房地产笔记.docx

房地产笔记.docx

《房地产笔记.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产笔记.docx（29页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

房地产笔记

第一章概述

第一节房地产的概念特征和分类

一、房地产的概念

（一）作为物质存在形态的房地产1、土地2、房屋（建筑物与构筑物的结合体）

（二）、法律意义上的房地产（财产）

（三）、综合来看——在土地上建设的房屋及延伸出来的所有权和使用权

※定义：

房地产也叫不动产，它是房产和地产的总称，它包括土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利和义务关系的总和。

具体而言，地产是土地及其上下一定的空间，房产是建筑在土地上的各种房屋，房地产则是房产和地产的结合体和同一物。

二、房地产的特征

（一）、房地产的物理性质

1.房地产的不可移动性和耐用性（70年）

2.房地产的异质性（各种房屋的质量不同）

3.土地供给具有有限性

4.房地产的二元性（房屋、土地）

（二）、房地产的经济特征

※1.房地产具有双重经济身份：

（1）消费产品

（2）资本财产

2.高昂的投资金额的投资

3.固定性（房地产市场具有区域性）

4.抵御通胀性

※5.房地产商品间具有交叉弹性：

（1）互补关系（负）

（2）替代关系（正交叉弹性）住宅价格↓娱乐商业大厦↑多层价格↓高层需求↓

6.受外界影响性

（1）房地产项目之间

（2）市政设施（地铁、医院、学校）

三、房地产的分类：

房产和地产

（一）对土地的分类

1.按开发利用的程度

过生地（杂草丛生）生地（完成规划）熟地（完成开发，可以建）过熟地（开发好的）

2.按是否具有建筑功能用途

3.按所有制不同划分：

国有、集体﹛农业用地、县级政府（我国不能私有）

（二）对房屋分类

1.按建筑结构不同：

刚结构、钢筋混凝土和砖混、木制、纸、窑洞

2.按功能用途分：

住宅、工业用房、商业店铺

3.按所有权不同：

公房、私房

4.按价格构成不同：

商品房、微制房、经济适用房、廉租房

四、房地产的地位

1.房地产业是经济结构的主要构成部分，在国民经济中发挥着基础性产业的作用

2.房地产是产业结构调整的先导，在国民经济中，发挥着带动其他产业发展的作用

3.房地产的蓬勃发展有赖于社会经济整体发展的兴旺

第二节房地产的经营与管理含义与特征

一、房地产经营的概念

（一）概念※

房地产经营有广义与狭义之分，狭义的房地产经营主要是指建筑地块和房屋的流通过程，包括销售、交易、租赁和物业管理等经济活动的过程。

广义的房地产经营指在狭义的房地产经营的基础之上再包括房地产开发。

（二）狭义和广义的区别

1.不同

（1）在房地产项目运作过程中所处是阶段不同（开发、经营）

（2）经济活动的主题不完全相同

（3）经济活动主题资格

2.相同：

本质相同

二、房地产经营特点

（一）生产周期长、投资额巨大、商品价值高以及资金回收缓慢

（二）房地产经营活动风险性大

（三）房地产经营具有区域性

（四）房地产经营活动容易收到政策性因素的影响

三、主要的房地产经营活动

（一）土地开发经营活动

土地开发经营活动是指人们通过一定的技术经营手段，扩大对土地的有效利用范围，提高对土地的利用程度（生地→熟地的过程）

（二）房地产建造经营活动（盖房子的过程）

（三）房地产买卖经营活动（尽快卖出去）

（四）房地产租赁经营活动

四、房地产管理※

（一）房地产管理是对房地产的生产过程和流通过程进行预测、组织、协调、控制的活动

（二）房地产经营与房地产管理

1.房地产管理主要是在经济活动中的计划、组织、指挥、协调、控制、管理。

