国内高端养老度假酒店公寓市场调研报告.docx
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国内高端养老度假酒店公寓市场调研报告
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国内高端养老度假酒店公寓市场调研报告
国内高端养老度假酒店（公寓）调研报告
一、上海亲和源老年公寓——高端会员制养老第一家
亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。
坐落于上海南汇区康桥镇，占地公顷，建筑面积十万平米。
▌整体规划
社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。
社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。
▌项目特色
整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。
社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。
公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应，老人拎包可入住。
亲和源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。
▌经营模式
亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。
（亲和源会员制的会员卡体系分为记名会员卡与不记名会员卡）
会员入会收费标准：
卡种
年限
户型
会员卡缴费标准
年费缴费标准
A卡
永久（可继承、可转换）
小套（58平米）
75万
万
中套（72平米）
万
大套（120平米）
万
B卡
终身（15年内可退）
小套（58平米）
45万
万
中套（72平米）
55万
大套（120平米）
88万
C卡
50年产权
小套（58平米）
2万元/平米
万
中套（72平米）
大套（120平米）
会员入住流程：
咨询→合同/章程→入会申请→推荐人/担保人/体检合格→入会审核→会员确认→会员信息登记→权益人合约→入住合同→入住
▌老年公寓
建筑面积平米，12栋电梯公寓，834套公寓住宅。
8栋7层楼公寓，3栋9层楼公寓，1栋商务酒店，电梯均为医疗电梯。
公寓建筑面积分为58平米、72平米、120平米三种户型。
精装修全配置，直接拎包内住。
室内外采用无障碍化设计。
公寓配套：
公寓1楼设有活动室，全天开启可供老年人娱乐，内设羽毛球、康乐球、台球等。
户外设有门球场地，免费提供老年人娱乐。
每栋楼与楼之间都以风雨连廊相连接。
鲜明的标志识别系统：
以色彩变换和照明强度变化等方式，提高公寓的可识别性。
▌项目配套
1.颐养院
建筑面积平方米，设300余张床位。
共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。
与上海市三级甲等医院对接，有专业医疗机构派出团队进行管理。
颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，不接待外部人员。
颐养院房型分为豪华房、包房、3人房、4人房，房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、紧急呼叫器。
颐养院收费：
1.床位费及护理服务费
2.餐饮费（自订）
3.医疗保证金
入住颐养院收医疗保证金10000元，出院后退还。
亲和源会员入住可免收床位费及医疗保证金。
颐养院入住流程：
入住咨询→填写入住申请表→调访（出入院部门），不宜入院者可拒绝申请→符合条件者，进行护理级别评估→签订“入院协议书”→交入住费（财务部门）→入住
2.健康会所
健康会所简介：
会所建筑面积8000平米。
是目前国内规模最大，设备最先进，以健康为主题的会所；聘请国际着名上海美格菲康健管理公司进行管理；提供的服务包括健身、水疗、康复护理等。
不仅满足老年人康乐的需要，同时还提供亚健康康复护理。
现有500多名老人在会所办理会员卡，会所不仅接待亲和源内老人，同时对外也开放。
1楼为接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台。
2楼为行政办公室、儿童及娱乐室。
3楼为水中运动池、桑拿及温蒸房、健康吧、跳操房、医疗检测房、康复理疗区、运动器械区、更衣室。
