的85亿元，人均生产总值5575远增长到2009年的77272元。
2009年长江镇（如皋港区）GDP总产值85亿元，增长46%，占全市的25%。
其中第一产业9.35亿元，第二产业64.6亿元，第三产业11.05亿元。
三产比例11:
76:
13。
如皋港区现状人口为13万人，近期人口为18万，远期人口为30万。
重点打造如港新城区和临港产业园、现代物流园、生态养生园“一区三园”。
形成以船舶修造、石油化工、特钢为龙头，以精细化工、机电加工为配套，以物流
仓储、高新技术、生态旅游、现代农业为依托的开发格局。
2008年，实现地区生产总值280亿元，年均递增15.63%;人均地区生产总值21060元，年均递增15.7%;完成财政总收入39.1亿元，年均递增16.8%;全社会固定资产投资额达326亿元，年均递增28.65%。
全市三次产业比例2008年数据位9.75:
55.95:
34.3;高新技术产业企业总数达141家，居南通第一，实现产值141.6亿元、应税销售110.8亿元，增幅均列南通第一。
2008年城镇居民可支配收入达到16000元，是2002年的2.4倍，年均增长15.7%,
农民人均纯收入达7006元，是1981年的31.1倍，年均增长分别为12%和14%。
图1-3港区与如皋市区位关系图
（二）南通市
位于江苏省东部，东抵黄海，南望长江，”据江海之会、扼南北之喉”，隔江与中国
经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”。
南通是中国首批对外开放的14个
沿海城市之一，被称为“中国近代第一城”。
面积8001平方千米，人口789万人（2008年）。
是人居环境最佳的城市之一，是我国著名的“教育之乡”、“建筑之乡”、“体育之乡”
和“长寿之乡”。
辖3个市辖区以及南通经济技术开发区、2个县，代管3个县级市，即崇川区、港
闸区、通州区、海门市、海安县、启东市、如皋市、如东县。
知名产业有建筑、纺织、石化、港口、造船、新能源。
2009年地区生产总值2873亿元，比上年增长14.0%，居中国大陆城市第28位，
经济总量排名全国地级市第
第一产业增加值
15.4%;第三产业增加值
8位。
236.46亿元，增长4.2%;第二产业增加值1607.50亿元，增长
1028.84亿元，增长14.3%。
5889美元。
人均地区生产总值40231元，按当年平均汇率折算达到
三次产业的比例调整为8.2:
56.0:
35.8。
财政收入占GDP的比重为16.9%，比上年提高1.4个百分点。
四、港区环境
港区新城住宅开发、政务办公和教育学园气氛浓重，但目前入住居民相对较少。
如皋港区的教育学院，目前已建成港城实验学校（9年制完全学校）以及规划中的
熔盛中等专业学校（技工学校港城校区），具有良好的教育文化氛围。
沿华江大道分布着如皋港区海关、边检、海事、国检、公安、工商、地税、质监；
如皋港区政务行政中心；如皋港区新城公园；等等，具有优越的城市天际景观线。
如皋港区重点招商引资建设的圣名国际广场，规划有118米高28层的如皋第一高度标志性建筑物——江北圣名国际大厦，将是港区制高的天际景观。
其他目前均处于开发初期，开发氛围日益浓厚，未来将形成港区新城高尚住宅片区，居住环境优美，居住景观连片。
五、交通出行1、道路
港区新城道路建设基本完善，完成“五横五纵”城市道路框架。
从宗地可便捷地接驳
连接如皋市与港区的疏港公路和连接南通市与港区的沿江公路。
1）与南通市中心的联系：
距离港闸区14公里，中心城区22公路，车程15-30分钟
可通过经一路——疏港公路——沿江公路直接通往港闸区中心。
沿江公路，红线宽60米，三板式，双向六车道。
5公里，中心城区29公里，车
（2）与如皋市中心的联系：
距离如皋经济开发区（南区）程25-35分钟
可通过经一路——疏港公路——如港公路直接通往如皋市中心。
如港公路，红线宽24米，双向四车道。
2、公交出行
港区新城入住居民较少，因此目前公交线路较少、不方便，但随开发区内住宅开发量和
入住居民的增加，预计公交将很快得到改善,届时无需设小区巴士。
