经济学研究与论文写作2.docx
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经济学研究与论文写作2
房地产调控与CPI的关系
——以福州市为例
近年来，房价的上涨饱了房地产商的腰包，但同时也使准备结婚的年轻夫妇压力倍增。
为此，中央政府采取了多种房地产调控手段，步步为营。
7月12日召开的国务院常务会议就已经持续一年半之久的房地产调政明确表态。
会议还要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价过高的地区要加大调控力度，促进房价合理回归。
与此同时，物价问题成为社会各界关注的热点问题之一。
在之前的讲座中，有一个观点让我印象深刻——“如果不明白货币的超发和吸纳问题，就不可能真正弄懂中国楼市和股市的趋势。
当农产品价格上涨，CPI涨速较快时，对房地产的调控就会放松。
而当农产品价格上涨势头趋缓时，调控政策就容易变得比较严厉”。
为了验证这个观点，我决定以福州市2011年9月到2012年8月的数据为例，试探究房地产调控政策的松紧与消费者物价指数之间的关系。
房地产调控政策是一个很难量化的指标，因此我姑且用房价的上涨（下降）速度来近似表示调控政策的放松与严厉。
1、福州房地产市场
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，全国100个城市住宅平均价格为8363元/平方米，86个城市价格环比上涨，14个城市环比下跌。
价格上涨的城市中，吴江上涨幅度最大，为4.50%。
中国房价最贵的20个城市，福州排名第十。
尽管各种传言、预测不断，但福州楼市近期的主基调还是不断向上。
在刚刚过去的8月，福州一手商品房签约面积逼近30万平方米，创下21个月以来的新高。
时间
均价（元/平方米）
2011年9月
11248
2011年10月
11168
2011年11月
11177
2011年12月
11161
2012年1月
11379
2012年2月
10959
2012年3月
11218
2012年4月
11081
2012年5月
11017
2012年6月
11372
2012年7月
11494
2012年8月
11794
描述统计量
N
极小值
极大值
均值
标准差
均价
12
10959
11794
11255.67
228.661
有效的N（列表状态）
12
由上图可以看出，福州市从2011年9月至2012年8月的房价总体是呈上升趋势的。
其中最高均价为2012年8月为11794元/平方米，最低均价为2012年2月10959元/平方米。
2011年9月至2011年年底，房价总体没有太大变化，2012年1月至2012年5月房价在11218元/平方米左右波动，从5月份至今，房价就一路上涨至最高点11794元/平方米。
为了表示房地产调控的松紧程度，对比本月与上月均价得到以下数据：
时间
均价（元/平方米）
环比发展速度（本月均价/上月均价）
2011年9月
11248
2011年10月
11168
0.992887624
2011年11月
11177
1.000805874
2011年12月
11161
0.998568489
2012年1月
11379
1.0195323
2012年2月
10959
0.963089902
2012年3月
11218
1.023633543
2012年4月
11081
0.987787484
2012年5月
11017
0.994224348
2012年6月
11372
1.032222928
2012年7月
11494
1.010728104
2012年8月
11794
1.026100574
我们可以更加清楚地看到2011年9月至2012年8月各个月的环比发展速度。
其中，2011年11月，2012年1月，3月，6月，7月，8月为正增长，其他月份为负增长。
增长最多的为2012年6月达到3.2%，下降做多的是2012年2月，均价仅为上个月的96.3%。
2、福州消费者物价指数
近日国家统计局公布6月居民消费价格（CPI）同比上涨2.2%，涨幅创29个月新低。
与全国CPI今年首次跌破“3”不同，福州CPI在今年5月就已进入“2时代”，今年6月则回到了“1时代”，但从上半年看，福州CPI涨幅与全国的一致，均为3.3%。
对CPI涨幅的回落，福州市民感受各不相同。
今年初以来福州CPI已连续两月降到了“3”以下。
今年1月份福州CPI最高达4.9%，2月份为3.7%，3月回升至3.9%，随后一路回落，今年4月份回落至3.2%，5月份降至2.8%，6月则进一步降至1.2%。
今年上半年，福州市民感受最明显的是肉蛋价格的变动。
福州物价部门的监测也显示，今年上半年福州猪肉、蛋品价格总体趋降，但蔬菜价格呈波浪状高位运行。
据福州市物价部门的监测，今年上半年38项城市居民服务价格4升1降33平。
今年1月份公路货运价格每吨公里从0.49元上涨到0.6元，涨幅22.45%。
液化石油气价格呈波浪状波动，3月份每公斤从8.14元上涨到9.17元，涨幅12.65%，随后两次下跌，到6月份跌到8.48元。
4月份医院普通病房（4人间）床位费每床日从10元上调到14元，涨幅40%。
6月份居民生活用水价格每吨从1.7元上调到2.04元，涨幅20%。
3月份医院CT头颅平扫（15层及以下）检查费每次从150元下调到130元，降幅13.33%。