4楼为康复咨询及理疗SPA、足浴。
5楼为多功能会议厅。
健康会所收费标准：
3.商业街
建筑面积平米，沿街商铺，对外开放，商铺只租不卖，店面还剩下中间位置2间小店铺，其他均以出租。
沿街店铺包括，美容美发、饭店、超市、药店等。
主要消费群体：
周边小区居民、附近工人、亲和源内老人。
4.亲和学院
引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。
与上海老年大学合作，由上海老年大学总部派出师资且提供课程；
开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班。
5.配餐中心
与索迪斯餐厅合作，打造总面积平方米的养生餐厅，分为上下2层；由专业餐厅管理公司管理，按营业额与亲和源分成；
餐厅只为护理和疗养人员提供送餐服务，公寓内老人需自行前往餐厅吃，1楼餐厅正在扩充座位，以方便老人就餐。
荤菜价格7元，素菜元元。
6.度假酒店
酒店内共设74套客房，公寓式配置，酒店式管理。
提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务。
亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格。
度假酒店收费标准
▌亲和源养老项目小结：
1.真正的老年社区，客户群体不仅来自上海，还存在异地养老客户群体
2.前期投入大量的宜老设施配套和服务人员，后期运营成本较高
3.投入成本高，回收周期长，溢价能力有限
4.“纯“养老模式仍处于探索阶段，市场风险较大
二、北京双井恭和苑——北京市首个“医养结合”试点养老机构
恭和苑养老机构管理有限公司隶属于乐成集团，是乐成老年事业投资有限公司旗下的养老服务运营管理机构，致力于为老年人提供医养结合、以养为主的健康养老专业服务。
恭和苑是全国第一家直营连锁健康养老服务品牌，在全国城市核心区专业养老设施投资规模最大，养老设施布局最广。
目前，我们遵循贴近医疗资源、贴近子女亲朋、贴近成熟社区的“三贴近”原则，已覆盖北京、浙江、海南等地区。
北京双井恭和苑、海南海口恭和苑、浙江慈溪恭和苑已投入运营。
双井恭和苑是北京率先推出“喘息服务”的养老院，国内首推个性化照护的养老服务机构。
▌地理位置
双井恭和苑位于北京CBD核心，交通便利，闹中取静。
周边文化、艺术、教育、商业、生活气息浓郁，让现代老年生活与现代文明完美融合。
▌服务模式
长住，为需医养结合持续照料的老人提供长期生活照料。
短住，提供一站式的专业短期照料。
喘息服务，让老人享受一段幸福安康的生活，也让长期照顾老人的子女或老伴喘口气。
▌服务人群：
有失智、卧床老人长期照护，在主要照护人有临时安排不能照护的家庭，或长期照护老人所伴生的压力需要舒缓的家庭。
▌居住方案
▌服务内容
▌服务细节
269户宽松社区，高照护比率宜老精装，地热采暖；全智能洁具，24小时热水；
周到的3正餐（早、中、晚餐）+3辅餐（上午茶、下午茶、夜宵）安排；专业营养师团队进行养生膳食调配，可针对不同需求提供提供个性化配餐，如低盐餐、低糖餐、清真餐、素食、流食/半流食、鼻伺餐等。
专设老年失智护理区；
墙面、电话、移动三大呼叫系统，提供全天候安全保障；
护理员协助老人穿衣、洗浴、如厕、行走/移位、进餐、活动及提供疾病护理；
各楼层设服务站，护理专员24小时值班，定时巡房；
设有医务室，配有全科医生、药剂师、专业护士；
定期为入户巡诊，定期进行体温、脉搏、呼吸、血压、体重指标检测，为住户建立个人健康档案；
120急救中心专设急救站。
5000平米园林绿地，影院、图书室、园艺室、健身房、舞蹈室、乒乓球室、台球室、网吧、多功能厅、屋顶花园等设施齐备，全天候开放；
成立多种俱乐部，并与社会各界交流；
有计划组织外出购物、就餐、游玩、观看演出等活动；
三、北京燕达国际健康城——家居式养护+星级宾馆式养护模式
北京燕达国际健康城简介
燕达国际健康城占地面积750亩，总建筑面积110万平方米，总投资约130亿元人民币，分两期建设。
燕达国际健康城位于北京东部燕郊开发区内，距北京天安门约60公里，距北京国际机场约25公里。
健康城共由四大板块组成，即燕达国际医院、燕达金色年华健康养护中心、医学护理技术培训学校、燕达大酒店，开创了“医、护、养、学、研一体化新型服务模式”的先河。
北京燕达国际健康城核心板块一：
燕达金色年华健康养护中心
燕达金色年华健康养护中心设置床位12000张，设置了中式、韩式、日式、欧式等不同风格的居所。