目前，如港新城内有3条公交线路，分别为南通市飞鹤公交集团的1路、2路、3路，
连通如港新城与二案、长青沙（熔盛重工）。
1路：
临时汽车站-行政中心-港城医院-管委会-春江花苑-二案车站-二案农贸市场-二案
提水站-中心沙村-月湖桥-康鑫药业-德峰华工-宝众宝达-诚晖石化-化工园区办公室-焯晟石
化-凯凯电器-德源高科-华泰船务。
2路：
临时汽车站-名人假日酒店-二案大桥-二案提水站-二案农贸市场-二案车站-春江
花苑-管委会-港城医院-熔盛花园-实验学校-技工学院-滨江花苑-通宝船厂-环岛路口-长新
街-信凤科技-金鑫德-熔盛重工-皋张汽渡。
长青沙——如皋、二案——南通的公交大巴。
六、相关配套
（1）生活配套港区新城目前尚不具备基本生活配套，仅分布着诸如汽车站、银行、医院等大尺度配套，其他类似诸如集贸市场、超市、药店生活基本配套暂无。
重要配套有：
医院：
如皋港区人民医院。
汽车站：
如皋港区汽车客运站。
中小学：
如皋港区实验学校、如皋港区实验幼儿园、熔盛中等专业学校（技工学校港城校区）。
超市：
项目西侧圣名国际广场，规划进驻大型商超易初莲花，消息未知否可。
宾馆酒店：
汽车站处开业一快捷酒店。
（2）市政配套
项目地处如港新城核心区，目前已经开发成熟，市政管线可满足开发要求。
华江大道、经一路、经二路已有给水、雨水和污水管。
经一路和经二路均有1个供宗地使用的配电箱。
华江大道，经一路、经二路有线电视、电信、网通和铁通线路。
图2-3港区新城相关配套示意图
第二部分市场分析
、南通市房地产市场简述
南通市房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发展而逐步建立和发展起来的,历了一个从无到有、从小到大的发展过程。
（一）房地产开发企业现状
1、房地产开发企业小型化、主体多元化趋势明显
三级
到2009年底，全市共有房地产开发企业427家，从资质等级看企业呈小型化,
以下的企业占绝大多数。
拥有一级资质的企业为4家，二级资质的企业56家，三级资质的
企业190家，四级资质及以下的企业177家。
图表4-1南通市房地产开发企业资质分析
从登记注册类型看企业主体呈多元化，内资企业占绝大多数。
内资企业为385家，其
中：
国有企业为18家，集体企业为20家，有限责任公司为207家，股份有限公司为140
家；外资企业为42家，其中：
港澳台商投资企业29家，外商投资企业13家。
图表4-2南通市房地产开发企业类型分析
总体而言，南通的房地产开发企业目前实力还比较小，绝大部分开发企业只有三四级的资质。
同时开发企业性质比较多元，大部分为本土的有限公司式的企业。
2、房地产开发企业集中度明显
占全市的46.33%;如皋为45家，占全市的10.45%;海安为31家，占全市的7.34%;女口东为19家，占全市的4.52%;通州为33家，占全市的7.63%;海门为58家，占全市的
13.56%;启东为43家，占全市的10.17%。
图表4-3南通市房地产开发企业分布分析
南通而虜地产开发企业分布分析
（二）房地产开发投资现状
1、投资总量扩张，增速波动较大
作为一个新兴行业，房地产业投资呈快速增长态势，已成为南通全社会投资的重要组成部分。
“十一五”期间，是南通房地产业发展较快的五年，投资总量持续扩张，完成投资
连创新高（图表4-4）。
房地产开发投资由2005年的80.05亿元，发展到2009年的200.79
亿元，五年间累计完成投资698.88亿元，年均增长27.63%。
图表4-4南通市房地产开发投资分析
2、商品房施工、竣工规模快速扩张
在房地产开发投资快速增长的同时，商品房施工、竣工规模也快速扩张。
“十一五”
期间，南通累计施工房屋面积7341.89万平方米，其中施工住宅面积5627.67万平方米。
“十一五”期间，南通累计竣工房屋面积2006.84万平方米，增长34.49%，其中竣工
住宅1592.68万平方米，比“十五”期间增长37.95%。
‘‘十一五"朗何南通市房地产开岌投资5晰
图表4-5南通市房地产开发施工面积分析
3、房地产开发高层化、城郊化趋势明显