不近是对人的管理，也包括对项目、设备、资源等的管理

2.房地产的经营主要是在地产开发、建设、出售和出租活动，如何以最小的投入取得最大的经济效益

3.经营与管理相辅相成，没有明确的经营目标和争取的经营决策，管理就无所适从，但没有科学有效的管理，再好的目标和决策也很难付诸实施。

第三节房地产经营方式

一、按经营对象的相对差异划分，可以分为房地产开发、地产经营、房产经营、物业管理

（一）房地产的开发

1.房地产开发：

是指由特定的经济实体，即具有房地产开发资质的房地产开发企业，对具体的房地产项目进行投资、僵尸、管理，改变土地的用途或使用性质，并且获得经济效益的过程

2.房地产开发的分类

（1）按开发的不同阶段划分

①土地开发（生地——熟地七通一平）②房屋建设

（2）按开发的规模划分

①单项开发（功能单一）

②综合开发（持续性、时间长、范围广、项目多）

（3）按开发的内容不同

①外延：

增加面积②内涵，容积率（房子太密）高层5%多层3%绿化≥30%

3.房地产开发企业

（1）地产开发公司

（2）房产开发公司

（3）综合型房地产开发公司

4.房地产开发的流程

（1）寻找合适的投资机会

（2）进行项目可行性研究

（3）申请项目用地，获取土地使用权

（4）规划设计与方案批准

（5）签署有关协议，进行征地及拆迁安排

（6）筹措建筑工程房地产开发资金

（7）进行建筑工程招投标

（8）施工建设与竣工验收

（9）市场营销与策划，进行楼盘销售

（10）进行售后服务，物业管理

（二）地产经营

※1、土地使用权出让

（1）土地使用权出让，是政府土地部门以所有者的身份依法将土地使用权出让供给土地使用单位，而由用地单位支付土地出让金的行为。

土地使用权的出让一般采用协议、招标、挂牌、拍卖四种形式。

（2）土地使用权出让的特点

出让方唯一性（国家）

出让权利的局限性（出让使用权，不出让所有权）

出让客体单一性

（3）出让年限

居住用地70年，工业用地为50年，教育、科技文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年

（4）土地使用权出让方式

①协议出让

协议出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。

（公共福利事业、经营事业不能进行协议出让）没有竞争者，有最底价格

②招标出让（公开招标，邀请招标）

步骤：

招标通知、招标文件、投标文件

招标出让国有土地使用权，是指市、县国有土地资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或不特定的法人、自然人或其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者行为。

※招标原则：

公平（招标形式、内容、解答）公正（评价）合理（定价）

※投标原则：

真实（行业自律、保证金）合理竞争

价格不是唯一标准（招）背对背的一次性竞价（投）

③拍卖出让（有低价，价格不断变化）

拍卖出让国有土地使用权，是指市、县国有土地资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出家结果确定土地使用者行为。

④※挂牌出让（a.发布挂牌在公告至少前20天b.不得啥口语10个工作日）

挂牌出让是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接收竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。

2、土地使用权转让

土地使用权转让是指土地使用者按国家有关规定，在规定使用期限内，并在履行原合同义务的前提下，将土地使用权有偿让渡给其他使用者的经济行为，她包括土地使用权的出售、交换和赠与三种形式。

