济南房地产市场易居市场监测周报1128124.docx
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济南房地产市场易居市场监测周报1128124
易居市场监测周报
2011年11月28日—2011年12月4日
本周导读
●11月28日，济南市国土资源局国有土地使用权招拍挂出让公示；
●中国3年来首下调存款准备金率,幅度0.5个百分点；
●山东省鼓励民资投资蓝色经济区；
●11月全国主要城市楼市价跌量减；
●济南新规：
三类市民可享受房产登记“上门服务”；
●本周仅有天鸿万象新天一个项目选择加推或开盘，由于项目价格合理，优惠力度较大，户型分布较全面，客户选择余地较大，成交表现尚可
1、11月28日，济南市国土资源局国有土地使用权招拍挂出让公示
2011年11月28日来源：
济南日报
编号
土地位置
土地面积（m2）
出让年限（年）
竞买保证金（万元）
容积率
建筑密度
绿地率
用途
实施规划要求
2011-G122
大学科技园紫薇路南侧，团山西侧，瓦特路以北
37496
40
3000
地上≤3.5地下≤1.6
≤40%
≥20%
商业金融业
每百平方米建筑面积须配建不少于1.0个停车位。
规划高层建筑应沿紫薇路布局，规划建筑主体高度控制在80米左右。
规划方案须处理好与周边规划城市道路、团山的空间景观关系，须一并实施用地内规划公用道路，并保证对外开放使用。
规划建设时须满足团山南侧地球站净空保护要求。
在满足城市道路、市政管线敷设需要的前提下，地块B-1、B-2、B-3地下空间须统一规划，不需后退相互地界，可相互连通，共享使用。
2011-G123
团山南侧，瓦特路东北侧
30006（地下空间使用权面积）
40
750
地下≤1.6
商业金融业
每百平方米建筑面积须配建不少于1.0个停车位。
地下空间开发建设须满足绿地、道路及市政管线铺设的建设要求。
规划方案须处理好与周边规划城市道路、团山的空间景观关系，须一并实施用地内规划公用道路，并保证对外开放使用。
规划建设时须满足团山南侧地球站净空保护要求。
在满足城市道路、市政管线敷设需要的前提下，地块B-1、B-2、B-3地下空间须统一规划，不需后退相互地界，可相互连通，共享使用。
2011-G124
大学科技园瓦特路东侧，紫薇路以西
170076
40
16000
地上≤5.0地下≤2.3
≤45%
≥20%
商业金融业
每百平方米建筑面积须配建不少于1.0个停车位。
规划高层建筑主要沿紫薇路和牛顿路布置，建筑高度控制在100米左右；靠近团山和B-2地块绿化广场建筑以多层为主。
规划方案须处理好与周边规划城市道路、团山的空间景观关系，须一并实施用地内规划公用道路，并保证对外开放使用。
规划建设时须满足团山南侧地球站净空保护要求。
在满足城市道路、市政管线敷设需要的前提下，地块B-1、B-2、B-3地下空间须统一规划，不需后退相互地界，可相互连通，共享使用。
2011-G125
芙蓉路以南，A-2地块以东，B-3地块以北，规划路以西
11268
40
800
地上≤4.5地下≤2.0
≤35%
≥25%
商业金融业
每百平方米建筑面积须配建不少于1.0个停车位。
规划公建主体建筑高度控制在80米左右。
日照标准、日照间距须符合有关规定，须配建公厕及中水等设施。
原大学科技园东辛A-3、B-1、B-2、B-3、B-4、B-5六地块须一并实施用地内规划城市道路，并保证对外开放使用。
须处理好与沿芙蓉路、北大沙河的空间景观关系
2011-G126
芙蓉路以南，北大沙河以东,规划道路以北
107067
70
5000
地上≤2.0地下≤0.9
≤25%
≥35%
居住
停车率≥80%。
规划住宅建筑以高层为主。
住宅建筑日照标准、日照间距须符合有关规定，须按《城市居住区规划设计规范》要求配建绿地、居民日常生活所需的公共服务设施及中水等设施。
原大学科技园东辛A-3、B-1、B-2、B-3、B-4、B-5六地块须一并实施用地内规划城市道路，并保证对外开放使用。
须处理好与沿芙蓉路、北大沙河的空间景观关系。
中小套型普通商品住房用地比例不低于规划居住用地总面积的30%。
2011-G127
北大沙河以东,规划道路以南
53472
70
2500
地上≤2.4地下≤1.0
≤25%
≥35%
居住
停车率≥80%。
规划住宅建筑以高层为主。
住宅建筑日照标准、日照间距须符合有关规定，须按《城市居住区规划设计规范》要求配建绿地、居民日常生活所需的公共服务设施及中水等设施。
原大学科技园东辛A-3、B-1、B-2、B-3、B-4、B-5六地块须一并实施用地内规划城市道路，并保证对外开放使用。
须处理好与沿芙蓉路、北大沙河的空间景观关系。
