审理房屋租赁合同纠纷法律适用与研究.docx
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审理房屋租赁合同纠纷法律适用与研究
审理房屋租赁合同纠纷法律适用与研究
作者：
罗飒 发布时间：
2010-12-1610:
32:
53
内容提要：
近年来房屋租赁合同案件在审判实务中出现了诸多新现象和新问题。
本文结合玉林市两级法院审理的典型案件，通过比较法法研究方法、案件分析法等重点对房屋租赁合同的继续性合同法律特征、租赁房屋物上请求权的让予和优先购买权等问题进行论述，并提出一些意见和建议，以期对审判工作有所帮助。
关键词：
房屋租赁合同；继续性合同；优先购买权
房屋租赁合同案件作为传统民事案件，审判实务中近年出现了诸多新的问题。
作为不动产，房屋价值相对较大，租金相对较高，其位置、状态以及土地使用权的状况往往比较复杂，同时又由于承租人租赁房屋的目的多种多样，从而产生纠纷的可能性相应增大。
我国各地的土地使用权呈现出一种历史性、复杂性、多种因素共同参与相互影响的状态，其权利来源、权利状态、登记模式、使用状况往往会不同程度地影响到租赁合同。
这成为租赁合同纠纷处理困难的一个原因。
现代经济条件下，传统的所有权制度已不能充分适应社会各种财产利益的需求。
物权理念发生了从归属到利用的转变，使所有与使用相分离，最大限度发挥资源效用来获得最大的经济效益已成为时代的趋势。
许多民商事发达的国家为了正确处理房屋租赁关系，在立法技术上于民法典设置专门的节、目对房屋租赁关系进行详细明确的规定，如《法国民法典》在第八编《租赁契约》中第二章“物的租赁”中设立第一节“房屋租赁与农产租赁的共同规则”的同时，专设第二节“有关房屋租赁的特别规则”对此进行详细的规定。
而《德国民法典》则在第三编《债务关系法》中第八章“各种债务关系”中的第五节“使用租赁合同、用益租赁合同”中设立第一目“适用使用租赁关系的一般规定”的同时，设立专门的第二目“关于住房的使用租赁关系”对此进行详细的规定，并且在该目中分为一至六个分目，分别对房屋租赁的一般规定、租金、出租人的质权、合同当事人的更换、使用租赁关系的终止和在出租的住宅上的住宅区分所有权成立的情况下特别规定等进行了具体明确的规定，具有极强的适用性和操作性。
反观我国法律并没有对此进行专门的立法，原来仅在最高法《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》中进行简单的规定，后来又在《合同法》第十三章“租赁合同”中进行原则的规定，其他则散见于《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋租赁管理办法》等部门法、规章和最高人民法院的有关司法解释中，并没有统一的房屋租赁方面的法律规定。
这与我国原来民商事不发达，在住房体制改革前房屋租赁合同引起的纠纷不多的国情无不关系。
随着社会的发展和人口的增多，因土地资源的稀缺性和不可再生性，房屋在社会财物中的重要价值进一步凸现，尤其是具有商业价值的商铺更是市场主体立足市场发展的重要支撑。
趋利避害是市场永远不变的法则，市场的活跃必然导致房屋租赁合同纷争的不断增多，原来分散的、原则性的立法条文已不能及时、妥善地处理房屋租赁中出现的新现象、新纠纷。
为解决审判实务中的诸多问题，最高法于2009年6月22日通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”），该解释对解决房屋租赁合同纠纷案件中的一些难点问题及时作了不少创新性的规定，对审判实践有较强的指导意义。
针对玉林市两级法院近年来审理房屋租赁纠纷案件中遇到的问题，玉林市中院民一庭成立了专门的调研课题组，在对两级法院审理房屋租赁合同案件中遇到的问题进行调研的基础上形成了本文。
本文重点通过案例分析法、比较法研究方法，针对审判实践中遇到的问题在分析法理的基础上提出自己意见，以期对今后的审判工作有所帮助。
一、关于继续性合同作为房屋租赁合同的重要特征在审判实务中的理解和运用问题。
我国《合同法》第一百一十二条对租赁合同规定为：