3、土地使用权转让与出让的区别

区别

出让

转让

行为主体

政府及土地管理部门

境内外任何经济实体及个人

法律关系

法律关系不平等，出让方具有垄断地位

法律关系平等

在市场所处层次不同

一级市场

二级市场

年限

按合同规定，不得超过国家规定

合同年限—使用年限=剩余使用年限

土地转移方式

协议、招标、挂牌、拍卖

出售、交换、赠与

4、土地使用权划拨

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。

（1）划拨土地使用权的取得具有行政性。

国家划拨时行使的是行政权力

（2）划拨土地使用权具有无偿性。

不必向国家缴纳地租性质的费用

（3）划拨土地使用权具有无限期限

（4）划拨土地使用权的流转具有限制性

（三）房屋经营

1.房屋出售2.房屋出租

（四）物业管理经营

按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等。

第四节房地产经营环境分析

一、房地产经营环境的含义※

通常人们把影响和制约房地产企业经营活动的外部诸种因素统一称为房地产企业经营环境

二、房地产经营环境分析

（一）房地产宏观环境分析

1.经济环境

2.政治环境

3.社会环境

（1）人口数量

（2）人口结构（年龄和受教育程度、家庭结构）（3）社会文化

4.法律环境

5.自然环境（抑制作用，如地质松软）

（二）房地产经营的产业环境分析

1.房地产市场的供求状况

2.房地产市场所处的市场阶段状况

发育期、成长期、成熟期、衰退期

萧条期、复苏期、繁荣期、衰退期

3.房地产市场的完善程度

4.其他中介机构的发展情况

第二章房地产市场概念

第一节房地产市场的构成要素与类型

一、房地产市场※

狭义：

房地产市场是值房地产作为交易对象进行市场交易的场所

广义：

房地产市场是指房地产作为交易对象进行交易所发生的经济关系的总和

二、房地产市场的构成要素

1、房地产市场的主体：

供给者和需求者（买卖、租赁、抵押、典当）

2、房地产市场的客体：

房地产（可供买卖、可供租赁、可供抵押、可供典当）

3、房地产市场的有效需求：

购买的欲望+一定数量的购买力（动力）

4、房地产市场的组织机构

三、房地产市场类型

1、按房地产用途不同：

住宅市场、写字楼市场、工业厂房市场、仓储市场

2、按发育程度不同：

初级市场、中级市场、高级市场、（萌芽、发育、成熟）

3、按房地产所处的地域不同：

国际性、全国性和地方性房地产市场

4、供货方式不同：

期房市场和现房市场

第二节房地产市场结构

一、房地产市场的行业结构

1、土地市场：

土地使用权的出让与转让

2、物业开发市场：

从选址到拆毁的全过程

3、建筑施工市场：

从事物业建筑的生产结构

4、房产市场：

物业的价值和开发商利润的获得

二、房地产的层次结构

1、房地产一级市场（垄断性）

2、房地产二级市场（楼盘开发）

3、房地产三级市场（散盘交易）

政府→开发商→用户→用户

↑↑↑

一级市场二级市场三级市场

协议、招标出售、交换租赁、抵押、典当

拍卖、挂牌赠与、租赁

第三节房地产市场的特征与功能

一、特征

（1）房地产市场的地方性

（2）房地产市场的不充分性

（3）房地产市场的专业性

（4）房地产市场直接接受真烦有关法律规定的调节与干预

（5）房地产市场价格难以确定

（6）房地产市场交易形式的多样性

（7）房地产市场交易的程序性

（8）房地产市场的层次性

（9）房地产市场的开发性

二、房地产市场的功能

（1）价值评价功能（计划、市场）

（2）房地产市场是社会资源配置机制的重要组成部分

（3）房地产市场是国民经济体系的重要组成部分

三、房地产市场和证券市场的比较

市场交易品种的品质

市场参与者动机

市场完整性