并根据宾客身体状态，按自理、半自理、非自理设置区域。
养护中心根据宾客的不同需求，建有两种类型的养护楼，即家居式花园洋房养护楼和星级宾馆式养护楼。
自理区护理站位于家居式花园洋房旁边，半自理和非自理护理站均设置在宾馆式楼房一层。
护理站内设有中西餐厅、医务室、输液室、药房、会客厅、娱乐室、康复室、公共活动区等。
每栋楼为一个独立的健康养护区域，设有1个医护组，每个单元配有专职全科医师和专职护士，负责本单元入住宾客的诊疗康复和健康管理工作;每个单元设有一个养护组，配有从国外引进的护理主管、助理护士和护理员，负责本单元入住宾客的生活养护服务。
医生、护士、助理护士和护理员均实行24小时值班制，不间断地为入住宾客提供服务。
1、自理区
自理养护区宾客居所的户型有：
一室一厅一厨一卫（66㎡），二室一厅一厨一卫（86㎡），三室一厅一厨二卫（123㎡）。
户型内各种家具、家电、床上用品、厨具、洁具及其他生活设施一应俱全。
在每一套宾客居室的客厅、床头和卫生间装有呼叫对讲仪，在厨房和卫生间均装有紧急呼叫按钮，养护中心还将温泉直接引入每一位宾客浴室的浴缸中，宾客足不出户即可享受泡温泉的乐趣。
2、半自理区和非自理区
半自理养护区和非自理养护区设置的户型相同，单间一卫（即标准间，面积为36㎡）。
半自理及非自理养护区位于星级宾馆式居所内，家具家电、床上用品、卫生洁具及其他生活设施均按照星级宾馆的房间配置，护理用床为特制加宽的电动三摇医疗护理床。
在每一套宾客居室的床头装有呼叫对讲仪和氧气装置，宾客有需要时可直接呼叫服务人员提供服务和吸氧治疗。
在卫生间的座便器和浴缸边均装有紧急呼叫按钮，宾客在紧急情况下可随手按下紧急呼叫按钮，服务人员会及时赶到宾客身边提供帮助。
养护中心还将温泉直接引入每一位宾客的浴室，宾客足不出户即可享受泡温泉的乐趣。
非自理养护区配置的生活辅助和康复设备：
在非自理每个楼层，均设置了公共浴室，配置了先进的洗浴和水疗设备;在部分楼层的全层配置了全套天轨移位系统（将宾客房间、卫生间、走廊、餐厅、公共活动区、诊疗室、公共浴室等连接为一个整体）。
宾馆式养护楼标间半自理套间客厅
3、配套多功能商业街
总面积40000余平米，共有三层，其中地下一层设置有温泉游泳池、桑拿房、美容美发室、心理咨询室、下沉式多功能活动广场、球馆、棋牌室、健身房等;一层设置有接待大厅、超市、音乐室、多功能厅、药房、中餐厅、社区医院、老年大学、银行、邮局和教堂等;二层设置有图书馆、咖啡厅、酒吧、西餐厅等。
健康养护中心收费方式及配套服务清单
收费方式
一期于2010年正式对外营业，目前有4栋家居式养护楼对外开放，主要销售其中的一室一厅户型，入住率为50%，两居和三居两种户型尚处于装修阶段，预计2012年年底对外销售，收费方式如下：
模式一：
租金+押金
宾馆式养护楼收费标准，适用于半自理和非自理人群。
标准间户型
收费标准
收费说明
收费说明
一室一卫（36㎡）
（每间两个床位）
8000元/床/月
含医护及家政服务费，不含餐费
入住时间长短根据客户自身需要安排，押金费用占合同金额的30%。
自理家居式养护楼收费标准，适用于自理人群。
户型
收费标准
收费说明
备注
一室一厅一卫（66㎡）
11200元/户/月
含家政服务费，不含医护费、餐费
入住时间长短根据客户自身需要安排，押金费用占合同金额的30%。
两室一厅一卫（86㎡）
14400元/户/月
三室一厅两卫（123㎡）
16800元/户/月
模式二：
押金抵扣式
户型
押金标准
收费说明
备注
一室一厅一卫（66㎡）
168万元/户
不需另外支付日常家政服务费，不含医护费、餐费
合同期至少两年，如中途退住，按照实际入住房型月租抵扣费用。
两室一厅一卫（86㎡）
216万元/户
三室一厅两卫（123㎡）
252万元/户
注：
以上两种模式包含以下内容
（1）每月所付费用内均包含3吨水以及100度用电额度（7、8、9月每月200度额度）、取暖费、有线电视费。
（2）不包含餐费、燃气费以及网络通讯费。
（3）可开具发票，发票抬头“入住养护费”。
（二）配套服务
序号
名称
内容
收费情况
1
医疗健康服务
包含体检、生命安全监测、身体测试、健康调理以及一般疾病诊疗等
费用包含在月度费用（押金）之中，不需要另行交纳。
但根据入住老人类型服务频度不同，超出部分需要另行付费。
2
居所保洁服务
含室内清洁、被褥整理、室内消毒、和一般性洗涤。
费用包含在月度费用（押金）之中，不需要另行交纳。
根据入住老人类型服务频度不同，超出部分需要另行付费。
3
餐饮服务
对入住养护中心的非自理老人提供营养配餐、流食等服务
