精装修管理细则Word格式文档下载.docx

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精装修交楼标准的确定.......................................................15

批量精装修房施工图绘制.....................................................15

主体施工图设计变更.........................................................16

（二）精装修项目实施（施工）阶段实施细则......................................16

批量精装修施工招标.........................................................16

精装修/土建施工交接........................................................17

土建整改...................................................................18

精装修施工.................................................................19

材料/部品供货..............................................................20

精装修现场检查、验收、考评.................................................21

业主开放日.................................................................22

精装修初步验收.............................................................23

精装修初步整改.............................................................24

精装修竣工验收.............................................................25

（三）精装修项目后期维修阶段实施细则..........................................25

移交物业/精保洁............................................................25

业主验房...................................................................26

填写整改通知书/问题分类....................................................27

整改验收...................................................................27

交房.......................................................................28

一、前言

为加强精装修管理，全面提高装修工程质量，有效地进行成本控制，规范精装修管理流程，减少返修率，提高公司开发的产品的竞争力，整理并编写了精装修项目的管理流程及实施细则。

本流程及实施细则的内容包括从精装修的项目定位到交房的跟精装修有关管理过程，

与主体工程、配套工程等管理流程平行操作，对交房后的维修等另见相关流程。

本流程及实施细则由集团工程管理中心结合以往的样板房实施过程和操作的经验，并参考了其他标杆开发企业的管理经验，对公司已有的制度、管理流程及实施细则进行了汇总、梳理、补充和完善，特别针对一些地产企业交房后出现的问题进行了流程整理及提出