“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
”结合此规定，一般审判实践中和理论上均认为房屋租赁合同是指“出租人与承租人签订的，关于出租人将房屋交付承租人使用、承租人支付租金，并于合同终止时将房屋返还给出租人的协议。
” 我国真正法律上明确房屋租赁合同的意义，是在《城市房地产管理法》第五十二条，该条规定：
“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
”
继续性合同“是指合同内容非一次给付完结，而是继续地实现的合同” 。
房屋租赁合同是一种典型的继续性合同。
其基本特色在于，时间因素在合同履行上居于重要地位，总给付的内容取决于应为给付时间的长短，换言之，随着履行时间的推移在当事人之间不断地产生新的权利义务。
将房屋租赁合同列归为继续性合同有重大的意义，在审判实践中对房屋租赁合同消灭是否有溯及既往以及租金的给付处理有较强的指导意义。
合同解除有溯及力，是指解除使合同关系溯及既往地消灭，合同如同自始未成立。
合同解除无溯及力，是指合同解除仅仅使合同关系向将来消灭，解除之前的合同关系仍然有效。
因为房屋租赁合同持续性的特点，决定了一方的给付具有不可逆转性的特征，即房屋租赁合同消灭时，双方当事人的权利义务一般存在无恢复原状的可能或不宜恢复原状。
故多数学说认为继续性合同无效、被撤销、解除应向将来发生效力，过去的合同关系不受影响。
试想如果认定房屋租赁合同有溯及力，出租人收取的租金虽然可以返还给承租人，但出租人让以给承租人的房屋占用权是不可返还的，承租人基于对房屋的合法占用而产生效益也是难返还的，此外如有添置物的更是难以恢复原状，如果认定有溯及力则对合同双方权利义务的处理方面难以达到客观、公平的效果，即使可以，亦要增加合同当事人诸多不必要的迂回曲折，对双方无任何益处。
但根据“契约即法”的原则，如当事人对合同有相反约定的，则应从其约定。
房屋租赁合同作为继续性合同，大部分情形均是约定按期定时支付租金。
审判实践中出现的问题是，承租方拖欠租金超一年后，出租方没有解除合同，双方仍存在租赁关系，出租方请求支付租金，此租金是否超过诉讼时效的问题。
我市玉州区法院2007年即受理了一件类似的案件，李某将房屋出租给黄某，约定月租金600元，期限若干年，李某将房屋交付承租人黄某使用后，黄某开始亦按期按时交付租金，后黄某拖欠租金一年多，李某诉至法院要求黄某支付租金，黄某根据《民法通则》第一百三十六条规定，抗辩称其从拖欠租金之日起一年内的租金已超过诉讼时效，其已取得诉讼时效利益，黄某仅同意支付拖欠之日起一年后的租金。
合议庭对该案的处理形成了支持和反对黄某抗辩的两种完全相反的意见，后请示我院民一庭。
由于个案差异较大以及承办人员的认知能力和理论观点的不同，上述问题在我国审判实践中各地法院一直存在不同的意见，包括最高法对此类似问题的答复亦不统一。
如针对云南省高级人民法院《关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》，最高法于2004年4月6日作出的法函[2004]22号答复“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期限届满之次日起算”。
持此观点的人认为，每一笔债务均是独立的债务，债务人应当恪守约定在每笔独立的债务履行期限届满前履行义务，否则就是违约行为，此时债权人知道其合法权益受到侵害并享有独立的请求权，如债权人怠于行使则会导致罹于消灭时效的法律效果。
针对山东省高级人民法院《关于借款合同中约定借款分期偿还应如何计算诉讼时效期间的问题的请示》，2000年10月26日最高法作出法经[2000]24号答复则是“在借款、买卖合同中，当事人约定分期履行合同债务的，诉讼时效期间应当从最后一笔债务履行期届满之次日开始计算。
”直至2008年9月1日最高人民法院公布施行《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》后才达到统一的意见，该规定第五条规定：
“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