流动性（变现力）

市场效率

房地产市场

单位价值较高，难以分割且异质，有一定的使用寿命，交易次数有限

价值动机和使用价值动机

分散、局部

差

需长时间跟踪

证券市场

单位价值低，平均分割且基本同质，交易次数无限

价值动机

统一

可以瞬间出售

各种信息反馈快

第三章房地产市场供求分析

第一节房地产市场需求与供给

一、房地产市场的需求

房地产需求是指在一定的时期内在某一价格水平下，房地产的消费者在市场上愿意且能够购买的房地产数量

二、房地产需求的特点

（一）区域性

（二）多样性

（三）层次性（消费者对房屋的偏好层次）

1.消费者对房地产商品的偏好方面具有层次性

2.社会需求总量的不同形态方面所体现的需求（现在、潜在）

（四）城市住房制度（福利分房（分配）、双轨制、商品房）

三、影响房地产需求总量的主要因素

（1）国民经济发展速度

（2）城市人口数量和结构的变化

（3）消费者的收入水平和消费结构

（4）房地产本身价格

（5）消费者对未来的预期

（6）国家有关经济政策

四、房地产市场的供给

（一）概念

1.房地产供给与房地产需求量是相对应的概念，是指在一定时期中，在一定价格条件下房地产开发企业愿意生产并租售房地产商品的数量

2.两部分组成（租、售）

3.有效是房地产供给条件

4.在住房供给中，有一部分政府提供的经济适用房

（二）房地产供给的特点

1、土地供给的刚性和一级市场的垄断性

（1）土地自然基础供给的刚性使土地经济供给的弹性不足

供给{自然（刚性）经济→开发→各种用途（弹性）

（2）土地所有权公有制，是各级政府成了城市土地使用权市场的唯一供给主体

2、房地产供给的滞后性和风险性

（三）影响房地产供给的主要因素

1.土地的价格和供给数量

2.建筑材料供应能力和建筑能力

3.房地产市场的价格

4.房地产开发商对未来价格的预期

5.国家有关的政策

五．房地产供求关系均衡分析

（一）房地产的需求和供给曲线

1、房地产的需求曲线Qd=f（p,y,e.w….）

Qd：

房地产的市场需求量

p：

房地产价格

y：

消费者收入水平

e：

消费者对未来的预期

w：

国家有关经济政策

当房地产价格下井时，房地产的需求量增加。

当房地产价格上升时，房地产的需求量下降。

2、房地产的供给曲线Qs=f（p,c,e,w….）

Qs：

房地产开发企业在一定时期内愿意向市场提供的房地产数量

p：

房地产价格

c：

房地产成本

e：

房地产开发商预期价格变化

w：

国家有关政策影响

（二）房地产的供求供衡分析

1、房地产供给与需求的均衡

房地产供给与需求的均衡，是指这样一种状态，在某一价格水平上，开发商所愿意供给的数量与消费者所愿意购买的数量正好相等，即不存在短缺也不存在过剩。

市场总是一个从不均衡到均衡的状态。

假设市场价格为P1，则从供给曲线和需求曲线可以得到对应于这一价格房地产开发商愿意供给的数量和消费者愿意购买是数量，这时存在一个大小为M的过剩供给，为N的过剩需求。

为了能够卖掉这些房子，开发商之间竞争使价格下降，从而供给量下降，需求量上升，直到价格达到P0时，市场重新达到均衡。

2、房地产的动态均衡

（1）蛛网模型的两个基本假设

①市场信息极不灵通，生产者对商品的预期需求和价格一无所知，只能以目前的价格作为决定下期的依据。

目前的产量也是由上期的价格决定的

②需求量岁首次的价格随时变动

（2）根据需求曲线和价格曲线的价格弹性不同，蛛网模型有三种不同结果

①房地产的需求曲线和供给曲线的价格弹性相同

假定生产周期为一年，P1为第一年的价格，供给对价格的反应滞后一年，根据供给曲线，与P1对应第二年的产量为Q2，根据需求曲线，Q2决定第二年的价格P2，即Q2只能按P2是价格才能卖掉，P2对应第三年的产量为Q3，Q3决定第三年的价格P3，次数P1和P3重合。