r一五"期问南通市J房地产开发施工面积分析
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■施工fflfPC万平方址）■隹宅THT积C万平方米）
近几年，南通高层建筑明显增多，房屋高层化趋势明显，“十一五”期间南通累计施
工^一层及以上高层建筑2293.98万平方米，占房屋施工面积的50.48%，其中2009年施
工^一层及以上高层建筑1141.86万平方米，占房屋施工面积的56.85%，比2008年提高
11.55个百分点。
2009年市区施工十一层及以上高层建筑1112.73万平方米，占比达到55.40%，比2008年提高17.44个百分点。
近年来南通国民经济持续快速发展，城市化进程不断加快，给房地产业的发展提供了
前所未有的发展空间，再加上旧城改造的基本结束，以及市中心土地资源的稀缺，房地产开
2009年南通市下属
发向城区外围拓展，住宅建设日趋城郊化。
“十一五”期间，新城区、新开发区建设成为房地产开发的亮点,
各新区、开发区新建房屋施工面积达到1102.01万平方米，占南通市房屋施工面积的55.13%。
4、房地产开发投资结构趋于合理
2009年统计数据显示：
全
南通房地产市场经过多年市场经济的洗礼，已逐渐成熟，企业开发围绕市场需求，投资的结构渐趋合理，形成了以住宅为主、商务为辅的投资格局。
市房地产开发投资中，住宅施工面积已达1551.47万平方米，同比增长6.96%，占全市房
地产开发施工面积的77.24%，比重比2008年提高3.4个百分点；办公楼、商业营业用房
施工面积分别达到81.75万平方米、244.05万平方米，所占的比重分别为4.07%、12.15%，
比重比2008年分别提高0.9个百分点与提高2.3个百分点。
从2009年全市房地产开发房
屋施工类型比例及所占比重变化看，全市房地产开发仍以住宅投资为主，但商用房、办公楼等商务房建设也有相应的变化，与城市发展、市场需求相适应。
（三）房地产市场总结
09年的南通房地产市场总的来看，楼市呈现出以下四大特征:
1、销售量价齐升
从2009年12个月的统计数据来看，全年商品房销售面积已达653.69万平方米，其
中住宅销售面积达到557.82万平方米。
2006-2009年商品房销售面积增长趋势如下:
图表4-6南通市房地产销售面积分
近年JK甫通市房地产销售面积分析
2009年业已回升。
由于2008年受国内外经济危机的影响，销售面积探出低峰，但在整体销售量处于稳步增加的趋势中。
2、供略大于求，市场基本平衡
2009年1至12月份，南通市商品房批准预售面积734.48万平方米，商品房预售面积
653.69万平方米，“商品房预售面积/批准预售面积”指标=0.89，略小于1。
可见商品房供
给略大于需求，市场供求基本平衡。
3、创新型产品涌现
日趋激烈的市场竞争下，经典创新型产品不断涌现：
如凤凰•莱茵苑推出兼顾到养老与婆媳关系的“老少居”户型、优山美地推出的“专利空中花园洋房”等，都给楼市带来了新的亮点。
4、楼盘竞争升级
随着市场上楼盘整体品质的提高与竞争的加剧，越来越多的开发商由单纯的竞争走向
竞合”，把目光转向如何提高板块区域价值上来，原先单个楼盘的竞争已经升级成为房地产板块之间的竞争。
对于南通楼市来说，一方面南通未来几年的拆迁量较大，刚性、改善性需求稳定；另一方面限于土地供给，楼盘供给量增长不会太长，整体供求关系平衡。
预计在未来三到五年中，南通房地产市场都将呈现供求两旺、稳中趋升的态势。
25%以上，最高值达到
四）南通市城区房地产概况
近几年，南通房地产行业保持较快发展势头，投资增速保持在
34.8%，远超过12%的合理增长速度。
房地产投资占固定资产投资比值合理范围在22-28%，近4年房产投资占固定资产投资的比例偏少。
此外，保障性居住用地”的推出力度较大，一定程度上抑制了房地产的爆发性增长，促进了房地产市场的健康发展。
外来大开发商开始入驻南通，如：
绿城、万通、恒盛、莱茵达等，高端、品牌开发商的
入驻，将给房地产市场住宅品质的提升起到较大的作用。
性，投资性购房比例低。