”与我国立法渊源最深的《德国民法典》和《法国民法典》采取的则是与该规定相反的按每期债务履行期限届满之日起算诉讼时效的做法。
如《法国民法典》规定：
“如果债务可以分先后连续清偿，时效也像债务本身一样分开，于每一清偿期日到期之时对每一方当事人均予进行（最高法院社会事务庭，1945年12月13日）。
” 又如《德国民法典》规定：
“
（2）第1款第2项的请求权以定期重复的给付或者扶养给付为内容，第1款第3项至第5项的请求权以将来到期的定期重复的给付为内容的，30年的消灭时效期间，即由普通消灭时效期间代替。
”
2007年玉州区法院受理李某诉黄某一案后，最高法有关诉讼时效的规定尚未出台，合议庭成员接受法理理论教育及认知能力不同，对该案的处理形成了两种完全相反的意见是完全可以理解的。
我们考察部分外地法院做法和国内外立法，并结合我市的实际情况，在充分研究租赁合同作为继续性合同的特性后，认为黄某的抗辩理由不成立。
主要理由是：
1、房屋租赁合同约定的租金支付实际上是同一笔债务，只不过是约定租金分为不同的履行期限，但各期租金并不是独立的债务，而是在合同订立时已确定的各期租金的总和，仅是在合同中约定就总租金分期履行、而非一次性履行而已，该债务在合同订立就具有确定性和整体性。
2、结合房屋租赁合同作为继续性合同的特点，合同的履行特别重视信赖基础，要求双方当事人各尽其能实现合同目的。
一般房屋租赁合同期限较长，租金分期支付是将承租人的义务分开履行，有利于减轻承租人的负担，也可理解为合同互为履行上的担保，这对承租人的利益是一种更为有效的保障。
分期支付租金避免承租人因一次性支付产生经济压力而无法签订合同，有利于促进商业交易的完成，增加社会财富。
3、房屋租赁合同作为长期的继续性合同，信赖基础是维系双方当事人各自履行义务、实现合同目的的关键。
出租人没有及时追索承租人没有履行的一期或多期债务，是出租人基于维护双方业已存在的承租关系及对承租人的信任和谅解（否则其完全可以行使合同解除权），并不能据其怠于行使权利的行为而认定其放弃该权利。
从签订合同目的角度分析，出租人让房屋出租并收取租金是其最大的目的，如认定其放弃该权利显然与其签订合同的目的不符。
故我们认为黄某抗辩拖欠租金起一年内的部分租金已过时效不应支持，对出租人李某的合理信赖利益应予以保护和支持。
否则，必然造成容忍承租人违约行为而守约的出租人受到损失、违约的承租方得益的情形发生，这明显与我国法律规定的诚实守信原则及社会倡导的善良风气相悖。
4、有利于稳定社会交易秩序，节约司法资源，减少诉累。
在快速发展的现代社会，促进交易和稳定交易秩序意味着社会财富的增加。
如果认定房屋租赁合同每期租金为独立的债务，具有单独的诉讼时效起计点。
可能导致出租人频繁地主张权利，或仅由部分债权受侵害而频繁提起诉讼，导致租赁双方关系的恶化。
在我国社会诚信度不高的情况下，经过诉讼对决的双方当事人继续履行一份长期的房屋租赁合同的可能性可以说是微乎其微。
这明显不利于市场交易关系的健康发展，同时增加了双方的诉讼成本、浪费国家有限的司法资源。
5、从诉讼时效制度的价值取向分析。
诉讼时效设置的初衷是衡平保护各方当事人的利益，促使债权人及时主张权利，以稳定业已固定的民事关系，防止当事人的权利义务状态处于不明的情形下。
虽然超过诉讼时效债权人的利益不受法律保护，但诉讼时效制度的价值取向并不是为债务人规避债务而设置。
从倡导诚实守信的原则出发，应做有利于债权人的解读和考虑，才能真正实现对双方权利的平衡保护。
6、我国诉讼时效制度规定租金的诉讼时效期间为1年，较之国外的诉讼时效期间的立法明显偏短，不利于保护出租人的利益，也不利于稳定交易关系。
《德国民法典》明确规定：
“
（2）第1款第2项的请求权以定期重复的给付或者扶养给付为内容，第1款第3项至第5项的请求权以将来到期的定期重复的给付为内容的，30年的消灭时效期间，即由普通消灭时效期间代替。
”“消灭普通时效期间为三年。
” 另《法国民法典》明确规定：
“下列款项的支付之诉，时效期间为5年——房屋租金与土地租金。
” 德、法两国均对分期租金规定了较长的诉讼时效期间，故出租人有较大的选择余地，相反我国对租金规定的诉讼时效期间仅为1年，明显不利于保护出租人的合法权益。