从福州市统计局网站可以得到如下数据：
物价指数
指标名称
2011年9月
2011年10月
2011年11月
与上月比
与上年 同月比
与上月比
与上年 同月比
与上月比
与上年 同月比
一、居民消费价格总指数
100.4
102.6
103.8
102.8
100.8
105.7
二、市区居民消费价格总指数
100.4
103.7
100.9
104.1
100.2
105.6
食品
100.4
106.6
102.2
109.9
101.7
115.1
粮食
100.2
112.6
100.6
113.3
105.8
119.2
油脂
100.8
99.9
101.6
100.2
108.3
106.6
肉禽及其制品
100.9
103
100.9
104.4
103.4
109.5
蛋
104.8
107.5
98.1
110.1
105.1
119.8
水产品
98.8
112.7
99.4
108.8
100.4
108.9
菜
106.2
107.1
117.7
126.9
95.8
151.4
烟酒及用品
99.6
100.6
100.3
101.3
100.3
101.2
衣着
99.7
105.2
99.2
94.9
95.2
91.7
家庭设备用品及维修服务
100.5
98.9
99.9
98.5
99.3
98.1
医疗保健和个人用品
100
102.5
100.1
102
100.7
102.4
交通和通讯
99.9
98.5
100.5
99.4
99.7
98.8
娱乐教育文化用品及服务
101.3
102.8
100.7
103.1
99.6
102.6
居住
101.3
103.6
100.4
104.1
100.1
105.1
三、工业品出厂价格指数
100.2
101.4
100.3
101.7
101.2
102.4
四、房屋销售价格指数
100.4
103.2
100.1
103.2
100.2
103
物价指数
指标名称
2011年12月
2012年1月
2012年2月
与上月比
与上年 同月比
与上月比
与上年 同月比
与上月比
与上年 同月比
一、居民消费价格总指数
100
104.4
100.5
103.7
101.6
104.2
二、市区居民消费价格总指数
100
104
100.6
103.5
101.9
104.4
食品
100.5
111.2
103.2
110
103.8
110.6
粮食
105.1
122.3
100.9
119.1
100.5
119.6
油脂
103
112.3
99.5
113.5
100.1
117.9
肉禽及其制品
101.7
109.4
99.1
107.1
102.3
110.6
蛋
98.6
115.2
101
115.5
99.5
117.2
水产品
107.3
105.8
109.2
106.8
109.2
103.1
菜
76.1
102.6
114.6
107.2
109.6
124.3
烟酒及用品
100.7
101.9
101.2
102.5
100.4
102.7
衣着
97.3
91.2
96.1
88.8
100.3
92.3
家庭设备用品及维修服务
99.3
97.2
99.5
97.1
104.3
101.9
医疗保健和个人用品
100.5
102.3
99.4
99
100.4
100.7
交通和通讯
99.9
98.7
100.3
99.8
100.8
100.5
娱乐教育文化用品及服务
99.2
102.5
98.8
102.1
99.9
101.4
居住
100.4
104
100.3
107.2
101.6
106.5
三、工业品出厂价格指数
101.1
103.5
99.9
104.6
100.6
103.9
四、房屋销售价格指数
100.1
102.5
物价指数
指标名称
2012年3月
2012年4月
2012年5月
与上月比
与上年 同月比
与上月比
与上年 同月比
与上月比
与上年 同月比
一、居民消费价格总指数
99.6
104.4
100.7
104.9
100.5
105.4
二、市区居民消费价格总指数
100.1
104.7
100.6
104.8
100.3
104.8
食品
100
111.7
100.7
112.4
100.4
113.4
粮食
102.3
122
100.6
121.9
100.3
119.3
油脂
99.3
117.8
98.9
112.7
100.1
111.2
肉禽及其制品
101.7
117.9
100.6
121.4
101.5
124
蛋
89.7
115.4
99.5
115.9
104.5
121.5
水产品
100.3
110.9
102.3
114.9
99.2
114.4
菜
91.6
95.7
95.6
88.7
104.4
101.2
烟酒及用品
100.4
103.1
100.3
104
100
103.7
衣着
100.5
92.8
102.8
94.1
100.3
91.3
家庭设备用品及维修服务
99.1
100.9
100.1
101.3
100.4
102.1
医疗保健和个人用品
101.5
101.1
100.1
101.1
100.1
100.9
交通和通讯
100.4
101.1
100.5
101.2
100.5
101.7
娱乐教育文化用品及服务
99
100.1
100.4
100.2
100.4
100.3
居住
100
106.7
100.2