实施方法，供浩创集团范围内各项目公司管理人员和精装修管理人员参考使用。

二、精装修项目管理架构及管理人员主要职责

（一）管理团队的建立

针对精装修的工程特点，为了将公司的精装修做成精品楼盘，顺利达到我们的管理目标，需要多个部门来配合、管理。

从项目定位开始至设计、采购、成本和工程及材料招标，至交房入伙后驻场维修结束的装修全过程。

（二）管理成员的职责

1.项目工程部的职责

1）编制项目年度、月度建设计划并全力实施

2）全面负责项目的精装修项目管理，对各单位进行总体协调，对精装修施工的质量、进度及安全文明施工进行总体把控，对精装修工程结果总体负责。

3）协调工程技术方面，合同各方及项目对外各方的工作关系；

4）落实安全生产制度、安全技术操作规程和文明施工的实施情况，并定期对班组进行教育培训，对贯彻执行情况进行监督、检查；

5）负责每一分项施工样板的检查和验收工作，并监督按样板推广施工；

6）组织设计、监理、施工单位进行施工图会审，对施工单位进行技术交底；

7）负责施工组织方案的会审、报批及监管实施。

负责审查施工组织计划，组织对重要工艺进行审查和验证；

8）组织工程竣工验收等各类验收，确保质量精品。

2.设计技术部的职责

1）制订项目的室内装饰产品配置标准，负责制定精装修设计计划，保证设计进度计划的执行；

2）负责日常的设计联系及协调工作，组织精装修设计成果评审，负责室内、装饰设计后变更的审查，跟踪项目精装修设计变更落实状况，参与影响成本的重大变更审；

3）参与精装修采购的市场调研、评审、定样。

协助精装修采购和材料验收工作，配合精装修工程师完成室内、装饰的现场施工工作；

4）参与室内装饰施工竣工验收。

3.招标采购部的职责

1）组织精装修项目甲供材料招投标，协助供应商管理工作；

2）编制、检查和汇总分析甲供材料需求计划和使用计划；

3）对甲供材料需求、使用计划的执行情况和执行过程中出现的问题及时处理；

4）对甲供材料进货情况和实际使用情况进行统计核算；

5）参与甲供材料合格供方的选择及评审，负责合格供方档案的建立、评估与管理。

4.成本部的职责项目工程部的职责

1）协助完成精装修项目全成本控制和管理工作；

2）参与甲供材料、设备的招标管理及采购控制工作，协调工程分包的控制管理工作；

3）参与工程项目精装修项目的招投和造价事务，结算审核和合同编审工作；

4）参与市场调查和供应商考察评估工作，为项目经营决策提供成本支持和合理化建议。

5.工程管理中心的职责

1）指导项目工程部公共区域装修样板做法，参与装修样板验收，督促项目工程部严格按照验收通过的样板施工；

2）定期对项目工程部工程师进行装饰装修知识培训；

3）负责集团各项目售楼部、样板房的装修管理工作；

4）及时提出招标、设计、材料的立项并督促完成；

5）参与精装修施工的竣工验收；

6）组织竣工后施工单位履约能力评价；

6.营销管理中心的职责

1）在项目定位阶段对是否精装修提出建议

2）

3）

7.物业公司

8.售后服务工程师

项目入伙后，驻场全面负责协调管理各单位的售后服务维修工程，直至全面移交给物业公司为止（驻场维修时间视情况大约在3~6个月之间）。

按照以上管理思路，对工程技术和管理人员进行明确分工，各司其职、各负其责，各分管工程师除负责各自的区域外还要负责设计、材料、设备及资料的对口协调管理。

三、精装修项目管理流程

施工图设计,详见相关流程

精装修项目定位

建筑户型设计参与装修设计参与

根据装修方案调整

施工图初步设计

精装修方案设计

N

成本估算

材料/部品清单

水电定位图

Y

样板房施工图设计

土建/装修交接标准

的确定

施工图设计

样板房施工单位选

择材料/部品招标

精装修交楼标准的

确定

样板房施工

材料/部品定样、签

订合同

施工图设计变更

批量精装修施工图

绘制

前期准备阶段

批量精装修招标

土建整改N精装修/土建交接

精装修施工

材料/部品供货/施工

业主开放日现场检查、验收、考评

精装修初步整改

精装修初步验收

精装修竣工验收

移交物业/精保洁

项目实施阶段

小业主验房N问题分类/整改

交房整改验收

后期维修阶段

四、精装修项目实施细则

（一）精装修项目前期准备阶段实施细则

精装修项目定位：

在整个项目定位阶段对是否做精装修、精装修风格、材料/部品和设备的使用档次、成本指标进行定位。

1.责任部门：

营销管理中心，设计技术部、工程管理中心、成本部、招标采购部配合。

2.工作程序：

1）营销管理中心对项目定位时是否做精装修作出论证；

2）营销管理中心会同设计技术部、成本部、工程管理中心、招标采购部根据项目定位调查装修风格、装修标准、当地常用材料/部品和设备的品牌、型号及装修成本提出建议；

3）根据项目定位，提出项目精装修的成本指标及交房参考标准，并随同整体作业大纲下发给项目公司。

3.工作接口及工作周期：

在项目策划定位及整体作业大纲编制期间完成；

工作周期约为15-20天。

4.工作提示：

。

5.相关附件：

（户内精装修参考标准）

户型设计：

在户型设计阶段从装修效果角度提出修改建议。

设计技术部

1）公司各部门从功能布置、生活流线等角度在户型设计阶段协助设计技术部进行户型优化设计，提出户型调整意见；

2）设计技术部应及时把装修设计的合理调整意见反馈给设计单位，在施工图初步计阶段进行及时调整，避免后续进行较大的修改。

户型及时提交相关人员，在户型设计讨论阶段完成；

工作周期约为7-10天。

1）建筑平面与装饰装修设计同步，有利于提高户型设计的合理性；

2）装修设计主要从功能布置、生活流线等方面论证户型平面的舒适性、合理性；

（无）

精装修方案设计：

根据项目定位中建议的设计风格、材料/部品和设备及成本指标进行精装修方案设计。

设计技术部，营销管理中心、招标采购部、成本部、工程管理中心参与方案确定。

1）设计技术部根据确定的户型平面和装修定位情况委托设计单位或自行进行精装修方案设计；

2）装修设计单位根据设计方案对设计风格、主要材料/部品和设备的选用、成本估算

进行专题汇报。

3）各相关部门对设计风格、材料/部品和设备的选用提出意见，成本部对估算进行审核。

4）设计技术部根据各部门意见对设计方案进行调整。

在施工图初步设计阶段完成；

工作周期约为30-45天（根据户型多少确定）。

1）精装修方案设计时，精装修设计公司会对原建筑平面进行修改，应将修改情况及时告知设计技术部并由其通知建筑施工图设计单位进行调整；

同时，建筑施工图设计单位如建筑方案调整，也应及时通知设计技术部并由其通知精装修设计单位，保持图纸的一致性，避免重复、差错；

2）精装修方案设计时，建筑施工图设计单位还应注意结构的影响，如梁高及位置等，特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等，如退台下层的厨房间、卫生间等。