故我们认为分期支付租金的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计。
最高人民法院2008年9月1日施行《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定也印证了我们当时意见的正确。
二、租赁期间出租人房屋物权请求权的让予及租赁房屋在实际管领状态下损害赔偿责任的负担。
（一）出租房屋物权请求权的让予。
房屋作为民事主体的重要财产，其物权效力法律给予极大的保护。
随着社会经济的发展，物权中各权能可相分离并具弹力性已是一种社会共识，也是发挥物权最大效能的需要。
物上请求权基于物权的支配权受到妨碍而发生，结合房屋承租人的租赁权具有物权化特征。
我们认为，为保护承租人的合法权益，承租人在使用租赁房屋期间出租人的物上请求权应依法让予给承租人，尤其是审判实践中遇到最多的排除妨碍请求权和恢复原状请求权，两权均直接关涉承租人直接使用租赁房屋的权利。
物上请求权是依附物之支配权的附从权利。
承租人在使用租赁房屋期间房屋受到侵害时理应有权行使妨碍排除请求权和恢复原状请求权予以救济，这是基于房屋租赁合同的特性决定的。
租赁权实质上是一种从所有权能中分离出来的单独存在于房屋之上的用益权，具有物权排他性的物权化特征。
出租人在收取租金让予房屋用益权的同时，该让予的用益权即包含了对第三人请求权的让予，如果承租人基于租赁合同对房屋的占用不含此权利，此权利仍保留给房屋所有权人主张是不现实的。
因为出租人此时注意的是其租金能否收取，对其他事项完全可在所不问，第三人对房屋的损害与他虽然有关系，但其可在租赁合同结束后要求承租人按合同交回租赁房屋，如房屋有损，出租人完全可以依据合同对承租人提出违约损害赔偿的请求，故实际上造成第三人的侵权后果是完全由承租人负担。
纵使出租人对第三人行使损害赔偿请求权及妨碍排除请求权，那承租人又据此向出租人请求权利，这实际徒增当事人解除纷争的迂回曲折，对各方均无益处。
并且法律还规定“承租人应妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。
法律规定房屋承租人的保管责任，但如承租人无法通过诉讼方式行使保管责任这对承租人是不公平的。
我国法律对此没有直接明确的规定不妥，不利于物之利用的效率提高。
反观与我国渊源颇深的《法国民法典》对此则作出具体的规定：
“第三人在并不主张对出租物有任何权利的情况下，以粗暴行为给承租人占有、使用租赁物带来妨害，出租人对此不负保证责任；承租人应以自己的名义对第三人提出排除妨碍之诉。
” 该条明确因第三人过错的情况，出租人不承担责任，应由承租人提出妨碍之诉。
另外，在现实中，房屋使用牵涉大量的继续性合同均无一不直接影响租赁房屋的使用，如电力、天然气、煤气、自来水、物业管理等继续性合同愈加普遍化，而我国在这些合同的设立上一般是以房屋所有人开户设立，但在实际使用上却是承租人。
如果这种继续性合同引起纠纷，实际使用人无权提出诉求必然降低了房屋的使用效率，损害承租人的合法权益。
故我们认为房屋租赁权作为一种用益权，承租人基于对房屋的占用可直接对房屋行使物权请求权。
如果房屋承租人因第三人的侵害行为致其用益权受损时，为维护其权利当然可基于对房屋的占有而行使物权请求权。
如第三人的行为导致承租人的通风、排水、采光等权利受损时，房屋承租人基于对房屋租赁权的使用当然亦可行使物上请求权，要求第三人排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等，否则，房屋承租人的权利无从保护。
（二）对于租赁房屋在实际管领状态下损害赔偿责任的负担。
1、我国《民法通则》第一百二十六条规定：
“建筑物或者其他设施及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外”；最高法《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：
“下列情形，适用民法通则第一百二十六条的规定，由所有人或者管理人承担赔偿责任，但能够证明自己没有过错的除外：
……