中小套型普通商品住房用地比例不低于规划居住用地总面积的30%。
2011-G128
芙蓉路以南，B-1地块以东，X-2、X-3地块以北
53752
70
3000
地上≤2.4地下≤1.0
≤25%
≥35%
居住
停车率≥80%。
规划住宅建筑以高层为主。
住宅建筑日照标准、日照间距须符合有关规定，须按《城市居住区规划设计规范》要求配建绿地、居民日常生活所需的公共服务设施及中水等设施。
原大学科技园东辛A-3、B-1、B-2、B-3、B-4、B-5六地块须一并实施用地内规划城市道路，并保证对外开放使用。
须处理好与沿芙蓉路、北大沙河的空间景观关系。
中小套型普通商品住房用地比例不低于规划居住用地总面积的30%。
2011-G129
B-5地块以北，B-6地块以西，B-2地块以东，X-2、X-3地块以南
35446
70
2000
地上≤2.4地下≤1.0
≤25%
≥35%
居住
停车率≥80%。
规划住宅建筑以高层为主。
住宅建筑日照标准、日照间距须符合有关规定，须按《城市居住区规划设计规范》要求配建绿地、居民日常生活所需的公共服务设施及中水等设施。
原大学科技园东辛A-3、B-1、B-2、B-3、B-4、B-5六地块须一并实施用地内规划城市道路，并保证对外开放使用。
须处理好与沿芙蓉路、北大沙河的空间景观关系。
中小套型普通商品住房用地比例不低于规划居住用地总面积的30%。
2011-G130
B-4地块以南，北大沙河以北，B-6地块以西
71530
70
3500
地上≤2.0地下≤0.9
≤25%
≥35%
居住
停车率≥80%。
规划住宅建筑以高层为主。
住宅建筑日照标准、日照间距须符合有关规定，须按《城市居住区规划设计规范》要求配建绿地、居民日常生活所需的公共服务设施及中水等设施。
原大学科技园东辛A-3、B-1、B-2、B-3、B-4、B-5六地块须一并实施用地内规划城市道路，并保证对外开放使用。
须处理好与沿芙蓉路、北大沙河的空间景观关系。
中小套型普通商品住房用地比例不低于规划居住用地总面积的30%。
2、中国3年来首下调存款准备金率,幅度0.5个百分点%
2011年11月30日来源：
中国新闻网
中国人民银行30日宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
调整后，中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行21.0%和17.5%的存款准备金率。
这是近3年来，中国存款准备金率首次走出“上调”区间。
中国上一次宣布下调存款准备金率是在2008年12月25日。
此后，中国货币政策在2010年由“宽松”走向“稳健”，央行在2010年和2011年连续12次上调存款准备金率，其中仅2011年就密集地6次上调存款准备金率。
3、山东省鼓励民资投资蓝色经济区
2011年12月4日来源：
齐鲁晚报
山东省近日出台《关于金融支持山东半岛蓝色经济区发展的意见》,将通过支持民间资本入股城市商业银行等方式,积极吸引民间资本支持山东半岛蓝色经济区发展。
根据“意见”,山东将在规范民间资本健康发展的基础上,引导、鼓励民间资金通过信托、产业基金等渠道参与海洋重大基础设施、重点产业项目和海洋优势产业建设；支持民间资本入股区内城市商业银行、农村商业银行等地方金融机构和小额贷款公司、融资性担保公司等地方金融组织,拓宽民间资本投资渠道。
山东省表示,将加快培育半岛蓝色经济区内村镇银行、贷款公司等各类新型农村金融组织,争取3年内区内每个县设立1家新型农村金融机构。
4、11月全国主要城市楼市价跌量减
2011年12月4日来源:
长江商报
经历“金九银十”的销售不佳之后，楼市在今年11月份延续了10月份的惨淡。
在全国主要30个城市中，逾六成城市住宅成交面积环比下跌，平均跌幅为10.48%，四成城市均价环比下跌。
与此同时，住宅用地市场土地成交量锐减，10个主要城市的成交地块多为底价成交。
最新数据显示，11月份，30个监测城市中，逾六成城市成交面积环比下跌，7个城市跌幅超过30%，其中厦门环比跌幅最大，达59.95%；其次是惠州，跌幅为42.46%。
重点城市中，天津、深圳、广州、杭州、南京均环比下跌，其中天津跌幅最大，达40.09%，深圳跌幅亦超过两成。
尽管多数城市成交价格波动不明显，但30个监测城市中有四成城市均价环比下跌，均价环比下跌的城市较10月份有所增加，逾四成城市均价环比上升。
重点城市中，4个城市出现下跌，其中上海降幅最大，环比降幅达9.16%；5个城市均价环比上涨，其中重庆涨幅最大，达5.1%。
年关将至，土地市场传统的旺季在今年也显得格外冷清，开发商“弃购”愈演愈烈，流拍、终止或延迟出让等情况使成交量持续下滑。