如果梁能上翻应尽量提请结构设计考虑上翻；

柱的大小与家具的布置影响也较大，应引起足够重视；

3）精装修方案设计应达到一定的深度，对家具、电器布置应明确，楼地面、天棚、墙面等做法明确，主要材料/部品应提供样品或图片，便于其他部门对装修风格的认定及成本估算的审定；

4）对有些部品的设计应提前，如厨柜和收纳系统的设计，由于受燃气管、表的影响，可能对厨柜设计进行调整，进而影响水槽位置、排水管位置等；

5）为考虑施工方便、成本控制，对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽量做到规格统一；

6）方案设计阶段容易忽略成本核算和进度要求，建议在设计任务书中明确成本控制

要求〔提交成本估算清单〕和设计进度要求。

（装修方案图、成本估算清单）

水电定位图：

为方便水电施工图设计，减少后期技术变更，在施工图设计前提供准确的水电定位图给施工图设计单位，保证施工图按装修要求进行设计。

1）设计技术部根据精装修方案提出水电定位图确认意见并提交精装修设计单位；

2）设计技术部应及时将确认后的水电定位图交于建筑施工图设计单位进行施工图设计。

在精装修方案设计完成后进行，工作周期约为10-15天（根据户型多少确定）。

1）水电定位图除平面布置图外，还应有立面、顶棚平面图及相应的尺寸标注，便于施工时做到准确预埋，避免事后进行调整，减少技术变更；

2）对空调孔位等与土建施工图有关系的请及时进行提示，特别是与原平面布置图有

差异时应提请注意；

3）水电定位应结合家具、电器布置仔细考虑，如：

强、弱电盒的位置对壁橱的影响，开关盒的位置对橱柜、衣柜和收纳系统放置的影响等。

材料/部品清单：

根据精装修设计方案，提供主要材料/部品和设备清单，便于品质、成本控制。

设计技术部，招标采购部、成本部配合

1）设计技术部根据精装修方案对设计单位提出的材料/部品清单就材料/部品的品牌、规格型号、技术标准等是否符合设计要求进行核实；

2）成本部对清单数量进行核实，招标采购部根据市场价对单价进行核实。

在精装修方案设计完成的同时，要求设计单位提交一份材料/部品和设备清单；

核定时间

约为4-5天。

1）方在案设计时要求设计单位提交材料/部品和设备清单，有利于提高设计单位的成本意识，且能直观反映设计效果，有利于设计效果的把控。

2）在清单中应详细注明使用部位、规格型号、选用品牌等，以便进行装修效果的检验和核价。

（材料/部品清单）

成本估算：

针对装修方案进行成本估算，核算是否满足成本指标，如不满足，应提请方案调整。

成本部，设计技术部、招标采购部配合

1）装修方案的成本估算应由装修设计单位提供，如自行设计，则由成本部提供；

2）成本部对设计单位提供的成本估算的工程量、单价及材料/部品和设备清单的成本进行核实，并比较是否满足成本指标，如超出成本指标2%以上，提请设计技术部及其主管领导调整设计方案。