费用包含在押金之中，不需要另行交纳。
4
生活辅助和康复
对半自理和非自理老人提供帮助站立、行走、到室外活动等服务
费用包含在押金之中，不需要另行交纳。
北京燕达国际健康城核心板块二：
燕达医护培训学院
燕达国际医护培训学院创办于2007年，建筑面积约㎡，可同时容纳1500名医生、护士和护工进行培训。
建有国际AHA标准的心脏急救模拟技能培训中心、护理智能化培训站、国际先进的老年养护实训基地，提供模拟国际养护场景实操训练，成为国内领先的医护实习基地，教学面积约㎡；建有学生宿舍和对外交流公寓，宿舍面积㎡,学员食堂面积1360㎡，运动场地805㎡。
北京燕达国际健康城核心板块三：
燕达国宾大酒店
酒店按照五星级酒店标注建设，拥有200余套各式豪华套房，于2010年10月份正式对外营业。
所有客房均配有高速宽带上网接口、节目精彩缤纷的国际卫星电视、饮品零吃充裕的迷你吧、环保便捷的直饮水、干湿分区的卫浴等，使酒店客房设施进一步满足现代人生活的需要。
行政楼层更为宾客免费提供配置先进的电脑等办公设备，方便国际国内商务宾客的远程办公。
酒店能同时容纳近千人就餐。
设有中式餐厅、西餐咖啡厅、可举办大型宴会的多功能厅。
北京燕达国际健康城核心板块四：
燕达国际医院
燕达国际医院是一所按照中国三级甲等综合医院标准设置，集、、于一体的大型综合性医院，在设置50个临床医技科室的规范下，为方便患者整合成了18个中心。
床位设置3000张，其中医疗床位2000张，康复床位1000张，一期两栋住院楼，共800个医疗床位。
医疗床位70%为42平米的豪华单人间，并设有部分两套间和三套间，组成VIP区和国际特需区。
医技大楼建筑面积超过六万平方米，设置PET-CT、、双源CT、大型直线加速器、大型血管造影机等国际一流的通用和专科尖端医疗设备。
同时，燕达国际医院还设立了医学研究院，下设老年病医学研究所、肿瘤医学研究所、微创医学研究所、中心实验室。
以"抗衰老生命科学研究"、"心脑血管病治疗与康复"、"肿瘤综合治疗"和"基因诊断与治疗"为主题开展相关临床医学研究。
医学研究院拥有一批国内外优秀专家，利用尖端研究设备，围绕"抗衰老"和"延长寿命"这一核心，探索人类健康和延年益寿的方法及规律。
四、北京太申祥和山庄——“休闲+养老”经典
全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍、祥和会籍）养老模式的国际敬老院。
倡导以儒家文化为基础，提倡“天人合一”与“和为贵”的思想，致力建成以健康养生、养老、休闲度假等综合性山庄。
经营模式采用三种会员制的模式，入住人员交纳押金后可获得会员资格，并免费享有居住权或租赁居住，入住老人主要以健康老人为主。
▌基本信息
占地面积：
100000平方米，为民办房地产性质的老年社区，位于昌平区北安河，附近医院：
北京老年医院、温泉镇老年医院、太申祥和医院（一级甲等）。
客房分布：
客房通过连接性地面连廊进行串联，住宿分为四个区域居住：
颐太居、养申居、天祥居、年和居；共计1200余床位；室内面积40平米开间至80平米套间，供给三种户型（另有一套600平方米室量的四合院）
▌服务理念
太申祥和山庄（国际敬老院）是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。
所有房间均设有应急呼叫系统，24小时热水供应，电视、电话、空调等一应俱全，每天有专人打扫卫生、护理，整个区域采用无障碍通道，防滑地面。
老年餐厅为会员提供营养套餐及零点餐。
依老年人的特点，特开设了图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等。
太申祥和山庄（国际敬老院）还组织成立了合唱队、舞蹈队、模特队、园艺组、摄影沙龙等喜闻乐见的娱乐团体。
为其提供服务的太申祥和医院（一级甲等）被评为定点医疗机构。
拥有一流的体检设备，可进行呼吸、循环、消化等七大系统的常规体检生化B超、心电图及癌前普查；由门诊处置、巡房查房、专家门诊、医疗咨询、健康查体、健康宣教、24小时医护值班等服务工作。
每年为免费为会员老人进行两次体检。
太申祥和山庄（国际敬老院）的康乐中心为星级宾馆，拥有单人间、双人间、豪华套间、VIP室共计300个床位。
设有室内保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击项目、游泳馆、桑拿馆大小歌舞厅、多功能厅、室外网球场、门球场、等多种娱乐项目。
餐饮中心设有能满足不同需求消费者要求的自助餐厅、零点餐厅、大小包间及大厅，环境优雅的室外垂钓中心可为您带来无尽的生活享受。