（二）堆放物品滚落、滑落或者堆放物倒塌致人损害的”。
这些规定明确了产生侵权责任时根据出租人（所有人）或承租人（管理人）的过错确定承担侵权责任的主体，这与侵权责任的构成要件是相吻合的。
一是出租人有交付租赁物及使租赁物适于使用、收益的义务，同时有维修义务。
如交付的房屋存在瑕疵发生损害赔偿的，如防盗网的脱落、空调外挂机的脱落等致人损害，则出租人应承担赔偿责任。
二是承租人验收房屋确保无瑕疵后，承租人即处于实际管领的位置，如因其管理不善导致损害赔偿的，承租人应承担赔偿责任。
2、租赁房屋灭失风险的负担。
即当由于不可归责于承租人和出租人双方当事人的事由，致使租赁物部分或全部毁损灭失的，租赁物部分或全部毁损灭失的损失应由谁负担，以及引致租赁合同部分或全部不能履行时，租金风险应由谁负担。
（1）对租赁物的灭失风险问题。
我国《合同法》第二百二十二条规定：
“承租人应妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
”我国理论上实际是坚持除非法律有特别规定或当事人有特别约定，房屋的灭失风险由房屋所有人负担的原则。
这是上自罗马法以来，就形成的由物的所有人负担风险即天灾归物权人负担的法律思想。
但现代社会是快速发展、快速融合的市场社会，房屋租赁合同的情形千差万别，尤其在房地产价格暴涨的社会，出租人为获最大的收益、承租人为减少支出，出租人采取分租、承租人采取合租的情形越来越普遍，特别是在长期租赁房屋的情况下，承租人对房屋处于完全管领状态，出租人退为仅有收取租金的权利，此时仍要出租人承担房屋的灭失风险可能导致双方利益的失衡。
我们认为不妨借鉴《法国民法典》的有关规定更为妥当，该法典规定：
“承租人对承租期间出租物发生的损坏或灭失应赔偿责任；但如能证明此种损坏或灭失是非因其过错造成时，不在此限。
” “承租人对由其房屋内的人所为或者由转租人所为引起的损坏或灭失，负赔偿责任。
” 这样更为有利于对房屋无直接管领权的所有人的合法权益的保护，也更有利于强化承租人履行妥善保管、合理使用房屋的义务，防止社会财富损耗，使其效益更大化。
又因为现实中房屋灭失发生的原因最多是火灾，故《法国民法典》还对火灾情形进行了详细的、可具操作性的明确规定。
“承租人应当对火灾承担责任，但如其能证明下列情形，不在此限：
火灾的发生是由于意外事故、或者是由于不可抗力或建筑本身的缺陷所致；或者火灾的发生是由于毗邻房屋火灾蔓延所致。
” “承租人为数人时，所有承租人按他们占有的房屋部分的出租价值比例，对火灾负担责任，但下列情形，不在此限：
如能证明火灾始于一承租人的住房内；在此情况下，仅由该承租人一人负担责任。
或者如承租人中一些人仅证明火灾并非始发于他们的住房内；此种情形，这些承租人不负责任。
” 上述规定，我们不妨结合自己的实际进行吸收和借鉴，为我所用。
（2）对于租金的风险负担问题。
通说认为，由于不可归责于租赁双方当事人的事由，租赁物毁损、灭失的，租金风险由出租人负担。
国外立法和我国《合同法》第二百三十一条均对此有规定，不在此赘述。
三、合同当事人的变更。
合同当事人的变更包括出租人和承租人的变更。
对于出租人的变更，最高法《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行》第119条规定“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
”《合同法》第二百二十九条也规定：
“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
”即欲称的所有权变动不破租赁原则。
审判实践中，对出租人的变更的案件较少，法律规定明确，一般不会发生大的争议，较为容易处理。
在此不赘述。
这里结合审判实践重点论述承租人的变更问题。
1、对转租我国法律规定均是以出租人的同意为必要。
社会的快速发展离不开效率的提高，促进交易成交率和稳定交易秩序是提高资源利用效率的前提。
根据《合同法》第二百二十四条：
“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