11月份全国133个城市共成交土地1537宗，成交面积5581万平方米，环比减少25%，同比减少43%；其中住宅类用地472宗，成交面积2057万平方米，环比减少19%，同比减少55%。
今年以来，底价成交贯穿始终，尽管住宅类用地成交楼面均价在11月份略有上涨，但明显低于去年同期。
全国133个城市成交楼面均价为1173元/平方米，环比上涨4%，同比下跌10%；其中住宅类用地成交楼面均价为1539元/平方米，环比上涨12%，同比下跌7%。
受土地市场成交低迷的影响，住宅用地的溢价率始终在低位徘徊，多数地块以底价成交。
业内人士认为，目前多数房地产企业在信贷收紧的背景下，资金压力增大，拿地谨慎，直接导致了住宅土地市场的僵持状态，后期政府与开发商之间的博弈也将愈演愈烈，短期内住宅类用地惨淡成交的状况不会好转。
随着各地流拍地块的增加，年度土地出让计划完成率的压力以及近期北京、上海郊区的部分地价已明显松动的示范效应，地价下行已是大势所趋。
5、济南新规：
三类市民可享受房产登记“上门服务”
2011年12月2日来源：
济南日报
自2011年12月2日起，市房屋产权登记中心推出“上门服务”，三类市民经申请可享受房产登记上门受理、上门发证等人性化服务。
中心此次推出的“上门服务”，主要是为照顾年满75周岁以上的老年人以及行动不便的残疾人、因病住院治疗的病人等三类市民。
符合条件的市民可拨打登记中心咨询电话82077201或到济南房产大厦一楼服务大厅绿色通道提出申请，由工作人员对需要提供“上门服务”的群众房屋权属情况进行查实，确认无误后安排上门受理登记或上门发证。
天鸿万象新天（开盘）
12月3日（星期六），位于济南市东部王舍人镇的天鸿万象新天开盘，本次开盘项目推出13#楼，28层，两个单元，两梯四户、两梯五户，其中一单元两梯四户，二单元两梯五户，共计252套房源。
户型面积区间为68-142平米的一室、两室及三室。
价格区间在6300-6700元/㎡，均价为6450元/㎡，项目开盘前蓄客约220组，开盘当日到场客户约170多组，成交房源85套，占到所推房源的34%。
优惠包括：
1、开盘前认筹一万抵九万，2、当天到场客户赠送50元的打车费，3、三天内按时签约赠送30年车位使用权
据现场市调得知，本次开盘业绩表现尚可，由于项目价格合理，优惠力度较大，户型分布较全面，客户选择余地较大，但受市场总体低迷影响，部分客户选择观望，成交率仅达到34%，在目前的市场下来看，成交表现、客户解筹率尚可
楼号
楼层数
布局
套数
户型面积
成交情况
13号楼
28层
两梯四户、两梯五户
252
户型面积区间为68-142平米的一室、两室及三室
85套、34%
所推房源户型配比：
户型
面积
套数
比例
一室
68平米
28
11%
两室
90-96平米
140
56%
三室
101-139平米
84
32%
合计
252
100%
1、竟品大定数据
区域
项目名称
位置
本周（11.28-11.24）大定套数周
本周（11.21-11.27）大定套数周
南部
鲁能领秀城
市中区舜耕路延长线
2
2
泉景天沅
阳光新路与建辛路交汇处
3
4
中海国际社区
市中区九曲庄
2
1
阳光100国际社区
槐荫区阳光新路
1
3
合计
18
中部
发祥福邸
明湖西路北坦大街茂新街站东100米路南
1
0
盛世名门
三孔桥街与北园大街交汇处
2
2
南益名泉春晓
天桥区政府对过，堤口路东段
7
6
保利大名湖
保利·大名湖位于明湖东路北侧，保利芙蓉西邻
1
1
济南万达广场
经二路以南，经四路以北，顺河高架以西，纬一路以东
0
0
合计
20
西部
绿地国际花都
党杨路与刘长山路交汇处
134（本周团购）
6
恒大绿洲
长清区牛庄
16
61（项目本周进行团购）
鲁商常春藤
长清区大学科技园大学路
3
2
连城水岸
槐荫区段兴东路
2
2
合计
226
东部
恒大城
历城王舍人镇政府向西300米路南
8
14
中海奥龙观邸
历下区奥体中心东
4
5
万象新天
济南王舍人镇政府北侧
86（本周项目开盘加推）
2
保利花园
历城区经十东路邢村立交桥西
0
0
保利海德公馆
济南二环东路与花园路交汇处东行500米路北富翔天地以北
1
2
鑫苑名家
历山路与小清河北路交汇处
3
3
合计
126
总成交合计
390
数据来源：
市场调研
2、网签数据（截止到2011年12月4日晚上8点）
项目名称
成交套数（套）
鲁能领秀城
2
发祥福邸
1
恒大绿洲
16
恒大城
8
其他
372
项目名称
成交套数（套）
恒大绿洲
16
恒大城
8
其他
375
数据来源：
济南住宅与房地产信息网
日期
报纸名称
项目名称
版面
主题
11.28
齐鲁晚报
祥泰森林河湾
封一四分之一版
花园路临街现铺，带租约发售
济南时报