105.7
100
105.1
三、工业品出厂价格指数
100.4
103.6
100.3
103
99.9
103.2
四、房屋销售价格指数
物价指数
指标名称
2012年6月
2012年7月
2012年8月
与上月比
与上年 同月比
与上月比
与上年 同月比
与上月比
与上年 同月比
一、居民消费价格总指数
100.6
105.4
104.8
105
二、市区居民消费价格总指数
100.8
105.1
食品
100.7
112.5
粮食
100.4
117.3
油脂
99.5
111.7
肉禽及其制品
105.6
130.8
蛋
105.9
124.7
水产品
99
109.9
菜
97.3
95.5
烟酒及用品
99.9
103.4
衣着
103.5
96.4
家庭设备用品及维修服务
100.4
102.7
医疗保健和个人用品
101.2
102
交通和通讯
100
102.4
娱乐教育文化用品及服务
100.9
101.4
居住
100.7
103.7
三、工业品出厂价格指数
100
103.5
四、房屋销售价格指数
2012年1-6月份全市实现社会消费品零售总额1071.36亿元，增长19.5%，其中限额以上企业实现商品零售额577.77亿元，增长26.6%。
限额以上市场销售热点纷呈，石油及制品类、汽车类、家装类、金银珠宝类商品零售额增长较快。
CPI涨幅居全省首位，但控制在预期水平内，1-6月累计上涨3.3%。
八大类商品价格同比“六涨一平一降”，食品类上涨8.1%，是居民消费价格上涨的主要原因。
为了保证数据的完整度，采用与上月比居民消费价格总指数，得到以下表格：
时间
消费者物价指数（CPI）
2011年9月
100.4
2011年10月
103.8
2011年11月
100.8
2011年12月
100
2012年1月
100.5
2012年2月
101.6
2012年3月
99.6
2012年4月
100.7
2012年5月
100.5
2012年6月
100.6
2012年7月
104.8
2012年8月
105
我们可以看到，2012年8月的CPI最高为105，最低位2-12年3月份为99.6。
在经历2011年10月份一次较大波动后，一直到2012年6月CPI都较为平稳，但七月八月份的CPI较高。
3、房地产调控相关政策
（1）暂停发放第三套房贷：
各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。
（2）推进房产税改革试点：
我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。
（3）部分城市限购房套数：
房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
（4）囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款：
对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
4、两者之间的关系分析
对比各个月消费者物价指数与房地产均价：
时间
均价（元/平方米）
环比均价发展速度（本月均价/上月均价）
环比CPI发展速度（本月CPI/上月CPI）
2011年9月
11248
2011年10月
11168
0.992887624
1.033864542
2011年11月
11177
1.000805874
0.971098266
2011年12月
11161
0.998568489
0.992063492
2012年1月
11379
1.0195323
1.005
2012年2月
10959
0.963089902
1.010945274
2012年3月
11218
1.023633543
0.980314961
2012年4月
11081
0.987787484
1.011044177
2012年5月
11017
0.994224348
0.998013903
2012年6月
11372
1.032222928
1.000995025
2012年7月
11494
1.010728104
1.041749503
2012年8月
11794
1.026100574
1.001908397
从折线图我们可以看到，环比发展速度与消费者物价指数呈反方向变动。
再对它们进行相关性分析，得到：
相关性
环比CPI发展速度
环比均价发展速度
环比CPI发展速度
Pearson相关性
1
-.198
显著性（双侧）
.560
N
11
11
环比均价发展速度
Pearson相关性
-.198
1
显著性（双侧）
.560
N
11
11
我们可以看到Pearson系数为负，说明两者之间存在一定程度的负相关。
Pearson系数较小可能是因为影响房地产均价与CPI的经济因素非常多，而它们其中的任一方只是另一方的多种影响因素之一。
5、结语
以上方法虽然不够精确，没有在量上严格地进行探究，但也粗略验证了讲座上的观点：
当农产品价格上涨，CPI涨速较快时，对房地产的调控就会放松。
而当农产品价格上涨势头趋缓时，调控政策就容易变得比较严厉。
这也进一步说明了房地产的确是中国吸收过量货币的一块海绵，房地产的调控处在一个两难的境地，在高房价和通货膨胀之间，政府必须权衡。
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