”的规定可知，我国严格要求承租人转租应经出租人同意，否则出租人有权解除合同。
出租人的同意不必明示，在事后不反对的亦可视为同意，但此时造成租赁关系的不稳定，承租人或次承租人不清楚出租人在何时提出反对并解除合同。
为此，最高法解释第十六条明确规定：
“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
”该条是推定出租人同意转租的规定。
我国采用转租经出租人同意为原则，实际是德国立法采用的限制主义立法模式。
“非经出租人许可，承租人无权将租赁物交给第三人使用，尤其无权将租赁物转租。
” 我国采用此立法模式与我国合同法坚持的合同相对性原则相符。
房屋所有人愿将其重要的财产——房屋出租给承租人使用，是依赖于对承租人的信任。
房屋租赁合同的签订是出租人与承租人在双方遵循平等自愿原则的基础上充分协商一致的结果，合同双方相互信任是最终确定合同权利义务的纽带，房屋出租人最终愿将房屋出租给承租人，对租金的考虑虽是一个主要因素，但基于将房屋交付给充分了解的承租人占用以维护房屋的安全不能不说是一个重要因素。
如果允许承租人擅自将房屋转租，则破坏了出租人与承租人原来存在的信任关系，将出租人的房屋置于一个出租人认为脱离控制的境地，有违出租人的初衷，违反了出租人享有法律规定的契约自由原则中“相对人自由”的内容。
但理论上和审判实践中有部分人观点认为，转租合同是有效的，首先，我国法律并没有规定未经出租人同意的转租行为无效，仅是赋予出租人行使解除合同的权利，第二，房屋租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。
即订立租赁合同的行为不是处分行为，而是负担行为。
第三，房屋租赁关系发生后，出租人使承租人的使用、收益使用租赁房屋的积极的债务应逐渐退化为消极的容忍义务。
承租人将其对租赁房屋的使用、收益权转予他人，并未损及出租人的所有权，相反可使租赁房屋获得更为充分的利用，收到物尽其用的效果。
法国即采用了此种称为自由主义立法的模式。
“承租人有转租的权利，甚至有将其租约让与他人的权利，但如租约本身禁止其享有此种权利时，不在此限。
” 我国《合同法》有关规定和最高法解释并未规定转租行为当然无效，仅是赋予出租人在异议期内享有解除合同的权利，这是基于保护次承租人的利益，维持交易稳定、提高房屋利用率的考虑。
我们认为允许转租将是以后立法的趋势，“租赁权的物权化理论能够突破租赁合同的相对性，赋于租赁权以对世性，从而使次承租人与出租人之间直接取得联系，从而破解了次承租人的困境” 转租行为实际上没有损害房屋所有人的利益，因为出租人出租房屋时让渡的是房屋的使用、收益的权利，而不是让渡所有权。
不管是承租人使用抑或是次承租人使用房屋，均是一人使用，仅是占有人的变更，并没有增加房屋使用的负担。
转租行为也没有影响出租人对于租金的收益，相反，可使租赁的房屋发挥更大的效能。
2、承租人的变更。
对于居住使用的房屋，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第119条规定“承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期间，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。
”《合同法》第二百三十四条也规定“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
”从此两条分析，我国法律上根据合同相对性原则并未承认共同居住人为承租人，仅是承认签订合同人为承租人，但承租人死亡的，共同居住人可补位为承租人，即导致原租赁合同中承租人的变更。
这也是国外立法的通例，“租赁契约，不因出租人或承租人死亡而解除。
” 但该法典中的理解不是我国规定的共同居住人补位为承租人，而是明确“租约转让给继承人。
”法国最高法院原则规定：
“承租人死亡，‘租约权’转移给继承人,或者转移给全部概括受遗赠人或部分概括受遗赠人（最高法院第三民事庭，1996
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