核定时间约为7-12天（视户型多少确定）。

1）该阶段是成本控制的关健，各有关部门务必做好该项工作；

2）在方案设计时要求设计单位提交成本估算书及材料/部品和设备清单，有利于提高设计单位的成本意识，在方案设计时充分考虑成本因素，更有利于成本控制；

3）在进行工程量计算时应统一工程量计算规则，对墙地砖的损耗测定应根据图纸排列图实际测定；

对发包工程的项目，如地板、栏杆等按图示尺寸计算。

（成本估算书）

样板房施工图设计：

在装修设计方案调整的基础上对样板房进行施工图设计。

1）设计技术部或设计单位综合各方意见对装修方案进行调整，并按施工图要求深化设计；

在精装修方案设计调整后进行；

设计时间约为15-20天（视户型多少确定）。

1）样板房施工图设计应结合批量装修的成本控制要求和样板房自身的展示效果进行设计；

2）样板房的设计同时应进行软包装设计，以检验装修后效果；

3）样板房设计要结合样板房建造的土建状况进行设计；

4）样板房设计往往时间紧，在设计深度上可能会有所欠缺，但需满足招标要求。

土建/装修交接标准的确定：

根据施工和现场管理要求对土建与装修完成的工作内容进行明确。

项目工程部，设计技术部、招标采购部、成本部参与。

1）工程部在主体项目招标前根据土建施工与装修施工的不同要求，本着谁施工更有利于成品保护、更能保证质量、更有利于成本控制的原则对装修的基础部分的施工进行划分。

2）各相关部门配合工程部从设计、成本角度进行充分论证，确定土建与各自施工范围，土建总包合同中应加入精装修工程要求的相关条款。

在主体招标前完成；

要求在2－3天完成。

1）为在招标时明确主体施工单位（土建总包单位）的施工范围，要求该项工作在招标之前确定；

2）需明确的施工内容有：

楼梯间及其他公共部位的内装修，卫生间、厨房、阳台的防水等，为保证质量，一般由装修单位施工。

土建总包单位一般完成外墙装修，室内墙面、天棚的抹灰，水电管的埋设等，对装修设计有吊顶的天棚、梁面等可不要求抹面以降低成本。

（土建精装修交接标准）样板房施工单位选择：

招标采购部组织，成本部、设计技术部、工程管理中心、项目工程部参与。

1）责任部门负责推荐样板房装修单位，通过直接委托或招标方式确定施工单位。

在精装修样板房施工图完成时进行；

要求在20-25天完成。

1）样板房施工时间紧、要求高，选择施工单位地要确认有类似经验、施工管理水平高、技术能力强、配合好的队伍进行施工；

2）样板房施工单位优先从与集团长期合作的合格单位中选定，如果从其他渠道选择的须加强前期考察和入围评估。

材料/部品招标：

根据项目进度计划编制招标计划、组织招标。

1）招标采购部根据工程进度计划编制材料/部品招标计划；

2）设计技术部根据施工图及材料/部品清单对拟招标提出详细的技术指标要求；

3）成本部根据施工图及材料清单进行数量估算；

4）招标采购部负责收集相关供应商，其他部门可共同参与推荐，优先从地产经管中心的合格供应商名录中选择；

5）招标采购部组织招标。

在精装修样板房施工图完成前进行；

要求在施工图完成后20-25天完成。

1）该阶段由于时间紧，招标项目数量多，考虑到部分材料根据施工情况进行更换，因此招标时应注意方法，一要提高效率，对数量少品种多的材料尽量简化程序；

二要尽可能前置。

2）招标时应充分考虑到批量装修的成本控制，并考虑批量施工期与样板房施工期相

隔时间的长短可能造成的影响，如材料涨价风险、材料停产风险等，尽量选用可有多种替换可能的材料/部品和设备。

样板房施工：

对样板房进行施工，以达到展示户型、交楼标准和装修效果的目的。

项目工程部组织，设计技术部、成本部、招标采购部和工程管理中心参与。

1）项目公司工程部负责组织土建与装修单位的交接，验收已完成土建工程质量；

2）对装修单位的进度、质量、安全施工进行检查；

3）招标采购部及时组织材料/部品供应商送货并进行验收，不得影响施工单位正常施工，设计技术部配合；

4）装修设计单位随时对装修效果、装修质量、材料质量进行现场交底和检查，并根

据实际施工效果对原设计进行调整；

5）及时组织软装单位进场施工，配合做好保洁工作；

6）项目工程部应配合销售、物管公司对交房的实际标准进行严格的核对，并在现场参观导示牌