天建天和园
A5半版
我家就在公园边，宜居两房50-100平米，潜力小户型上市
11.29
济南时报
万豪国际
A38整版
6年包租零月供，年返7万起，秒杀各种投资
11.30
齐鲁晚报
恒大金碧天下
封二半版
年末大优惠，前十名特享88折
恒大绿洲
A07半版
精装准现房，入住在即，清尾大优惠
恒大城
C05半版
总价55万起，住百万平米临湖美宅
12.1
生活日报
鲁能领秀城
A9整版
鲁能领秀城中央公园新品房源盛大认筹，学区准现房7580元/平米起
济南时报
恒大城
封一半版
年末大优惠，限时限量，先抢先得
齐鲁晚报
大城小院
D03半版
城市有趣，小院更美
12.2
山东商报
恒大绿洲
A1半版
精装准现房，入住在即，清尾大优惠
圣泽方正园
D1半版
我们团购吧，每套8万的团购优惠
诚基中心
A24整版
先6.5折，还包租六年，签约即返租金
齐鲁晚报
恒大城
A07半版
年末大优惠，限时限量，先抢先得
恒大名都
C02半版
现楼大优惠，最高优惠达16万/套
鲁能领秀城
C32整版
鲁能领秀城中央公园新品房源盛大认筹，学区准现房7580元/平米起
济南时报
万豪国际
A38整版
济南首席包租公寓，年返8.5%，秒杀各种投资
13.3
济南时报
万豪君悦府
A40整版
6年包租零月供，年返7万起，秒杀各种投资
12.4
山东商报
诚基中心
A20整版
先6.5折，还包租六年，签约即返租金
排名
项目名称
投放次数
1
万豪君悦府
3
2
诚基中心
2
3
鲁能领秀城
2
（以整版为单位统计，跨版为2个整版，半版为0.5个整版，1/4版为0.25个版次）
出师表
两汉：
诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。
然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。
诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。
宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。
若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。
侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：
愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。
将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：
愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。
亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。
先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。
侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也
。
臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。
先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。
后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。
先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。
受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。
今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。
此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。
至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。
愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。
若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。
臣不胜受恩感激。
今当远离，临表涕零，不知所言。
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