服务模式
五、万科随园嘉树——“大社区+养老组团”模式
项目依托良渚文化村项目，采用“大社区+养老组团”的开发模式，随园嘉树土地属性为旅游用地（商业用地），40年产权（2003-2043年），从产品设计、服务配套以及样板区的体验，万科将此产品打造成了目前市面上相当不错的养老产品，也是万科进军养老地产的一个试点产品，特别是养老服务的试点。
▌项目概况
规划建设58937平方米的健康公寓（占用地面积的93%），5381平方米的公共配套（不计容），和4571平方米的“金十字”颐养中心（占用地面积的7%）。
健康公寓是共17栋5~6层多层产品，其中1栋为需要辅助的老人护理区，共包含96个床位，其余16栋为生活自理老人生活区域，分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型，共575套房源，其中75㎡户型占比60%。
另外，社区还配有地下车库11073平方米，提供230个车位。
▌配套设施
1.长者乐园：
“金十字”养生休闲区
项目园区中央的“金十字”养生休闲区，面积达4500平方米，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等，更有老年大学“随园书院”重拾年少之梦，是一个专为长者营造的养老配套集群。
2.医疗配套-全国首个数字化健康服务示范社区
以共建中国首个数字化健康服务示范社区为目标，浙医一院在良渚文化村成立了浙一良渚门诊部，诊疗面积共约2000平方米，设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液室、观察室等设备和功能区，可以为社区居民提供高水平的医疗和服务。
3.两大宗教信仰场所，满足心灵需求
（1）中国首座全木结构社区教堂的美丽洲教堂。
（2）全国罕见佛教尼众道场的大雄寺。
4.社区配套
（1）独创村民食堂的良渚食街。
（2）全国唯一乡村创意聚落的玉鸟流苏街区。
（3）杭州首个星级标准菜场的玉鸟菜场。
（4）全国首个配有“村急送”服务的社区。
▌服务理念
随园嘉树有万科物业公司自营，主要针对健康长者，除了从产品设计与硬件上打造成适老产品外，更加注重服务配套，为长者提供“六心”级、“24小时管家”等服务，而以术后看护为主的颐养中心和康复中心则将与台湾专业医疗机构合作，提供更为专业的医疗服务。
在万科的规划里，这个养老试点是万科基于对老年人的生理、心理特征和行为特点进行深入研究而进行的一系列针对性、合理性、系统化的专业设计，意在创造出更为安全、舒适、健康的生活空间，并整合国际先进技术与服务体系，形成高端养老产品及服务。
随园嘉树服务体系立足联合国五大照护原则：
独立、参与、照顾、自我充实、尊严，从长者的身、心、灵全方位需求出发，提供包括健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务体系，包括多项具体服务内容，以“6心”级服务和24小时管家为主要特色，为中国当代长者实现品质、尊严的晚年生活。
▌运营模式
随园嘉树在产品方面引进了日本的相关经验，而在服务方面，又吸收了台湾的模式，混搭之下，找到适合的方向。
随园嘉树的土地较为特殊是40年产权的商业用地，经过八年多的前期建设，仅剩30多年的产权。
项目运营目前采取租售结合的方式。
销售部分，出售30年使用权。
户型75~110平方米，均价14000元/平方米，再按月收取2500~3500元不等的服务费。
项目575套房源中，前60套以出售来试探市场反应，一面世就被一抢而空，客户为40~50岁的中年人士，与万科最初预计的60-70岁的老年人相差甚远，但从销售的角度已经全部售罄。
二期60套正在低调销售，而后期剩下的房源，万科已经计划以自持的形式，进行出租运营。
▌项目特点
（1）依托良渚，拥有优越的自然环境。
（2）项目以养老组团+大社区的开发模式，打造“一碗汤的距离”的养老概念，中国老人更愿意接受这种居家养老模式。
（3）项目充分利用和发挥了万科的品牌效应。
（4）随园嘉树采取销售使用权与持有租赁相结合的运营模式，并依据市场情况和项目进展不断调整运营。
项目起初打算销售80%的物业，持有20%的物业。
随着项目的推进，逐渐增加项目持有物业比例，说明万科注重后期运营，将为客户提供持续养老服务作为新的利润增长点。
证金、管理费、膳食费、水电费、其他服务（护工等）。
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