有较大的提升，商品房的价格不会出现明显快速的上升。
南通进入上海“1小时都市圈”后与上海及苏南城市的联系加强，城市发展优势逐步体
力和空间。
投资增速快，投资基数较低，未来增长空间较大。
图表4-7南通市城区房地产市场概要分析
五）如皋市城区房地产概况
作为如皋市区所在的如城镇，在政府各方面的大力支持和板块内各发展商的合力造势
下，是目前市场追捧的热点居住区。
已经公开化，竞争进入更深层次的较量。
开发理念的提炼，强调社区氛围和社区文化的营造；
近年来如皋的房地产市场投资总量居高不下，造成巨大的供求压力。
如皋市政府出台的建设农民集中居住区政策，将极大分流进城置业人群并对市区的商品
产品同质化的日渐
房价格形成冲击。
如皋市房地产严重的同质化现象给后来者留有了差异化的市场空间；明显，使得开发商更加重视产品以外附加值的竞争，以提高综合质素，并带动楼盘软件提升，如加强服务质量、提高物业管理水平等。
市区的小高层/高层楼盘价位在3500-5500元/rf之间不等，均价维持在4000元/怦左
右。
、如港新城住宅市场分析
本项目属于如港新城中心位置片区
一）市场综述
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老镇区
图4-8如港新城住宅开发建设示意卫星图
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處-•一一V
玄苑
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备"花苑
豪天花苑
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斷城3
恒盛庄园
港区学校磁'］舉孕
开发现状：
如港新城位于如皋港区疏港公路与沿江公路东北侧,
是如皋港区“一区三园”
之中的居住功能分区，是为如皋港区发展配套的住宅生活办公集中区域。
行政、教育、医疗、住宅开发共同发展（区内
建成通车；“四横四纵”开发框架已经形成，市政设施建设基本到位：
江苏省沿江如皋
人才市场、人力资源市场正式挂牌运行，联检大楼、边防、海关、检验检疫、公安大楼、
二级公共汽车站、职业技术学院、港城人民医院、港城实验学校全面落成，投入运行，行政中心、金融中心一条街、中央商务区正在加快建设，100万平方米商业地产全面启动，150万平方米农民集中居住小区全面建成）。
其中住宅开发时间较短，约3年，共
完成开发住宅面积约450万平方米（其中回迁安置建成面积约310万平方米；商品房
开发建成面积约140万平方米）。
是目前如皋市甚至可以说是南通市楼盘最为集中的一个新城片区。
根据统计，目前新城在建待建商品房楼盘数量约在20个以上。
目前新城内部
12.5公里的新城两横两纵骨干道路全面
发展前景：
如港新城规划面积11.8平方公里，到2015关地产大规模建设发展为住宅业发展提供了良好的发展空间,域楼盘需求量和售价上升趋势显著，将继续成为如皋市、居住的热点区域。
年区内人口达20万。
区域内相
随着楼盘品质的提高，区南通市乃至长三角下一个投资
（二）楼盘状况
供应量：
根据周边估计未来住宅剩余供应总量在500万平方米以上（不含回迁安置用
房）。
需求量：
商品房在过去商品房住宅小区首个）幅。
3年年均需求量约5万平方米（锦绣家园为新城标准意义上的
，预计随着交通状况及区域配套改善，未来2〜3年将有较大增
楼盘均价：
均价2800
元/rf，其中多层》2700
元/rf,高层、小高层》3000元/rf,别
墅4700元/rf〜8000
元/rf。
主力户型面积：
多层90-130rf;高层、小高层
100-150rf;别墅：
200-400
rf。
主力总价：
多层24-36万元/套；高层、小高层套。
30-45万元/套；别墅100-300万元/
建筑形态：
多层（20%）;高层、小高层（70%）另隍小高层为主，搭配多层和高层，个别项目有别墅。
（10%）为主，目前新城项目以
楼盘规模:
早期项目占地普遍不大，建筑体量也较小，
面积和建筑面积均呈规模化发展趋势，建筑面积超10