所以当房地产的需求曲线和供给曲线的价格弹性相同时，房地产的价格从高到低，再从低到高，均按统一幅度波动，永远也达不到均衡。

②房地产价格和产量以越来越小的幅度波动，达到均衡

③房地产价格和产量呈发散型波动，越来越偏离均衡

（三）宏观调控

1.实现供求总量的均衡

2.实现供求结构的均衡

3.合理解决中低收入居民住房问题的需求

第二节我国房地产经济周期

一、房地产经纪周期概述

经济周期，是指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，又称国民经济周期

商品经济分为：

使用价值，价值同时空间上分离→买卖

资本主义制度→扩大使用价值和价值之间的矛盾，生产多种商品和社会化大生产

二、我国房地产经济波动的特征和传动机制

（一）我国房地产经济波动的特征

1、供需双方有如下特点与力量作用关系

（1）供给变化比下去变化剧烈——供给波峰高于需求波峰，波谷低于需求

（2）需求曲线波动超前于供给波动——波谷、波峰军先到

（3）供给线与需求线的周期性波动共同决定房地产经济的周期性波动

2、我国周期性房地产经济波动过程中，供需双方相互作用所产生的关联性经济变量的

（1）当房地产经济波动呈下降趋势，从A点波动到B点时

①销售率和价格

②出租率和租金

③财务比率和条件

（2）当房地产经济波动呈上升趋势，从B点波动到C点时

三、我国房地产经济周期的表现形式

（1）房地产供给与需求之间出现不平衡

（2）销售活动先祖增长，市场趋于活跃

（3）尽管供给以稳定的速度增长，但新建筑仿佛一下子投放到市场，市场达到繁荣的顶点

（4）政府的宏观经济紧缩政策发生作用，通胀率大幅度降低，房地产市场开始走向紧缩，房地产营销竞争走向白热化

（5）房地产市场无论在规模、效益等方面出现全面下滑

第四章房地产市场

第一节房地产地产营销环境概念与特征

一、房地产市场营销环境的概念

房地产市场营销环境，即影响房地产企业的市场和营销活动的参与者与影响力，它是房地产企业的生存空间，是房地产企业营销活动的基础条件

二、房地产实现营销环境的特征

（1）环境的客观性

客观性是指企业总能子特定的社会经济和其他外界环境条件下生存发展的

（2）环境的关联性与相对分离性

（3）环境的变化性与相对稳定性

（4）环境的不同控制欲企业的能动性

第二节房地产市场营销的直接环境和间接环境

一、房地产市场营销的直接环境

房地产市场营销的直接环境，是指对企业服务其顾客的能力构成直接影响的各种力量，包括企业自身及其供应商、营销中介、目标顾客、竞争者和公众

（一）企业

（二）供应商（招标）

（三）营销中介

1、中间商：

（1）销售中间商（买后再卖）

（2）代理中间商（没有产权，挣佣金）

2、实体分配机构（物流）

3、营销服务机构（广告）

4、财务中介机构（银行、保险公司、基金）

（四）目标顾客

1、消费者市场：

购买以供消费的个人或团体

2、产量市场：

为了谋取利益而购买、租赁房屋

3、政府和非营利组织

（五）竞争者

1、愿望竞争者：

茶品不同，满足需要不同（买住房或店铺，钱只够买其一）

2、属类竞争者：

产品不同，满足需要相同（买别墅或住宅）

3、产品形式竞争者：

产品形式不同，满足需要相同（100平的三室一厅或两室一厅）

4、品牌竞争者：

产品品牌不同，满足需要相同（定下要买三室一厅，但可以选择多家地产）

（六）公众

定义：

任何一个可能对本公司的目标产生实际、潜在利益或者影响的群体。

1.媒体公众（报纸、电视、网络）监督

2.政府公众制裁

3.公民团体公众（他的赞美比广告影响大、消费者协会）

4、一般公众

二、房地产市场营销的间接环境

间接环境是指那些给企业造成企业市场机会和和环境威胁的主要社会力量，包括自然、环境、人口环境、经济环境、政治法律环境和社会文化环境

（一）自然环境（资源：

土地、能源）

（二）人口和环境

（三）经济环境（收入水平的提高、贫富两极分化、地理性行业收入）

（四）科技环境1、技术变革步伐加快2、创新机会无穷无尽3、成本高4、重视小的改量

（五）政治法律环境

（六）社会文化环境（营销影响次级价格观）

第三节房地产市场营销环境分析

一、房地产营销环境判别

（一）房地产市场营销的和环境威胁

1、概念：

房地产市场营销的环境威胁是指外部环境的变化影响到企业的销售量、市场份额和盈利水平，给企业正常的营销活动带来严重的后果，甚至影响到企业的生存和发展

2、环境威胁矩阵图大小

出现威胁的可能性ⅠⅢ大潜在严重性

ⅡⅣ小

3、企业针对环境威胁采取的对策

（1）反抗策略：

即企业师徒限制或扭转企业所面临的环境威胁，促使政府经济政策

（2）减轻策略：

即通过调整时差营销组合手段来改善“环境适应”，以减轻环境威胁给企业营销造成的不利营销

（3）转移策略：

即企业决定将业务转移至盈利水平更高的其他行业或市场，实行多元经济

（二）房地产市场营销的市场机会

1、概念：

是指营销很快有利于企业生存与发展的状态，企业若能采取适当措施来利用这些有利因素，则会取得相应的市场回报。

环境机会——营销目标

机会的特征：

公开性、时效性、不间断性

2、环境机会矩阵图

成功的可能性大小

ⅠⅢ大潜在吸引力

ⅡⅣ小

3、企业把握环境机会应采取的对策

（1）、发展策略（抢先策略）即企业通过环境机会分析后，认为该机会有较大的发展潜力，便可及时抓住这一机会卡法新产品和服务，抢先进入市场，在竞争中取得领先地位（成本高、风险大）

（2）、利用策略（紧跟策略）即通过环境分析后，认为营销风险较大，但对企业的吸引力也很大，此时，在市场上已有企业进入的情况下，采取紧跟方式，即可避免抢先占领的风险

（3）、维持策略（观望策略）

4、房地产市场机会的选择和评价

（1）、分析成功开发市场机会所必须具备的基本条件

（2）、分析本企业利用该机会所拥有的优势

（3）、企业要考虑该机会的市场容量以及给企业带来的收益

二、房东地产市场营销环境的应对策略

环境威胁低高

1、理想环境2、冒险环境高市场机会

3、成熟环境4、困难环境低

1、理想环境的应对策略

2、冒险环境的应对策略

3、成熟环境的应对策略

4、困难环境的应对策略

第五章房地产购买动机与行为分析

第一节房地产购买者需求分析

一、影响房地产购买者需求的因素

（1）房地产购买者的家庭收入

（2）房地产购买者的年龄结构

（3）房地产购买者的家庭结构

（4）房地产购买者的购买偏好住的需要——促因更上一层楼的需要——诱因

二、房地产购买者的需求层次与特点

（一）动机与人格：

生理、安全、归属、尊重、自我实现需要（认识和理解、审美）

（二）房地产消费者需求特点

多样性、发展性、层次性、伸缩性、周期性、互补性、替代性

第二节房地产购买动机分析

一、房地产购买动机的概念

（一）房地产购买动机的概念

1、生理性购买动机

2、心理性购买动机

3、消费者的这两种动机是交织在一起的

（二）房地产购买动机的理论

1、动机的产生

（1）需要——萌芽状态——不安的心理（意向）——愿望——动机

（2）动机型的内部条件和外部条件

①内部条件：

是指个体缺乏某种东西而又期待满足的状态（不足之感、求足之愿）—欲望②外部条件：

主要指人体之外的各种诱因和刺激

2、国外消费动机理论

（1）内驱力理论

①内驱力理论认为，人们现在的行为动机都是过去满意程度的函数。

如果过去行为导致好的结果，则人们会有反复产生这种行为的趋向；如果过去的行为导致不满意的结果，则人们会有回避这种行为的趋向

②内驱力理论的基本公式：

SEr=SHr*D*V*k，其中Ser为习惯强度；D为内驱力；V为刺激强度的精神动力；k为诱因动机

公式的理论含义：

人们的行为时习惯强度，内驱力、精神动力、诱因动机的累积

公式的经济意义：

一个消费者面对某种商标的商品，如果这四种因素越强烈，那么购买这种商品的可能性就越大

当某种因素为零时，就不能发生购买行为

在市场营销活动中，营销人员可以努力增强V和k的力量，但是如果消费者没有内驱力，也还是不能产生购买行为

（2）认知理论

①认知理论认为，人的行为活动的动机主要决定于信念，期望和对未来变故的预测

②认知理论与内驱力的区别在于，内驱力理论侧重于过去事件的结果；而认知理论则侧重于对未来事件的预测

③认知理论的基