建筑面积达450万平方米，将分为多个组团分期开发。
后期介入开发的地块无论从占地万平方米以上，最大的恒盛庄园
（三）客户状况
主力客群：
中等收入从商人员、大型企业专业及技术人员、公务员、外地投资客户。
辅助客群：
本地村镇进城居民。
（四）开发商状况
本地开发商为主：
目前如港新城近90%的楼盘由南通及如皋当地发展商开发。
外来开发商为辅：
其中包括香港上市企业恒盛地产。
A相关楼盘信息如下表所示:
楼盘名称
开发商
占地面积
（rf）
建筑面积
（rf）
建筑形态
（栋）
均价
（元/rf）
总户数
主力户型
销售状况
江风海韵
同升房产
21384
53705
多层、小高层
2800
300
65-104
去化90%
海上明珠
海明房产
35000
65000
小高层
3000
225
90-140
去化34%
兴港商城
华宏置业
28000
56000
小高层、酒店
式公寓
3200
206
50-100-150
去化72%
锦绣家园
中春置业
17352
32532
多层、小高层
2700
225
85-
-130
销售完毕
豪天花苑
宝源房产
60000
120000
多层、小高层
3100
710
95-
-181
去化90%
表4-1如港新城主要楼盘基础信息
雅博苑
华屺投资
30445
16587
别墅（联排、独立）
4700
51
300-365
目前封盘
水清华庭
宝虹房产
12116
23816
多层
2600
187
95-120
销售完毕
未来海岸
襄荣房产
185000
370000
多层、小高层
3000
2620
92-160
一期去化
95%
海港新城
绿佳置业
33333
87583
小高层
3200
668
95-136
去化67%
恒盛庄园
恒盛地产
6521739
450万，一期
300000
多层、别墅
多层3000
别墅
6000-8000
一期150
90-129
200-400
去化15%
圣明国际
圣名开发
300150
35万，三期
住宅100000
小高层
2800
—
—
—
金水苑
江苏宏景
220000
500000
小高层
森松花园
—
—
180000
小高层
华府名邸
华源置业
—
200000
多层、别墅
华灿项目
华灿置业
79683
181340
小高层、高层
—
1186
90-136
—
由于如皋港区实行的“万顷良田”计划和新城建设规划，因此，先行建设了大规模大体
量的回迁安置小区建设，其中包括了在江苏省乃至全国范围内都排的上名的超大规模安置小区一一春江花苑（近120万平方米，近8000户居民）。
B相关回迁安置小区信息如下表所示:
表4-2如港新城主要回迁安置小区基础信息
项目名称
用地面积
建筑面积
（万就）
总幢数
总户数
亩
万平方米
已建成
在建/未建
春江花苑一期
71.7
4.78
6.44
15
460
春江花苑二期
144.0
9.60
10.49
321750
春江花苑三期
180.8
12.06
14.41
40
1030
春江花苑四期
480.0
32.00
35.54
99
2540
春江花苑五期
215.0
14.33
16.65
47
1190
春江花苑六期
337.0
22.47
26.58
60
1900
红星北区一期
209.0
13.93
16.45
45
1350
红星北区二期
603.4
40.23
61
134
4210
红星南区A区
149.6
9.97
12.07
31
680
红星南区B区
141.6
9.44
11.61
27
790
红星南区C区
145.2
9.68
12.38
30
800
红星南区D区
144.3
9.62
13.08
32
880
长青沙一期
31.2
2.08
3.56
9
216
长青沙二期
24.3
1.62
2.78
12
168
长青沙三期
42.0
2.80
4.62
16
280
长青沙四期
113.0
7.53
8.91
35
540
220
长青沙五期
261.
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